木村相談者
山川さん、丹波市にある実家の戸建てをそろそろ売ろうか迷っていて、相場を調べてるんですけど、サイトによって数字がバラバラで困ってます。
山川不動産の専門家
それはよくあります。丹波市の中古戸建ては、実はもともとの年間取引件数がそれほど多くないエリアです。件数が少ないと、その年にどんな物件が売れたかで数字が動きやすくなります。まずは国交省の公的データをもとに、実際の成約価格を一緒に見ていきましょう。
木村相談者
公的データっていうのは、どこからの情報なんですか?
山川不動産の専門家
国土交通省の不動産情報ライブラリ(reinfolib)という、実際に成約した取引そのものを集計したデータベースです。丹波市の2017年から2024年までの記録をもとに、分かっていることと分かっていないことをはっきり分けてお話ししますね。
丹波市 中古戸建ての直近の相場水準
山川不動産の専門家
まず直近の水準からです。2022年〜2024年の3年間をまとめると、丹波市の中古戸建ての中央値は500万円です。これは3年間で121件の成約実績にもとづく数字です。
木村相談者
500万円かあ。年ごとに見るとどう動いてるんですか?
山川不動産の専門家
年別の中央値と件数を並べると、こうなります。
| 年 | 中央値 | 成約件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 550万円 | 47件 |
| 2018年 | 600万円 | 39件 |
| 2019年 | 690万円 | 34件 |
| 2020年 | 840万円 | 40件 |
| 2021年 | 680万円 | 48件 |
| 2022年 | 595万円 | 44件 |
| 2023年 | 450万円 | 39件 |
| 2024年 | 525万円 | 38件 |
木村相談者
2020年の840万円が一番高くて、2023年の450万円が一番低い…けっこう波がありますね。
山川不動産の専門家
そうなんです。この波の大きさこそが、丹波市の数字を「はっきりした上昇/下降トレンド」として読んではいけない理由です。次のセクションで、なぜそう言えるのかを具体的に見てみましょう。
なぜ単年の数字だけで判断できないのか
木村相談者
さっきの840万円と450万円、単純に比べたら価格が大きく下がったみたいに見えちゃいますけど。
山川不動産の専門家
そこが誤解しやすいところです。2024年のデータで見ると、中央値は525万円ですが、価格帯の下から4分の1(p25)は227万円、上から4分の1(p75)は807万円です。同じ2024年の中だけでも、これだけの幅があります。
木村相談者
227万円と807万円って、3倍以上違いますね。
山川不動産の専門家
2024年単年の相対的なばらつきの幅は101.0%にもなります。トレンドを語れる目安は25%以内なので、丹波市の単年データはこの基準を大きく超えています。年間の成約が34件〜48件という規模に加えて、古い空き家に近い物件から比較的新しい物件まで、成約する物件の性質自体が年によって違うことが主な理由です。
木村相談者
じゃあ500万円って数字自体は信じていいんですか?
山川不動産の専門家
数字そのものは実際の成約データそのもので、推定や捏造ではありません。ただ「2023年は450万円だったから今年もそのくらい」と単年だけで読むのは危ういということです。だからこそ、直近3年をまとめた500万円の方を、丹波市の相場水準としてお伝えしています。
木村相談者
他のサイトだと、地区ごとの1平米あたりの単価みたいな細かい数字も出てたんですけど。
山川不動産の専門家
それも正直にお伝えしておきたいところです。丹波市全体で3年121件というボリュームを、町域単位まで細かく割ってしまうと、1つの地域で1年に1件あるかないか、という水準になってしまいます。それは「その地域の相場」というより「たまたまその年にその地域で売れた1軒の価格」そのものになってしまうんです。10年後の価格を予測しているサイトもありますが、この記事では実際に成約した価格の記録だけを扱う方針にしています。
木村相談者
なるほど、細かく出したり先を予測したりするほど、逆に当てにならなくなるってことですね。
山川不動産の専門家
