木村相談者
山川さん、横須賀市に一戸建てを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷ってて。ネットで相場を調べると、サイトによって全然違う金額が出てきて、どれが本当なのか分からなくなっちゃって。
山川不動産の専門家
それ、横須賀市に限らずよくあるお悩みです。サイトごとに「何を集計しているか」が違うので、金額が変わって見えるんです。今日は国交省が公開している実際の成約価格を見て、感覚ではなく数字で今の位置をつかんでいきましょう。
木村相談者
えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。
山川不動産の専門家
ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。横須賀市で実際に取引された中古戸建て(土地と建物)の中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。
横須賀市の中古戸建て価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 2,500万円 | 331件 |
| 2018年 | 2,400万円 | 390件 |
| 2019年 | 2,500万円 | 353件 |
| 2020年 | 2,500万円 | 434件 |
| 2021年 | 2,600万円 | 426件 |
| 2022年 | 2,600万円 | 308件 |
| 2023年 | 2,500万円 | 331件 |
| 2024年 | 2,500万円 | 284件 |
木村相談者
8年並べても2,400万〜2,600万の範囲でほとんど動いてないように見えますね。
山川不動産の専門家
そう見えますが、この記事ではあえて「横ばい」とも「上昇傾向」とも断定していません。数字だけ見ると安定して見えるんですが、実はこの中央値の裏に大きな幅が隠れているんです。なぜそう扱うのか、次のセクションで詳しく説明しますね。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
一括査定サイトで見る「相場」とは違うんですか?
山川不動産の専門家
サイトによって違います。直近半年だけを切り取って「下落しています」と紹介しているサイトもあれば、独自の推定方法で毎月の相場を算出しているサイトもあります。それはそれで参考にはなりますが、市全体の取引の分布そのものとは別物です。この記事の数字は、算出方法を独自加工せず、成約価格の中央値をそのまま8年分並べています。
木村相談者
推定でも希望額でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。
山川不動産の専門家
ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。
価格の幅とデータの信頼度
木村相談者
2024年の中央値2,500万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)が1,200万円、上から4分の1(p75)が3,700万円です。
木村相談者
1,200万から3,700万まで、3倍くらいの開きがありますね。
山川不動産の専門家
戸建ては土地の広さ・築年数・延床面積・駅からの距離で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。横須賀市は特にその幅が大きく、しかも年を追うごとに上限側(p75)が広がっているのが特徴です。2017年の上限は3,200万円でしたが、2024年には3,700万円まで広がっています。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。
木村相談者
さっき中央値はあまり動いてないって話でしたけど、それとは別の話なんですか?
山川不動産の専門家
ええ、別の話です。2024年単年の相対信頼区間の幅は28.0%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)をわずかに上回っています。ただし年間284件、2022年から2024年の3年分をプールすると923件という取引件数自体は、横須賀市の場合かなり厚いんです。件数が少ないから信頼できないのではなく、物件ごとの価格差そのものが大きいために、基準をわずかに超えてしまっている、というのが実態です。
木村相談者
件数はしっかりあるのに、それでも断定できないんですか?
山川不動産の専門家
ええ、そこが「取引が少ないから分からない」とは理由が違うところです。横須賀市は高台の広い戸建てから駅近のコンパクトな戸建てまで幅広い物件が取引されるエリアで、年によってどの価格帯の物件がどれだけ動くかで中央値の周辺のばらつきが変わりやすいんです。そこで2022年から2024年の3年分をプールした中央値を見てみましょう。3年分をまとめると取引件数923件、中央値2,600万円になります。この記事では、この直近3年をプールした2,600万円を横須賀市の現時点の相場水準として扱い、単年ごとの上げ下げをトレンドとしては断定していません。
木村相談者
他の不動産サイトだと、間取り別とか築年数別でもっと細かく相場を出してるところもありますよね。横須賀市はそこまで出さないんですか?
山川不動産の専門家
出せなくはないんですが、あえて出していません。横須賀市はただでさえ単年の相対信頼区間幅が28.0%あります。ここから築年数や地区でさらにグループを細かく分けると、1グループあたりの件数が減り、その分ブレも大きくなって、かえって信頼できない数字になってしまうんです。件数の裏付けを持って言える粒度が、今の横須賀市では「市全体」までというのが正直なところです。相場の水準がつかめたところで、次は横須賀市の将来人口についても確認しておきましょう。
横須賀市の将来人口の見通しについて
木村相談者
人口が減ってるから価格も下がるっていう話をよく聞くんですが、横須賀市はどうなんですか?
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、横須賀市の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?
