芦屋市のマンションは今が売り時？価格推移と見極め方

木村相談者

山川さん、芦屋市にマンションを持ってるんですけど、そろそろ売却も考えていて。ただ検索するとサイトによって「相場」の金額がバラバラで、どれが本当なのか分からなくて……。

山川不動産の専門家

それ、芦屋市に限らずよくあるお悩みです。サイトごとに「売り出し中の希望価格」を集計しているのか「実際に売れた価格」を集計しているのかが違うので、金額の見え方が変わってくるんです。今日は国交省が公開している実際の成約価格を見て、感覚ではなく数字で今の位置をつかんでいきましょう。

木村相談者

えっ、成約価格を見られるんですね。それは助かります。

山川不動産の専門家

ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。芦屋市で実際に取引された中古マンションの中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。

芦屋市の中古マンション価格はどう動いてきたか

山川不動産の専門家

この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標として使われます。

木村相談者

2018年に一度2,600万まで下がって、そこから2023年の3,100万まで上がって……あれ、2024年はまた3,000万に下がってるんですね。

山川不動産の専門家

良いところに気づかれましたね。2017年から2024年の8年間で見ると+11.1%の上昇ですが、直近1年(2023年→2024年)は-3.2%と下落しています。8年という長い期間では上昇していますが、直近1年だけを切り取ると下がっている、というのが今の芦屋市の状況です。長期の傾向と直近の動きは分けて見る必要があります。なぜこの数字が信頼できるのか、次のセクションで詳しくお話ししますね。

この数字は「実際に売れた金額」です

木村相談者

ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?

山川不動産の専門家

そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。

木村相談者

不動産会社のサイトで見る「相場」とは違うんですか?

山川不動産の専門家

サイトによって違います。過去数か月に掲載された売り出し物件の平均価格を「相場」として出しているサイトや、専有面積を70㎡に固定して算出した推定価格を出しているサイトもありますが、それは実際に売れた金額そのものとは別物です。この記事の数字は、算出方法を独自加工せず、成約価格の中央値をそのまま使っています。

木村相談者

推定でも希望額でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。

山川不動産の専門家

ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。

価格の幅とデータの信頼度

木村相談者

2024年の中央値3,000万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?

山川不動産の専門家

いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額が1,900万円、上から4分の1が4,100万円です。

木村相談者

1,900万から4,100万まで、倍以上開きがありますね。

山川不動産の専門家

マンションは築年数・専有面積・階数・立地で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。とくに芦屋市は新築に近い高級物件から昭和期の古い物件まで、多様な築年帯の物件が取引されているエリアなので、この開きは他市より大きめに出ます。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2024年単年の相対信頼区間の幅は13.3%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)を余裕を持ってクリアしています。2022年から2024年の3年分をプールすると取引件数は1,167件、中央値は3,000万円で、単年(3,000万円)とほぼ一致しています。

木村相談者

単年でもそんなにブレてないなら、さっきの「8年で+11.1%」もかなり信頼できる数字なんですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。年間381件の取引があり、単年の相対信頼区間の幅も13.3%と基準を十分に下回っているので、芦屋市はマンションの取引がまとまってあるエリアです。取引の厚さだけでなく、築年数によっても相場はかなり変わります。次のセクションで、あなたの物件に近い築年帯の数字を見てみましょう。

築年帯別の相場 — あなたの物件に近い数字はどれか

木村相談者

うちのマンション、けっこう古くて築40年くらいなんですけど、市全体の中央値だけ見ても参考になるのか気になってて。

山川不動産の専門家

いいところに気づかれましたね。実は芦屋市で一番取引件数が多いのも築31年以上の帯(525件)で、木村さんの物件はまさに芦屋市の主流の築年帯にあたります。市全体の中央値だけでなく、築年帯別に分けた数字を見てみましょう。

木村相談者

築10年以内が7,000万で、築31年以上だと2,000万……3倍以上違うんですね。

山川不動産の専門家

芦屋市は新しい物件と古い物件の価格差がとくに大きいエリアです。ブランド力のある高級新築マンションが高値で取引される一方、築年数が経った物件は価格が大きく下がる、という二極化した構造になっています。木村さんの築40年の物件であれば、市全体の中央値3,000万円ではなく、築31年〜の帯の中央値2,000万円(1,300万円〜2,900万円の幅)のほうが近い参考値になります。市全体の数字じゃなくて、自分の築年の帯で見たほうが正確なんです。

木村相談者

なるほど、市全体の数字だけ見て「思ったより高いのかな」って勘違いするところでした。

山川不動産の専門家

そうなんです。なお〜築10年の帯は取引件数89件に対して価格のばらつきが大きく、相対信頼区間が25%を超えるため参考値扱いとしています。木村さんの築31年〜の帯を含む他の3帯は相対信頼区間25%以下で、数字を出せる水準のデータがあります。相場感がつかめたところで、芦屋市の将来人口についても触れておきたいのですが、実はこちらはまだお伝えできる状態ではありません。

将来人口の見通しについて

木村相談者

人口が減ってるから価格も下がるとか、そういう話をよく聞くんですが、芦屋市はどうなんですか?