そういうことです。丹波市全体でまとまった件数を確保できる単位でお伝えしています。細かい地域や物件そのものの評価が知りたい場合は、後ほど紹介する査定を使うのが確実です。次は、件数そのものの推移を見てみましょう。
取引状況(成約件数)
山川不動産の専門家
続いて件数についてです。2024年の1年間の成約件数は38件でした。過去8年の年間件数を見ても34件〜48件の範囲で推移していて、極端に増えたり減ったりはしていません。
| 年 | 成約件数 | 中央値 |
|---|---|---|
| 2022年 | 44件 | 595万円 |
| 2023年 | 39件 | 450万円 |
| 2024年 | 38件 | 525万円 |
木村相談者
件数自体は意外と安定してるんですね。
山川不動産の専門家
そうですね。「取引が枯れている」わけではなく、もともと母数がそれほど大きくない街、という理解が正確です。ちなみに丹波市に隣接する丹波篠山市・朝来市・西脇市・多可町といったエリアは、年間の成約件数がさらに少なく、相場として数字をお示しできるだけのデータ量が確保できていません。
木村相談者
そう考えると、丹波市はまだ数字が出せる方なんですね。
山川不動産の専門家
はい。丹波市の年34件〜48件というのは、単年トレンドを断定するには心もとない件数ですが、直近数年をまとめれば相場の目安としては機能する水準です。次は、この水準が兵庫県内・全国でどのくらいの位置づけなのか、比べてみましょう。
近隣・県内との比較
山川不動産の専門家
丹波市の中古戸建ての価格帯を兵庫県内で見ると、県内23市区町中22位です。全国では691市区町村中667位という位置づけになります。
木村相談者
県内でもかなり下の方なんですね。近くの市町だとどうなんですか?
山川不動産の専門家
県内で丹波市に近い順位(19位〜23位あたり)を見ると、加古川市が1,300万円、三木市が1,200万円、洲本市が参考値で660万円、丹波市が500万円前後、豊岡市が参考値で500万円、という並びです。丹波市と豊岡市は、直近の中央値がどちらも500万円で並んでいます。
木村相談者
500万円で並んでるってことは、似た街ってことですか?
山川不動産の専門家
価格水準としては近いですが、それぞれ理由は別々です。丹波市も豊岡市も、この記事の丹波市と同じく参考値として相場を扱っている区分のエリアで、単年のトレンドは断定していません。値段が近いからといって、市場の性質まで同じとは限らない、という点は押さえておくといいと思います。
木村相談者
姫路市とか大きい市と比べるとどうなんですか?
木村相談者
位置づけは分かりました。じゃあ、この数字をどう受け止めればいいんでしょう。
山川不動産の専門家
そこはもう少し踏み込んだ話になります。次は、この相場水準をどう受け止めて、売却のタイミングを考えるかという話をしましょう。
「売り時」をどう考えるか
山川不動産の専門家
ここまでの数字をまとめると、丹波市の中古戸建ては、単年での明確な上昇/下降トレンドを語れるほどデータが揃っていない、というのが正直なところです。ただ、直近3年の相場水準(500万円前後)や、県内・全国での位置づけは、事実として押さえておける材料です。
木村相談者
これだけ見て、今売った方がいいとかって言えるものなんですか?
山川不動産の専門家
それは言えません、というのが正直な答えです。丹波市のように取引件数が少ないエリアでは、そもそも今が適切なタイミングかどうかを市況だけで判断するのは無理があります。ご自宅の築年数・状態・立地、それに住み替えや資金計画といった個別の事情の方が、この規模の市場では影響が大きいです。
木村相談者
個別の事情って、具体的にはどういうことを考えればいいんですか?
山川不動産の専門家
いくつか例を挙げますね。住宅ローンが残っている場合は、残債と査定額の見込みを比べて、売却後に手元にいくら残るかを先に確認しておくことが大切です。相続で取得した家であれば、相続税の申告期限や、空き家のまま持ち続けると固定資産税の負担が続くことも判断材料になります。住み替えが目的なら、次の住まいのタイミングと今の家の売却タイミングをどう合わせるかも重要です。丹波市のように土地の形状や接道状況が物件ごとに大きく異なるエリアでは、同じ「500万円」という相場水準でも、実際の物件によって評価が大きく変わることも珍しくありません。
木村相談者
さっき出てた227万円から807万円までの幅の話、ここでも関係してくるんですか?
