木村相談者
山川さん、明石市で一戸建てに住んでるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷ってて。査定サイトを見てたら「今が売り時です」ってはっきり書いてあるところもあれば、何も断定してないところもあって、どっちを信じればいいのか分からなくなっちゃって。
山川不動産の専門家
それ、実はサイトによって「何を根拠にしているか」が違うんです。半年だけの動きを見て断定しているところもあれば、もっと長い期間のデータを見ているところもあります。今日は国交省が公開している実際の成約データを使って、明石市の中古戸建て(土地と建物)がどう動いてきたか、事実だけを一緒に確認していきましょう。
木村相談者
事実だけ、っていうのは心強いです。お願いします。
山川不動産の専門家
不動産情報ライブラリという国交省のデータベースに、実際に成約した中古戸建ての記録があります。明石市の2017年から2024年までの年別中央値を並べてみますね。
明石市の中古戸建て価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
これが8年間の年別中央値です。中央値は、価格を安い順に並べたときのちょうど真ん中の金額のことです。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 2,800万円 | 352件 |
| 2018年 | 2,750万円 | 266件 |
| 2019年 | 2,800万円 | 263件 |
| 2020年 | 2,900万円 | 303件 |
| 2021年 | 3,300万円 | 298件 |
| 2022年 | 3,200万円 | 280件 |
| 2023年 | 3,300万円 | 281件 |
| 2024年 | 3,100万円 | 284件 |
木村相談者
2021年に3,300万円まで上がって、2022〜2023年もその水準が続いて、2024年は3,100万円に下がってますね。直近1年だけ見ると下がってるってことですか?
山川不動産の専門家
そのとおりです。2017年から2024年の8年間で見ると+10.7%の上昇ですが、直近1年(2023年→2024年)は-6.1%と下がっています。「長い目で見れば上がっているけれど、直近1年だけ切り取ると下がっている」というのが、明石市の中古戸建ての今の状態です。なぜこの数字を信頼していいのか、次のセクションで詳しくお話ししますね。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望額じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
「直近半年で下がっているので今のうちに売ったほうがいい」って書いてあるサイトも見たんですが、それとは見方が違うんですか?
山川不動産の専門家
半年だけの比較は、その半年にたまたまどんな物件が売れたかで数字が振れやすいんです。明石市は年間280件前後の取引がある街なので、半年だと140件くらいしか含まれず、振れの影響を受けやすくなります。この記事では8年間の推移と直近1年の変化を両方見たうえで、次にお話しする「この数字自体がどれくらい信頼できるか」まで確認してから相場を判断する材料にしています。
山川不動産の専門家
では、2024年の3,100万円という数字の中身と、その信頼度を見てみましょう。
価格の幅とデータの信頼度
木村相談者
2024年の中央値3,100万円っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)が1,700万円、上から4分の1(p75)が4,100万円です。
木村相談者
1,700万円から4,100万円まで、倍以上の開きがありますね。
山川不動産の専門家
戸建ては土地の広さ・築年数・延床面積・駅からの距離で価格が大きく変わる商品なので、これくらいの幅は珍しくありません。ここで確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2024年単年の相対信頼区間の幅は16.1%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)を余裕をもって下回っています。年間284件という取引の厚みがあるので、単年の数字でも方向を語れる水準です。
木村相談者
じゃあ、さっき言ってた「直近1年で-6.1%」っていうのは、ちゃんと信頼できる数字ってことですね。
山川不動産の専門家
はい。念のため2022年から2024年の3年分をプールした中央値も確認しておきましょう。3年分をまとめると取引件数845件、中央値3,200万円になります。単年の3,100万円とほぼ近い水準なので、2024年が特殊な年だったというよりは、2021〜2023年に一段上がった水準からやや落ち着いてきた、という見方が自然です。
山川不動産の専門家
相場の水準がつかめたところで、明石市の将来人口についても触れておきたいのですが、実はこちらはまだお伝えできる状態ではありません。
明石市の将来人口の見通しについて
木村相談者
明石市って子育て支援に力を入れてて人口が増えてるってニュースで見た気がするんですが、データ的にはどうなんですか?
