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明石市のマンションは今が売り時？価格推移と見極め方

木村相談者

すみません、明石市でマンションを持ってるんですけど、そろそろ売却も考えていて。今って売り時なんでしょうか。

山川不動産の専門家

ご相談ありがとうございます。結論から言うと「絶対に今売るべき」とは言えないんですが、明石市の中古マンション相場がここ数年どう動いてきたかは、国の統計から具体的にお話しできます。

木村相談者

具体的な数字があるんですね、それは助かります。感覚じゃなくてちゃんとしたデータで教えてもらえると安心します。

山川不動産の専門家

そうですね。今日お話しする数字はすべて、国交省の不動産情報ライブラリに登録された実際の成約データがもとになっています。不動産会社の売り出し価格ではなく、実際に売買が成立した価格なので、相場観としては信頼していただける水準だと思います。まずはその推移から見ていきましょう。

明石市の中古マンション価格推移

木村相談者

このグラフ、じわじわ上がってますね。

山川不動産の専門家

そうなんです。国交省の不動産情報ライブラリ(不動産取引価格情報、XIT001)に登録された実際の成約データを見ると、明石市の中古マンションの中央値は2017年の980万円から2024年には1,600万円まで上昇しています。8年間の変化率にすると約+63.3%です。

木村相談者

8年で6割も上がってるんですか。ここ1年とかだとどうなんです?

山川不動産の専門家

直近では2023年が1,500万円、2024年が1,600万円で、1年間の変化率は約+6.7%です。急騰というほどではないですが、着実に上昇が続いている局面と言えます。

年	中央値	取引件数(参考)
2017年	980万円	222件
2018年	1,200万円	214件
2019年	1,200万円	202件
2020年	1,400万円	176件
2021年	1,400万円	462件
2022年	1,400万円	469件
2023年	1,500万円	444件
2024年	1,600万円	465件

山川不動産の専門家

ちなみに2024年の中央値の誤差の目安はおよそ±12.5%程度で、年ごとの上下を語れる水準の件数がそろっています。だからこそ「上昇傾向」と事実として言い切れるわけです。

木村相談者

中央値だけじゃなくて、安いものと高いものの幅ってどれくらいあるんですか。

山川不動産の専門家

いい質問です。価格帯の広がり(下位25%〜上位25%の範囲)で見ると、2017年は600万円〜1,700万円だったのが、2024年は900万円〜2,600万円まで上がっています。安い方の物件も高い方の物件も、両方が底上げされている状態です。特定の高額物件だけが平均を押し上げているわけではない、というのがポイントです。次は、この価格を支えている取引件数そのものについて見てみましょう。

取引件数の推移

木村相談者

さっきの表にも件数がありましたけど、そんなに動きあるんですか。

山川不動産の専門家

2017〜2019年は年間200件前後だったのが、2021年以降は年間450〜470件前後で安定しています。2024年は465件でした。件数が増えた背景にはマンションの供給や取引の活発化があると考えられますが、件数そのものが今後も同水準を保証するものではありません。あくまで過去のデータとしてご理解ください。

木村相談者

なるほど、件数が多いから中央値も信頼できるってことですね。

山川不動産の専門家

その通りです。件数が少ない年やエリアだと中央値がぶれやすいのですが、明石市は直近数年、判断材料として十分な件数が確保されています。では、木村さんのマンションがどのくらいの価格帯にあたるか、築年数別に見てみましょう。

築年帯別の相場

木村相談者

うちのマンション、たしか築40年くらいなんですけど、平均だとちょっと不安で。

山川不動産の専門家

全体の中央値だけで判断すると誤差が出やすいので、築年帯別に見るのがおすすめです。2022〜2024年の3年分のデータで見ると、木村さんのように築31年以上の物件は中央値995万円(件数596件)が目安になります。

築年帯	中央値	価格帯の目安(下位25%〜上位25%)	件数(参考)
〜築10年	3,600万円	3,300万円〜3,950万円	103件
築11-20年	2,600万円	1,950万円〜3,250万円	187件
築21-30年	1,600万円	1,100万円〜2,200万円	421件
築31年〜	995万円	667.5万円〜1,500万円	596件

