姫路市のマンションは今が売り時？価格推移と見極め方

木村相談者

山川さん、姫路市にマンションを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷ってて。ネットで相場を調べてもサイトによって金額がバラバラで、どれを信じたらいいのか分からなくて……。

山川不動産の専門家

姫路市もサイトごとに集計の仕方が違うので、金額の差が気になるのは自然なことです。今日は国交省が公開している実際の成約価格を見て、感覚ではなく数字で今の位置をつかんでいきましょう。

木村相談者

えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。

山川不動産の専門家

ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。姫路市で実際に取引された中古マンションの中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。

姫路市の中古マンション価格はどう動いてきたか

山川不動産の専門家

この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。

木村相談者

2020年あたりから1,200万円まで上がって、そこから2023年・2024年は1,100万円が続いてるんですね。

山川不動産の専門家

そうですね。2017年から2024年の8年間で見ると+25.0%の上昇です。ただし直近1年(2023年→2024年)は1,100万円のまま変化率0.0%で、2020〜2022年の1,200万円というピークからは少し落ち着いた水準で横ばいが続いています。8年で見れば上昇、直近2年は横ばい、というのが今の姫路市の状況です。なぜこの数字が信頼できるのか、次のセクションで詳しくお話ししますね。

この数字は「実際に売れた金額」です

木村相談者

ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?

山川不動産の専門家

そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。

木村相談者

不動産会社のサイトで見る「相場」とは違うんですか?

山川不動産の専門家

サイトによって違います。専有面積70㎡に換算したり、㎡単価だけで示したり、公示地価の駅別ランキングで語ったりと、独自の加工をして「相場」として出しているサイトが多いです。それはそれで参考にはなりますが、市全体の取引の分布そのものとは別物です。この記事の数字は、算出方法を独自加工せず、成約価格の中央値をそのまま使っています。

木村相談者

推定でも希望額でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。

山川不動産の専門家

ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。

価格の幅とデータの信頼度

木村相談者

2024年の中央値1,100万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?

山川不動産の専門家

いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額が600万円、上から4分の1が2,000万円です。

木村相談者

600万から2,000万まで、かなり開きがありますね。

山川不動産の専門家

マンションは築年数・専有面積・階数・駅からの距離で価格が大きく変わる商品で、姫路駅前の再開発エリアの築浅物件と、郊外の築古物件が混在するので幅が出やすいんです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2024年単年の相対信頼区間の幅は20.0%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)を下回っています。2022年から2024年の3年分をプールすると取引件数は1,023件、中央値は1,200万円で、単年(1,100万円)よりやや高く出ています。これは2022年の中央値がまだ1,200万円だった影響で、直近の水準がプールよりわずかに落ち着いていることを示しています。

木村相談者

単年でもそんなにブレてないなら、さっきの「8年で+25.0%」もかなり信頼できる数字なんですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。年間317件という取引があり、単年の相対信頼区間の幅も20.0%と基準を下回っているので、姫路市はマンションの取引がある程度厚いエリアです。取引の厚さだけでなく、築年数によっても相場はかなり変わります。次のセクションで、あなたの物件に近い築年帯の数字を見てみましょう。

築年帯別の相場 — あなたの物件に近い数字はどれか

木村相談者

うちのマンション、築40年くらいなんですけど、市全体の中央値だけ見ても参考になるのか気になってて。

山川不動産の専門家

いいところに気づかれましたね。実は姫路市で一番取引件数が多いのも築31年以上の帯(382件)で、木村さんの物件はまさに姫路市の主流の築年帯にあたります。市全体の中央値だけでなく、築年帯別に分けた数字を見てみましょう。

木村相談者

〜築10年と築11-20年でも1,200万円くらい差があって、築年が経つごとにだいぶ下がっていくんですね。

山川不動産の専門家

姫路市は築古の物件の取引が最も厚く、築年数が浅くなるほど価格帯が跳ね上がるエリアです。木村さんの築40年の物件であれば、市全体の中央値1,100万円ではなく、築31年〜の帯の中央値750万円(430万円〜1,100万円の幅)のほうが近い参考値になります。市全体の数字じゃなくて、自分の築年の帯で見たほうが正確なんです。

木村相談者

なるほど、市全体の数字だけ見て「思ったより高いのかな」って勘違いするところでした。

山川不動産の専門家

そうなんです。この4つの帯はいずれも相対信頼区間25%以下で、姫路市はどの帯でも数字を出せる水準のデータがあります。相場観がつかめたところで、姫路市の将来人口についても触れておきたいのですが、実はこちらはまだお伝えできる状態ではありません。

将来人口の見通しについて

木村相談者

人口が減ってるから価格も下がるっていう話をよく聞くんですが、姫路市はどうなんですか?

