木村相談者
山川さん、彦根市でマンションに住んでるんですけど、そろそろ売ろうかどうしようか迷っていて。ネットで相場を調べてみたんですが、サイトによって書いてある数字がバラバラで、正直どれを見ればいいのか分からなくなってしまって。
山川不動産の専門家
彦根市の中古マンションを調べていると、よくあるお悩みです。実は彦根市はマンションの取引件数自体がそれほど多くなく、年によって出てくる物件のタイプも変わりやすいエリアのひとつです。まずは国交省の公的データで、実際の成約価格がどう動いてきたか一緒に見ていきましょう。
木村相談者
取引件数が少ないと、何か困ることがあるんですか？
山川不動産の専門家
国交省の不動産情報ライブラリという公的データベースに、実際に成約した中古マンションの記録があります。彦根市の2017年から2024年までの年別中央値を並べると、件数が少ないことの影響がよく分かります。
彦根市の中古マンション価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
これが2017年から2024年までの年別中央値です。中央値は、価格を安い順に並べたときのちょうど真ん中の金額のことです。
| 年 | 中古マンション中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 860万円 | 15件 |
| 2018年 | 695万円 | 10件 |
| 2019年 | 1,250万円 | 12件 |
| 2020年 | 850万円 | 11件 |
| 2021年 | 1,300万円 | 33件 |
| 2022年 | 1,300万円 | 32件 |
| 2023年 | 1,300万円 | 35件 |
| 2024年 | 1,900万円 | 31件 |
木村相談者
2018年は695万円だったのに、2024年は1,900万円……。ずいぶん上がったように見えますけど、これって「彦根市のマンションはどんどん値上がりしている」って理解していいんですか？
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、この記事では「上昇」「下降」といったトレンドの断定をしていません。彦根市は年間の取引件数が10〜35件程度とそもそも件数が少なく、その年にたまたま高額な物件が多く取引されただけで中央値が大きく動いてしまいます。次のセクションで、その振れ幅を具体的な数字でお見せします。
なぜ単年の数字だけで判断できないのか
木村相談者
振れ幅というのは、実際どのくらいなんですか？
山川不動産の専門家
2024年のデータで見てみましょう。中央値は1,900万円ですが、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)は1,000万円、上から4分の1(p75)は2,350万円です。同じ2024年の彦根市の中でも、これだけの開きがあります。
木村相談者
1,000万円と2,350万円だと、2倍以上違いますね。
山川不動産の専門家
そうなんです。2024年単年の相対信頼区間の幅は52.6%にもなります。取引が十分な区分(トレンドを語れる基準)は25%以下なので、彦根市の単年データはその基準を大きく超えています。彦根市の場合、2024年の取引件数は31件と単年での判断には少なすぎる件数で、これが振れ幅の主な理由です。
木村相談者
じゃあ、この1,900万円っていう数字自体はどのくらい信用していいんですか？
山川不動産の専門家
数字自体は実際の成約データそのもので、捏造や推定ではありません。ただ「2024年は1,900万円だから、来年もこのくらい」と単年だけで判断するのは危ういということです。そこで2022年から2024年の3年分をプールした中央値も見てみましょう。3年分をまとめると取引件数98件、中央値1,450万円になります。単年よりも振れが小さく、彦根市の直近の相場水準としてはこちらの1,450万円のほうが実態に近いと考えられます。
木村相談者
単年の1,900万円と3年プールの1,450万円だと、けっこう差がありますね。
山川不動産の専門家
はい、大きく違います。だからこそ彦根市のような取引件数が少ないエリアでは、直近1年だけを見て「値上がりした」と判断するのは正確ではありません。この記事でも、彦根市の代表的な相場水準としては3年プールの1,450万円を使い、単年の上下だけで「上がった」「下がった」と言い切ることは避けています。取引件数が少ないため、単年では方向を断定せず直近3年をまとめた相場水準として表示する、という扱いです。
木村相談者
「分からないことは分からない」とはっきり言ってもらえると、逆に信用できます。
山川不動産の専門家
そこは大事にしているところです。この数字はすべて実際に成約した金額であることも補足しておきます。広告に出ている「売り出し価格」は売主の希望額なので、実際の成約より高めに出やすい傾向がありますが、この記事の数字はすべて成約ベースです。相場観がつかめたところで、次は他の市や全国と比べて彦根市がどのくらいの水準なのかを見てみましょう。
全国・県内のなかで彦根市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
彦根市の水準を、県内の他市や全国と比べてみましょう。相場は単独では意味を持ちにくく、他と比べて初めて位置づけが分かります。
| 比較軸 | 彦根市の位置 |
|---|---|
| 滋賀県内の中古マンション中央値 | 5位／6市区町村 |
| 全国の中古マンション中央値 | 363位／464市区町村 |
| 全国(取引が十分な区分の単純平均)との比較 | 平均 約2,885万円に対して約5割の水準 |
木村相談者
全国平均の5割ということは、全国的にはかなり低めの水準なんですね。
山川不動産の専門家
水準としては全国的に低めのグループに入ります。ただし比較対象の全国平均は「トレンドを語れる取引が十分な区分」の平均なので、彦根市(参考値扱い)を単純に同列で見すぎない方がよいです。あくまで目安として捉えてください。彦根市の近くの滋賀県内の市と並べてみましょう。
| 市区 | 中古マンション中央値 | 直近の取引件数 | 位置づけ |
|---|---|---|---|
| 草津市 | 3,300万円 | 217件(2024年) | 取引が十分な区分 |
| 大津市 | 2,400万円 | 512件(2024年) | 取引が十分な区分 |
| 栗東市 | 2,300万円 | 21件(2024年) | 取引が十分な区分 |
| 近江八幡市 | 1,700万円 | 21件(2024年) | 参考値 |
