木村相談者
山川さん、今治市の一戸建てをそろそろ売ろうか迷っていて。ネットで相場を調べたんですけど、サイトによって数字がバラバラで、どれを信じたらいいのか分からなくなってしまって。
山川不動産の専門家
それは無理もないです。不動産の相場サイトには、大きく分けて3種類の数字が混ざっています。1つ目は現在売り出し中の物件の「希望価格」、2つ目はAIなどが将来の値動きまで予測した「推計値」、そして3つ目が実際に買い手が付いて成約した金額です。前の2つは売主の希望や予測モデルの前提次第で数字が変わりますが、成約価格は事実そのものです。この記事では国土交通省の不動産情報ライブラリに記録された、実際に成約した価格だけを使って、今治市の中古戸建て（土地付き）の実態をお見せします。まずはその生データを見てみましょう。
木村相談者
実際に売れた金額ってことですね。それなら安心できそうです。
今治市の中古戸建て価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
これが2017年から2024年までの、今治市の中古戸建て（土地付き）の年別中央値です。中央値というのは、その年の成約価格を安い順に並べたときにちょうど真ん中に来る金額のことです。
| 年 | 中央値 | 取引件数 | 価格帯(p25〜p75) |
|---|---|---|---|
| 2017年 | 800万円 | 95件 | 360万円〜1,500万円 |
| 2018年 | 765万円 | 78件 | 400万円〜1,100万円 |
| 2019年 | 650万円 | 104件 | 300万円〜1,125万円 |
| 2020年 | 610万円 | 88件 | 247.5万円〜1,925万円 |
| 2021年 | 700万円 | 92件 | 387.5万円〜1,600万円 |
| 2022年 | 580万円 | 79件 | 325万円〜1,100万円 |
| 2023年 | 600万円 | 105件 | 310万円〜1,300万円 |
| 2024年 | 530万円 | 99件 | 250万円〜975万円 |
木村相談者
こうやって並べると、2017年の800万円から2024年の530万円まで、じわじわ下がってるように見えます。でも2020年から2021年みたいに上がってる年もありますよね。これって結局、下がってるんですか？
山川不動産の専門家
そこが今治市のデータを読むうえで、一番大事なポイントです。正直にお伝えすると、この記事では「上昇」「下降」といったトレンドの断定をしていません。今治市は年間の取引件数自体は95〜105件前後と、実は少なくありません。それでも方向を断定していないのには理由があります。次のセクションで、その理由を具体的な数字でお見せします。
なぜ件数が少なくないのに方向を断定しないのか
木村相談者
件数が少ないなら分かるんですけど、100件近くあるのに断定できないって、どういうことなんですか？
山川不動産の専門家
良い質問です。2024年のデータをもう一度見てみましょう。取引件数は99件、中央値は530万円ですが、価格帯の下から4分の1にあたる金額（p25）は250万円、上から4分の1（p75）は975万円です。同じ今治市の中古戸建てでも、成約価格が250万円台から975万円台まで大きく広がっています。
木村相談者
同じ市内でそんなに差が出るものなんですか？
山川不動産の専門家
はい。土地の広さや建物の築年数、幹線道路や最寄り駅からの距離、建物の傷み具合によって、成約価格は大きく変わります。この物件ごとの価格のばらつきの大きさを数値にしたものが、相対信頼区間幅という指標です。今治市の2024年単年の相対信頼区間幅は43.4%で、このサイトで「トレンドを語れる」と判断する基準（25%以下）を上回っています。
木村相談者
件数は100件近くあるのに、それでも基準を超えちゃうんですね。
山川不動産の専門家
そうなんです。取引件数が少ないから断定できないのではなく、件数は十分にあっても物件ごとの価格差が大きいために単年の数字が振れやすい、というのが今治市の特徴です。件数不足が理由の市町村とは、少し性質が違います。だからこそ、単年の増減だけを見て「上がった」「下がった」と言い切るのは不正確なんです。
木村相談者
さっき言ってた「AIの推計値」とかとは、そもそも作り方が違うってことなんですね。
山川不動産の専門家
そうです。AIによる将来予測は、過去の傾向を学習モデルに当てはめて「10年後はこのくらいになりそうだ」と算出する、いわば仮説です。前提の置き方次第で数字が変わりますし、その通りになる保証もありません。一方、この記事の年別中央値はすでに起きた取引の集計であって、予測ではありません。今治市の場合、その集計結果自体が「単年ではばらつきが大きい」ことを示しているので、それをそのままお伝えするのがこの記事の役割です。
木村相談者
じゃあ、この530万円っていう数字自体が信用できないってことですか？
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しないでいただきたいところです。530万円という数字自体は、実際の成約データそのもので、推定や捏造ではありません。ただ「2024年は530万円だったから、来年もそのくらい」と単年だけで判断するのは危ういということです。そこで2022年から2024年の3年分をプールした中央値も見てみましょう。3年分をまとめると取引件数283件、中央値550万円になります。単年よりも母数が大きい分、振れが小さくなった数字です。
木村相談者
3年でまとめると550万円、2024年単年だと530万円で、そこまで大きくは変わらないんですね。
山川不動産の専門家
そうですね。ただし2017年の800万円や2021年の700万円のように、年によって大きく動く場面もあります。この記事では、今治市の代表的な相場水準として3年プールの550万円を主に使い、単年の上下だけで方向を言い切ることは避けています。相場観がつかめたところで、次はこの数字が全国や県内でどのくらいの位置にあるのかを見てみましょう。
全国・県内のなかで今治市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
相場は単独で見ていても位置づけが分かりにくいので、他の市町や全国と比べてみましょう。
| 比較軸 | 今治市の位置 |
|---|---|
| 愛媛県内の中古戸建て中央値 | 6位／6市(記事化できる市の中で最も低い水準) |
| 全国の中古戸建て中央値 | 664位／691市区町村 |
| 全国(トレンドを語れる区分の単純平均)との比較 | 平均 約4,001万円に対して1割強の水準 |
木村相談者
全国平均の1割強ってことは、かなり低めなんですね。
山川不動産の専門家
水準としては全国的に見て低めのグループに入ります。ただし比較対象の全国平均は「単年でもトレンドを語れる区分」の市区町村の平均なので、今治市（参考値扱い）を単純に同列で比べすぎない方がよいです。愛媛県内で中古戸建てを記事にできるのは今治市を含めて6市あり、並べてみましょう。
| 市 | 中古戸建て中央値 | 位置づけ |
