木村相談者
すみません、小田原市で戸建てに住んでいるんですけど、売ろうかどうしようか迷ってて。今ってどうなんでしょう、高く売れそうな時期なんですか？
山川不動産の専門家
ご相談ありがとうございます。結論から言うと、売るべきかどうかを私から断定することはできません。ただ、国交省の公的な取引データを見る限り、小田原市の中古戸建て価格は上昇傾向にあるのは事実です。まずはそのデータを一緒に見ていきましょう。
木村相談者
はい、お願いします。データって言われても、正直どこを見ればいいのか全然わからないので。
山川不動産の専門家
大丈夫です。今回使うのは、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」が公開している実際の取引価格情報(XIT001)です。不動産会社の査定額の予想ではなく、実際に成約した取引の記録なので、相場観をつかむには一番信頼できる材料の一つです。
小田原市の中古戸建て価格推移(2017年〜2024年)
山川不動産の専門家
まずこちらのグラフを見てください。小田原市の中古戸建て(宅地・戸建て住宅)の年別中央値の推移です。2017年は2,000万円でしたが、2024年は2,600万円になっています。
木村相談者
えっ、結構上がってますね。8年でそんなに違うんですか。
山川不動産の専門家
そうなんです。2017年から2024年の8年間で約30%の上昇という結果が出ています。ただ、直近の1年(2023年→2024年)だけで見ると、中央値はどちらも2,600万円で横ばい(変化率0%)です。長期では上がっているけれど、直近1年は落ち着いている、という状態ですね。
山川不動産の専門家
年別の詳細はこちらです。
| 年 | 中央値 | 価格帯(25%〜75%) | 取引件数 |
|---|---|---|---|
| 2017年 | 2,000万円 | 1,200万円〜2,675万円 | 130件 |
| 2018年 | 2,500万円 | 1,700万円〜3,250万円 | 130件 |
| 2019年 | 2,100万円 | 1,200万円〜3,000万円 | 109件 |
| 2020年 | 2,200万円 | 1,450万円〜2,900万円 | 135件 |
| 2021年 | 2,300万円 | 1,400万円〜3,000万円 | 135件 |
| 2022年 | 2,700万円 | 1,800万円〜3,250万円 | 147件 |
| 2023年 | 2,600万円 | 1,700万円〜3,300万円 | 156件 |
| 2024年 | 2,600万円 | 1,600万円〜3,500万円 | 141件 |
木村相談者
価格帯の幅、結構広いですね。1,600万円のものもあれば3,500万円のものもあるって。
山川不動産の専門家
戸建ては同じ市内でも土地面積・築年数・駅からの距離でかなり価格差が出るので、中央値だけでなく価格帯(25%〜75%の範囲)も一緒に見るのがコツです。ご自身の物件がどのあたりに位置するかは、実際に査定を受けてみないと分からない部分でもあります。
木村相談者
表を見ると、価格帯の幅自体も年によって違いますね。
山川不動産の専門家
よく気づきましたね。2017年は1,200万円〜2,675万円で幅は1,475万円ほどでしたが、2024年は1,600万円〜3,500万円で幅は1,900万円ほどに広がっています。中央値が上がっただけでなく、物件ごとの価格のばらつきそのものが大きくなっているということです。高い価格帯の物件と、そうでない物件の差が以前より開いてきている、と捉えられます。この価格帯の広がりは、次にお話しする取引件数の話ともつながってきます。
取引件数の推移とデータの見方
山川不動産の専門家
続いて取引件数です。価格の話をする前に、そもそも「その年に何件くらい取引されたか」を見ておく必要があります。
木村相談者
それって何でですか？ 価格だけ分かればいいのかと思ってました。
山川不動産の専門家
取引件数が少ない年ほど、中央値がたまたま高い(安い)物件に引っ張られやすいんです。小田原市の場合、2024年の年間取引件数は141件で、2017年以降は毎年109件〜156件の範囲で推移しています。この件数は神奈川県内でも比較的多い部類に入り、中央値の信頼度という点でも安心材料になります。
| 年 | 取引件数 |
|---|---|
| 2017年 | 130件 |
| 2018年 | 130件 |
| 2019年 | 109件 |
| 2020年 | 135件 |
| 2021年 | 135件 |
| 2022年 | 147件 |
| 2023年 | 156件 |
| 2024年 | 141件 |
木村相談者
なるほど、件数が多いから信頼できるってことですね。
山川不動産の専門家
もう少し正確に言うと、小田原市は「単年のデータだけでも価格のばらつきの幅が全体の25%以内に収まる」という基準を満たしているため、この記事では年ごとの価格推移をそのまま「傾向」としてお伝えしています。実際、直近の分散の幅は約23%で、基準の25%以内に収まっています。取引が少ない自治体の記事では、この基準を満たさないため年次推移を断定的には出せず、直近数年をまとめた「参考値」としてしか示せません。小田原市はそこまで薄くない、という点は押さえておいてください。
木村相談者
「分散の幅」ってどういう意味ですか?
