木村相談者
山川さん、鎌倉にマンションを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷ってて。鎌倉って観光地だから相場が特殊な気がして、何を参考にすればいいのか分からなくて……。
山川不動産の専門家
それ、鎌倉市に限らずよくあるお悩みです。観光地というイメージが先行しがちですが、まずは国交省が公開している実際の成約データを見て、感覚ではなく数字で今の位置をつかんでいきましょう。
木村相談者
えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。
山川不動産の専門家
ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。鎌倉市で実際に取引された中古マンションの中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。
鎌倉市の中古マンション価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。
| 年 | 中古マンション中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 3,200万円 | 94件 |
| 2018年 | 3,400万円 | 91件 |
| 2019年 | 3,050万円 | 88件 |
| 2020年 | 3,300万円 | 101件 |
| 2021年 | 3,600万円 | 179件 |
| 2022年 | 4,000万円 | 194件 |
| 2023年 | 3,800万円 | 185件 |
| 2024年 | 4,150万円 | 218件 |
木村相談者
2020年の3,300万円あたりから2021年に一気に3,600万円まで上がって、そこから2022年の4,000万円、2024年の4,150万円まで伸びてるんですね。2023年だけ少し下がってますけど。
山川不動産の専門家
そうですね。2017年から2024年の8年間で見ると+29.7%の上昇です。直近1年(2023年→2024年)は+9.2%の上昇で、2023年の一時的な下落から戻して伸びている状況です。なぜこの数字が信頼できるのか、次のセクションで詳しくお話ししますね。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格とか、駅ごとの掲載価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
不動産会社のサイトで見る「相場」とは違うんですか?
山川不動産の専門家
サイトによって違います。現在募集中の物件の価格をそのまま「相場」として並べているサイトや、駅ごとの推定査定額(AIによる坪単価の推定)を出しているサイトもありますが、それは実際に売れた金額の分布とは別物です。この記事の数字は、算出方法を独自加工せず、成約価格の中央値をそのまま使っています。
木村相談者
推定でも希望額でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。
山川不動産の専門家
ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。
価格の幅とデータの信頼度
木村相談者
2024年の中央値4,150万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)が2,900万円、上から4分の1(p75)が7,275万円です。
木村相談者
2,900万から7,275万まで、かなり開きがありますね。観光地だから海に近いとか駅に近いとかで全然違いそうです。
山川不動産の専門家
そのとおりです。鎌倉市は築年数・専有面積・駅からの距離・海や観光地への近さで価格が大きく変わるエリアなので、幅が出やすいんです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2024年単年の相対信頼区間の幅は24.1%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)をぎりぎりですがクリアしています。2022年から2024年の3年分をプールすると取引件数は597件、中央値は4,000万円で、単年(4,150万円)と大きくは乖離していません。
木村相談者
ぎりぎりとはいえ基準はクリアしてるんですね。年間200件前後の取引があるなら、それなりに厚みがあるってことですか?
