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伊丹市の中古戸建ては売り時？価格推移と相場の考え方

木村相談者

伊丹市でずっと戸建てに住んでるんですが、そろそろ売却も考えていて。今の相場ってどんな感じなんでしょう。

山川不動産の専門家

ご相談ありがとうございます。国交省の不動産情報ライブラリに登録されている実際の取引データをもとにお答えしますね。伊丹市の中古戸建て(土地と建物)は、2024年の取引の中央値が3,300万円でした。

木村相談者

3,300万円ですか。高いのか安いのか、正直ピンとこないです。

山川不動産の専門家

そうですよね。まずは直近8年間の値動きを見てから、他の市との比較や、統計的な信頼度もあわせてお伝えします。順を追って見ていきましょう。

伊丹市の中古戸建て、価格はどう動いてきたか

木村相談者

このグラフ、けっこう上下してますね。

山川不動産の専門家

はい、伊丹市の戸建て相場は一直線に上がってきたわけではなく、波があります。年ごとの中央値と、取引の中心的な価格帯(下位25%〜上位25%の範囲)をまとめました。

年	中央値	価格帯(25%〜75%)	取引件数
2017年	3,200万円	2,000万円〜3,900万円	170件
2018年	3,050万円	1,950万円〜3,800万円	168件
2019年	3,300万円	2,000万円〜4,100万円	167件
2020年	3,400万円	2,500万円〜4,025万円	164件
2021年	3,700万円	2,800万円〜4,700万円	161件
2022年	3,500万円	2,100万円〜4,325万円	144件
2023年	3,700万円	1,900万円〜4,500万円	141件
2024年	3,300万円	2,000万円〜4,200万円	147件

木村相談者

2021年と2023年が3,700万円で一番高くて、2024年はまた3,300万円に下がってるんですね。

山川不動産の専門家

そうなんです。2017年の3,200万円を起点にすると、2024年の3,300万円は8年間で約+3.1%の変化にとどまります。ただしその間に3,700万円まで上がった年もあり、直近の2023年から2024年だけを見ると1年間で約▲10.8%下落しています。

木村相談者

え、去年から今年でそんなに下がったんですか。

山川不動産の専門家

数字だけ見るとインパクトがありますが、注意したい点が2つあります。ひとつは伊丹市の戸建ては2,000万円台の物件から4,000万円台の物件まで価格帯の幅が広いということ。年によってどの価格帯の物件が多く取引されたかで中央値は変わりやすくなります。もうひとつは、取引件数自体が2022年以降144件・141件・147件と、2017年頃の170件前後より少し落ち着いていることです。

木村相談者

なるほど、取引されている物件の顔ぶれが変わると、中央値も動くってことですね。

山川不動産の専門家

補足すると、価格帯の幅(25%タイルと75%タイルの差)自体も年によって変わっています。2020年は2,500万円〜4,025万円で幅が比較的狭く、逆に2023年は1,900万円〜4,500万円まで広がっていました。幅が広い年ほど、中央値だけでは実態を捉えにくくなるので、ご自宅の価格帯に近いところの数字を意識していただくのがおすすめです。

木村相談者

自分の家がその年の中央値からずれてても、そこまで気にしなくていいってことですね。

山川不動産の専門家

おっしゃる通りです。ちなみに直近2022年〜2024年の3年分・432件をまとめて見ると、中央値は3,500万円になります。単年の数字だけでなく、こうした複数年の相場感もあわせて見ると、極端な数字に引っ張られにくくなります。

木村相談者

じゃあ、去年より下がったからってすぐ悲観するものでもないんですね。次は、取引の件数そのものがどう動いてるかも気になります。

取引件数はどう推移しているか

山川不動産の専門家

件数の推移も価格と同じくらい大事な材料です。伊丹市の中古戸建ての年間取引件数はこちらです。

年	取引件数	前年からの増減
2017年	170件	ー
2018年	168件	▲2件
2019年	167件	▲1件
2020年	164件	▲3件
2021年	161件	▲3件
2022年	144件	▲17件
2023年	141件	▲3件
2024年	147件	+6件