山川不動産の専門家
簡単に言うと、その年の中央値がどのくらい安定して求められているかの目安です。同じ年の取引の中でも、価格が高い物件と安い物件のばらつきが大きいと、中央値の信頼度は下がります。小田原市のデータは四半期単位で細かく集計されており、その積み上げの中で年間のばらつきが約23%に収まっているため、このページでは年ごとの上昇・下降を「傾向」として提示できる、という判断をしています。
山川不動産の専門家
ここまでが小田原市単体の推移です。次は、この数字が神奈川県内・全国で見てどのくらいの位置にあるかを見てみましょう。
全国・神奈川県内での位置づけ
木村相談者
2,600万円とか30%上昇って言われても、それが高いのか普通なのか、正直ピンとこないんですよね。
山川不動産の専門家
そこはとても大事な視点です。DBの順位データを見てみましょう。まず価格水準ですが、小田原市の中古戸建て中央値2,600万円は、神奈川県内50市区町村中41位、全国691市区町村中282位です。県内では価格水準が高い方ではなく、中位からやや下寄りの位置にあります。
木村相談者
えっ、そうなんですね。じゃあ上昇率の30%っていうのは?
山川不動産の専門家
ここが面白いところで、上昇率で見ると小田原市は神奈川県内(データが十分な32市区町村中)で2位、全国(データが十分な179市区町村中)でも20位という高い順位です。つまり「価格水準自体はまだ突出して高くないが、ここ8年の値上がりペースは全国的に見てもかなり速い部類」という位置づけです。
木村相談者
価格は高すぎないけど、上がり方は速いってことですか。
山川不動産の専門家
そういうことです。ちなみに、全国のデータが十分な市区町村(179件)の中古戸建て中央値の平均はおよそ4,000万円なので、小田原市の2,600万円は全国平均のおよそ65%の水準になります。都市部と比べればまだ手が届きやすい価格帯で取引されている、という材料の一つですね。
近隣市区町村との比較
山川不動産の専門家
隣接する自治体とも比べてみましょう。少し東にある平塚市、小田原市に隣接する南足柄市、それから湘南エリアの藤沢市・茅ヶ崎市も並べてみます。
| 市区町村 | 中古戸建て中央値(2024年) | 8年上昇率 |
|---|---|---|
| 小田原市 | 2,600万円 | +30.0% |
| 平塚市 | 2,800万円 | +3.7% |
| 南足柄市 | 2,100万円 | 参考値(取引が少ないため年次の上昇率は示していません) |
| 藤沢市 | 4,600万円 | +15.0% |
| 茅ヶ崎市 | 4,000万円 | +17.6% |
木村相談者
平塚市の方が価格自体は高いけど、上がり方は小田原市の方がずっと速いんですね。それに藤沢市とか茅ヶ崎市はさらに価格自体が高いんですね。
山川不動産の専門家
そうなんです。平塚市は8年で約3.7%の上昇にとどまっているのに対して、小田原市は約30%上昇しています。藤沢市・茅ヶ崎市は湘南エリアの中でも人気が高く、中央値自体は小田原市よりだいぶ高い水準ですが、8年上昇率で見ると15%前後で、小田原市の30%には届いていません。隣の南足柄市は取引件数がまだ少なく、この記事のように年ごとの上昇率を断定できるだけのデータが揃っていないため、直近の相場観としてのみお伝えしています。同じ神奈川県西部・湘南エリアでも、自治体ごとにかなり違いがあるのが分かると思います。
木村相談者
同じ「小田原の近く」でもこんなに違うんですね。
山川不動産の専門家
はい。だからこそ、ニュースやランキング記事の「エリア全体の相場」だけでなく、ご自身の市区町村単位のデータを見ることが大事なんです。ここまでの数字が見えたところで、次はこれをどう「売り時かどうか」の判断につなげるかという話をしましょう。
「売り時」をどう考えるか
木村相談者
それで結局、今は売り時なんでしょうか?