山川不動産の専門家
年間218件の取引があり、単年の相対信頼区間の幅も24.1%と基準内に収まっているので、鎌倉市はマンションの取引が一定の厚みを持ってまとまっているエリアだと言えます。取引の厚みだけでなく、築年数によっても相場はかなり変わります。次のセクションで、あなたの物件に近い築年帯の数字を見てみましょう。
築年帯別の相場 — あなたの物件に近い数字はどれか
木村相談者
うちのマンション、けっこう古くて築40年くらいなんですけど、市全体の中央値だけ見ても参考になるのか気になってて。
山川不動産の専門家
いいところに気づかれましたね。実は鎌倉市で一番取引件数が多いのも築31年以上の帯(173件)で、木村さんの物件はまさに鎌倉市の主流の築年帯にあたります。市全体の中央値だけでなく、築年帯別に分けた数字を見てみましょう。
| 築年帯 | 中央値 | 価格の幅(p25〜p75) | 取引件数 |
|---|---|---|---|
| 〜築10年 | 6,600万円 | 4,925万円〜7,600万円 | 106件 |
| 築11-20年 | 4,750万円 | 3,800万円〜6,475万円 | 162件 |
| 築21-30年 | 3,700万円 | 3,000万円〜5,300万円 | 149件 |
| 築31年〜 | 2,500万円 | 1,900万円〜3,200万円 | 173件 |
木村相談者
築10年以内は6,600万円もするのに、築31年以上だと2,500万円まで下がるんですね。市全体の中央値4,150万円ともだいぶ違います。
山川不動産の専門家
鎌倉市は築年による価格差が大きく、築浅と築古で2倍以上の開きがあるエリアです。木村さんの築40年の物件であれば、市全体の中央値4,150万円ではなく、築31年〜の帯の中央値2,500万円(1,900万円〜3,200万円の幅)のほうが近い参考値になります。市全体の数字だけを見て「思ったより高いのかな」と考えるのは、鎌倉市ではとくに誤解を生みやすいところです。
木村相談者
なるほど、市全体の数字だけ見たら勘違いするところでした。むしろ鎌倉市は築古の取引がいちばん多いんですね。
山川不動産の専門家
そうなんです。この4つの帯はいずれも相対信頼区間25%以下で、鎌倉市はどの帯でも数字を出せる水準のデータがあります。相場観がつかめたところで、次は鎌倉市が全国や神奈川県内と比べてどうなのかを見てみましょう。
全国・神奈川県内のなかで鎌倉市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
次に、鎌倉市の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その市だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 鎌倉市の位置 |
|---|---|
| 神奈川県内の中古マンション中央値 | 7位/46市区町村(上位の水準) |
| 全国の中古マンション中央値 | 36位/464市区町村(上位クラス) |
| 8年上昇率の県内順位(取引データが十分な区分内) | 17位/25市区町村 |
| 8年上昇率の全国順位(取引データが十分な区分内) | 141位/217市区町村 |
| 全国平均(取引が十分な区分の中央値の単純平均)との比較 | 全国平均 約2,884.9万円に対して約1.44倍の水準 |
木村相談者
県内7位、全国でも36位ってかなり上のほうなんですね。でも上昇率は県内17位で、そんなに高くないんですか?
山川不動産の専門家
価格水準は神奈川県内でも上位ですが、8年上昇率(+29.7%)は取引データが十分な区分25市区町村中17位で、県内では中位よりやや下という結果です。もともとの価格水準が高いぶん、上昇率としては伸びが緩やかに見える面もあります。近隣の市・区とも並べてみましょう。
| 市区町村 | 中古マンション中央値 | 8年上昇率 | 直近1年 |
|---|---|---|---|
| 鎌倉市 | 4,150万円 | +29.7% | +9.2% |
| 藤沢市 | 3,900万円 | +44.4% | +2.6% |
| 逗子市(参考値) | 3,500万円 | — | — |
| 横須賀市 | 2,000万円 | +53.8% | 0.0% |
| 横浜市南区 | 2,400万円 | +37.1% | +9.1% |
| 横浜市栄区(参考値) | 2,800万円 | — | — |
木村相談者
鎌倉市は5つの中で価格水準はいちばん高いのに、8年上昇率だと横須賀市や藤沢市のほうが伸びてるんですね。
山川不動産の専門家
ええ、この5市区の中で価格水準がもっとも高いのは鎌倉市ですが、8年上昇率では藤沢市(+44.4%)・横須賀市(+53.8%)・横浜市南区(+37.1%)が鎌倉市(+29.7%)を上回っています。逗子市・横浜市栄区は取引件数が少なめのため参考値として扱っており、年次の上昇率は出していません。鎌倉市はもともとの価格水準が高い分、上昇率としては近隣ほど伸びていない、という位置関係です。
木村相談者
水準はすごく高いけど、伸び方としては近隣より落ち着いてる、ってことですね。相場感がだいぶつかめました。
山川不動産の専門家
そのとおりです。位置関係がつかめたところで、この情報をどう「売り時の判断」につなげるかをお話ししましょう。
鎌倉市の中古マンションは「売り時」なのか
木村相談者
結局、今って売り時なんですか?
