木村相談者
山川さん、逗子市に一戸建てを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷ってて。ネットで相場を調べても、サイトによって全然違う金額が出てくるし、あるサイトなんて「今が売り時です」ってはっきり書いてあって、それを信じていいのかも分からなくて。
山川不動産の専門家
それはよくあるお悩みです。サイトによって「何のデータを、どう加工して、どう結論づけているか」が違うので、金額も言い切り方もバラバラに見えるんです。今日は国交省が公開している実際の成約データを一緒に見て、感覚や誰かの断定ではなく数字で今の位置をつかんでいきましょう。
木村相談者
えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは心強いです。
山川不動産の専門家
ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。逗子市で実際に取引された中古戸建て(土地と建物)の中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。
逗子市の中古戸建て価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 3,500万円 | 76件 |
| 2018年 | 3,300万円 | 57件 |
| 2019年 | 3,650万円 | 80件 |
| 2020年 | 3,600万円 | 76件 |
| 2021年 | 3,900万円 | 75件 |
| 2022年 | 3,800万円 | 45件 |
| 2023年 | 4,350万円 | 58件 |
| 2024年 | 3,850万円 | 68件 |
木村相談者
2023年に4,350万まで上がって、2024年はまた3,850万に下がってる。上がったり下がったりですね。
山川不動産の専門家
よく気づかれましたね。この上下動こそが今日お伝えしたいポイントです。8年間で見ると3,300万円台から4,000万円前後まで、幅を持って推移していますが、これを一方向の「上昇トレンド」と言い切るのは正確ではありません。理由は物件ごとの価格のばらつきにあります。次のセクションで詳しく説明しますね。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
最初に話した「今が売り時です」って書いてあるサイトは、この成約データとは違うんですか?
山川不動産の専門家
集計の仕方が違います。直近半年など短い期間の増減だけを見て「今が売り時」と結論づけているサイトもありますし、逆に今売り出し中(まだ成約していない)物件の希望価格を集計して「相場」として見せているサイトもあります。売り出し価格は売主の希望額なので、実際の成約額とは差が出やすいんです。本記事は、成約価格を8年分そのまま並べ、単年の数字がどれくらい信頼できるかまで確認したうえで中央値を示します。将来の価格を予測することも行いません。
木村相談者
予測も断定もしない、実際に売れた結果の数字をそのまま見せる、ということですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。次は、なぜ「上昇傾向」と言い切れないのか、その理由を数字で見ていきましょう。
価格の幅が大きい理由とデータの信頼度
木村相談者
さっきの「言い切れない」って、どういうことですか?
山川不動産の専門家
中央値はあくまで真ん中の価格で、実際には物件ごとに大きな幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)が2,975万円、上から4分の1(p75)が5,025万円です。中央値3,850万円をはさんで、この間に多くの取引が収まっています。
木村相談者
2,975万から5,025万って、1.7倍近い開きがありますね。
山川不動産の専門家
戸建ては土地の広さ・建物の築年数・駅からの距離で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。2024年単年の相対信頼区間の幅は28.6%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)に対して約1.1倍、やや上回っています。
木村相談者
2024年は68件も取引があるのに、それでも断定できないんですか?
山川不動産の専門家
ええ、そこが「取引が少ないから分からない」とは理由が違うところです。逗子市は年間70件前後の取引があり件数自体は少なくないのですが、物件ごとの価格差そのものが大きいため、単年で見ると「たまたま高め(または安め)の物件が集中した年」の影響を受けやすいんです。念のため、2022年から2024年の3年分をまとめてプールすると、取引件数は171件、中央値は4,000万円になります。2024年単年(3,850万円)とは近い水準ですが、2023年単年(4,350万円)とはやや差があり、この記事では単年の動きだけを見て上昇・下降の方向を断定することはしません。
木村相談者
なるほど、方向は断定しないけど、だいたいの水準は4,000万円前後、ってことですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。次は、価格以外の材料として将来人口についても触れておきましょう。そのあとで、この4,000万円前後という水準が神奈川県内や全国で見てどのくらいの位置なのかを確認します。
逗子市の将来人口の見通しについて
木村相談者
人口が増えてるから価格も上がってる、みたいな話をよく聞くんですが、逗子市はどうなんですか?
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、逗子市の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?