山川不動産の専門家
需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が減っている市だからといって即座に価格が下がるわけではなく、金利や再開発、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は横須賀市が全国や県内と比べてどうなのかを見てみましょう。
全国・県内のなかで横須賀市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
次に、横須賀市の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その市だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 横須賀市の位置 |
|---|---|
| 神奈川県内の中古戸建て中央値 | 41位/50市区町村(下位寄りの水準) |
| 全国の中古戸建て中央値 | 282位/691市区町村(中位に近い水準) |
| 全国平均(取引データが十分な区分・参考値区分を合わせた中央値の単純平均)との比較 | 全国平均 約2,590.2万円に対してほぼ同水準(約1.00倍) |
木村相談者
県内だと41位/50でけっこう下のほうなんですね。でも全国だと中位くらい。
山川不動産の専門家
神奈川県は横浜市・鎌倉市・藤沢市など価格水準の高いエリアが多いので、県内では下位寄りに見えますが、全国で見るとちょうど平均に近い水準です。近隣のエリアとも並べてみましょう。
| 市区町村 | 中古戸建て中央値 | 8年上昇率 | データの扱い |
|---|---|---|---|
| 鎌倉市 | 5,050万円 | +32.9% | 取引データは十分(174件) |
| 藤沢市 | 4,600万円 | +15.0% | 取引データは十分(337件) |
| 葉山町 | 4,600万円 | — | 参考値(23件) |
| 逗子市 | 4,000万円 | — | 参考値(68件) |
| 横須賀市 | 2,600万円 | — | 参考値(3年プール923件) |
| 三浦市 | 1,250万円 | — | 参考値(49件) |
木村相談者
三浦半島の中だと、横須賀市は下から2番目の価格なんですね。
山川不動産の専門家
ええ、鎌倉市・藤沢市・葉山町・逗子市と比べると横須賀市は価格水準が低めで、三浦市よりは高いという位置づけです。ただし鎌倉市・藤沢市は取引データが十分で8年上昇率を語れる区分にありますが、葉山町・逗子市・横須賀市・三浦市はいずれも参考値扱いで、単年の方向は断定できません。より広いエリアの相場は神奈川県の売り時判定記事一覧でも比較できます。
木村相談者
水準は全国並みだけど、方向は分からない、ってことですね。
横須賀市の中古戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
8年間ほとんど変わってないみたいですけど、これって様子見したほうがいいってことですか?
山川不動産の専門家
横須賀市の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
横須賀市の中古戸建て・売り時を考える3つの材料
- 18年間のレンジは2,400万〜2,600万円で安定的、ただし方向は断定できない — 年別中央値の振れ幅は小さいが、2024年単年の相対信頼区間幅28.0%が基準(25%以下)をわずかに上回るため、この記事では上昇・下降を言い切らない。目安は直近3年プールの2,600万円。
- 2物件ごとの価格差が大きいエリア — 2024年の価格帯はp25=1,200万円〜p75=3,700万円と幅が広く、しかも上限側は2017年の3,200万円から年々広がっている。市全体の中央値よりも自分の家そのものの査定額が決め手になる。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、横須賀市の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「動いてないから待つ」でも「今のうちに」でもなくて、まず自分の家がどのあたりの位置か知るのが先、ってことですね。
山川不動産の専門家
「動いていないから待つべき」でも「わずかに信頼区間を超えているから急ぐべき」でもありません。ご自身の事情と、自分の家の実際の査定額。この2つが揃って初めて、納得のいく判断ができます。
木村相談者
そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。
山川不動産の専門家
大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、市全体の中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れを整理しますね。
相場を確認したあとの進め方
- 1相場の位置を把握する — ここまで見てきた3年プールの中央値2,600万円・価格帯(1,200万〜3,700万円)・全国や県内との比較を頭に入れておく。
- 2複数社の一括査定を申し込む — 一括査定サービスを使うと、複数の不動産会社から同時に見積もりを取れる。土地の広さや築年数など、自分の物件の個別条件を踏まえた実額を確認する。
- 3査定額と相場を見比べる — 提示された査定額が、この記事で見た2,600万円や価格帯のどのあたりに位置するかを確認する。
- 4売る・売らないをゆっくり決める — 査定を受けたからといって売却の義務はない。資金計画や住み替え先が決まってから判断しても遅くない。
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 神奈川県横須賀市 |
| 対象種別 | 中古戸建て(宅地・土地と建物、用途は住宅) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 参考値として掲載(物件ごとの価格の幅が大きいため、単年の方向は断定していません) |
| 2024年取引件数 | 284件(3年プールでは923件) |
| 将来人口データ | 現時点で未収集(データ整備後に追記予定) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
横須賀市の相場は全国平均に近い水準で、2017年から2024年までのレンジは2,400万〜2,600万円と安定的ですが、単年の方向は断定できないという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。より広いエリアの相場は神奈川県の売り時判定記事一覧でも比較できます。最後によくある質問もまとめておきますね。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。横須賀市の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか?
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自の推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
横須賀市の戸建て相場はいくらくらいですか?
山川不動産の専門家
2022年から2024年の3年分をプールした中央値は2,600万円です。2024年単年では2,500万円ですが、価格帯はp25=1,200万円〜p75=3,700万円まで幅があり、物件ごとの差が大きいエリアです。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか?
山川不動産の専門家
横須賀市は単年の相対信頼区間幅が28.0%と基準(25%以下)をわずかに上回っているため、この記事では上昇・下降どちらの方向も断定していません。2017年から2024年の年別中央値は2,400万〜2,600万円のレンジで推移しており、大きな変化ではありませんが、物件ごとの価格差を踏まえると「横ばい」と言い切ることも避けています。
木村相談者
他の不動産系のサイトだと、横須賀市の相場がもっと違う金額や「売り時だ」と断定する書き方で出てくることがあるんですが、なぜですか?
山川不動産の専門家
サイトによって何を集計しているか、どう表現するかが違うからです。直近半年だけの比較で「価格が下がっているので売り時」と案内しているサイトもありますが、短い期間の比較は振れの影響を受けやすく、物件ごとの価格差の大きさまでは考慮されていないことが多いです。本記事は国交省の成約価格を8年分の中央値・四分位・信頼区間で集計し、断定を避けて判断材料をお示ししています。
木村相談者
将来の人口が減るかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で横須賀市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
築年数別や間取り別の細かい相場は見られますか?
山川不動産の専門家
あえて出していません。横須賀市は2024年単年の相対信頼区間幅が28.0%あり、ここから築年数などでさらに細かく分けると1グループあたりの件数が減ってブレが増え、かえって信頼できない数字になるためです。
木村相談者
査定は無料ですか?
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。