山川不動産の専門家
はい、まさにそこです。同じ2024年の丹波市の中でも成約価格はその範囲でばらついていて、これは土地の形状・接道状況・建物の状態といった個別条件の違いがそのまま反映された結果です。ご自宅がその中のどのあたりに位置しそうかは、相場の数字だけでは分かりません。だからこそ査定で個別に見てもらう意味があります。
木村相談者
相場の数字だけだと、自分の家がどうなのかは分からないってことですね。
山川不動産の専門家
その通りです。相場は「街全体の傾向」を示すもので、「あなたの家がいくらで売れるか」を直接答えるものではありません。市況のデータは判断材料の一つとして持っておいて、最終的な判断はご自身の状況に照らして決めていただくのがいいと思います。
木村相談者
なるほど。実際に自分の家がいくらになるのか知りたい時は、どうすればいいですか?
山川不動産の専門家
そこは相場を調べるのとは別の一歩になるので、査定の流れを整理しますね。
相場を調べたら次にやること
山川不動産の専門家
ここまでの相場感を踏まえて、実際の査定額を知りたくなったら、次のようなステップで進めるのが一般的です。
- 1相場水準を把握する — ここまで見てきた500万円という相場水準を、まず自分の中の目安として持っておきます。
- 2不動産一括査定サービスに申し込む — 記事末尾で紹介する複数の査定サービスから、気になるものを選んで申し込みます。査定は義務ではないので、気になった時点で試すくらいで問題ありません。
- 3複数社の査定額を比較する — 一社だけでなく複数社の査定額を見比べることで、相場からの乖離や査定額の根拠を確認しやすくなります。
- 4タイミングは個別事情に合わせて決める — 査定額と市況を踏まえつつ、住み替えや資金計画などご自身のスケジュールに合わせて売却時期を決めます。
木村相談者
分かりました。査定を受けるのは義務じゃなくて、まず知る手段って感じなんですね。
山川不動産の専門家
そうですね。最後に、この記事で使ったデータの出どころをまとめておきます。
基本情報まとめ
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 兵庫県丹波市 |
| 対象種別 | 中古戸建て(宅地・住宅用) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(直近相場は2022〜2024年の3年間集計) |
| データ件数 | 直近3年で121件 |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(reinfolib) XIT001 不動産取引価格情報 |
木村相談者
ありがとうございます。数字が少ない街なりの見方が分かってよかったです。
山川不動産の専門家
こちらこそ、実際に売却を検討される際は、今日お話しした相場水準を目安にしつつ、査定サービスで実勢価格も確認してみてください。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか気になったことを聞いてもいいですか?
山川不動産の専門家
もちろんです。
木村相談者
丹波市の中古戸建ては、上がってるんですか下がってるんですか?
山川不動産の専門家
8年間のデータを見る限り、一貫して上がっている、あるいは下がっているとは言えません。2020年の840万円が最も高く、2023年の450万円が最も低い、といった波があり、直近3年をまとめた相場水準としては500万円前後、というのが今言える範囲です。
木村相談者
地区ごとの相場や1平米あたりの単価は出せないんですか?
山川不動産の専門家
今回使っているデータの単位では出せません。丹波市全体で3年121件というボリュームを、さらに町域単位まで細かく割ると、1つの地域で1年に1件あるかないか、という数になってしまいます。それでは「相場」と呼べる数字にならないので、この記事では市全体でまとまった件数を確保できる単位でお伝えしています。
木村相談者
10年後にいくらになるか、みたいな予測は出せないんですか?
山川不動産の専門家
この記事では、将来の価格を予測する情報は扱っていません。ここでお伝えしているのは、あくまで過去に実際に成約した価格の記録です。将来を見通す情報は不確実性が大きく、実際の成約データと混ぜてしまうと、どこまでが事実でどこからが予測なのか分かりにくくなってしまいます。
木村相談者
査定って本当に無料なんですか?
山川不動産の専門家
記事末尾で紹介する一括査定サービスは、利用者側の費用負担なく利用できるのが一般的です。ただし各サービスの詳細な利用条件は、申し込み前にそれぞれの公式サイトで確認してください。
査定額を確認する
木村相談者
ありがとうございました。相場観を持った上で、査定も試してみます。
山川不動産の専門家
はい、それが一番良い進め方だと思います。