木村相談者

築10年以内だと3,600万円なのに、31年以上だと995万円まで下がるんですね。差が結構大きい。

山川不動産の専門家

そうなんです。全体の中央値1,600万円だけを見て「うちも1,600万円くらいかな」と考えると、木村さんのケースだと実態とズレてしまいます。築31年以上の帯は取引件数も596件と多く、統計的にも十分な参考値です。全体の数字ではなく、ご自宅に近い築年帯の数字で考えるのが実態に近いと思います。木村さんの物件なら667.5万円〜1,500万円くらいの幅で考えておくと現実的だと思います。管理状態や階数、駅からの距離によってこの範囲のどのあたりになるかは変わってきます。

木村相談者

築年帯まで分かると、だいぶイメージが具体的になりました。じゃあ結局、いつ売るのがいいんでしょう。

明石市のマンションは今が売り時か

山川不動産の専門家

データとしては、価格の伸び率が県内でも上位に入るくらい強い局面にある、というのが客観的な事実です。ただ、これは「今売れば必ず得をする」という意味ではありません。相場が上がっている局面かどうかと、あなたにとって今が売り時かどうかは別の話です。

木村相談者

確かに、うちの都合もありますもんね。

山川不動産の専門家

そうなんです。相場のデータは判断材料の一つとして持っておいて、実際に動くかどうかはご自身のタイミングで決めていただくのが一番だと思います。相場感がつかめたところで、次は実際に査定額を確認する場合の流れを見ておきましょう。

相場を調べたら次にやること

1. 1相場を把握する — ここまで見てきた中央値・築年帯別の相場を、ご自宅の条件(築年数・広さ・階数など)に近い数字と照らし合わせます
2. 2一括査定サイトで複数社に見積もりを依頼する — 記事末尾のリンクから、複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できます。1社だけだと相場観がずれる可能性があるため、複数社の比較がおすすめです
3. 3査定額と本記事の相場データを比較する — 提示された査定額が、築年帯別の相場レンジ(たとえば築31年以上なら995万円前後)からかけ離れていないか確認します
4. 4売るかどうかを検討する — 査定額が分かったからといって、必ず売却しなければならないわけではありません。ご自身の資金計画やライフプランに合わせて判断してください

木村相談者

流れが分かって、まず何をすればいいか見えてきました。ちなみに他の街と比べてどうなんですか、明石市って。

明石市と近隣・県内の比較

山川不動産の専門家

明石市の中古マンション価格を、国が公表している成約データ(XIT001)をもとに他の市区町村と比べてみましょう。明石市の価格水準は兵庫県内19市区町村中13位、全国464市区町村中322位で、価格そのものはそこまで高い部類ではありません。一方で8年間の上昇率は兵庫県内15市区町村中2位、全国217市区町村中26位と、伸び方の強さでは上位に入ります。

木村相談者

価格は控えめだけど、伸び率は上位ってことですか。

山川不動産の専門家

はい。ちなみに、取引が十分にある全国219市区町村の中古マンション中央値を単純平均すると約2,885万円になります。明石市の1,600万円はこの平均をやや下回る水準ですが、これは大都市中心部の高額な取引が平均を押し上げている面もあります。近隣市区町村と比べると、次のようになります。

市区町村	中央値	8年変化率
明石市(本記事)	1,600万円	+63.3%
神戸市垂水区	1,300万円	0.0%
神戸市須磨区	1,400万円	参考値(物件ごとの価格差が大きいため変化率は非公開)
神戸市西区	2,300万円	+27.8%
加古川市	1,200万円	参考値(物件ごとの価格差が大きいため変化率は非公開)
神戸市中央区	3,000万円	+66.7%

木村相談者

垂水区は明石市のすぐ隣ですけど、あんまり伸びてないんですね。西区とか須磨区とはどう違うんですか。

山川不動産の専門家

そうなんです。隣接していても市区町村によって値動きは違います。神戸市西区は中央値2,300万円で明石市より高いですが、8年変化率は+27.8%と明石市の+63.3%よりゆるやかです。逆に垂水区は8年でほぼ横ばいでした。同じ兵庫県・同じ沿線でも一律に語れないのが不動産相場の特徴です。だからこそ、ご自身が住むエリアのデータを個別に確認することが大切になります。

