木村相談者
山川さん、逗子市にマンションを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷っていて。不動産サイトを見比べると、相場の数字がサイトごとにバラバラで、どれを信じたらいいのか分からなくて……。
山川不動産の専門家
それ、逗子市に限らずよく聞くお悩みです。サイトごとに「何を集計しているか」が違うので、同じエリアでも金額が変わって見えるんです。今日は国交省が公開している実際の成約価格を見て、感覚ではなく数字で今の位置をつかんでいきましょう。
木村相談者
えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。
山川不動産の専門家
ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。逗子市で実際に取引された中古マンションの中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。
逗子市の中古マンション価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。
| 年 | 中古マンション中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 1,800万円 | 39件 |
| 2018年 | 2,000万円 | 47件 |
| 2019年 | 2,400万円 | 49件 |
| 2020年 | 2,300万円 | 41件 |
| 2021年 | 3,700万円 | 98件 |
| 2022年 | 3,300万円 | 87件 |
| 2023年 | 3,000万円 | 81件 |
| 2024年 | 3,950万円 | 84件 |
木村相談者
2017年の1,800万円から2024年の3,950万円まで、上がってるように見えますけど、2021年の3,700万円から2023年には3,000万円まで下がって、また2024年に3,950万円まで戻ってますよね。かなり上下してませんか?
山川不動産の専門家
よく気づかれましたね。この記事ではこの動きを「上昇傾向」と断定はしていません。なぜそう扱うのか、理由を順番に説明しますね。まず大前提として、この数字がどういう性質のものかを確認しておきましょう。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
一括査定サイトで見る「相場」とは違うんですか?
山川不動産の専門家
サイトによって違います。過去3ヶ月に掲載された物件の売り出し価格から平均を出しているところもあれば、駅ごとの直近1年の売出し事例から相場を推定しているところもあります。売り出し価格は売主の希望額なので、実際の成約より高めに出やすい傾向があります。この記事の数字は、算出方法を独自加工せず、成約価格の中央値をそのまま8年分並べています。
木村相談者
推定でも希望額でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。
山川不動産の専門家
ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。
価格の幅とデータの信頼度
木村相談者
2024年の中央値3,950万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)が2,900万円、上から4分の1(p75)が6,000万円です。中央値3,950万円をはさんで、この間に多くの取引が収まっています。
木村相談者
2,900万から6,000万って、2倍以上の開きがありますね。
山川不動産の専門家
マンションは築年数・専有面積・駅からの距離・管理状態で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2022年から2024年の3年分をプールすると、取引件数は252件、中央値は3,500万円になります。
木村相談者
単年が3,950万で、3年プールだと3,500万。けっこう差がありますね。
山川不動産の専門家
ええ、そこがポイントです。2024年単年の相対信頼区間の幅は40.5%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)を大きく上回っています。年間84件という取引件数自体は極端に少ないわけではないので、これは「取引が少ないから分からない」というより、物件ごとの価格差そのものが大きいために単年のブレが基準を超えてしまっている、というのが実態です。
木村相談者
件数はそこそこあるのに、それでも断定できないんですか?
山川不動産の専門家
ええ、そこが「取引が少ないから分からない」とは理由が違うところです。逗子市は海沿いの新しいマンションから駅から離れた築古物件まで幅が広いエリアで、どの築年・広さの物件がその年にどれだけ取引されるかによって中央値そのものが動きやすく、2021年の3,700万円から2023年の3,000万円への下落のような振れも起きています。年別の数字を並べると2024年に向けて盛り返しているように見えますが、単年の数字だけで「上昇傾向」と言い切るのは基準に対して足りない状態です。なので、この記事では直近3年をプールした3,500万円を現時点の相場水準として扱い、単年の上げ下げをトレンドとしては断定していません。
木村相談者
他の不動産サイトだと、間取り別とか築年数別でもっと細かく相場を出してるところもありますよね。逗子市はそこまで出さないんですか?
山川不動産の専門家
出せなくはないんですが、あえて出していません。逗子市はただでさえ2024年単年の相対信頼区間幅が40.5%あります。ここから間取りや築年数でさらにグループを細かく分けると、1グループあたりの件数がもっと少なくなり、その分ブレも大きくなって、かえって信頼できない数字になってしまうんです。件数の裏付けを持って言える粒度が、今の逗子市では「市全体」までというのが正直なところです。細かく出せば親切というわけでもなく、裏付けのない細分化はかえって誤解を招きます。次のセクションで、将来人口についても確認しておきましょう。
逗子市の将来人口の見通しについて
木村相談者
人口が増えてるから価格も上がってるっていう話をよく聞くんですが、逗子市はどうなんですか?
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、逗子市の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?
