木村相談者
山川さん、うちの尼崎市のマンション、そろそろ売ろうか迷ってるんです。相場ってどうなってるんですか？
山川不動産の専門家
尼崎市の中古マンションは、公的なデータで見るとここ数年で価格水準が切り上がっているエリアですよ。国土交通省が公開している実際の成約価格を年ごとに並べてみましょう。感覚ではなく数字で確認できます。
木村相談者
それ、いいですね。感覚だけだと不安なので。
山川不動産の専門家
使うのは「不動産情報ライブラリ」という国交省のデータベースです。尼崎市で実際に取引された中古マンションの中央値（真ん中の価格）を、2017年から2024年まで見てみます。
尼崎市の中古マンション価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
まずこの8年間の推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。
| 年 | 中古マンション中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 1,900万円 | 233件 |
| 2018年 | 2,000万円 | 267件 |
| 2019年 | 1,900万円 | 267件 |
| 2020年 | 1,900万円 | 278件 |
| 2021年 | 2,400万円 | 700件 |
| 2022年 | 2,500万円 | 651件 |
| 2023年 | 2,600万円 | 713件 |
| 2024年 | 2,500万円 | 739件 |
木村相談者
2017年から2020年まではほぼ横ばいだったのに、2021年で急に上がったんですね。
山川不動産の専門家
そうなんです。2020年の1,900万円から2021年は2,400万円へと、1年でおよそ26%上昇しました。そこから2023年の2,600万円まで着実に伸びています。8年通しで見ると2017年比で約31.6%の上昇です。
木村相談者
あれ、2024年は2,600万円から2,500万円に、ちょっと下がってません?
山川不動産の専門家
良いところに気づきましたね。直近1年(2023年→2024年)では約3.8%下落しています。2021年以降の水準そのものは2017〜2020年より大きく切り上がったままですが、直近1年だけを見ると足踏み、というのが正直なところです。右肩上がりが毎年続いているわけではない、と正確に捉えておくのが大事です。
木村相談者
なるほど、ずっと上がり続けてるわけじゃないんですね。
山川不動産の専門家
ええ。しかも尼崎市は2024年に739件の取引がある、それなりに活発なエリアです。件数が多いほど中央値のブレは小さくなるので、この推移の形自体は統計的にも信頼できる動きと言えます。
この数字は「実際に成約した価格」です
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望額じゃなくて、本当に売れた金額なんですか？
山川不動産の専門家
大事なポイントです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
ネットの相場サイトとは違うんですか？
山川不動産の専門家
ええ、違います。不動産ポータルサイトでよく見る「価格相場」は、現在掲載中の売り出し価格を集計したもので、売主の希望額なので実際の成約額より高めに出やすい傾向があります。成約価格ベースだと「本当にいくらで売れたか」の実勢が分かるので、売却を考えるなら本来こちらを基準にするほうが安全です。
木村相談者
希望額じゃなくて、結果の数字ということですね。それなら信頼できそうです。
山川不動産の専門家
2024年の成約価格を詳しく見ると、下位25%は1,300万円、上位25%は3,700万円という幅に分布しています。中央値2,500万円はあくまで真ん中で、実際は築年数によって価格が大きく変わります。次はそこを見てみましょう。
築年帯別に見ると、あなたの物件はいくらか
木村相談者
うちの部屋、築40年くらいなんですけど、それでも2,500万円くらいって考えていいんですか?
山川不動産の専門家
そこが今日一番お伝えしたいところです。尼崎市は築年数によって価格差がとても大きいエリアで、全体の中央値をそのまま自分の物件に当てはめると実勢とズレます。直近3年の成約価格を築年帯別に見てみましょう。
| 築年帯 | 中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 〜築10年 | 4,300万円 | 366件 |
| 築11〜20年 | 3,300万円 | 468件 |
| 築21〜30年 | 2,600万円 | 471件 |
| 築31年〜 | 1,200万円 | 773件 |
木村相談者
築浅の4,300万円と、うちが近そうな築31年〜の1,200万円で、3.6倍も違うんですね。全体の中央値2,500万円とは、ずいぶん印象が変わります。
山川不動産の専門家
そうなんです。尼崎市は築31年以上の取引が773件と最も多く、市場の中心的なボリューム層になっています。木村さんの築40年なら「築31年〜」帯にあたり、中央値は約1,200万円。全体の2,500万円ではなく、こちらのほうが実勢に近い目安です。
木村相談者
へえ、うちくらいの築年数がむしろ一番件数が多いんですね。全体の中央値より、ずいぶん下だとは思っていませんでした。
木村相談者
数字を自分ごとに引き寄せられました。うちの帯って、市場では多いほうなんですね。
山川不動産の専門家
取引件数が最も多い帯なので、比較できる事例も豊富ということです。次は、この数字自体がどれだけ信頼できるかを確認しておきましょう。
この相場はどこまで信頼できるか
木村相談者
これだけ具体的な数字が並ぶと、逆に「どこまで信じていいのか」も気になってきました。
山川不動産の専門家
健全な疑問です。相場の数字は母数（取引件数）が少ないほどブレます。尼崎市は直近単年(2024年)で739件、直近3年をプールすると2,103件の取引データがあります。
木村相談者
3年分だと2,000件を超えるんですね。
山川不動産の専門家
ええ。件数が多いほど中央値は安定します。この記事では、単年の中央値がどれくらいブレる可能性があるかを示す指標(相対信頼区間幅)も確認したうえで掲載していて、尼崎市はその幅が約12%と、トレンドを提示しても問題ない水準に収まっています。
木村相談者
難しい言葉ですけど、要は「そこそこ信用できる数字」ってことですか?
