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加古川市の中古戸建ては今が売り時？相場と見極め方

木村相談者

すみません、加古川の実家(戸建てです)を売ろうかどうしようか迷っていて。相場ってどれくらいなんでしょうか?

山川不動産の専門家

加古川市の不動産アドバイザーの山川です。ご相談ありがとうございます。相場のお話をする前に、まず前提をお伝えしておきますね。これからお見せする数字は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」に登録された実際の売買取引データです。売り出し価格(希望価格)ではなく、実際に成約した価格を集計したものなので、ネットの相場情報より実態に近い数字だと思ってください。

木村相談者

実際に売れた価格なんですね。それは安心です。

加古川市の中古戸建て、価格の推移(2017年〜2024年)

山川不動産の専門家

では実際のデータを見てみましょう。2017年から2024年までの、加古川市の中古戸建て(土地+建物)の年別の取引価格中央値です。

年	中央値	価格帯	取引件数
2017年	1,600万円	750万円〜2,900万円	241件
2018年	1,800万円	647.5万円〜3,025万円	204件
2019年	1,800万円	712.5万円〜2,800万円	234件
2020年	1,700万円	750万円〜2,700万円	231件
2021年	1,550万円	622.5万円〜2,800万円	238件
2022年	1,300万円	522.5万円〜2,600万円	234件
2023年	1,300万円	510万円〜2,700万円	187件
2024年	1,300万円	607.5万円〜2,500万円	244件

木村相談者

あれ、1,600万円から1,300万円まで下がってますよね。これって下がり続けてるってことですか?

山川不動産の専門家

そう単純には言えないんです。表の「価格帯」の欄を見てもらうと分かるんですが、2024年でいうと安いところで607.5万円、高いところで2,500万円と、1件1件の価格の幅がすごく広いんですよ。同じ加古川市の戸建てでも、土地の広さ・駅からの距離・築年数・建物の状態でかなり価格が変わります。

木村相談者

たしかに、うちの近所でも新しめの家と古い平屋じゃ全然値段違いそうです。

山川不動産の専門家

そうなんです。加古川市の戸建ては単年(1年間)だけの中央値だと、その年にたまたま高い物件・安い物件が多かっただけで数字がぶれてしまう可能性があります。実際、2024年単体だと価格帯の幅は中央値に対して約54%にもなります。なので中央値の1年ごとの上下だけを見て「下がっている」「上がっている」と断定するのは、加古川市のデータの性質上おすすめできません。

木村相談者

じゃあどう見ればいいんですか?

山川不動産の専門家

直近3年間(2022年〜2024年)をまとめて見るのがおすすめです。この3年間で665件の取引があり、その中央値は1,300万円です。単年の細かい上下より、この「直近3年の相場水準」の方が実態に近いと考えてください。

木村相談者

表を見ると2018年〜2019年あたりが一番高くて、そこから徐々に下がって、2022年からは3年連続で同じ1,300万円ですね。

山川不動産の専門家

よく見てくれましたね。2018年・2019年は中央値1,800万円で8年間の中では最も高い水準でした。そこから2020年1,700万円、2021年1,550万円と下がり、2022年以降は3年連続で1,300万円という同じ水準に落ち着いています。この「3年連続で同じ数字」というのも、直近の相場水準がある程度安定していると考える材料の1つにはなります。ただしこれも「今後もこの水準が続く」と保証するものではなく、あくまで過去のデータの記録としてお伝えしています。

木村相談者

過去の記録であって、未来の予測じゃないってことですね。

山川不動産の専門家

その通りです。不動産の価格は金利や周辺の再開発、買い手の動向など様々な要因で変わるので、過去のデータだけで将来を言い切ることはできません。あくまで「今の立ち位置を知るための材料」として使ってください。

山川不動産の専門家

価格の話をしたところで、次は取引件数の推移も見てみましょう。

取引件数はどう動いているか

木村相談者

件数も関係あるんですか?