山川不動産の専門家
需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が増えている街だからといって即座に価格が上がるわけではなく、金利や再開発、駅からの近さや海への近さといったエリアの特性も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は逗子市が全国や県内と比べてどうなのかを見てみましょう。
全国・県内のなかで逗子市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
相場は「その街だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 逗子市の位置 |
|---|---|
| 神奈川県内の中古戸建て中央値 | 23位/50市区町村 |
| 全国の中古戸建て中央値 | 103位/691市区町村 |
| 全国平均(取引データが十分な区分の中央値の単純平均)との比較 | 全国平均 約4,001万円に対して約1.00倍の水準 |
木村相談者
県内23位、全国103位、真ん中よりは少し上って感じですね。全国平均ともほぼ同じくらいなんですね。
山川不動産の専門家
ほぼ全国平均並みという水準です。近隣の市・町とも並べてみましょう。
| 市区町村 | 中古戸建て中央値 | データの扱い |
|---|---|---|
| 鎌倉市 | 5,050万円(2024年) | 取引データが十分な区分(8年上昇率+32.9%) |
| 三浦郡葉山町 | 4,600万円(直近3年) | 参考値(取引件数が少なめ) |
| 逗子市 | 4,000万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きい) |
| 横須賀市 | 2,600万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きい) |
| 三浦市 | 1,250万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きい) |
木村相談者
鎌倉市は逗子市よりだいぶ高くて、しかも8年で32.9%も上がってるんですね。逗子市はこの5市町の中でちょうど真ん中くらいなんだ。
山川不動産の専門家
そうですね。鎌倉市・葉山町は逗子市より価格水準が高く、横須賀市・三浦市は逗子市より低いという並びです。鎌倉市は取引データが十分な区分に入っていて8年上昇率も出せますが、逗子市を含む他の4市町はいずれも「参考値」の扱いで、単年の方向を断定できない点は共通しています。より広いエリアの相場は神奈川県の売り時判定記事一覧でも比較できます。
木村相談者
水準の位置づけと、方向が読みにくいという点、両方分かってきました。
逗子市の中古戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
2023年は4,350万まで上がってたわけですし、これって早めに売ったほうがいいってことですか?
山川不動産の専門家
逗子市の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
逗子市の中古戸建て・売り時を考える3つの材料
- 1単年のトレンドは断定できない — 2017年から2024年にかけて3,300万円台から4,350万円のあいだで上下しており、2024年単年の相対信頼区間幅は28.6%と基準(25%以下)をやや上回る。直近3年(2022〜2024年)をまとめた中央値は4,000万円で、これが現時点での相場観に近い。
- 2戸建ては個別性がとても大きい — 2024年の価格帯は2,975万〜5,025万円と幅が広く、土地の広さ・築年数・立地で数百万円単位で変わる。相場よりも自分の家そのものの査定額が決め手になる。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、逗子市の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「2023年が高かったから急げ」でも「2024年に下がったから待て」でもなくて、まず自分の家がどのあたりの位置か知るのが先、ってことですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。市全体の数字がどう動いているかと、あなたの家がいくらで売れるかは別の話。この2つを分けて考えるのが正確です。実際に動くかどうかは、ご自身のタイミングで決めるのが一番です。
木村相談者
そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。
山川不動産の専門家
大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、市全体の中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報(所在地・土地と建物の広さ・築年数など)を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観(直近3年の中央値4,000万円前後)と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 神奈川県逗子市 |
| 対象種別 | 中古戸建て(宅地(土地と建物)・住宅系のみ) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 参考値として掲載(物件ごとの価格の幅が大きいため、単年の方向は断定していません) |
| 2024年取引件数 | 68件(3年プールでは171件) |
| 将来人口データ | 現時点で未収集(データ整備後に追記予定) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
逗子市の相場は県内・全国ともにほぼ平均並みの水準で、単年の方向は断定できないという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。最後によくある質問もまとめておきますね。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。逗子市の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか?
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自の推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
逗子市の戸建て相場はいくらくらいですか?
山川不動産の専門家
2022年から2024年の3年分をプールした中央値は4,000万円です。2024年単年では3,850万円、価格帯は2,975万円〜5,025万円まで幅があり、物件ごとの差が大きいエリアです。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか?
山川不動産の専門家
逗子市は単年の相対信頼区間幅が28.6%と基準(25%以下)をやや上回っているため、この記事では上昇・下降どちらの方向も断定していません。2017年の3,500万円から2023年の4,350万円まで上がり、2024年は3,850万円に落ち着くなど、年によって上下しながら推移しており、これを一方向のトレンドと言い切るのは不正確です。
木村相談者
近隣の鎌倉市と比べて、逗子市の位置づけはどうなんですか?
山川不動産の専門家
鎌倉市(5,050万円、8年上昇率+32.9%)は逗子市(4,000万円)より高い水準で、取引データが十分な区分に入っています。逗子市は葉山町(4,600万円)より低く、横須賀市(2,600万円)・三浦市(1,250万円)よりは高い、周辺のなかでは中間的な位置にあります。
木村相談者
他の不動産系のサイトだと、逗子市の相場が「今が売り時」とはっきり書かれていることがあるんですが、なぜですか?
山川不動産の専門家
サイトによって集計期間や結論の出し方が違うからです。直近半年だけの増減を根拠に「今が売り時」と結論づけているサイトや、売り出し中(未成約)の希望価格を集計しているサイトもあります。本記事は国交省の成約価格を8年分並べ、単年の信頼度(相対信頼区間幅)まで確認したうえで中央値を示すのみで、売り時の断定や将来の価格予測は行いません。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で逗子市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか?
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。