西宮市のマンションは今が売り時？価格推移と見極め方

木村相談者

山川さん、西宮市にマンションを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷ってて。ネットで相場を調べてもサイトによって金額がバラバラで、どれが正しいのか分からなくて……。

山川不動産の専門家

それ、西宮市に限らずよく聞くお悩みです。サイトごとに「何を集計しているか」が違うので、金額の見え方が変わってしまうんです。今日は国交省が公開している実際の成約価格をもとに、感覚ではなく数字で今の位置を確認していきましょう。

木村相談者

えっ、感覚じゃなくて数字で確認できるんですね。それは助かります。

山川不動産の専門家

ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。西宮市で実際に取引された中古マンションの中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。

西宮市の中古マンション価格はどう動いてきたか

山川不動産の専門家

この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。

木村相談者

2017年の2,700万から2023年の3,400万までじわじわ上がって、2024年は少し下がったんですね。

山川不動産の専門家

そうですね。2017年から2024年の8年間で見ると+22.2%の上昇です。ただ直近1年(2023年→2024年)は-2.9%で、2023年の3,400万円から2024年は3,300万円にやや下がっています。8年でみれば上昇、直近1年でみればわずかに下落という、両方の見方ができる状況です。なぜこの数字が信頼できるのか、次のセクションで詳しくお話ししますね。

この数字は「実際に売れた金額」です

木村相談者

ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?

山川不動産の専門家

そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。

木村相談者

不動産会社のサイトで見る「相場」とは違うんですか?

山川不動産の専門家

サイトによって違います。専有面積を70㎡に固定して算出した推定価格を「相場」として出しているサイトや、直近数ヶ月に掲載された売り出し物件から平均を出しているサイトもありますが、それは市全体で実際に成立した取引の分布そのものとは別物です。この記事の数字は、算出方法を独自加工せず、成約価格の中央値をそのまま使っています。

木村相談者

推定でも売り出し中の希望額でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。

山川不動産の専門家

ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。

価格の幅とデータの信頼度

木村相談者

2024年の中央値3,300万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?

山川不動産の専門家

いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額が2,000万円、上から4分の1が4,400万円です。

木村相談者

2,000万から4,400万まで、かなり開きがありますね。

山川不動産の専門家

マンションは築年数・専有面積・階数・駅からの距離で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2024年単年の相対信頼区間の幅は9.1%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)を大きく下回っています。2022年から2024年の3年分をプールすると取引件数は3,096件、中央値は3,300万円で、単年と完全に一致しています。

木村相談者

単年でもそんなにブレてないなら、さっきの「8年で+22.2%」もかなり信頼できる数字なんですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。年間992件の取引があり、単年の相対信頼区間の幅も9.1%と基準を大きく下回っているので、西宮市はマンションの取引が非常にまとまってあるエリアです。取引の厚さだけでなく、築年数によっても相場はかなり変わります。次のセクションで、あなたの物件に近い築年帯の数字を見てみましょう。

築年帯別の相場 — あなたの物件に近い数字はどれか

木村相談者

うちのマンション、築25年くらいなんですけど、市全体の中央値だけ見ても参考になるのか気になってて。

山川不動産の専門家

いいところに気づかれましたね。実は西宮市で一番取引件数が多いのも築21-30年の帯(1,130件)で、木村さんの物件はまさに西宮市の主流の築年帯にあたります。市全体の中央値だけでなく、築年帯別に分けた数字を見てみましょう。

木村相談者

築10年以内が4,800万で、築11-20年が4,000万、そこから築21-30年で3,300万、築31年以上でぐっと1,700万まで下がるんですね。

山川不動産の専門家

西宮市は築年数が経つほど段階的に価格が下がっていくエリアです。木村さんの築25年の物件であれば、市全体の中央値3,300万円は、そのまま築21-30年の帯の中央値3,300万円(2,400万円〜4,000万円の幅)とほぼ一致します。市の主流の築年帯にちょうど当てはまる物件、ということになります。

木村相談者

なるほど、うちの場合はたまたま市全体の数字とほぼ同じなんですね。

山川不動産の専門家

そうなんです。ただ、これは西宮市の取引の中心が築21-30年に集まっているからで、築10年以内や築31年以上の方は市全体の数字だけを見ると実態とズレます。この4つの帯はいずれも相対信頼区間25%以下で、西宮市はどの帯でも数字を出せる水準のデータがあります。相場観がつかめたところで、西宮市の将来人口についても触れておきたいのですが、実はこちらはまだお伝えできる状態ではありません。

将来人口の見通しについて

木村相談者

人口が増えてるから価格も上がってるっていう話をよく聞くんですが、西宮市はどうなんですか?