山川不動産の専門家
そこは私からは断定できません。ここまで見てきた事実を並べると、価格は8年で+29.7%・直近1年で+9.2%と上昇傾向にあり、神奈川県内でも上位の水準にあります。ただし、これは「売った方がいい」という意味ではなく、あくまで価格が上がってきたという事実です。
木村相談者
事実と判断は別ってことですね。
山川不動産の専門家
ええ。売るかどうかは、住み替え先の予定や資金計画、ご家族の事情など個別の状況次第です。価格トレンドはあくまで判断材料の一つとして使ってください。
木村相談者
なるほど。じゃあ、まずは実際の査定額を見てみるのがよさそうですね。
山川不動産の専門家
そうですね。相場感がつかめたら、次は実際に査定を受けて、この記事の数字とのギャップを確認してみるのがおすすめです。
相場を調べたら次にやること
山川不動産の専門家
相場観がつかめたら、次にやることを整理しておきましょう。
- 1自分の物件の築年帯を確認する — 木村さんの場合は築31年〜の帯(中央値2,500万円、1,900万円〜3,200万円の幅)が参考値になります。
- 2複数社の一括査定を申し込む — 一括査定サービスを使うと、複数の不動産会社から同時に見積もりを取れる。築年帯の目安と実際の査定額を照らし合わせる。
- 3査定額と相場を見比べる — 提示された査定額が、この記事で見た築31年以上の帯の目安(2,500万円前後)からどれくらい離れているかを確認する。
- 4売る・売らないをゆっくり決める — 査定を受けたからといって売却の義務はない。資金計画や住み替え先が決まってから判断しても遅くない。
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 神奈川県鎌倉市 |
| 対象種別 | 中古マンション(区分所有・共同住宅) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、築年帯別中央値、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 取引データは基準内(単年の相対信頼区間幅24.1%、25%以下) |
| 2024年取引件数 | 218件(3年プールでは597件) |
| 将来人口データ | 現時点で未収集(データ整備後に追記予定) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
鎌倉市の相場は8年間で29.7%上昇、直近1年は+9.2%という状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。より広いエリアの相場は神奈川県の売り時判定記事一覧でも比較できます。最後によくある質問もまとめておきますね。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。鎌倉市のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか?
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の募集価格や駅ごとの推定査定額ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
鎌倉市のマンション相場はいくらくらいですか?
山川不動産の専門家
2024年の成約中央値は4,150万円です。ただしマンションは築年数・専有面積・駅からの距離で価格差が大きく、2024年のデータでは2,900万円〜7,275万円まで幅があります。築31年以上の帯では中央値2,500万円です。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか?
山川不動産の専門家
2017年から2024年の8年間で29.7%上昇しており、直近1年(2023年→2024年)も+9.2%の上昇です。2023年に一度伸びが鈍った後、2024年に再び伸びているという状況です。
木村相談者
鎌倉市は観光地だから相場が特殊なんですか?
山川不動産の専門家
価格帯の幅(2,900万円〜7,275万円)が示すとおり、駅や海への近さで価格差が大きいエリアではありますが、統計の考え方自体は他の市区町村と変わりません。取引件数の厚み(年間218件)と単年の相対信頼区間(24.1%)を確認したうえで中央値を出しているので、一部の高額物件だけに引っ張られた数字ではありません。
木村相談者
他の不動産系のサイトだと、鎌倉市の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?
山川不動産の専門家
サイトによって何を集計しているかが違うからです。現在募集中の物件の価格をそのまま「相場」として載せているサイトや、駅ごとのAI推定査定額(坪単価)を示すサイトもありますが、それは成約価格ではありません。本記事は国交省の成約価格を8年分並べ、単年の信頼度(相対信頼区間幅)まで確認したうえで中央値を集計しているので、特定の掲載物件への偏りや推定モデルの誤差に左右されにくい数字だと考えてください。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で鎌倉市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか?
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。