木村相談者
山川さん、伊丹市にマンションを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷ってて。ネットで調べても、サイトによって相場の数字がバラバラで、どれが本当なのか分からなくて……。
山川不動産の専門家
それ、伊丹市に限らずよくあるお悩みです。サイトによって「何を集計しているか」が違うので、金額の見え方が変わるんです。今日は国交省が公開している実際の成約価格を見て、感覚ではなく数字で今の位置をつかんでいきましょう。
木村相談者
えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。
山川不動産の専門家
ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。伊丹市で実際に取引された中古マンションの中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。
伊丹市の中古マンション価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。
| 年 | 中古マンション中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 2,100万円 | 95件 |
| 2018年 | 2,300万円 | 113件 |
| 2019年 | 2,200万円 | 123件 |
| 2020年 | 2,300万円 | 94件 |
| 2021年 | 2,100万円 | 299件 |
| 2022年 | 2,200万円 | 282件 |
| 2023年 | 2,400万円 | 256件 |
| 2024年 | 2,400万円 | 294件 |
木村相談者
2017年から2018年にかけて上がって、2021年にまた2,100万まで下がって、そこから2024年の2,400万まで戻してきた、という感じですね。
山川不動産の専門家
そうですね。2017年から2024年の8年間で見ると+14.3%の上昇です。ただ直近1年(2023年→2024年)は0.0%、つまり横ばいで、2023年と2024年はどちらも2,400万円という同じ水準でした。8年で見れば上昇していますが、直近1年に限れば伸びは止まっている、というのが今の伊丹市の状況です。なぜこの数字が信頼できるのか、次のセクションで詳しくお話ししますね。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
不動産会社のサイトで見る「相場」とは違うんですか?
山川不動産の専門家
サイトによって違います。専有面積や築年数を1つの条件に固定して算出した推定の売り出し相場を出しているサイトや、駅単位で今後の価格を「5年後は何%上がる」のように予測しているサイトもあります。この記事の数字は、算出方法を独自加工せず、成約価格の中央値をそのまま使っていますし、将来の価格を予測することもしません。
木村相談者
推定でも予測でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。
山川不動産の専門家
ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。
価格の幅とデータの信頼度
木村相談者
2024年の中央値2,400万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)が1,500万円、上から4分の1(p75)が3,400万円です。
木村相談者
1,500万から3,400万まで、けっこう開きがありますね。
山川不動産の専門家
マンションは築年数・専有面積・階数・駅からの距離で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2024年単年の相対信頼区間の幅は20.8%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)をクリアしています。2022年から2024年の3年分をプールすると取引件数は832件、中央値は2,300万円で、単年(2,400万円)と大きくは乖離していません。
木村相談者
単年でもそこまでブレてないなら、さっきの「8年で+14.3%」もそれなりに信頼できる数字なんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。年間294件の取引があり、単年の相対信頼区間の幅も20.8%と基準を下回っているので、伊丹市はマンションの取引がある程度まとまってあるエリアです。取引の厚さだけでなく、築年数によっても相場はかなり変わります。次のセクションで、あなたの物件に近い築年帯の数字を見てみましょう。
築年帯別の相場 — あなたの物件に近い数字はどれか
木村相談者
うちのマンション、築40年くらいなんですけど、市全体の中央値だけ見ても参考になるのか気になってて。
山川不動産の専門家
いいところに気づかれましたね。実は伊丹市で一番取引件数が多いのも築31年以上の帯(327件)で、木村さんの物件はまさに伊丹市の主流の築年帯にあたります。市全体の中央値だけでなく、築年帯別に分けた数字を見てみましょう。
| 築年帯 | 中央値 | 価格の幅(p25〜p75) | 取引件数 |
|---|---|---|---|
| 〜築10年 | 4,300万円 | 3,800万円〜4,500万円 | 110件 |
| 築11-20年 | 3,200万円 | 2,900万円〜3,800万円 | 152件 |
| 築21-30年 | 2,250万円 | 1,600万円〜2,700万円 | 228件 |
| 築31年〜 | 1,500万円 | 980万円〜2,000万円 | 327件 |
木村相談者
築10年以内は4,300万もするのに、築31年以上だと1,500万まで下がるんですね。かなり差がある。
山川不動産の専門家
伊丹市は築年数が上がるにつれて価格が段階的に下がっていくエリアで、特に築31年以上の帯が取引の主流です。木村さんの築40年の物件であれば、市全体の中央値2,400万円ではなく、築31年〜の帯の中央値1,500万円(980万円〜2,000万円の幅)のほうが近い参考値になります。市全体の数字ではなく、自分の築年の帯で見たほうが正確なんです。
木村相談者
なるほど、市全体の数字だけ見て「うちも2,400万くらいかな」って勘違いするところでした。
山川不動産の専門家
そうなんです。この4つの帯はいずれも相対信頼区間25%以下で、伊丹市はどの帯でも数字を出せる水準のデータがあります。相場観がつかめたところで、伊丹市が全国や県内と比べてどうなのかを見てみましょう。
全国・県内のなかで伊丹市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
相場は「その市だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。伊丹市の位置を整理してみますね。
| 比較軸 | 伊丹市の位置 |
|---|---|
| 兵庫県内の中古マンション中央値 | 7位/19市区町村(上位寄りの水準) |
| 全国の中古マンション中央値 | 156位/464市区町村 |
| 8年上昇率の県内順位 | 11位/15市区町村(取引データが十分な区分内) |
| 8年上昇率の全国順位 | 191位/217市区町村 |
| 全国平均(取引が十分な区分の中央値の単純平均)との比較 | 全国平均 約2,884.9万円に対して約0.83倍の水準 |
木村相談者
県内7位ってことは結構上のほうなのに、上昇率は県内11位ってことは、伸び自体はそんなに大きくないんですか?