山川不動産の専門家

正直にお伝えすると、芦屋市の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?

山川不動産の専門家

需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が減っている市だからといって即座に価格が下がるわけではなく、金利やブランド力、住環境の人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は芦屋市が全国や県内と比べてどうなのかを見てみましょう。

全国・県内のなかで芦屋市はどのくらいの水準か

山川不動産の専門家

次に、芦屋市の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その市だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。

木村相談者

県内2位、全国だと85位、かなり上のほうなんですね。でも上昇率は県内13位ってことは、あんまり伸びてないほうなんですか?

山川不動産の専門家

そうですね。芦屋市は価格水準そのものが県内トップクラスですが、8年の上昇率は取引データが十分な区分15市区町村中13位と、水準の高さとは逆に下位寄りです。「もともとの水準が高く、そこからの伸び率としては控えめ」という見え方です。近隣の市区とも並べてみましょう。

木村相談者

灘区とか西宮市は上昇率がすごく高いんですね。芦屋市より価格自体は低いところもあるのに。

山川不動産の専門家

ええ、芦屋市はこのエリアの中で価格水準が2番目に高い一方、8年上昇率はこの5市区の中で最も低いという位置づけです。西宮市は価格水準・上昇率ともに芦屋市を上回っていますが、東灘区・灘区・伊丹市はいずれも芦屋市より価格水準は下でも上昇率は上回っています。より広いエリアの相場は兵庫県の売り時判定記事一覧でも比較できます。

木村相談者

水準はかなり高いけど、伸び率としてはそこまで大きくない、ってことですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。相場の位置関係がつかめたところで、この情報をどう「売り時の判断」につなげるかをお話ししましょう。

芦屋市の中古マンションは「売り時」なのか、どう考えるか

木村相談者

価格水準は県内でもかなり高くて、8年でも上がってる……これって、もう売ったほうがいいってことですか?

山川不動産の専門家

芦屋市のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。

木村相談者

「価格水準が高いから急げ」でも「直近1年下がったから待て」でもない、ってことですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。市全体は8年で上昇している、あなたの家がいくらかは別、この2つを分けて考えるのが正確です。実際に動くかどうかは、ご自身のタイミングで決めるのが一番です。

木村相談者

そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。

山川不動産の専門家

大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、市全体の中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。

相場が分かったら、次にやること

木村相談者

じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?

山川不動産の専門家

相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れを整理しますね。

木村相談者

査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?

山川不動産の専門家

いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。

この記事のデータについて

木村相談者

それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。

山川不動産の専門家

芦屋市の相場は8年間で11.1%上昇、ただし直近1年は-3.2%の下落という状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。より広いエリアの相場は兵庫県の売り時判定記事一覧でも比較できます。最後によくある質問もまとめておきますね。

よくある質問

木村相談者

最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。

山川不動産の専門家

どうぞ。芦屋市のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。

木村相談者

この価格データはどこの情報なんですか?

山川不動産の専門家

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や特定条件での推定価格ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。

木村相談者

芦屋市のマンション相場はいくらくらいですか?

山川不動産の専門家

2024年の成約中央値は3,000万円です。ただしマンションは築年数・専有面積・階数で価格差が大きく、2024年のデータでは1,900万円〜4,100万円まで幅があります。築31年〜の帯では中央値2,000万円です。

木村相談者

価格は上がってるんですか、下がってるんですか?

山川不動産の専門家

2017年から2024年の8年間で11.1%上昇していますが、直近1年(2023年→2024年)は-3.2%と下落しています。長期では上昇、直近1年では下落という状況です。

木村相談者

県内でも価格水準が高いのに、上昇率はそこまで高くないのはなぜですか?

山川不動産の専門家

芦屋市はもともとの価格水準が高いため、そこからの伸び率としては相対的に小さく出ます。近隣の神戸市灘区(+30.2%)や西宮市(+22.2%)のように、もともとの水準が芦屋市より低いエリアのほうが、上昇率だけを見ると大きく出やすい傾向があります。水準の高さと伸び率の大きさは別の指標として見る必要があります。

木村相談者

他の不動産系のサイトだと、芦屋市の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?

山川不動産の専門家

サイトによって何を集計しているかが違うからです。過去数か月に掲載された売り出し物件の平均価格を「相場」として載せているサイトや、専有面積70㎡に条件を固定して算出した推定価格を出すサイトもあります。本記事は国交省の成約価格を8年分並べ、単年の信頼度(相対信頼区間幅)まで確認したうえで中央値を集計しているので、特定条件への偏りや短期的な動きに左右されにくい数字だと考えてください。

木村相談者

将来の人口が減るかどうかも知りたいんですが。

山川不動産の専門家

現時点で芦屋市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

査定は無料ですか?

山川不動産の専門家

一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。