木村相談者

2022年でガクッと減って、そこからはあまり変わってない感じですか。

山川不動産の専門家

そうですね。2017年の170件から2022年の144件まで緩やかに減り、2023年・2024年は141件・147件とほぼ横ばいで、2024年はわずかに増えています。件数が大きく先細っているわけではなく、年間140〜170件程度のレンジで取引が続いていると見ることができます。この件数の規模感があるからこそ、先ほどの統計的なばらつきの幅(±18.2%程度)も比較的抑えられているんです。

木村相談者

件数が落ち着いてるなら、ある程度参考にしやすいデータってことですね。他の市と比べるとどうなんでしょう。

山川不動産の専門家

いい質問です。次は伊丹市が兵庫県内・全国でどのくらいの位置にあるかを見てみましょう。

兵庫県内・全国で見た伊丹市の位置づけ

山川不動産の専門家

同じ条件(中古戸建て・データが十分にそろっている市区町村)で比較できるように順位表を作っています。伊丹市の2024年中央値3,300万円は、兵庫県内23市区町村中7位、全国691市区町村中177位です。全国のデータが十分な市区町村の平均は約4,000万円なので、伊丹市はそれよりやや控えめな水準になります。

木村相談者

県内では真ん中より少し上くらいですね。近くの街と比べるとどうですか。

山川不動産の専門家

近隣の市区町村と並べてみました。8年間の変化率も一緒に見てください。

市区町村	2024年中央値	8年間の変化率	全国順位(変化率)
西宮市	4,500万円	+25.0%	37位
宝塚市	3,900万円	+14.7%	97位
明石市	3,100万円	+10.7%	123位
伊丹市(このページ)	3,300万円	+3.1%	156位

木村相談者

あれ、伊丹市だけ変化率が結構低いんですね。

山川不動産の専門家

そうなんです。価格の水準自体は西宮市より下、明石市より上という真ん中どころですが、8年間の上昇ペースは近隣の中で最も緩やかという結果です。西宮市や宝塚市のような値上がりの勢いはなく、明石市ほどの伸びもありません。データが十分にそろっている兵庫県内の4市区町村の中では、変化率は4位(最下位)です。

木村相談者

それって、伊丹市は今後も値上がりしにくいってことなんでしょうか。

山川不動産の専門家

そこは慎重にお伝えしたいところです。過去8年の傾向がそのまま将来にも続くとは限りません。金利の動き、伊丹市内の再開発や交通利便性の変化、個々の物件の状態など、価格に影響する要素はたくさんあります。あくまで「近隣と比べると上昇ペースは穏やかだった」という事実として受け止めていただき、将来の予測材料としては割り引いて考えていただくのがよいと思います。

木村相談者

なるほど、あくまで街全体の傾向ってことですね。じゃあ結局、今は売り時なんでしょうか。

「売り時」をどう考えるか

山川不動産の専門家

ここまでの数字を並べてみると、伊丹市の中古戸建ては8年間で見ればわずかにプラス、直近1年では下落、取引件数は落ち着いた水準を保っている、近隣市の中では上昇ペースが穏やか、という状況です。ただ、これだけで売却に適したタイミングを一つに断定することはできません。

木村相談者

そうなんですか。データを見てもはっきりしないものなんですね。

山川不動産の専門家

はい。価格の傾向は判断材料のひとつであって、実際に売るかどうかは住み替えの予定、資金計画、物件の状態、税金面の事情など、ご自身の状況によって最適なタイミングが変わってきます。私たちがお伝えできるのは「事実としての価格の動き」までで、「だから今売るべき」という判断はお客様ご自身にしていただくものだと考えています。

木村相談者

分かりました。じゃあ実際の査定額を見てみるのが一番早そうですね。

相場を調べたら、次にやること

山川不動産の専門家

そうですね。ここまでの相場感を頭に入れたうえで、実際の物件がいくらで売れそうかは、複数の不動産会社に査定を依頼して確認するのが確実です。大まかな流れをご紹介します。

1. 1一括査定サイトに物件情報を入力 — 住所や築年数、広さなどの基本情報を入力すると、複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できます。
2. 2各社の査定額と対応を比較する — 会社によって査定額や売却プランの提案は変わります。今日お伝えした相場のデータと照らし合わせながら比較してみてください。
3. 3信頼できる会社を選んで相談を進める — 査定額だけでなく、担当者との相性や販売戦略の説明も含めて検討すると、後悔しにくい選択につながります。

