木村相談者
山川さん、平塚市に一戸建てを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷ってて。ネットで相場を調べると、サイトによって全然違う金額が出てきてよく分からないんです。
山川不動産の専門家
それ、平塚市に限らずよくあるお悩みです。サイトごとに「何を集計しているか」が違うので、金額が変わって見えるんです。今日は国交省が公開している実際の成約価格を見て、感覚ではなく数字で今の位置をつかんでいきましょう。
木村相談者
えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。
山川不動産の専門家
ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。平塚市で実際に取引された中古戸建て(土地と建物)の中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。
平塚市の中古戸建て価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 2,700万円 | 239件 |
| 2018年 | 2,500万円 | 212件 |
| 2019年 | 2,700万円 | 177件 |
| 2020年 | 2,600万円 | 249件 |
| 2021年 | 3,000万円 | 203件 |
| 2022年 | 2,900万円 | 197件 |
| 2023年 | 3,000万円 | 188件 |
| 2024年 | 2,800万円 | 164件 |
木村相談者
2018年に2,500万まで下がって、2021年と2023年に3,000万まで上がって、また2024年は2,800万に下がってる。上がってるのか下がってるのかよく分からないですね。
山川不動産の専門家
そこがポイントです。2017年から2024年の8年間で見ると3.7%の上昇ですが、直近1年(2023年→2024年)は-6.7%の下落です。8年で見ればわずかに上がっているけれど、直近1年だけ見ると下がっている、という状態です。なぜこの数字が信頼できるのか、次のセクションで詳しくお話ししますね。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
一括査定サイトで見る「相場」とは違うんですか?
山川不動産の専門家
サイトによって違います。独自の推定方法で価格を算出しているサイトもあれば、築年数から単純に価格を割り出しているサイトもあります。それはそれで参考にはなりますが、実際に成立した取引そのものとは別物です。この記事の数字は、算出方法を独自加工せず、成約価格の中央値をそのまま8年分並べています。
木村相談者
推定でも希望額でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。
山川不動産の専門家
ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。
価格の幅とデータの信頼度
木村相談者
2024年の中央値2,800万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)が1,700万円、上から4分の1(p75)が3,700万円です。
木村相談者
1,700万から3,700万まで、倍以上開いてますね。
山川不動産の専門家
戸建ては土地の広さ・築年数・延床面積・駅からの距離で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2024年単年の相対信頼区間の幅は17.9%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)を下回っています。2022年から2024年の3年分をプールすると取引件数は549件、中央値は3,000万円で、2024年単年の2,800万円よりやや高めです。
木村相談者
プールだと3,000万で、2024年単体だと2,800万。ってことは、2024年はちょっと低めの年だった可能性があるってことですか?
山川不動産の専門家
その可能性はあります。ただ年間164件という取引件数は十分にある水準で、相対信頼区間の幅も基準を下回っているので、「トレンドを語れない」わけではありません。8年で3.7%・直近1年で-6.7%という数字自体は事実として扱えます。ただ直近1年の下落幅が、単年ならではの振れなのか、はっきりした変化の始まりなのかは、この後の全国・県内比較でも合わせて確認してみましょう。
山川不動産の専門家
相場の水準がつかめたところで、平塚市の将来人口についても触れておきたいのですが、実はこちらはまだお伝えできる状態ではありません。
平塚市の将来人口の見通しについて
木村相談者
人口が減ってるから価格も下がるとか、そういう話をよく聞くんですが、平塚市はどうなんですか?
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、平塚市の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?
山川不動産の専門家
需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が減っている地域だからといって即座に価格が下がるわけではなく、金利や再開発、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は平塚市が全国や県内と比べてどうなのかを見てみましょう。
全国・県内のなかで平塚市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
次に、平塚市の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その市だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 平塚市の位置 |
|---|---|
| 神奈川県内の中古戸建て中央値 | 39位/50市区町村(下位寄りの水準) |
| 全国の中古戸建て中央値 | 248位/691市区町村(中間よりやや上位の水準) |
| 8年上昇率の県内順位 | 30位/32市区町村(取引データが十分な区分内・下位寄り) |
| 8年上昇率の全国順位 | 155位/179市区町村(下位寄り) |
| 全国平均(取引が十分な区分の中央値の単純平均)との比較 | 全国平均 約4,000.6万円に対して約0.70倍の水準 |
木村相談者
神奈川県内だと39位で下のほうなのに、全国だと248位でむしろ真ん中より上なんですね。これってどういうことですか?
山川不動産の専門家
神奈川県には横浜市や川崎市など価格水準の高いエリアが多く含まれるため、県内順位だけで見ると平塚市は下位寄りに見えますが、全国全体で見れば中間よりやや高い水準にあります。一方で8年の上昇率は、県内32市区町村中30位・全国179市区町村中155位と、どちらも下位寄りです。近隣の市とも並べてみましょう。
| 市区町村 | 中古戸建て中央値 | 8年上昇率 | 直近1年 |
|---|---|---|---|
| 小田原市 | 2,600万円 | +30.0% | 0.0% |
| 平塚市 | 2,800万円 | 3.7% | -6.7% |
| 茅ヶ崎市 | 4,000万円 | +17.6% | 0.0% |
| 藤沢市 | 4,600万円 | +15.0% | -2.1% |
木村相談者
平塚市は価格の水準では4市の中で2番目に低いのに、上昇率だと一番低いんですね。
山川不動産の専門家
ええ、小田原市(+30.0%)・茅ヶ崎市(+17.6%)・藤沢市(+15.0%)と比べると、平塚市(3.7%)の8年上昇率はこの中で最も緩やかです。図の中でハッチ柄になっている秦野市・伊勢原市・大磯町などは、取引データの蓄積が平塚市ほど厚くないため参考値として示しています。より広いエリアの相場は神奈川県の売り時判定記事一覧でも比較できます。
木村相談者
上昇率がこんなに低いって、平塚市の戸建ては人気がないってことなんですか?