木村相談者

明石市は価格自体は控えめなのに、上昇率だけ近隣より目立って高いのは何か理由があるんでしょうか。

山川不動産の専門家

正直なところ、上昇率が高い理由を一つに断定することはできません。エリアの再開発、交通利便性の変化、供給されるマンションの質など複数の要因が絡むのが一般的です。「なぜ上がったか」を推測で語るより、「実際にどれだけ・どんな分布で上がったか」という事実を正確にお伝えするのが、この記事でできることだと思っています。相場の位置づけが分かったところで、次は査定額に影響しやすい要素を見ておきましょう。

査定額に影響しやすい要素

木村相談者

査定を頼む前に、何が価格に影響するのか知っておきたいです。

山川不動産の専門家

一般的に不動産の査定額に影響しやすいと言われている要素を挙げると、次のようなものがあります。あくまで一般的な傾向であり、明石市の統計データそのものではない点はご了承ください。

要素	傾向
築年数	一般に古いほど価格は下がりやすい(本記事の築年帯別データが参考になります)
駅からの距離	近いほど評価されやすい傾向
階数・方角	高層階・南向きなどは評価が上がりやすい傾向
管理状態	修繕積立金の状況や共用部の管理状態も見られます
リフォーム履歴	水回りなどのリフォーム済みは評価されやすい傾向

山川不動産の専門家

これらは査定を受ける不動産会社によっても重視するポイントが異なります。だからこそ、1社だけでなく複数社に査定を依頼して比較することをおすすめしています。相場データと査定額、両方を照らし合わせてから判断していただくのが安心だと思います。

基本情報まとめ

項目	内容
対象	明石市(兵庫県) 中古マンション
対象データ期間	2017年〜2024年(価格推移) / 2022年〜2024年(築年帯別)
出典	国交省 不動産情報ライブラリ 不動産取引価格情報(XIT001)
直近中央値	1,600万円(2024年)
8年変化率	+63.3%

木村相談者

だいぶ相場のイメージがつかめました。ありがとうございます。

山川不動産の専門家

相場が把握できたところで、実際にご自宅がいくらで売れそうか気になったら、下記の一括査定サービスから複数社にまとめて査定を依頼してみてください。査定は無料ですが、依頼したからといって売却する義務はありません。まずは相場観と実際の査定額を照らし合わせるところから始めてみるのがおすすめです。

よくある質問

木村相談者

素朴な疑問なんですけど、この数字ってどこまで信用していいものなんですか。

山川不動産の専門家

国交省の不動産情報ライブラリが公表する、実際に成約した取引の価格情報(XIT001)を集計したものです。不動産会社の売り出し価格ではなく実際に売買が成立した価格なので、相場観としては比較的信頼性が高いデータです。

木村相談者

築年帯別のデータって、うちみたいな古いマンションでも参考になりますか。

山川不動産の専門家

はい。むしろ築古のマンションほど、全体の中央値だけで見ると相場を見誤りやすいので、築年帯別の中央値を参考にしていただくのが実態に近いと思います。明石市の場合、築31年以上の帯だけでも596件の取引データがあるので、参考値として十分な件数です。

木村相談者

今後も価格が上がり続けるとは限らないですよね。

山川不動産の専門家

おっしゃる通りです。過去8年間は上昇傾向にありましたが、今後の価格動向を保証するものではありません。あくまで過去の実績データとしてご参考にしてください。

木村相談者

この記事の数字だけで、うちのマンションの査定額って正確に分かるものなんですか。

山川不動産の専門家

いいえ、そこは注意が必要です。この記事の数字は明石市全体・築年帯全体でならした統計値であって、木村さんの物件そのものの査定額ではありません。階数、方角、駅からの距離、管理状態、リフォーム履歴などによって、同じ築年帯でも実際の価格は上下します。あくまで「相場観をつかむための材料」としてお使いください。

木村相談者

なるほど、最終的にはちゃんと査定してもらわないと分からないんですね。

山川不動産の専門家

そうなんです。相場データで大まかな位置づけをつかんだ上で、実際の査定額を確認するのが一番確実です。今日お話しした内容が、木村さんの判断材料の一つになればと思います。

この記事の相場は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格データに基づきます。成約価格は取引の登記後に集計・公表されるため、 現時点で入手できる最新の確定データは2024年分です（2025年分が揃い次第、自動で反映します）。