山川不動産の専門家

はい、件数が多いほど中央値の信頼性も上がります。加古川市の場合、2017年から2024年まで毎年200件前後の取引があり、2024年は244件でした。2023年の187件を除くと概ね200件台で安定しています。

木村相談者

意外と取引多いんですね。

山川不動産の専門家

加古川市は兵庫県内でも戸建ての取引件数が多い市の一つです。件数が少なすぎる市だと年ごとの数字がもっと不安定になるんですが、加古川市は毎年一定数の取引があるので、直近3年をまとめた1,300万円という数字は、それなりに根拠のある「相場観」として使えると思います。

木村相談者

2023年だけ187件と少し少ないのが気になるんですが、何かあったんですか?

山川不動産の専門家

具体的な原因まではこのデータからは分かりません。年によって取引件数が多少上下するのは珍しいことではなく、2017年〜2024年の8年間でも204件〜244件の範囲で動いています。1年だけを見て「取引が減った」「増えた」と結論づけるのではなく、複数年の傾向として捉えるのが実態に近い見方だと思います。

木村相談者

なるほど、じゃあ加古川市の中で自分の家がどのあたりの位置か知りたいんですが、そもそも加古川市自体って高いんですか?安いんですか?

加古川市の相場は兵庫県内・全国でどのくらいの位置か

山川不動産の専門家

いい質問ですね。加古川市の直近の中央値1,300万円は、兵庫県内(23市区町村中)で19位、全国(691市区町村中)で538位です。順位だけ見ると「低め」に位置しています。

木村相談者

そうなんですね。近くの市と比べるとどうなんでしょう。

山川不動産の専門家

近隣の市と並べてみましょう。

市区町村	直近の中央値	備考
加古川市	1,300万円	今回ご相談の市
高砂市	1,500万円	参考値(取引がやや少なめの区分)
姫路市	1,700万円	参考値(取引がやや少なめの区分)
明石市	3,100万円	取引データが十分な区分

山川不動産の専門家

明石市は大阪・神戸への通勤利便性が高いエリアで、加古川市の2倍以上の水準です。一方で高砂市・姫路市は加古川市と近い価格帯です。この並びだけを見ると、加古川市は「大阪・神戸から少し離れた、比較的手が届きやすい価格帯のエリア」という位置づけと言えそうです。

木村相談者

場所によってこんなに違うんですね。

山川不動産の専門家

はい。ちなみにこの表の数字は、明石市を除いてどれも「参考値」という位置づけです。これは加古川市も含め、1件1件の価格差が大きいため、単年の増減だけでは方向を断定していないという意味です。明石市は取引データが十分にあり、はっきりした傾向を語れる区分になっています。

木村相談者

参考値ってことは、あまり信用できないってことですか?

山川不動産の専門家

いえ、そうではなく「街全体の目安としては十分使えるが、1年単位の細かい上下変動までは言い切れない」という意味です。件数自体は加古川市も年200件以上あるので、目安としての信頼性は十分あります。

「売り時」をどう考えるか

木村相談者

結局、今って加古川の戸建てを売るのにいいタイミングなんでしょうか?

山川不動産の専門家

そこは私からは断定できません。これはこのサイトの立場として、どの街でも一貫してお伝えしていることです。理由は2つあります。

山川不動産の専門家

1つ目は、さっきお話しした通り加古川市の戸建ては1件ごとの価格差が大きく、単年のデータだけでは市場全体が上向きか下向きかを断定できないからです。2つ目は、「売り時」はそもそも市況だけで決まるものではなく、住み替え・相続・資金計画などご自身の事情によって最適なタイミングが変わるからです。

木村相談者

たしかに、市況が良くてもうちの都合が悪ければ意味ないですもんね。

山川不動産の専門家

そうなんです。私からお伝えできるのは「加古川市の戸建ては直近3年、1,300万円前後の水準で取引されていて、兵庫県内では19位・全国では538位という位置にある」という事実だけです。この事実と、ご自身の事情を照らし合わせて判断していただくのが一番だと思います。

山川不動産の専門家

相場感がつかめたところで、次は実際に査定額を確認する流れを見てみましょう。

相場を調べたら、次にやること

木村相談者

相場は分かったんですが、実際に自分の家がいくらになるかは別ですよね?