山川不動産の専門家
その理解で大丈夫です。しかも先ほどの築年帯別も、各帯に366件〜773件のデータがあります。木村さんの帯(築31年〜)は773件という、市内で最も多いデータ数に基づいた中央値なので、たまたまの数字ではありません。これは広告の売り出し価格でなく実際に成約した価格という点も含めて、母数の多さ・成約ベース・築年帯別の3つが揃って初めて「自分の物件の目安」として使えます。
木村相談者
なるほど、数が多いから安心して見ていい、ということですね。
山川不動産の専門家
その通りです。逆に、取引が年に数件しかない街だと、こうは言い切れません。語れるだけのデータがある街だけ、こうして踏み込んで出しています。では次に、尼崎市の相場が周辺や全国と比べてどのくらいの水準なのかを見てみましょう。
尼崎市の位置づけ ― 周辺・全国との比較
山川不動産の専門家
相場は「その市だけ」を見ていても実感が湧きにくいものです。近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 尼崎市の位置 |
|---|---|
| 兵庫県内の中古マンション中央値 | 6位／19市区（データが十分に揃う市区の中で） |
| 全国の中古マンション中央値 | 143位／464市区町村 |
| 全国平均（中央値の平均）との比較 | 全国平均 約2,885万円のおよそ0.87倍（やや低めの水準） |
| 8年上昇率の兵庫県内順位 | 4位／15市区（上昇率で語れる市の中で） |
| 8年上昇率の全国順位 | 126位／217市区 |
木村相談者
価格の水準は全国では真ん中よりやや下寄りだけど、上がり方は県内で結構上位なんですね。
山川不動産の専門家
そうです。水準は全国平均よりやや低めながら、上昇率では県内4位と、伸びが目立つのが尼崎市の特徴です。周辺の市とも比べてみましょう。
| 市区 | 中古マンション中央値 | 8年上昇率 |
|---|---|---|
| 西宮市 | 3,300万円 | +22.2% |
| 神戸市中央区 | 3,000万円 | +66.7% |
| 芦屋市 | 3,000万円 | +11.1% |
| 尼崎市 | 2,500万円 | +31.6% |
| 伊丹市 | 2,400万円 | +14.3% |
| 姫路市 | 1,100万円 | +25.0% |
木村相談者
尼崎市は水準はそこそこでも、伸びは結構いいほうなんですね。なんでなんでしょう?
山川不動産の専門家
先ほどの築年帯別がヒントです。尼崎市は取引の中心が築31年〜の帯で、価格が手ごろな物件のボリュームが厚いエリアです。そのうえで2021年以降に水準そのものが切り上がったことが、8年上昇率の高さにつながっています。木村さんの築40年帯(築31年〜)は、まさにこの市場の中心層にあるということです。
木村相談者
なるほど。水準の話と伸び率の話は、分けて見たほうがいいんですね。
山川不動産の専門家
そこを分けて見られれば十分です。エリア全体の伸び(県内4位)は追い風として押さえつつ、判断は自分の築年帯の実勢(約1,200万円)で、というのが正確な向き合い方です。
尼崎市は「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
価格は上がってきたけど、直近1年は少し下がった。…これって、早く動いたほうがいいってことですか?
山川不動産の専門家
相場が中長期で切り上がっている局面は、売却を検討する人にとって一つの材料にはなります。ただ、直近1年の下落も含めて単年の増減だけで一喜一憂する必要はありません。木村さんの築40年帯であれば、市場でも取引の多い層なので比較できる事例が豊富という意味では動きやすい面はあります。
木村相談者
焦らなくていいけど、比較材料は多い、というくらいの感覚ですね。
山川不動産の専門家
そのくらいの温度感が健全です。「上がってきたから今すぐ」でも「下がったからまだ早い」でもありません。過去8年の傾向、自分の築年帯の実勢、直近1年の動き、この3つを材料として並べたうえで、売る・売らないはご自身のタイミングで判断するのが中立的な考え方です。
木村相談者
そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。
山川不動産の専門家
大切なのは、正確な現在地を知ったうえでご自身のペースで判断することです。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の部屋の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報(所在地・広さ・築年数など)を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
尼崎市の相場は中長期では上昇傾向にありつつ、直近1年は足踏みというのが正確な現在地です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。
基本情報まとめ
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象市区町村 | 尼崎市(兵庫県) |
| 対象物件種別 | 中古マンション |
| 対象データ期間 | 2017年〜2024年(年別)、直近3年(2022〜2024年)プール集計 |
| データ件数 | 2024年単年739件、直近3年プール2,103件 |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(実際の成約価格) |
| データの性質 | 取引が十分にあるため、価格の推移や上昇率を提示しています |
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。尼崎市のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか?
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
築年数で価格はどのくらい違うんですか?
山川不動産の専門家
尼崎市では築浅(〜10年)が約4,300万円、築31年〜が約1,200万円と、築年で約3.6倍の開きがあります。全体の中央値2,500万円だけでなく、自分の築年帯で見るのが正確です。
木村相談者
中央値と平均は何が違うんですか?
山川不動産の専門家
平均は極端に高い物件に引っ張られやすいのに対し、中央値は真ん中の実感に近い指標です。この記事では中央値を使っています。
木村相談者
直近1年で価格が下がったのが気になります。これから下がり続けるんですか?
山川不動産の専門家
1年分の増減だけで将来の方向を断定することはできません。2017年から2024年の8年で見ると約31.6%の上昇ですが、直近1年(2023→2024年)は約3.8%の下落です。中長期の傾向と直近1年の動き、両方を材料として押さえておくのが正確です。
木村相談者
査定は無料ですか?
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。