木村相談者
山川さん、秦野市にマンションを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷っていて。不動産サイトをいくつか見たら、相場の金額がサイトごとに結構違って、どれを信じたらいいのか分からなくなっちゃって……。
山川不動産の専門家
それ、秦野市に限らずよくあるお悩みです。サイトによって「何を集計しているか」がバラバラなので、金額が変わって見えるんです。今日は国交省が公開している実際の成約価格を見て、感覚ではなく数字で今の位置をつかんでいきましょう。
木村相談者
えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。
山川不動産の専門家
ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。秦野市で実際に取引された中古マンションの中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみますね。
秦野市の中古マンション価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
この8年間の年別中央値と、価格帯(p25〜p75)の幅です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときのちょうど真ん中の価格で、平均よりも実勢に近い指標として使われます。
| 年 | 中古マンション中央値 | 価格帯(p25〜p75) | 取引件数 |
|---|---|---|---|
| 2017年 | 920万円 | 655万円〜1,500万円 | 32件 |
| 2018年 | 1,200万円 | 805万円〜1,900万円 | 55件 |
| 2019年 | 1,100万円 | 700万円〜1,500万円 | 41件 |
| 2020年 | 880万円 | 607万円〜1,275万円 | 54件 |
| 2021年 | 930万円 | 600万円〜1,500万円 | 121件 |
| 2022年 | 1,100万円 | 670万円〜1,600万円 | 93件 |
| 2023年 | 1,100万円 | 775万円〜1,700万円 | 103件 |
| 2024年 | 1,100万円 | 622万円〜1,600万円 | 94件 |
木村相談者
2018年は1,200万円で2020年は880万円、その後は1,100万円が3年続いてる……年によってけっこう動きますね。上がってるのか下がってるのか、これだけ見るとよく分からないです。
山川不動産の専門家
まさにそこがこの記事の大事なポイントです。この振れ幅がなぜ起きるのか、そしてこの記事ではそれを「上昇傾向」とも「下降傾向」とも断定していない理由を、順番に説明しますね。まずは、この数字がどういう性質のものかを確認しておきましょう。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引の当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
一括査定サイトや不動産ポータルで見る「相場」とは違うんですか?
山川不動産の専門家
サイトによって違います。今売り出し中の物件の価格から相場を推定しているところもあれば、直近1年の売り出し事例をもとに独自の坪単価を算出しているところ、さらにそこから将来の価格を予測して見せているところもあります。売り出し価格は売主の希望額なので、実際の成約より高めに出やすい傾向があります。この記事の数字は、独自加工をせず、成約価格の中央値をそのまま8年分並べたものです。
木村相談者
推定でも希望額でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。
山川不動産の専門家
ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。
価格の幅とデータの信頼度
木村相談者
さっきの表を見ると、同じ2024年でも622万円の物件から1,600万円の物件まであるってことですよね。中央値の1,100万円は、みんなその金額で売れてるってことですか?
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)が622万円、上から4分の1(p75)が1,600万円です。中央値1,100万円をはさんで、この間に多くの取引が収まっています。
木村相談者
622万から1,600万って、2.5倍くらいの開きがありますね。
山川不動産の専門家
マンションは築年数・専有面積・駅からの距離・管理状態で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2022年から2024年の3年分をプールすると、取引件数は290件、中央値は1,100万円になります。
木村相談者
単年もプールも同じ1,100万円なんですね。それなら安定してるように見えますけど。
山川不動産の専門家
中央値そのものは近い値ですが、2024年単年の相対信頼区間の幅は38.2%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)を上回っています。年間94件、3年プールでも290件という取引件数自体は少なくないので、これは「取引が少ないから分からない」というより、物件ごとの価格差そのものが大きいために単年のブレが基準を超えてしまっている、というのが実態です。
木村相談者
件数はそこそこあるのに、それでも断定できないんですか?
山川不動産の専門家
ええ、そこが「取引が少ないから分からない」とは理由が違うところです。秦野市は年によって広さや築年数の違う物件がどれだけ取引されるかで中央値が動きやすく、2018年の1,200万円から2020年の880万円のような振れも起きています。2022〜2024年は3年連続で中央値1,100万円と並んでいますが、これをもって「これから上がる」「下がらない」と言い切るには材料が足りません。なので、この記事では直近3年をプールした1,100万円を現時点の相場水準として扱い、単年の上げ下げをトレンドとしては断定していません。
木村相談者
他の不動産サイトだと、築年数別でもっと細かく相場を出してるところもありますよね。秦野市はそこまで出さないんですか?