山川不動産の専門家

正直にお伝えすると、西宮市の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?

山川不動産の専門家

需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が増えている市だからといって即座に価格が上がるわけではなく、金利や再開発、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は西宮市が全国や県内と比べてどうなのかを見てみましょう。

全国・県内のなかで西宮市はどのくらいの水準か

山川不動産の専門家

次に、西宮市の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その市だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。

木村相談者

県内1位ってすごいですね。でも上昇率は県内8位ってことは、真ん中くらいなんですか?

山川不動産の専門家

そうですね。西宮市は価格水準が兵庫県内でもっとも高い一方、8年の上昇率は取引データが十分な区分15市区町村中8位と、ちょうど中位です。「もともとの水準が高く、そこからの伸び率としては平均的」という見え方です。近隣の市や区とも並べてみましょう。

木村相談者

尼崎市は西宮市より価格自体は低いのに、上昇率は一番高いんですね。

山川不動産の専門家

ええ、西宮市はこのエリアの中で価格水準がもっとも高い一方、8年上昇率は尼崎市や宝塚市より控えめという位置づけです。周辺の市区はいずれも単年で十分な取引件数があり、西宮市だけが極端に信頼できて他が参考値、という状況ではありません。より広いエリアの相場は兵庫県の売り時判定記事一覧でも比較できます。

木村相談者

水準は県内トップだけど、伸び率としては平均的、ってことですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。相場の位置関係がつかめたところで、この情報をどう「売り時の判断」につなげるかをお話ししましょう。

西宮市の中古マンションは「売り時」なのか、どう考えるか

木村相談者

価格水準は県内でもトップで、8年でも上がってる……これって、もう売ったほうがいいってことですか?

山川不動産の専門家

西宮市のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。

木村相談者

「県内1位だから急げ」でも「直近1年下がったから待て」でもない、ってことですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。市全体は8年で上昇している、あなたの家がいくらかは別、この2つを分けて考えるのが正確です。実際に動くかどうかは、ご自身のタイミングで決めるのが一番です。

木村相談者

そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。

山川不動産の専門家

大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、市全体の中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。

相場が分かったら、次にやること

木村相談者

じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?

山川不動産の専門家

相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れを整理しますね。

木村相談者

査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?

山川不動産の専門家

いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。

この記事のデータについて

木村相談者

それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。

山川不動産の専門家

西宮市の相場は8年間で22.2%上昇、直近1年は-2.9%という状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。より広いエリアの相場は兵庫県の売り時判定記事一覧でも比較できます。最後によくある質問もまとめておきますね。

よくある質問

木村相談者

最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。

山川不動産の専門家

どうぞ。西宮市のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。

木村相談者

この価格データはどこの情報なんですか?

山川不動産の専門家

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や特定条件での推定価格ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。

木村相談者

西宮市のマンション相場はいくらくらいですか?

山川不動産の専門家

2024年の成約中央値は3,300万円です。ただしマンションは築年数・専有面積・階数で価格差が大きく、2024年のデータでは2,000万円〜4,400万円まで幅があります。築21-30年の帯では中央値3,300万円です。

木村相談者

価格は上がってるんですか、下がってるんですか?

山川不動産の専門家

2017年から2024年の8年間で22.2%上昇していますが、直近1年(2023年→2024年)は-2.9%とわずかに下がっています。長い期間でみれば上昇、直近だけでみればやや下落という、両方の見方ができる状況です。

木村相談者

兵庫県内で価格水準が1位なのに、上昇率はそこまで高くないのはなぜですか?

山川不動産の専門家

西宮市はもともとの価格水準が高いため、そこからの伸び率としては相対的に小さく出やすくなります。近隣の尼崎市(+31.6%)や宝塚市(+20.0%)のように、もともとの水準が西宮市より低いエリアのほうが、上昇率だけを見ると大きく出やすい傾向があります。水準の高さと伸び率の大きさは別の指標として見る必要があります。

木村相談者

他の不動産系のサイトだと、西宮市の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?

山川不動産の専門家

サイトによって何を集計しているかが違うからです。専有面積70㎡に固定して算出した推定価格を「相場」として載せているサイトや、直近数ヶ月に掲載された売り出し物件の平均を示すサイトもあります。本記事は国交省の成約価格を8年分並べ、単年の信頼度(相対信頼区間幅)まで確認したうえで中央値を集計しているので、特定条件への偏りや短期的な動きに左右されにくい数字だと考えてください。

木村相談者

将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。

山川不動産の専門家

現時点で西宮市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

査定は無料ですか?

山川不動産の専門家

一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。