山川不動産の専門家
そうですね。伊丹市の価格水準は兵庫県内でも上位寄りですが、8年の上昇率は取引データが十分な区分15市区町村中11位と、水準の順位ほどは伸びていません。全国平均と比べると価格水準はやや下回る(約0.83倍)一方、県内では上位に入る、という位置づけです。近隣の市とも並べてみましょう。
| 市区町村 | 中古マンション中央値 | 8年上昇率 | 直近1年 |
|---|---|---|---|
| 伊丹市 | 2,400万円 | +14.3% | 0.0% |
| 尼崎市 | 2,500万円 | +31.6% | -3.8% |
| 西宮市 | 3,300万円 | +22.2% | -2.9% |
| 宝塚市 | 2,400万円 | +20.0% | +4.3% |
| 川西市 | 1,900万円(直近3年・参考値) | ー | ー |
木村相談者
宝塚市とうちの伊丹市、中央値は同じ2,400万なのに、8年の上昇率は宝塚市のほうが高いんですね。
山川不動産の専門家
ええ、伊丹市はこのエリアの中で上昇率がもっとも小さいという位置づけです。尼崎市(+31.6%)・西宮市(+22.2%)・宝塚市(+20.0%)と比べると、伊丹市の+14.3%は控えめな伸びです。川西市は物件ごとの価格の幅が大きく方向を断定せず直近3年の水準を参考値としている一方、伊丹市は単年でも十分な件数がある市という違いがあります。より広いエリアの相場は兵庫県の売り時判定記事一覧でも比較できます。
木村相談者
価格水準は上位寄りだけど、伸び率としては近隣の中で一番小さい、ってことですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。相場の位置関係がつかめたところで、この情報をどう「売り時の判断」につなげるかをお話ししましょう。
伊丹市の中古マンションは「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
価格水準は県内でも上位で、8年でも上がってる……これって、もう売ったほうがいいってことですか?
山川不動産の専門家
伊丹市のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。
伊丹市のマンション・売り時を考える3つの材料
- 18年では上昇、ただし直近1年は横ばいで近隣の中でも伸びは控えめ — 2017年の2,100万円から2024年の2,400万円まで、8年で14.3%上昇したが、直近1年(2023年→2024年)は0.0%で横ばい。尼崎市(+31.6%)・西宮市(+22.2%)・宝塚市(+20.0%)と比べても伸び率は小さく、県内の取引データが十分な区分15市区町村中11位にとどまる。
- 2自分の築年帯の幅を見る — 市全体の中央値は2,400万円だが、築31年〜の帯では中央値1,500万円(980万円〜2,000万円の幅)。木村さんのような築40年の物件は、市全体の数字よりも自分の築年帯の幅を基準に考えたほうが実態に近い。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、伊丹市の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「価格水準が上位だから急げ」でも「上昇率が控えめだから待て」でもない、ってことですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。市全体は8年で上昇している、あなたの家がいくらかは別、この2つを分けて考えるのが正確です。実際に動くかどうかは、ご自身のタイミングで決めるのが一番です。
木村相談者
そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。
山川不動産の専門家
大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、市全体の中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れを整理しますね。
相場を確認したあとの進め方
- 1相場の位置を把握する — ここまで見てきた市全体の中央値・築年帯別の中央値・県内や近隣との比較を頭に入れておく。
- 2複数社の一括査定を申し込む — 一括査定サービスを使うと、複数の不動産会社から同時に見積もりを取れる。築年帯の目安と実際の査定額を照らし合わせる。
- 3査定額と相場を見比べる — 提示された査定額が、この記事で見た築31年〜の帯の目安(1,500万円前後)からどれくらい離れているかを確認する。
- 4売る・売らないをゆっくり決める — 査定を受けたからといって売却の義務はない。資金計画や住み替え先が決まってから判断しても遅くない。
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 兵庫県伊丹市 |
| 対象種別 | 中古マンション(区分所有・共同住宅) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、築年帯別中央値、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 取引データは十分(単年の相対信頼区間幅20.8%、25%以下) |
| 2024年取引件数 | 294件(3年プールでは832件) |
| 将来人口データ | 現時点で未収集(データ整備後に追記予定) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
伊丹市の相場は8年間で14.3%上昇したものの、直近1年は横ばいという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。より広いエリアの相場は兵庫県の売り時判定記事一覧でも比較できます。最後によくある質問もまとめておきますね。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。伊丹市のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか?
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や特定条件での推定価格ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
伊丹市のマンション相場はいくらくらいですか?
山川不動産の専門家
2024年の成約中央値は2,400万円です。ただしマンションは築年数・専有面積・階数で価格差が大きく、2024年のデータでは1,500万円〜3,400万円まで幅があります。築31年〜の帯では中央値1,500万円です。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか?
山川不動産の専門家
2017年から2024年の8年間で14.3%上昇していますが、直近1年(2023年→2024年)は0.0%で横ばいです。8年で見れば上昇、直近1年は横ばいというのが今の状況です。
木村相談者
他の不動産系のサイトだと、伊丹市の相場がもっと違う金額で出てきたり、将来の予測まで書いてあったりするんですが、なぜですか?
山川不動産の専門家
サイトによって何を集計しているかが違うからです。専有面積・築年数を1つの条件に固定して算出した売り出しベースの推定価格を載せているサイトや、駅単位で「5年後に何%上がる」といった将来予測を出しているサイトもあります。本記事は国交省の成約価格を8年分並べ、単年の信頼度(相対信頼区間幅)まで確認したうえで中央値を集計しており、将来の価格を予測することはしません。相場が水物である以上、金利や再開発などの外部要因まで正確に予測するのは難しいためです。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で伊丹市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか?
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。