山川不動産の専門家
そこまでは言えません。上昇率が低いというのはあくまでここ8年の値動きの結果で、需要そのものの強さとは別の話です。それより先ほど見た直近1年の-6.7%という下落と合わせて、この情報をどう受け止めるかをお話ししましょう。
平塚市の中古戸建ては売り時なのか、どう考えるか
木村相談者
直近1年で下がってるってことは、これって売るなら早いほうがいいってことですか?
山川不動産の専門家
平塚市の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
平塚市の中古戸建て・考える材料
- 18年でわずかに上昇、ただし近隣の中では上昇率が最も緩やか — 2017年の2,700万円から2024年の2,800万円まで、8年で3.7%上昇。ただし小田原市(+30.0%)や茅ヶ崎市(+17.6%)と比べると伸び率は小さく、県内の取引データが十分な区分32市区町村中30位にとどまる。
- 2直近1年の下落(-6.7%)は単年の振れの可能性も含む — 単年中央値2,800万円は3年プールの中央値3,000万円より低く、年間164件という健全な取引件数はあるものの、たまたま低めの物件が集まった年だった可能性も否定できない。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、平塚市の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「下がってるから急いで売れ」でも「たいしたことないから気にするな」でもない、ってことですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。市全体の数字がどう動いているかと、あなたの家がいくらで売れるかは別の話、この2つを分けて考えるのが正確です。実際に動くかどうかは、ご自身のタイミングで決めるのが一番です。
木村相談者
そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。
山川不動産の専門家
大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、市全体の中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れを整理しますね。
相場を確認したあとの進め方
- 1相場の位置を把握する — ここまで見てきた市全体の中央値・8年と直近1年の変化率・県内や全国との比較を頭に入れておく。
- 2複数社の一括査定を申し込む — 一括査定サービスを使うと、複数の不動産会社から同時に見積もりを取れる。土地の広さや築年数など、自分の物件の個別条件を踏まえた実額を確認する。
- 3査定額と相場を見比べる — 提示された査定額が、この記事で見た中央値2,800万円や3年プールの3,000万円からどれくらい離れているかを確認する。
- 4売る・売らないをゆっくり決める — 査定を受けたからといって売却の義務はない。資金計画や住み替え先が決まってから判断しても遅くない。
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 神奈川県平塚市 |
| 対象種別 | 中古戸建て(宅地・土地と建物、用途は住宅) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 取引データは十分(単年の相対信頼区間幅17.9%、25%以下) |
| 2024年取引件数 | 164件(3年プールでは549件) |
| 将来人口データ | 現時点で未収集(データ整備後に追記予定) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
平塚市の相場は8年間で3.7%上昇、直近1年は-6.7%という状況です。ただし直近1年の下落は単年の振れも含む可能性があるので、8年・直近1年・プール中央値のどれか一つだけを鵜呑みにしないのがポイントです。判断材料が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。より広いエリアの相場は神奈川県の売り時判定記事一覧でも比較できます。最後によくある質問もまとめておきますね。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。平塚市の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか?
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自の推定価格ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
平塚市の戸建て相場はいくらくらいですか?
山川不動産の専門家
2024年の成約中央値は2,800万円です。ただし戸建ては土地の広さ・築年数・延床面積で価格差が大きく、2024年のデータでは1,700万円〜3,700万円まで幅があります。2022〜2024年の3年プールでは中央値3,000万円です。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか?
山川不動産の専門家
2017年から2024年の8年間で3.7%上昇していますが、直近1年(2023年→2024年)は-6.7%と下落しています。8年間ではわずかな上昇にとどまり、直近1年は下落という、少しちぐはぐな状況です。
木村相談者
神奈川県内では下位なのに全国では中間より上っていうのはなぜですか?
山川不動産の専門家
神奈川県には横浜市や川崎市など全国的に見ても価格水準の高いエリアが多く含まれるためです。平塚市は県内50市区町村中39位ですが、全国691市区町村中248位と、母集団が変わると順位の見え方も変わります。
木村相談者
他の不動産系のサイトだと、平塚市の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?
山川不動産の専門家
サイトによって何を集計しているかが違うからです。独自の推定方法で価格を算出しているサイトや、築年数から単純に価格を割り出しているサイトもあります。本記事は国交省の成約価格を8年分並べ、単年の信頼度(相対信頼区間幅)まで確認したうえで中央値を集計しているので、算出方法が独自加工されていない数字だと考えてください。
木村相談者
将来の人口が減るかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で平塚市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか?
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。