木村相談者
山川さん、洲本市の実家をそろそろ売ろうかどうか迷っていて、不動産サイトをいくつか見てみたんです。でも中古戸建てって書いてある相場が数百万円単位でバラバラで、正直どれを信じたらいいのか分からなくて。
山川不動産の専門家
それは洲本市の中古戸建てを調べると、よくあることです。実は洲本市はもともとの取引件数が少なく、年によって成約する物件の顔ぶれもかなり違うエリアです。まずは国交省の公的データで、実際にいくらで成約してきたのか、事実から一緒に見ていきましょう。
木村相談者
取引件数が少ないって、そんなに違うものなんですか？
山川不動産の専門家
国交省の不動産情報ライブラリという公的データベースに、実際に成約した中古戸建て（土地付き）の記録があります。洲本市の2017年から2024年までの年別中央値を並べると、その特徴がよく分かります。
洲本市の中古戸建て価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
これが2017年から2024年までの年別中央値です。中央値とは、価格を安い順に並べたときにちょうど真ん中にくる金額のことです。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 1,150万円 | 34件 |
| 2018年 | 695万円 | 26件 |
| 2019年 | 1,200万円 | 17件 |
| 2020年 | 680万円 | 45件 |
| 2021年 | 715万円 | 42件 |
| 2022年 | 675万円 | 38件 |
| 2023年 | 870万円 | 27件 |
| 2024年 | 620万円 | 35件 |
木村相談者
695万円だった翌年に1,200万円になって、そこからまた680万円……。上がってるのか下がってるのか、これだけだと全然読めないですね。
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、この記事では「上昇」「下降」といったトレンドの断定をしていません。理由は年間の取引件数にあります。洲本市の年間の取引は17件から45件と、他のエリアと比べても少なめです。次のセクションで、この件数の少なさが数字にどう影響するかを具体的に見てみましょう。
なぜ単年の数字だけで判断できないのか
木村相談者
件数が少ないと、何がまずいんですか？
山川不動産の専門家
2024年のデータで見てみましょう。中央値は620万円ですが、価格帯の下から4分の1にあたる金額（p25）は240万円、上から4分の1（p75）は1,950万円です。同じ2024年の洲本市の中でも、これだけの開きがあります。
木村相談者
240万円と1,950万円って、8倍くらい違いますよね。かなり幅がありますね。
山川不動産の専門家
そうなんです。2024年単年の相対信頼区間の幅は217.7%にもなります。取引が十分な区分（トレンドを語れる基準）は25%以下なので、洲本市の単年データはその基準を大きく超えています。年間の取引が17件から45件という少なさに加えて、古い空き家に近い物件から比較的新しい物件まで、成約する物件の性質自体が年によって違うことが、この幅の主な理由です。
木村相談者
じゃあ、この620万円っていう数字自体は信用していいんですか？
山川不動産の専門家
数字自体は実際の成約データそのもので、捏造や推定ではありません。ただ「2024年は620万円だったから、来年もそのくらい」と単年だけで判断するのは危ういということです。そこで2022年から2024年の3年分をプールした中央値も見てみましょう。3年分をまとめると取引件数100件、中央値660万円になります。単年よりも母数が増える分、洲本市の直近の相場水準としてはこちらの660万円のほうが実態に近いと考えられます。
木村相談者
単年の620万円と3年プールの660万円は、そこまで大きくは変わらないんですね。
山川不動産の専門家
はい、水準としては近い数字です。ただ2019年の1,200万円、2018年の695万円のように単年だけを見ると年によって大きく上下するのは変わらない事実です。この記事でも、洲本市の代表的な相場水準としては3年プールの660万円を使い、単年の上下だけで「上がった」「下がった」と言い切ることは避けています。取引件数が少ないため、方向を断定せず直近3年をまとめた相場水準として表示する、という扱いです。
木村相談者
「分からないことは分からない」とはっきり言ってもらえると、逆に信用できます。
山川不動産の専門家
そこは大事にしているところです。この数字はすべて実際に成約した金額であることも補足しておきます。広告に出ている「売り出し価格」は売主の希望額なので、実際の成約より高めに出やすい傾向がありますが、この記事の数字はすべて成約ベースです。相場観がつかめたところで、次は洲本市の水準を県内や全国と比べてみましょう。
全国・県内のなかで洲本市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
洲本市の水準を、全国や兵庫県内の他エリアと比べてみましょう。相場は単独では意味を持ちにくく、他と比べて初めて位置づけが分かります。
| 比較軸 | 洲本市の位置 |
|---|---|
| 兵庫県内の中古戸建て中央値 | 21位／23市区町村 |
| 全国の中古戸建て中央値 | 651位／691市区町村 |
| 全国（取引が十分な区分の単純平均）との比較 | 平均 約4,001万円に対して2割に満たない水準（約16%） |
木村相談者
兵庫県内で21位、全国でも651位。しかも全国平均の2割以下って、かなり低めなんですね。
山川不動産の専門家
価格の水準としては全国的にも県内的にもかなり低いグループに入ります。ただし比較対象の全国平均は「トレンドを語れる取引が十分な区分」の平均なので、洲本市（参考値扱い）を単純に同列で見すぎない方がよいです。あくまで目安として捉えてください。兵庫県内の他エリアと並べてみましょう。
| 市区 | 中古戸建て中央値 | 直近の取引件数 | 位置づけ |
|---|---|---|---|
| 高砂市 | 1,500万円 | 89件（2024年） | 参考値 |
| 加古川市 | 1,300万円 | 244件（2024年） | 参考値 |
| 三木市 | 1,200万円 | 67件（2024年） | 参考値 |
| 洲本市 | 660万円 | 35件（2024年）／100件（直近3年プール） | 参考値（取引少なめ） |
| 豊岡市 | 500万円 | 49件（2024年） | 参考値 |
| 丹波市 | 500万円 | 38件（2024年） | 参考値 |
木村相談者
洲本市は加古川市や高砂市よりずいぶん低いんですね。豊岡市や丹波市とは近い水準なんだ。
山川不動産の専門家
豊岡市・丹波市と同じく、県内でも価格水準が低めのグループです。この3市はいずれも年間の取引が50件に届かない参考値扱いで、共通する特徴だと言えます。参考までに、洲本市と同じ兵庫県内でも人口の多いエリアでは様子が違います。
| 市区 | 中古戸建て中央値 | 直近の取引件数 | 位置づけ |
|---|---|---|---|
| 西宮市 | 4,500万円 | 303件（2024年） | 取引が十分な区分（8年で+25.0%） |