山川不動産の専門家
出せなくはないんですが、あえて出していません。秦野市はただでさえ2024年単年の相対信頼区間幅が38.2%あります。ここから築年数でさらにグループを細かく分けると、1グループあたりの件数がもっと少なくなり、その分ブレも大きくなって、かえって信頼できない数字になってしまうんです。件数の裏付けを持って言える粒度が、今の秦野市では「市全体」までというのが正直なところです。次のセクションで、秦野市が周りと比べてどうなのかを見てみましょう。
全国・神奈川県内のなかで秦野市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
次に、秦野市の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その市だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 秦野市の位置 |
|---|---|
| 神奈川県内の中古マンション中央値 | 44位/46市区町村(下位) |
| 全国の中古マンション中央値 | 424位/464市区町村(下位寄り) |
| 全国平均(取引データが十分な区分の中央値の単純平均・約2,885万円)との比較 | 全国平均に対して約0.38倍の水準(大きく下回る) |
木村相談者
神奈川県内で44位/46、全国でも424位/464……。どちらも低めなんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。神奈川県は横浜・川崎や湘南エリアなど価格水準が高い市区町村が多く、その中で秦野市は県西部の郊外エリアにあたるため、県内・全国のどちらで見ても控えめな水準になっています。近隣の市とも並べてみましょう。
| 市区町村 | 中古マンション中央値 | データの扱い |
|---|---|---|
| 秦野市 | 1,100万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きいため) |
| 小田原市 | 2,100万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きいため) |
| 平塚市 | 2,000万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きいため) |
| 厚木市 | 1,800万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きいため) |
| 伊勢原市 | 1,300万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きいため) |
木村相談者
秦野市はこの中だと一番低いんですね。厚木市や伊勢原市とも差があるような。
山川不動産の専門家
ええ、秦野市は小田急小田原線の沿線でも都心からの距離がやや遠く、隣接する伊勢原市や厚木市と比べても価格帯は控えめです。ちなみに、駅ごとの坪単価から「5年後は何%になる」といったAIによる将来予測を前面に出しているサイトもありますが、この記事では扱いません。予測モデルは将来を見せてくれる分、想定の置き方次第で数字が変わるものなので、実際に取引が成立した過去と現在の成約価格だけを、そのまま中央値でお伝えする立場を取っています。相場の位置づけがつかめたところで、次は将来人口について確認しておきましょう。
秦野市の将来人口の見通しについて
木村相談者
人口が減ってる街だと価格も下がるっていう話をよく聞くんですが、秦野市はどうなんですか?
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、秦野市の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?
山川不動産の専門家
需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が減っている市だからといって即座に価格が下がるわけではなく、金利や再開発、駅からの距離、住み替え需要の変化など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。
木村相談者
なるほど、人口だけで決めつけないほうがいいんですね。相場の水準もだいたいつかめました。
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。次は実際に査定を確認する流れを見てみましょう。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?
山川不動産の専門家
流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報(所在地・専有面積・築年数・階数など)を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観(直近3年の中央値1,100万円前後)と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 神奈川県秦野市 |
| 対象種別 | 中古マンション |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 参考値として掲載(物件ごとの価格の幅が大きいため、単年の方向は断定していません) |
| 2024年取引件数 | 94件(3年プールでは290件) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
秦野市の相場は全国・神奈川県内どちらでも下位寄り、単年の方向は断定できないという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。最後によくある質問もまとめておきますね。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。秦野市のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか?
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自の推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
秦野市のマンション相場はいくらくらいですか?
山川不動産の専門家
2022年から2024年の3年分をプールした中央値は1,100万円です。2024年単年でも同じく1,100万円ですが、価格帯はp25=622万円〜p75=1,600万円まで幅があり、物件ごとの差が大きいエリアです。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか?
山川不動産の専門家
秦野市は単年の相対信頼区間幅が38.2%と基準(25%以下)を上回っているため、この記事では上昇・下降どちらの方向も断定していません。2018年1,200万円から2020年880万円のように年別の数字は年ごとに振れが大きく、単年の数字だけで「上昇傾向」「下降傾向」と言い切るには材料が足りません。
木村相談者
他の不動産系のサイトだと、秦野市の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?
山川不動産の専門家
サイトによって何を集計しているかが違うからです。売り出し中の物件価格から相場を推定しているところもあれば、直近の売り出し事例から坪単価を算出してAIによる将来予測を前面に出しているところもあります。本記事は国交省の成約価格をそのまま中央値で集計したものなので、「実際にいくらで売れたか」に最も近い数字だと考えてください。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で秦野市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
「AIで5年後の価格を予測する」というサイトもあるんですが、この記事とは違うものですか?
山川不動産の専門家
はい、性質が違うものです。この記事の数字はすべて実際に成約した価格の中央値です。AIによる将来予測は分かりやすい反面、学習データや前提の置き方次第で結果が変わる推計です。この記事は、秦野市で実際に取引された成約価格そのものを見ていただく立場なので、そうした予測とは別物として捉えてください。
木村相談者
築年数別の細かい相場は見られますか?
山川不動産の専門家
あえて出していません。秦野市は2024年単年の相対信頼区間幅が38.2%あり、ここから築年数でさらに細かく分けると1グループあたりの件数が減ってブレが増え、かえって信頼できない数字になるためです。
木村相談者
査定は無料ですか?
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。