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、明石市の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。ニュースなどで見聞きした情報を根拠のない数字と混ぜて記事に書くよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?
山川不動産の専門家
需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が増えている街だからといって即座に価格が上がるわけではなく、金利や再開発、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は明石市が全国や県内と比べてどうなのかを見てみましょう。
全国・県内のなかで明石市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
次に、明石市の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その市だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 明石市の位置 |
|---|---|
| 兵庫県内の中古戸建て中央値 | 8位/23市区町村(上位寄りの水準) |
| 全国の中古戸建て中央値 | 207位/691市区町村(やや上位寄りの水準) |
| 8年上昇率の県内順位(取引が十分な区分内) | 3位/4市区町村 |
| 8年上昇率の全国順位(取引が十分な区分内) | 123位/179市区町村 |
| 全国平均(取引が十分な区分の中央値の単純平均)との比較 | 全国平均 約4,000.6万円に対して約0.77倍の水準 |
木村相談者
県内8位、全国でも207位ってことは、けっこう上のほうなんですね。でも8年上昇率は県内4市区町村中3位ってことは、そんなに伸びてないほうなんですか?
山川不動産の専門家
そうですね。明石市は価格水準そのものは全国平均よりやや低め(約0.77倍)ですが、県内で取引データが十分な区分は明石市・西宮市・伊丹市・宝塚市の4市あり、その中で8年上昇率(+10.7%)は西宮市(+25.0%)・宝塚市(+14.7%)より緩やかで、伊丹市(+3.1%)よりは高い、という順番です。近隣の市区とも並べてみましょう。
| 市区町村 | 中古戸建て中央値 | 直近の取引件数 | 位置づけ |
|---|---|---|---|
| 明石市 | 3,100万円 | 284件(2024年) | 取引が十分な区分 |
| 神戸市須磨区 | 2,900万円 | 135件(直近3年プール) | 参考値 |
| 神戸市西区 | 2,400万円 | 162件(直近3年プール) | 参考値 |
| 高砂市 | 1,500万円 | 89件(直近3年プール) | 参考値 |
| 加古川市 | 1,300万円 | 244件(直近3年プール) | 参考値 |
| 三木市 | 1,200万円 | 67件(直近3年プール) | 参考値 |
木村相談者
明石市はこの中で一番高いんですね。しかも唯一「取引が十分な区分」なんだ。
山川不動産の専門家
明石市は近隣の中で価格水準が最も高く、かつ単年でトレンドを語れるだけの取引の厚みがある唯一の市です。神戸市須磨区・西区や加古川市・高砂市・三木市は、いずれも物件ごとの価格差の大きさなどから参考値として扱われています。より広いエリアの相場は兵庫県の売り時判定記事一覧でも比較できます。
木村相談者
水準の話とトレンドの話、両方ともちゃんとしたデータで言えるってことなんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。ここまでの事実を踏まえて、明石市で戸建てを売ろうか考えるときの材料を整理してみましょう。
明石市の戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
8年で見れば上がってるけど、直近1年は下がってる……。これって、待ったほうがいいのか、急いだほうがいいのか、正直判断つかないです。
山川不動産の専門家
明石市の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
明石市の戸建て・売り時を考える3つの材料
- 1長期は上昇、直近1年は下落という2つの事実がある — 2017年の2,800万円から2024年の3,100万円まで8年で10.7%上昇したが、2021〜2023年の3,300万円台からは直近1年で6.1%下がっている。どちらも相対信頼区間幅16.1%という信頼できるデータに基づく事実。
- 2物件ごとの価格差が大きい — 2024年の価格帯はp25=1,700万円〜p75=4,100万円と幅がある。明石市では相場の中央値よりも自分の物件そのものの査定額が決め手になりやすい。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、明石市の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「上がってるから待て」でも「下がり始めたから急げ」でもなく、両方の事実を知ったうえで自分で決めるってことなんですね。
山川不動産の専門家
正確に言うとそうなります。明石市全体の相場がどう動いているかと、あなたの家がいくらで売れるかは別の話、この2つを分けて考えるのが誠実な向き合い方です。実際に動くかどうかは、価格以外のご自身の事情で決めるのが一番です。
木村相談者
変に煽られなくて、逆に安心しました。
山川不動産の専門家
正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断していただくのが一番です。そのためには、市全体の中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
相場の実態が分かったので、実際にうちの家がいくらくらいになるのか知りたくなってきました。どうすればいいですか?