| 明石市 | 3,100万円 | 284件（2024年） | 取引が十分な区分（8年で+10.7%） |
| 姫路市 | 1,700万円 | 345件（2024年） | 参考値（取引は多め） |
木村相談者
西宮市や明石市は取引の数自体が全然違いますね。
山川不動産の専門家
年間300件前後の取引があるエリアは、単年でもトレンドを語れる基準を満たしています。一方で洲本市は年間の人口・世帯数の規模自体が小さく、取引件数もそれに比例して少なくなっているのが実情です。ここまでで「水準の低さ」と「データの少なさ」という2つの事実が見えてきました。次に、洲本市では人口動向をどう扱っているかをお話しします。
将来人口について、この記事で分かっていること
木村相談者
人口が減ってるとか増えてるとか、そういう話も気になるんですが。
山川不動産の専門家
現時点で洲本市の将来推計人口は、このサイトのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。洲本市に限らず、将来人口のデータ整備はサイト全体でこれから進めていく段階です。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
分からないことは無理に埋めない、ということなんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。人口動向は価格に影響しうる材料の一つですが、それも「事実として分かっている範囲で」お伝えするのが誠実だと考えています。ここまでの事実を踏まえて、洲本市で戸建てを売ろうか考えるときの材料を整理してみましょう。
洲本市の戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
水準は低めのグループ、方向は分からない、人口もまだ分からない……。これって、待ったほうがいいのか、動いたほうがいいのか、正直よく分からなくなってきました。
山川不動産の専門家
洲本市の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
洲本市の戸建て・売り時を考える3つの材料
- 1単年トレンドは断定できない — 2019年に1,200万円まで上がった年もあれば、2018年に695万円まで下がった年もあり、上昇・下降のどちらとも言い切れない。3年プール（2022〜2024年）の中央値は660万円で、これが直近の相場水準の目安になる。
- 2価格水準自体は全国的・県内的に低めのグループ — 兵庫県内21位／23市区町村、全国651位／691市区町村。豊岡市・丹波市など県内の他の小規模エリアと近い水準にある。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、洲本市の将来人口には触れていない。データが揃い次第この記事を更新する。
木村相談者
水準の話とトレンドの話は、別々に考えたほうがいいんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。数字の意味を正確に分けて見るのが、判断を誤らないコツです。実際に動くかどうかは、価格以外のご自身の事情で決めるのが一番です。空き家にしておくコストや管理の手間なども、価格の水準やトレンドとは別に考えるべき材料です。
木村相談者
変に煽られなくて、逆に安心しました。
山川不動産の専門家
正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断していただくのが一番です。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
相場の実態が分かったので、実際にうちの家がいくらくらいになるのか知りたくなってきました。どうすればいいですか？
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報（所在地・土地と建物の広さ・築年数など）を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観（3年プールの中央値660万円前後、ただし240万〜1,950万円の幅あり）と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 兵庫県洲本市 |
| 対象種別 | 中古戸建て（土地付き） |
| データ期間 | 2017年〜2024年（成約価格ベース） |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ（XIT001 不動産取引価格情報） |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位（p25/p75）、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 参考値として掲載（取引件数が少ないため、単年の方向は断定していません） |
| 2024年取引件数 | 35件（3年プールでは100件） |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は「分からないことは分からない」まではっきりしたので、逆にすっきりしました。
山川不動産の専門家
洲本市の相場は水準としては全国的・県内的に低めのグループで、単年の方向は断定できないという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。洲本市の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自の推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
洲本市の戸建て相場はいくらくらいですか？
山川不動産の専門家
2022年から2024年の3年分をプールした中央値は660万円です。2024年単年では620万円ですが、価格帯は240万円〜1,950万円まで幅があります。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか？
山川不動産の専門家
洲本市は単年の相対信頼区間幅が217.7%と非常に大きく、この記事では上昇・下降どちらの方向も断定していません。2019年に1,200万円まで上がった年がある一方、2018年は695万円と、年によって大きく上下しています。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で洲本市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか？
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。
木村相談者
洲本市は西宮市や明石市、姫路市と比べて何が違うんですか？
山川不動産の専門家
中央値だけ見ると、西宮市が4,500万円、明石市が3,100万円、姫路市が1,700万円、洲本市が660万円です。違うのは取引データの位置づけです。西宮市・明石市は取引が十分な区分で単年トレンドを語れますが、姫路市・洲本市は参考値扱いです。中でも洲本市は年間の取引が35件と特に少なく、豊岡市・丹波市に近い水準にあります。