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、私からは「今が売り時です」とは言えません。これまで見てきたように、小田原市の中古戸建て価格は8年で約30%上昇していて、上昇のペースも全国的に見て速い方です。これは事実として押さえておいていい材料です。
木村相談者
でも、それだけじゃ決められないってことですよね。
山川不動産の専門家
その通りです。価格が上がっているからといって、必ずこの先も上がり続けるとは限りません。また、売却を考える理由は住み替えなのか、今の住まいを手放したいだけなのか、資金的な事情なのか、人によって様々です。データはあくまで「今の相場を客観的に知るための材料」であって、いつ売るべきかを決めるのはご自身の状況次第です。
木村相談者
なるほど。じゃあ、相場が分かった後は何をすればいいんでしょう?
山川不動産の専門家
いい質問です。相場観をつかんだら、次は実際にご自身の物件がいくらで売れそうか、査定を受けてみるのが一番確実です。その流れを見てみましょう。
相場を調べたら次にやること
- 1相場を把握する — この記事で見たような公的データ(中央値・価格帯・取引件数)で、市区町村全体の相場観をつかみます
- 2複数の不動産会社に査定を依頼する — 一括査定サービスを使うと、複数社の査定額を一度に比較できます。1社だけの査定額を鵜呑みにしないのがポイントです
- 3査定額と相場データを照らし合わせる — 提示された査定額が、この記事で見た中央値や価格帯と比べてどうかを確認します
- 4売るかどうかをご自身のタイミングで判断する — 査定を受けたからといって、必ず売却する必要はありません
小田原市 中古戸建てデータの基本情報
山川不動産の専門家
最後に、この記事で使ったデータの基本情報をまとめておきます。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象市区町村 | 小田原市(神奈川県) |
| 対象種別 | 中古戸建て(宅地(土地と建物)、住宅・共同住宅用途) |
| データ期間 | 2017年〜2024年 |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(reinfolib) 不動産取引価格情報(XIT001) |
| 2024年 中央値 | 2,600万円 |
| 2024年 取引件数 | 141件 |
| 8年上昇率 | +30.0% |
木村相談者
ありがとうございます。データの出どころがはっきりしてると、安心して見られますね。
山川不動産の専門家
そう言っていただけると嬉しいです。最後によくある質問もまとめておくので、参考にしてください。
よくある質問
木村相談者
このデータは中古マンションにも当てはまりますか?
山川不動産の専門家
いいえ、この記事は宅地(土地と建物)の中古戸建てに絞ったデータです。中古マンションは取引される物件の特性(築年数・階数・管理状態など)が戸建てと異なるため、価格水準も上昇率も別に集計しています。マンションをお持ちの場合は、マンション向けのデータで確認する必要があります。
木村相談者
2,600万円っていうのは、どんな物件の価格なんですか?
山川不動産の専門家
小田原市内で実際に成約した中古戸建て(宅地・戸建て住宅)全体の、2024年の中央値です。土地面積や築年数はさまざまな物件が含まれているため、価格帯(1,600万円〜3,500万円)の方も合わせて見ていただくのがおすすめです。
木村相談者
このデータっていつのものですか? 今後も更新されるんですか?
山川不動産の専門家
このページのデータは国交省の不動産情報ライブラリの取引価格情報をもとに集計しており、新しいデータが公開され次第、同じページの内容を更新していく方針です。ページ内の対象期間の表記をご確認ください。
木村相談者
査定を受けたら、そのまま売らないといけないんですか?
山川不動産の専門家
いいえ、査定は義務ではありません。査定額を確認したうえで、売却するかどうかはご自身のタイミングと事情で決めていただいて構いません。
山川不動産の専門家
相場感がつかめたところで、実際の査定額が気になったら、まずは無料の一括査定サービスで確認してみるのも一つの方法です。
木村相談者
分かりました。とりあえず相場は分かったので、査定だけ試してみようと思います。
山川不動産の専門家
それがいいと思います。今日お話しした中央値や上昇率は、あくまで市区町村全体の統計です。ご自身の物件がどのあたりに位置するかは、実際に査定を受けて確かめてみてください。