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小田原市のマンションは今が売り時？価格推移と見極め方

木村相談者

山川さん、小田原市にマンションを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷っていて。不動産サイトをいくつか見たら、相場の金額がサイトごとに結構違って、どれを信じたらいいのか分からなくなっちゃって……。

山川不動産の専門家

それ、小田原市に限らずよくあるお悩みです。サイトによって「何を集計しているか」がバラバラなので、金額が変わって見えるんです。今日は国交省が公開している実際の成約価格を見て、感覚ではなく数字で今の位置をつかんでいきましょう。

木村相談者

えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。

山川不動産の専門家

ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。小田原市で実際に取引された中古マンションの中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみますね。

小田原市の中古マンション価格はどう動いてきたか

山川不動産の専門家

この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときのちょうど真ん中の価格で、平均よりも実勢に近い指標として使われます。

年	中古マンション中央値	取引件数
2017年	1,800万円	38件
2018年	1,750万円	52件
2019年	1,850万円	48件
2020年	1,750万円	40件
2021年	1,800万円	71件
2022年	2,300万円	85件
2023年	1,600万円	88件
2024年	2,400万円	112件

木村相談者

2023年は1,600万円なのに、2024年は2,400万円って、1年でだいぶ動いてますね。上がってるのか下がってるのか、これだけ見るとよく分からないです。

山川不動産の専門家

まさにそこがこの記事の大事なポイントです。この振れ幅がなぜ起きるのか、そしてこの記事ではそれを「上昇傾向」とも「下降傾向」とも断定していない理由を、順番に説明しますね。まずは、この数字がどういう性質のものかを確認しておきましょう。

この数字は「実際に売れた金額」です

木村相談者

ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?

山川不動産の専門家

そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引の当事者に調査した公的データを使っています。

木村相談者

一括査定サイトで見る「相場」とは違うんですか?

山川不動産の専門家

サイトによって違います。売り出し中の物件価格から相場を推定しているところもあれば、成約データと売り出し中の情報を組み合わせて独自の方法で加工した推定値を「相場」として載せているところもあります。売り出し価格は売主の希望額なので、実際の成約より高めに出やすい傾向があります。この記事の数字は、独自加工をせず、成約価格の中央値をそのまま8年分並べたものです。

木村相談者

推定でも希望額でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。

山川不動産の専門家

ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。

価格の幅とデータの信頼度

木村相談者

2024年の中央値2,400万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?

山川不動産の専門家

いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額が1,400万円、上から4分の1が3,500万円です。中央値2,400万円をはさんで、この間に多くの取引が収まっています。

木村相談者

1,400万から3,500万って、倍以上の開きがありますね。

山川不動産の専門家

マンションは築年数・専有面積・駅からの距離・管理状態で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2022年から2024年の3年分をプールすると、取引件数は285件、中央値は2,100万円になります。

木村相談者

単年が2,400万で、3年プールだと2,100万。結構違いますね。

山川不動産の専門家

ええ、そこがポイントです。2024年単年の相対信頼区間の幅は37.5%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)を上回っています。年間112件、3年プールでも285件という取引件数自体は少なくないので、これは「取引が少ないから分からない」というより、物件ごとの価格差そのものが大きいために単年のブレが基準を超えてしまっている、というのが実態です。

木村相談者

件数はそこそこあるのに、それでも断定できないんですか?

山川不動産の専門家

ええ、そこが「取引が少ないから分からない」とは理由が違うところです。小田原市は年によって広さや築年数の違う物件がどれだけ取引されるかで中央値そのものが動きやすく、2022年の2,300万円から2023年の1,600万円のような振れも起きています。年別の数字だけを並べると2024年に向けて上向いているようにも見えますが、単年の数字だけで「上昇傾向」と言い切るのは基準に対して材料が足りません。なので、この記事では直近3年をプールした2,100万円を現時点の相場水準として扱い、単年の上げ下げをトレンドとしては断定していません。

木村相談者

他の不動産サイトだと、間取り別とか築年数別でもっと細かく相場を出してるところもありますよね。小田原市はそこまで出さないんですか?

山川不動産の専門家

出せなくはないんですが、あえて出していません。小田原市はただでさえ2024年単年の相対信頼区間幅が37.5%あります。ここから間取りや築年数でさらにグループを細かく分けると、1グループあたりの件数がもっと少なくなり、その分ブレも大きくなって、かえって信頼できない数字になってしまうんです。件数の裏付けを持って言える粒度が、今の小田原市では「市全体」までというのが正直なところです。次のセクションで、将来人口についても確認しておきましょう。

小田原市の将来人口の見通しについて

木村相談者

人口が増えてるから価格も上がってるっていう話をよく聞くんですが、小田原市はどうなんですか?

山川不動産の専門家

正直にお伝えすると、小田原市の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?