山川不動産の専門家

正直にお伝えすると、姫路市の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?

山川不動産の専門家

需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が減っている地域だからといって即座に価格が下がるわけではなく、金利や再開発、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は姫路市が全国や県内と比べてどうなのかを見てみましょう。

全国・県内のなかで姫路市はどのくらいの水準か

山川不動産の専門家

次に、姫路市の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その市だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。

木村相談者

県内18位、全国だと424位、けっこう下のほうなんですね。それだと上昇率も低いんじゃないですか?

山川不動産の専門家

そこが面白いところで、価格水準は県内下位でも、8年上昇率(+25.0%)は県内15市区町村中7位で中位です。近隣の区とも並べてみましょう。

木村相談者

神戸市北区や垂水区より姫路市のほうが上昇率は高いんですね。価格水準はそこまで変わらないのに。

山川不動産の専門家

ええ、姫路市は価格水準こそ県内下位ですが、同じくらいの価格帯にある垂水区(+0.0%)や北区(-2.3%)と比べると8年間の上昇率は上回っています。もちろん中央区のような突出した伸びとは水準が違いますが、水準の低さと伸びの弱さが必ずしも連動していない、という点は覚えておいて良いポイントです。より広いエリアの相場は兵庫県の売り時判定記事一覧でも比較できます。

木村相談者

水準は低めだけど、伸びはそこそこ、ってことですね。じゃあ、もう売ったほうがいいってことですか?

山川不動産の専門家

その質問こそが、次にお話ししたいところです。

姫路市の中古マンションは「売り時」なのか、どう考えるか

山川不動産の専門家

姫路市のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。

木村相談者

「上がってるから急げ」でも「様子見しろ」でもない、ってことですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。市全体は8年で上昇している、あなたの家がいくらかは別、この2つを分けて考えるのが正確です。実際に動くかどうかは、ご自身のタイミングで決めるのが一番です。

木村相談者

そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。

山川不動産の専門家

大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、市全体の中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。

相場が分かったら、次にやること

木村相談者

じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?

山川不動産の専門家

相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れを整理しますね。

木村相談者

査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?

山川不動産の専門家

いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。

この記事のデータについて

木村相談者

それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。

山川不動産の専門家

姫路市の相場は8年間で25.0%上昇、直近1年は0.0%で横ばいという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。より広いエリアの相場は兵庫県の売り時判定記事一覧でも比較できます。最後によくある質問もまとめておきますね。

よくある質問

木村相談者

最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。

山川不動産の専門家

どうぞ。姫路市のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。

木村相談者

この価格データはどこの情報なんですか?

山川不動産の専門家

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や特定条件での推定価格ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。

木村相談者

姫路市のマンション相場はいくらくらいですか?

山川不動産の専門家

2024年の成約中央値は1,100万円です。ただしマンションは築年数・専有面積・階数で価格差が大きく、2024年のデータでは600万円〜2,000万円まで幅があります。築31年〜の帯では中央値750万円です。

木村相談者

価格は上がってるんですか、下がってるんですか?

山川不動産の専門家

2017年から2024年の8年間で25.0%上昇していますが、直近1年(2023年→2024年)は変化率0.0%で横ばいです。2020〜2022年の1,200万円というピークからは、直近2年はやや落ち着いた水準が続いています。

木村相談者

価格水準が県内下位なのに、上昇率はそこそこあるのはなぜですか?

山川不動産の専門家

はっきりした単一の理由を断定はできませんが、姫路市は築古物件の取引が特に厚く(築31年〜が382件で最多)、築浅から築古まで幅広い価格帯の取引が積み重なっていることがデータからは分かります。取引件数の厚み(年間317件)と相対信頼区間の狭さ(20.0%)から見て、この上昇は一時的なブレではなく、複数年にわたる傾向だと考えられます。

木村相談者

他の不動産系のサイトだと、姫路市の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?

山川不動産の専門家

サイトによって何を集計しているかが違うからです。専有面積70㎡換算で「相場」を示すサイトや、公示地価の駅別ランキングで語るサイトもあります。本記事は国交省の成約価格を8年分並べ、単年の信頼度(相対信頼区間幅)まで確認したうえで中央値を集計しているので、特定条件への偏りや短期的な動きに左右されにくい数字だと考えてください。

木村相談者

将来の人口が減るかどうかも知りたいんですが。

山川不動産の専門家

現時点で姫路市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

査定は無料ですか?

山川不動産の専門家

一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。