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れを整理しますね。
相場を確認したあとの進め方
- 1相場の位置を把握する — ここまで見てきた市全体の中央値・8年と直近1年の変化率・県内や全国との比較を頭に入れておく。
- 2複数社の一括査定を申し込む — 一括査定サービスを使うと、複数の不動産会社から同時に見積もりを取れる。土地の広さや築年数など、自分の物件の個別条件を踏まえた実額を確認する。
- 3査定額と相場を見比べる — 提示された査定額が、この記事で見た中央値3,100万円や3年プールの3,200万円からどれくらい離れているかを確認する。
- 4売る・売らないをゆっくり決める — 査定を受けたからといって売却の義務はない。資金計画や住み替え先が決まってから判断しても遅くない。
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 兵庫県明石市 |
| 対象種別 | 中古戸建て(宅地・土地と建物、用途は住宅) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 取引データは十分(単年の相対信頼区間幅16.1%、25%以下) |
| 2024年取引件数 | 284件(3年プールでは845件) |
| 将来人口データ | 現時点で未収集(データ整備後に追記予定) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は事実をちゃんと整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
明石市の相場は8年間で10.7%上昇、直近1年は-6.1%という状況です。どちらも実データに基づく事実で、この2つをどう受け止めるかは人それぞれです。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。より広いエリアの相場は兵庫県の売り時判定記事一覧でも比較できます。最後によくある質問もまとめておきますね。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。明石市の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか?
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自の推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
明石市の戸建て相場はいくらくらいですか?
山川不動産の専門家
2024年の成約中央値は3,100万円です。ただし戸建ては土地の広さ・築年数・延床面積で価格差が大きく、2024年のデータでは1,700万円〜4,100万円まで幅があります。2022〜2024年の3年プールでは中央値3,200万円です。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか?
山川不動産の専門家
2017年から2024年の8年間で10.7%上昇していますが、直近1年(2023年→2024年)は-6.1%と下がっています。2021〜2023年にかけて3,300万円前後まで上がった水準から、2024年にやや落ち着いた、という動きです。
木村相談者
半年だけの比較で「今が売り時」と書いてあるサイトもあるんですが、なぜこの記事は違うんですか?
山川不動産の専門家
半年だけの比較は取引件数が少なくなる分、たまたまどんな物件が売れたかで数字が振れやすいという性質があります。この記事では8年間の長期トレンドと直近1年の変化、さらにその数字がどれくらい信頼できるか(相対信頼区間幅)まで確認したうえで、事実を事実のまま並べています。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で明石市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか?
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。
木村相談者
明石市は近隣の神戸市須磨区・西区や加古川市などと比べて何が違うんですか?
山川不動産の専門家
中央値だけ見ると、明石市が3,100万円、神戸市須磨区が2,900万円、神戸市西区が2,400万円、高砂市が1,500万円、加古川市が1,300万円、三木市が1,200万円です。違うのは取引データの位置づけです。明石市はこの中で唯一、単年の相対信頼区間幅が基準(25%以下)をクリアしており、8年・直近1年の変化を事実として語れます。他の市区は物件ごとの価格差が大きく、参考値として扱っています。