木村相談者

義務じゃないなら、まずは気軽に相場観をつかむために試してみようと思います。

伊丹市 中古戸建て 基本情報まとめ

項目	内容
対象エリア	兵庫県伊丹市
対象種別	中古戸建て(宅地・土地と建物、住宅用途)
対象データ期間	2017年〜2024年
2024年中央値	3,300万円
8年間の変化率	約+3.1%
直近1年の変化率	約▲10.8%
2024年取引件数	147件
出典(価格)	国交省 不動産情報ライブラリ XIT001(不動産取引価格情報)

山川不動産の専門家

数字はすべて国交省の公的データをもとにしていますので、ご自身で確認したいときも同じ出典をたどれます。

近隣・兵庫県内の記事もあわせてどうぞ

木村相談者

近くの街の記事も見てみたいです。

山川不動産の専門家

西宮市の中古戸建て相場、宝塚市の中古戸建て相場、明石市の中古戸建て相場も同じ形式でまとめています。伊丹市と比べながら見ていただくと、地域ごとの違いがより分かりやすくなると思います。

木村相談者

伊丹市を売却したあと、近くで住み替え先を探すときにも参考になりそうですね。

山川不動産の専門家

そうですね。同じ兵庫県内でも中央値や8年間の変化率は市区町村ごとにかなり違います。売却と購入の両方を考えている場合は、売る側と買う側、両方の相場を見比べておくと資金計画も立てやすくなります。

よくある質問

木村相談者

最後にいくつか確認させてください。伊丹市の戸建ては今後も値上がりするんですか。

山川不動産の専門家

それは私たちにも断定できません。過去8年では小幅なプラスでしたが、直近1年は下落しています。将来の価格を予測する材料としてではなく、「これまでの実際の取引はこう動いてきた」という事実としてご覧いただくのが正しい使い方です。

木村相談者

築年数が古い家でも、この中央値くらいで売れるんでしょうか。

山川不動産の専門家

中央値はあくまで伊丹市全体の取引をならした数字です。築年数や土地の広さ、駅からの距離によって個々の価格は大きく変わりますので、ご自宅の価格感はぜひ査定で個別に確認してください。

木村相談者

査定を頼んだら、必ずどこかの会社と契約しないといけないんですか。

山川不動産の専門家

いいえ、そんなことはありません。査定額を知るだけで終える方も多くいらっしゃいます。相場を把握したうえで、売却するかどうかはご自身のタイミングで決めていただいて大丈夫です。

木村相談者

このページの数字自体はどこから来てるんですか。

山川不動産の専門家

国交省が公開している不動産情報ライブラリの取引価格情報がもとになっています。実際に成立した取引を国が集計した公的データで、不動産会社の広告価格や査定額とは違い、成約ベースの数字という点が特徴です。伊丹市の場合、2024年は147件の取引データが集計に使われています。

木村相談者

他の不動産サイトを見たときと、少し金額が違って見えることがあったんですが、なぜですか。

山川不動産の専門家

よくあるご質問です。不動産会社のサイトの多くは、これから売り出す物件の「販売価格(広告価格)」や、直近半年など短い期間の平均値を載せています。一方このページは、実際に成立した取引を8年分・年ごとにさかのぼって見られるようにしている点が違います。販売価格は成約段階で調整されることも多いので、両方を見比べたうえで参考にしていただくのがよいと思います。

木村相談者

よく分かりました。まずは相場を頭に入れつつ、査定も試してみます。

山川不動産の専門家

はい。今日お伝えした数字はいつでもこのページで見返せますので、資金計画や住み替えの時期を考えるときの材料にしてください。

査定額を確認する

木村相談者

ありがとうございました。相場観を持った上で、査定も試してみます。

山川不動産の専門家

はい、それが一番良い進め方だと思います。

この記事の相場は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格データに基づきます。成約価格は取引の登記後に集計・公表されるため、 現時点で入手できる最新の確定データは2024年分です（2025年分が揃い次第、自動で反映します）。