|---|---|---|
| 伊予郡松前町 | 2,100万円 | 参考値 |
| 東温市 | 1,700万円 | 参考値 |
| 松山市 | 1,700万円 | 単年でもトレンドを語れる区分 |
| 新居浜市 | 800万円 | 参考値 |
| 西条市 | 700万円 | 参考値 |
| 今治市 | 550万円 | 参考値 |
木村相談者
今治市だけ結構離れてますね。県庁所在地の松山市は「トレンドを語れる区分」なのに、今治市は参考値なんですね。
山川不動産の専門家
ええ。松山市は年間の取引件数が多く物件のばらつきも比較的小さいため、単年の数字でも方向を語れる区分になっています。今治市はそれと違い、件数はそれなりにあるものの、物件ごとの価格差が大きいために参考値という扱いです。同じ「6位」という順位でも、その中身は市によって違うので、そこは正確に分けて捉えてください。
木村相談者
水準が低いことと、方向が分からないことは別の話なんですね。少しずつ整理できてきました。
山川不動産の専門家
数字の意味を正確に分けて見るのが、判断を誤らないコツです。ここまでの事実を踏まえて、今治市で戸建てを売ろうか考えるときの材料を整理してみましょう。
今治市の戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
水準は低め、方向は分からない……。これって待ったほうがいいのか、動いたほうがいいのか、正直よく分からなくなってきました。
山川不動産の専門家
今治市の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
今治市の戸建て・売り時を考える3つの材料
- 1単年の方向は断定できない — 2017年の800万円から2024年の530万円まで数字自体は下がっているものの、2021年に700万円まで戻る年もあり、一直線の下降とは言い切れない。3年プール(2022〜2024年)の中央値は550万円で、これが今治市の直近の相場水準に近い。
- 2物件ごとの価格差が大きい — 2024年の価格帯は250万円〜975万円と幅がある。今治市では市全体の相場よりも自分の物件そのものの査定額が決め手になりやすい。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、今治市の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「下がってきたから急げ」でも「戻る年もあるから待て」でもなく、そもそも一方向には言い切れないデータってことなんですね。
山川不動産の専門家
正確に言うとそうなります。今治市全体の相場は水準としては低めで方向は不明、あなたの家がいくらかは別の話、この2つを分けて考えるのが誠実な向き合い方です。実際に動くかどうかは、価格以外のご自身の事情で決めるのが一番です。
木村相談者
変に煽られなくて、逆に安心しました。
山川不動産の専門家
正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断していただくのが一番です。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
相場の実態が分かったので、実際にうちの家がいくらくらいになるのか知りたくなってきました。どうすればいいですか？
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報(所在地・土地と建物の広さ・築年数など)を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観(3年プールの中央値550万円前後)と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 愛媛県今治市 |
| 対象種別 | 中古戸建て(土地付き) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 参考値として掲載(物件ごとの価格の幅が大きいため、単年の方向は断定していません) |
| 2024年取引件数 | 99件(3年プールでは283件) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は「今治市の相場は水準としては低め、でも方向は分からない」ってはっきりしたので、逆にすっきりしました。
山川不動産の専門家
そうですね。今治市の相場は水準としては全国的に低めのグループで、単年の方向は断定できないという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。もう少し他の市町のデータも見てみたい場合は、愛媛県のページから比較できます。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。今治市の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格やAIによる推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
今治市の戸建て相場はいくらくらいですか？
山川不動産の専門家
2022年から2024年の3年分をプールした中央値は550万円です。2024年単年では530万円で、価格帯は250万円〜975万円まで幅があります。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか？
山川不動産の専門家
今治市は2024年単年の相対信頼区間幅が43.4%と基準を超えており、この記事では上昇・下降どちらの方向も断定していません。2017年の800万円から2024年の530万円まで数字は下がっていますが、2021年に700万円まで戻る年もあり、一方向のトレンドと言い切るのは不正確です。
木村相談者
件数が少ないから方向が分からないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、そこは今治市の特徴的なところです。年間78件〜105件と取引件数自体は少なくありません。方向を断定していないのは、件数不足ではなく物件ごとの価格の幅が大きいためです。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で今治市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか？
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。
木村相談者
今治市は近くの松山市や新居浜市と比べて何が違うんですか？
山川不動産の専門家
中央値だけ見ると、松山市が1,700万円、新居浜市が800万円、今治市が550万円と、愛媛県内でも差があります。松山市は取引件数が多く物件のばらつきも比較的小さいため「単年でもトレンドを語れる区分」ですが、今治市は件数はそれなりにあるものの物件ごとの価格差が大きく「参考値」の扱いです。同じ愛媛県内でも、数字の安定度が違う点は分けて見ておくのが誠実だと考えています。