山川不動産の専門家

需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が増えている市だからといって即座に価格が上がるわけではなく、金利や再開発、駅からの距離、観光需要の変化など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。

木村相談者

なるほど、人口だけで決めつけないほうがいいんですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。相場の水準がつかめたところで、次は小田原市が全国や神奈川県内と比べてどうなのかを見てみましょう。

全国・神奈川県内のなかで小田原市はどのくらいの水準か

山川不動産の専門家

次に、小田原市の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その市だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。

比較軸	小田原市の位置
神奈川県内の中古マンション中央値	34位/46市区町村(下位寄り)
全国の中古マンション中央値	201位/464市区町村(ほぼ中位)
全国平均(取引データが十分な区分の中央値の単純平均・約2,287万円)との比較	全国平均に対して約0.92倍の水準(やや下回る)

木村相談者

神奈川県内だと34位/46、全国だと201位/464……。県内では控えめだけど、全国で見るとそこまで低くないんですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。神奈川県は横浜・川崎や湘南エリアなど価格水準が高い市区町村が多いので、県内順位はどうしても下位寄りになります。一方で全国で見るとほぼ中位に近い水準です。近隣の市や町とも並べてみましょう。

市区町村	中古マンション中央値	データの扱い
小田原市	2,100万円(直近3年)	参考値(物件ごとの価格の幅が大きいため)
藤沢市	3,900万円(2024年)	取引データは十分
鎌倉市	4,150万円(2024年)	取引データは十分
平塚市	2,000万円(直近3年)	参考値(物件ごとの価格の幅が大きいため)
秦野市	1,100万円(直近3年)	参考値(物件ごとの価格の幅が大きいため)
箱根町	755万円(直近3年)	参考値(物件ごとの価格の幅が大きいため)

木村相談者

小田原市はこの中だと真ん中より少し上くらいなんですね。藤沢市や鎌倉市とはけっこう差があるような。

山川不動産の専門家

ええ、湘南エリアの藤沢市・鎌倉市は東京への通勤圏としての人気もあって水準が高めです。小田原市は新幹線停車駅がある拠点都市ですが、価格帯としては近隣の平塚市に近い水準で、秦野市や箱根町よりは高めという位置づけです。ちなみに、こうした「AIによる将来価格の予測」を前面に出しているサイトもありますが、この記事では扱いません。予測モデルは将来を見せてくれる分、想定の置き方次第で数字が変わるものなので、実際に取引が成立した過去と現在の成約価格だけを、そのまま中央値でお伝えする立場を取っています。相場の位置づけがつかめたところで、次は実際に査定を確認する流れを見てみましょう。

相場が分かったら、次にやること

木村相談者

じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?

山川不動産の専門家

相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。

1. 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報(所在地・専有面積・築年数・階数など)を入力する
2. 2各社から提示される査定額を比べて、相場観(直近3年の中央値2,100万円前後)と照らし合わせる
3. 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する

木村相談者

査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?

山川不動産の専門家

いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。

この記事のデータについて

項目	内容
対象エリア	神奈川県小田原市
対象種別	中古マンション
データ期間	2017年〜2024年(成約価格ベース)
出典	国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報)
集計方法	年別中央値・四分位、2022〜2024年の3年プール
データの十分性	参考値として掲載(物件ごとの価格の幅が大きいため、単年の方向は断定していません)
2024年取引件数	112件(3年プールでは285件)

木村相談者

それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。

山川不動産の専門家

小田原市の相場は全国ではほぼ中位、神奈川県内では下位寄り、単年の方向は断定できないという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。最後によくある質問もまとめておきますね。

よくある質問

木村相談者

最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。

山川不動産の専門家

どうぞ。小田原市のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。

木村相談者

この価格データはどこの情報なんですか?

山川不動産の専門家

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自の推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。

木村相談者

小田原市のマンション相場はいくらくらいですか?

山川不動産の専門家

2022年から2024年の3年分をプールした中央値は2,100万円です。2024年単年では2,400万円ですが、価格帯は1,400万円〜3,500万円まで幅があり、物件ごとの差が大きいエリアです。

木村相談者

価格は上がってるんですか、下がってるんですか?

山川不動産の専門家

小田原市は単年の相対信頼区間幅が37.5%と基準(25%以下)を上回っているため、この記事では上昇・下降どちらの方向も断定していません。2023年1,600万円から2024年2,400万円のように年別の数字は年ごとに振れが大きく、単年の数字だけで「上昇傾向」と言い切るには材料が足りません。

木村相談者

他の不動産系のサイトだと、小田原市の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?

山川不動産の専門家

サイトによって何を集計しているかが違うからです。売り出し中の物件価格から相場を推定しているところもあれば、AIによる将来予測を前面に出しているところ、成約データと売り出し中の情報を組み合わせて自社の算出方法で加工しているところもあります。本記事は国交省の成約価格をそのまま中央値で集計したものなので、「実際にいくらで売れたか」に最も近い数字だと考えてください。

木村相談者

将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。

山川不動産の専門家

現時点で小田原市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

「AIで10年後の価格を予測する」というサイトもあるんですが、この記事とは違うものですか?

山川不動産の専門家

はい、性質が違うものです。この記事の数字はすべて実際に成約した価格の中央値です。AIによる将来予測は分かりやすい反面、学習データや前提の置き方次第で結果が変わる推計です。この記事は、小田原市で実際に取引された成約価格そのものを見ていただく立場なので、そうした予測とは別物として捉えてください。

木村相談者

査定は無料ですか?

山川不動産の専門家

一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。

この記事の相場は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格データに基づきます。成約価格は取引の登記後に集計・公表されるため、 現時点で入手できる最新の確定データは2024年分です（2025年分が揃い次第、自動で反映します）。