山川不動産の専門家

おっしゃる通りです。ここまでの数字はあくまで加古川市全体の「ものさし」で、実際の査定額は土地の形・駅からの距離・建物の状態などで変わります。次のステップとしては、実際に不動産会社に査定を依頼して具体的な金額を確認することをおすすめします。

1. 1相場を把握する — ここまでの加古川市の中央値(直近3年1,300万円)を頭に入れておく
2. 2一括査定を申し込む — 複数の不動産会社に同時に査定を依頼し、金額を比較する
3. 3査定額と根拠を比較する — 提示された金額だけでなく、その根拠(周辺の取引事例など)も確認する
4. 4売却するかどうかを判断する — 査定額を踏まえて、売る・売らないをご自身のタイミングで決める

木村相談者

なるほど、査定してもらったからって必ず売らなきゃいけないわけじゃないんですね。

山川不動産の専門家

その通りです、査定はゴールではなくスタートです。金額を知った上で、売るかどうかはじっくり考えていただいて構いません。

加古川市 中古戸建て 基本情報まとめ

項目	内容
対象市区町村	加古川市(兵庫県)
対象種別	中古戸建て(土地+建物)
対象データ期間	2017年〜2024年
直近3年の中央値	1,300万円(2022年〜2024年、665件)
2024年の取引件数	244件
出典	国土交通省 不動産情報ライブラリ(reinfolib) XIT001 不動産取引価格情報

近隣・県内の市区町村と比べる

木村相談者

他の市の相場も気になります。

山川不動産の専門家

同じ兵庫県内で見ると、姫路市の中古戸建て相場、明石市の中古戸建て相場も同じ国交省データをもとに公開しています。兵庫県全体の一覧は兵庫県のページからご覧いただけます。

木村相談者

あとで見てみます。

よくある質問

木村相談者

最後にいくつか聞いてもいいですか?

山川不動産の専門家

もちろんです。

木村相談者

加古川市の戸建ては今後値上がりしそうですか?

山川不動産の専門家

それは断定できません。直近3年の中央値は1,300万円で安定していますが、1件ごとの価格差が大きいため、この先上がるか下がるかをこのデータから予測することはできません。今の相場水準を把握する材料としてご活用ください。

木村相談者

築年数が古い家でも売れますか?

山川不動産の専門家

加古川市全体の取引データには、築年数の古い家も含まれています。今回の集計では築年数帯ごとの内訳までは十分なデータが揃っていないため、この記事では市全体の中央値でお伝えしていますが、古い家だからといって取引自体がないわけではありません。具体的な金額は査定でご確認ください。

木村相談者

この数字はいつのデータですか?

山川不動産の専門家

国土交通省の不動産情報ライブラリに登録された実際の取引データを集計したもので、2017年から2024年までの8年分を掲載しています。表示している年は本文の通りです。

木村相談者

近隣の市と比べるときは、何を見ればいいですか?

山川不動産の専門家

まずは中央値の水準を比べるのがシンプルでおすすめです。ただし加古川市・高砂市・姫路市のように「参考値」の市同士を比べる場合は、どちらも単年の増減までは断定できない数字なので、大まかな価格帯の違いを見る材料として使うくらいがちょうどいいです。明石市のように取引データが十分な市であれば、より詳しい傾向まで参考にできます。

木村相談者

このサイトは他の不動産サイトと何が違うんですか?

山川不動産の専門家

全国の市区町村を同じ基準・同じ国交省データで集計している点です。加古川市だけでなく、姫路市や明石市も同じ方法で計算しているので、市区町村をまたいだ比較がしやすいのが特徴です。特定の不動産会社の営業目線ではなく、公的データをそのまま中立に見せることを大事にしています。

実際の査定額を確認してみる

山川不動産の専門家

ここまでで加古川市の相場感はつかめたと思います。次のステップとして、実際に査定額を確認してみることをおすすめします。以下は不動産の一括査定サービスです。複数社に同時に依頼できるので、金額を比較しやすいと思います。

木村相談者

ありがとうございました、まずは査定だけ試してみようと思います。

山川不動産の専門家

それがいいと思います。ご自身の事情に合ったタイミングで、じっくり検討してくださいね。

この記事の相場は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格データに基づきます。成約価格は取引の登記後に集計・公表されるため、 現時点で入手できる最新の確定データは2024年分です（2025年分が揃い次第、自動で反映します）。