山川不動産の専門家
需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が増えている市だからといって即座に価格が上がるわけではなく、金利や再開発、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は逗子市が全国や神奈川県内と比べてどうなのかを見てみましょう。
全国・神奈川県内のなかで逗子市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
次に、逗子市の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その市だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 逗子市の位置 |
|---|---|
| 神奈川県内の中古マンション中央値 | 16位/46市区町村(中位よりやや高めの水準) |
| 全国の中古マンション中央値 | 60位/464市区町村(上位1割強に入る水準) |
| 全国平均(取引データが十分な区分の単純平均・約2,884.9万円)との比較 | 約1.21倍の水準 |
木村相談者
県内16位/46、全国だと60位/464……。思ったより高い位置にあるんですね。
山川不動産の専門家
県内・全国ともに中位より高めの水準です。近隣の市町とも並べてみましょう。
| 市区町村 | 中古マンション中央値 | データの扱い |
|---|---|---|
| 鎌倉市 | 4,150万円(2024年) | 取引データは十分 |
| 藤沢市 | 3,900万円(2024年) | 取引データは十分 |
| 逗子市(このページ) | 3,500万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きいため) |
| 横須賀市 | 2,000万円(2024年) | 取引データは十分 |
木村相談者
隣の鎌倉市が4,150万円で一番高くて、逗子市はその次くらいなんですね。横須賀市とはだいぶ差がありますね。
山川不動産の専門家
ええ、鎌倉市・藤沢市は取引件数も厚く、単年の上げ下げを断定できる「取引データが十分」な区分にあります。逗子市は物件ごとの価格差の大きさから、直近3年をまとめた参考値として載せていますが、水準そのものは鎌倉市に次いで高いグループに入ります。同じ三浦半島エリアの葉山町も高水準ですが、まだ記事を公開できるだけのデータ整備が済んでいないため、この比較表には含めていません。より広いエリアの相場は神奈川県の売り時判定記事一覧でも比較できます。
木村相談者
水準は高めで、方向は断定しにくいという点は、件数の少ないエリアとはちょっと事情が違うんですね。
逗子市の中古マンションは「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
水準は高めで、方向も分からない……。これって、うちはどう考えたらいいんでしょう。
山川不動産の専門家
逗子市のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。
逗子市のマンション・売り時を考える3つの材料
- 1単年のトレンドは断定できない — 2017年1,800万円から2024年3,950万円まで年別の数字は上下しながら推移しており、2024年単年の相対信頼区間幅は40.5%と基準を大きく上回るため、この記事では上昇傾向と言い切っていない。現時点の目安は直近3年(2022〜2024年)をプールした3,500万円。
- 2マンションは個別性が大きい — 2024年の価格帯はp25=2,900万円〜p75=6,000万円と幅が広く、築年数・専有面積・駅からの距離・管理状態で数百万円単位で変わる。相場よりも自分の部屋そのものの査定額が決め手になる。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、逗子市の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「水準が高いから急いで売る」でも「下がった年もあるから様子見」でもなくて、まず自分の部屋がどのあたりの位置か知るのが先、ってことですね。
山川不動産の専門家
「水準が高いから急いで売る」でも「下がった年もあるから様子見」でもありません。ご自身の事情と、自分の部屋の実際の査定額。この2つが揃って初めて、納得のいく判断ができます。
木村相談者
そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。
山川不動産の専門家
大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の部屋の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報(所在地・専有面積・築年数・階数など)を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観(直近3年の中央値3,500万円前後)と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 神奈川県逗子市 |
| 対象種別 | 中古マンション |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 参考値として掲載(物件ごとの価格の幅が大きいため、単年の方向は断定していません) |
| 2024年取引件数 | 84件(3年プールでは252件) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
逗子市の相場は県内・全国ともに中位より高めで、単年の方向は断定できないという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。最後によくある質問もまとめておきますね。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。逗子市のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか?
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自の推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
逗子市のマンション相場はいくらくらいですか?
山川不動産の専門家
2022年から2024年の3年分をプールした中央値は3,500万円です。2024年単年では3,950万円ですが、価格帯はp25=2,900万円〜p75=6,000万円まで幅があり、物件ごとの差が大きいエリアです。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか?
山川不動産の専門家
逗子市は単年の相対信頼区間幅が40.5%と基準(25%以下)を大きく上回っているため、この記事では上昇・下降どちらの方向も断定していません。2017年1,800万円から2024年3,950万円まで年別の数字は上下しながら推移しており、単年ごとの取引物件の違いによる振れの範囲を超えて「上昇傾向」と言い切るには材料が足りません。
木村相談者
他の不動産系のサイトだと、逗子市の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?
山川不動産の専門家
サイトによって何を集計しているかが違うからです。過去3ヶ月の掲載物件から平均を出しているところもあれば、駅ごとの直近1年の売出し事例から相場を推定しているところもあります。いずれも売り出し中の希望価格がベースで、実際に売れた金額とは別物です。本記事は国交省の成約価格をそのまま中央値で集計したものなので、「実際にいくらで売れたか」に最も近い数字だと考えてください。
木村相談者
間取り別や築年数別の細かい相場は見られますか?
山川不動産の専門家
あえて出していません。逗子市は2024年単年の相対信頼区間幅が40.5%あり、ここから間取りや築年数でさらに細かく分けると1グループあたりの件数が減ってブレが増え、かえって信頼できない数字になるためです。
木村相談者
逗子市周辺の市町と比べるとどうですか?
山川不動産の専門家
直近のデータでは鎌倉市が4,150万円、藤沢市が3,900万円、逗子市が3,500万円(参考値)、横須賀市が2,000万円という並びです。逗子市は鎌倉市に次いで高いグループに入りますが、逗子市自体は物件ごとの価格差が大きく、単年では方向を断定していません。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で逗子市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか?
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。