横須賀市の中古マンションは今が売り時？価格推移と見極め方

木村相談者

山川さん、横須賀市にマンションを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷ってて。ネットで相場を調べても、サイトごとに数字がバラバラで、どれを信じたらいいのか分からなくて……。

山川不動産の専門家

それ、横須賀市に限らずよくあるお悩みです。サイトによって「何を集計しているか」が違うので、金額の見え方が変わってしまうんです。今日は国交省が公開している実際の成約価格を見て、感覚ではなく数字で今の位置を確認していきましょう。

木村相談者

えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。

山川不動産の専門家

ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。横須賀市で実際に取引された中古マンションの中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみますね。

横須賀市の中古マンション価格はどう動いてきたか

山川不動産の専門家

この8年間の推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均よりも実勢に近い指標です。

木村相談者

2017年の1,300万から2024年の2,000万まで、けっこう上がってますね。でも2020年だけ1,700万から1,550万に下がってるのが気になります。

山川不動産の専門家

よく見つけましたね、そのとおりです。8年間で見ると+53.8%の上昇ですが、一直線ではありません。2019年の1,700万円から2020年に一度1,550万円へ下がったあと、2021年に再び1,700万円まで戻り、2022年以降は1,900万円→2,000万円と上げ幅を保ってきました。直近1年(2023→2024年)の変化率は0.0%で、2年連続で2,000万円の横ばいです。取引件数も年間500件前後と厚みがあり、あとで説明する信頼性の基準もクリアしているので、この記事では8年間の事実として上昇傾向として扱いますが、直近では伸びが一服している状態です。これは「これからも上がり続ける」という予測ではなく、あくまでこれまでの事実です。

木村相談者

なるほど、上がってきたけど最近は落ち着いてる、ということなんですね。じゃあこの数字自体はどこまで信頼できるものなんですか?

山川不動産の専門家

そこは大事なポイントなので、順番に説明しますね。まずこの数字がどういう性質のものかを確認しておきましょう。

この数字は「実際に売れた金額」です

木村相談者

ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?

山川不動産の専門家

そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。

木村相談者

一括査定サイトで見る「相場」とは違うんですか?

山川不動産の専門家

サイトによって違います。売り出し中の物件価格から相場を推定しているところもあれば、間取り別の直近数ヶ月の売出事例をもとに相場を出しているところ、AIによる査定額を前面に出しているところもあります。売り出し価格は売主の希望額なので、実際の成約より高めに出やすい傾向があります。この記事の数字は、独自加工をせず、成約価格の中央値をそのまま8年分並べたものです。

木村相談者

推定でも希望額でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。

山川不動産の専門家

ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。

価格の幅とデータの信頼度

木村相談者

2024年の中央値2,000万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?

山川不動産の専門家

いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額が1,300万円、上から4分の1が3,000万円です。中央値2,000万円をはさんで、この間に多くの取引が収まっています。

木村相談者

1,300万から3,000万って、2倍以上の開きがありますね。

山川不動産の専門家

マンションは築年数・専有面積・駅からの距離・管理状態で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。このあと見ていく築年帯別の相場を見ると、この幅の理由がよく分かります。ここで確認しておきたいのが、この年別の数字がどれくらい信頼できるかという点です。横須賀市の2024年単年の相対信頼区間の幅は15.0%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)を余裕をもって下回っています。年間493件という取引件数の厚みもあり、単年の数字だけでも方向性を語れるだけの裏付けがある、というのがこの記事の判断です。

木村相談者

さっき「上昇傾向」って言ってたのは、この基準をクリアしてたからなんですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。件数が十分で、単年のブレも基準の範囲内だからこそ、8年で+53.8%という数字を「傾向」として扱っています。同じ神奈川県内でも、市区によっては取引件数が少なかったり物件差が大きかったりして、方向を断定しない扱いになるところもあります。次は、築年数によって価格がどう変わるかを見てみましょう。

築年数によって相場はどう変わるか

木村相談者

ちなみにうちのマンション、ちょうど築40年くらいなんですけど、築年数でも相場ってだいぶ違うものなんですか?

山川不動産の専門家

はい、かなり変わります。直近3年(2022〜2024年)の取引をまとめて、築年帯ごとの中央値を出してみました。築浅・築古で件数のばらつきが出やすいので、単年ではなく3年分をまとめています。

木村相談者

築40年だと「築31年〜」の帯ですね。1,300万円くらいが目安なんですね。市全体の中央値2,000万円よりだいぶ低いんですね。

山川不動産の専門家

横須賀市で一番取引が多いのもこの築31年〜の帯(572件)で、四つの帯を合わせた1,481件のうち約4割を占めています。つまり横須賀市は、築年数の古いマンションが取引の中心となっているエリアで、木村さんのお部屋の帯がまさにその中心層ということになります。市全体の中央値2,000万円は、築浅の物件も含めて全体をならした数字なので、築31年〜の実勢とは差が出るんです。一方で〜築10年の帯は3,300万円と、築年帯によって2.5倍以上の開きがあります。

木村相談者

築年数だけでかなり違うんですね。市全体の数字より、自分の帯を見たほうがよさそうです。

山川不動産の専門家

そうです。ご自身の物件がどの帯に近いかを見たうえで、最終的には個別の査定額で確認するのが一番確実です。相場感がつかめたところで、次は横須賀市の将来人口についても確認しておきましょう。

横須賀市の将来人口の見通しについて

木村相談者

人口が減ってるから価格も下がるっていう話をよく聞くんですが、横須賀市はどうなんですか?