| 彦根市 | 1,450万円 | 98件(直近3年プール) | 参考値 |
| 守山市 | 1,400万円 | 54件(2024年) | 参考値 |
木村相談者
彦根市は滋賀県内では、いちばん下のグループなんですね。
山川不動産の専門家
そうですね。草津市・大津市・栗東市は取引が十分な区分で、単年のトレンドをはっきり語れる市です。一方で近江八幡市・彦根市・守山市は、いずれも単年だけでは方向を断定できない参考値扱いです。彦根市は3年プールで98件と、この中では比較的まとまった件数がある参考値と言えます。
木村相談者
水準の話とトレンドの話は、別々に考えたほうがいいんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。数字の意味を正確に分けて見るのが、判断を誤らないコツです。ここまでの事実を踏まえて、彦根市でマンションを売ろうか考えるときの材料を整理してみましょう。
彦根市のマンションは「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
水準は低めのグループ、方向は分からない……。これって、待ったほうがいいのか、動いたほうがいいのか、正直よく分からなくなってきました。
山川不動産の専門家
彦根市のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。
彦根市のマンション・売り時を考える3つの材料
- 1単年トレンドは断定できない — 2024年は1,900万円まで上がりましたが、2018年は695万円、2020年は850万円と、年によって大きく上下しています。3年プール(2022〜2024年)の中央値は1,450万円で、単年よりは安定しています。
- 2取引件数が少なく、たまたま出た物件の影響を受けやすい — 2024年の価格帯はp25=1,000万円〜p75=2,350万円と幅がある。彦根市では相場よりも自分の物件そのものの査定額が決め手になりやすい。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、彦根市の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「上がった年もあるから待て」でも「下がった年もあるから急げ」でもなく、そもそも方向を決められるデータがないってことなんですね。
山川不動産の専門家
正確に言うとそうなります。彦根市全体の相場は水準としては低めで方向は不明、あなたの物件がいくらかは別の話、この2つを分けて考えるのが誠実な向き合い方です。実際に動くかどうかは、価格以外のご自身の事情で決めるのが一番です。
木村相談者
変に煽られなくて、逆に安心しました。
山川不動産の専門家
正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断していただくのが一番です。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分のマンションの査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
相場の実態が分かったので、実際にうちのマンションがいくらくらいになるのか知りたくなってきました。どうすればいいですか？
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報(所在地・専有面積・築年数・階数など)を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観(3年プールの中央値1,450万円前後)と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 滋賀県彦根市 |
| 対象種別 | 中古マンション |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 参考値として掲載(取引件数が少ないため、単年の方向は断定していません) |
| 2024年取引件数 | 31件(3年プールでは98件) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は「分からないことは分からない」まではっきりしたので、逆にすっきりしました。
山川不動産の専門家
彦根市の相場は水準としては全国的に低めのグループで、単年の方向は断定できないという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。彦根市のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自の推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
彦根市のマンション相場はいくらくらいですか？
山川不動産の専門家
2022年から2024年の3年分をプールした中央値は1,450万円です。2024年単年では1,900万円ですが、価格帯は1,000万円〜2,350万円まで幅があります。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか？
山川不動産の専門家
彦根市は単年の相対信頼区間幅が52.6%と大きく、この記事では上昇・下降どちらの方向も断定していません。2024年は1,900万円まで上がりましたが、2018年は695万円、2020年は850万円と、年によって大きく上下しています。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で彦根市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか？
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。
木村相談者
彦根市は近くの草津市・大津市・栗東市・近江八幡市・守山市と比べて何が違うんですか？
山川不動産の専門家
中央値だけ見ると、草津市が3,300万円、大津市が2,400万円、栗東市が2,300万円、近江八幡市が1,700万円、彦根市が1,450万円、守山市が1,400万円です。違うのは取引データの位置づけです。草津市・大津市・栗東市は取引が十分な区分で単年トレンドを語れますが、近江八幡市・彦根市・守山市は取引件数が少なく、参考値として扱っています。彦根市は3年プールで98件と、この中では比較的まとまった件数がある参考値です。