山川不動産の専門家

正直にお伝えすると、横須賀市の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?

山川不動産の専門家

需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が減っている市だからといって即座に価格が下がるわけではなく、金利や再開発、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は横須賀市が全国や県内と比べてどうなのかを見てみましょう。

全国・神奈川県内のなかで横須賀市はどのくらいの水準か

山川不動産の専門家

相場は「その市だけ」を見ていても位置がつかみにくいので、周りと比べてみましょう。

木村相談者

県内35位/46、全国だと217位/464……。価格の水準はあまり高くないんですね。でも上昇率は県内6位ってすごくないですか?

山川不動産の専門家

おっしゃるとおりです。価格の水準としては県内では下位寄り、全国では中位に近い水準で、全国平均と比べても約0.9倍です。一方で8年間の上昇率(+53.8%)は県内25市区町村中6位、全国217市区町村中48位と、水準の割には伸び率が大きいのが横須賀市の特徴です。「水準は控えめ」という事実と「伸び率は上位」という事実は、分けて理解しておくのが正確です。近隣区・市とも並べてみましょう。

木村相談者

隣の横浜市金沢区は上昇率+10.0%なのに、横須賀市は+53.8%。同じくらいの価格水準なのに伸び方が全然違うんですね。

山川不動産の専門家

ええ、水準としては金沢区・磯子区に近いところにいますが、この8年間の伸び率は横須賀市のほうが大きいんです。葉山町・鎌倉市・藤沢市・逗子市は三浦半島でも価格水準の高いエリアで、横須賀市・三浦市はそれらと比べると水準は低めという位置づけです。ただし葉山町・逗子市・三浦市はいずれも参考値扱いで、単年の方向は断定できません。より広いエリアの相場は神奈川県の売り時判定記事一覧でも比較できます。

木村相談者

水準は控えめだけど、伸びは大きい……。これって「売り時」ってことになるんでしょうか。

横須賀市の中古マンションは「売り時」なのか、どう考えるか

山川不動産の専門家

横須賀市のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。

木村相談者

「伸びてるから急いで売る」でも「水準が控えめだから待つ」でもなくて、まず自分の部屋の位置を知るのが先、ってことですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。相場の水準と傾向を知ったうえで、売るかどうかはご自身の事情で決めていただくのが一番です。相場感がつかめたところで、次は実際に動くとしたらどんな流れになるかを見てみましょう。

相場を調べたら次にやること

木村相談者

相場は分かりました。次は何をすればいいんでしょう?

山川不動産の専門家

相場はあくまでエリア全体の目安なので、実際の金額を知るには物件ごとの査定が必要です。一般的な流れをご紹介しますね。

この記事のデータについて

木村相談者

それなら安心して次に進めそうです。今日は数字で整理できてスッキリしました。

山川不動産の専門家

横須賀市の相場は県内では下位寄り、全国では中位に近い水準ながら、8年で+53.8%という県内上位の上昇傾向という状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。最後によくある質問もまとめておきますね。

よくある質問

木村相談者

最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。

山川不動産の専門家

どうぞ。横須賀市のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。

木村相談者

この価格データはどこの情報なんですか?

山川不動産の専門家

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自の推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。

木村相談者

横須賀市のマンション相場はいくらくらいですか?

山川不動産の専門家

2024年の中央値は2,000万円です。価格帯は1,300万円〜3,000万円まで幅があり、築年数によって差が大きいエリアです。

木村相談者

価格は上がってるんですか、下がってるんですか?

山川不動産の専門家

2017年の1,300万円から2024年の2,000万円まで、8年で+53.8%上昇しています。ただし一直線ではなく、2020年に一度1,550万円へ下がったあと、2021年以降は回復・上昇し、2023年以降は2,000万円で横ばいです。直近1年の変化率は0.0%で、伸びは一服している状態です。

木村相談者

築年数によって相場はどのくらい違いますか?

山川不動産の専門家

直近3年のデータでは、築31年〜が1,300万円、築21-30年が2,200万円、築11-20年が3,000万円、〜築10年が3,300万円です。一番取引が多いのは築31年〜の帯(572件)で、横須賀市は築古物件が取引の中心のエリアといえます。

木村相談者

他の不動産系のサイトだと、横須賀市の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?

山川不動産の専門家

サイトによって何を集計しているかが違うからです。売り出し中の物件価格から相場を推定しているところもあれば、AIによる将来予測を前面に出しているところもあります。本記事は国交省の成約価格をそのまま中央値で集計したものなので、「実際にいくらで売れたか」に最も近い数字だと考えてください。

木村相談者

将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。

山川不動産の専門家

現時点で横須賀市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

査定は無料ですか?

山川不動産の専門家

一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。