木村相談者
山川さん、松山市に一戸建てを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷っていて。不動産のサイトをいくつか見たら、相場の数字がサイトごとに全然違って、正直どれを信じたらいいのか分からなくなってしまって。
山川不動産の専門家
それ、松山市に限らずよく聞くお悩みです。サイトによって「何を集計しているか」が違うので、同じ松山市でも金額が変わって見えるんです。今日は国交省が公開している実際の成約データを見て、感覚ではなく数字で今の位置をつかんでいきましょう。
木村相談者
えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。
山川不動産の専門家
ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。松山市で実際に取引された中古戸建て(土地付き)の中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。
松山市の中古戸建て価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均よりも実勢に近い指標として使われます。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 2,000万円 | 381件 |
| 2018年 | 2,000万円 | 359件 |
| 2019年 | 2,000万円 | 329件 |
| 2020年 | 2,000万円 | 377件 |
| 2021年 | 1,800万円 | 390件 |
| 2022年 | 1,900万円 | 342件 |
| 2023年 | 1,900万円 | 348件 |
| 2024年 | 1,700万円 | 325件 |
木村相談者
2020年までは2,000万円で安定してたのに、2021年に1,800万円まで下がって、そのあとは1,900万円くらいを行き来して、2024年でまた1,700万円まで下がってるんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。2017年から2024年の8年間で見ると-15.0%の下落です。直近1年(2023年→2024年)も-10.5%の下落で、2022年から2023年にかけては横ばいでしたが、2024年に再び下がった形です。8年で見ても直近1年で見ても、どちらも下落方向というのが今の松山市の状況です。なぜこの数字が信頼できるのか、次のセクションで詳しくお話ししますね。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか？
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引の当事者に直接調査した公的データを使っています。
木村相談者
不動産会社のサイトで見る「相場」とは違うんですか？
山川不動産の専門家
サイトによって違います。延床面積や築年数を1つの条件に固定して算出した推定価格を「相場」として出しているサイトもあれば、売り出し中の物件価格をそのままレンジで示しているサイトもあります。それは市全体の取引の分布そのものとは、また別のものです。この記事の数字は、算出方法を独自に加工せず、成約価格の中央値をそのまま使っています。
木村相談者
推定でも希望額でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。
山川不動産の専門家
ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字自体がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。
価格の幅とデータの信頼度
木村相談者
2024年の中央値1,700万円っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか？
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)が830万円、上から4分の1(p75)が2,700万円です。
木村相談者
830万円から2,700万円だと、3倍以上の開きがありますね。
山川不動産の専門家
戸建ては土地の広さ・建物の状態・築年数・立地で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2024年単年の相対信頼区間の幅は23.5%で、取引が十分とみなす基準(25%以下)をぎりぎりですがクリアしています。2022年から2024年の3年分をプールすると取引件数は1,015件、中央値は1,900万円で、単年(1,700万円)よりやや高めですが、大きくは乖離していません。
木村相談者
単年でもそこまで極端にブレてないなら、さっきの「8年で-15.0%」もそれなりに信頼できる数字なんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。年間325件の取引があり、単年の相対信頼区間の幅も23.5%と基準を下回っているので、松山市は戸建ての取引がまとまってあるエリアです。ただ基準ぎりぎりという点は正直にお伝えしておきます。相場の水準がつかめたところで、次は松山市が全国や県内と比べてどうなのかを見てみましょう。
将来人口の見通しについて
木村相談者
人口が減ってるから価格も下がってる、みたいな話をよく聞くんですが、松山市はどうなんですか？
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、松山市の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか？
山川不動産の専門家
需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が減っている市だからといって即座に価格が下がるわけではなく、金利や再開発、エリアの人気度、物件そのものの状態など他の要因も絡みます。人口の動きだけで価格の先行きを決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は松山市が全国や県内と比べてどうなのかを見てみましょう。
全国・県内のなかで松山市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
次に、松山市の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その市だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 松山市の位置 |
|---|---|
| 愛媛県内の中古戸建て中央値 | 2位/6市区町村(上位に近い水準) |
| 全国の中古戸建て中央値 | 463位/691市区町村 |
| 全国(取引が十分な区分の単純平均)との比較 | 平均 約4,001万円に対して4割強の水準 |
| 8年変化率の全国順位(取引が十分な区分のみ) | 178位/179市区町村(下落幅が大きいグループ) |
木村相談者
県内では2位なのに、全国で見ると463位で、しかも下落率だと下から2番目……。ちょっと混乱してきました。
山川不動産の専門家
「水準」と「伸び率」は別々の指標だと考えてください。松山市は愛媛県内では戸建ての価格水準が高めのエリアです。ただ全国的に見ると、価格の水準自体はまだ中位より下で、しかも8年間の変化率で見ると全国の中でも下落幅が大きいグループに入ります。なお、愛媛県内でこの下落率ランキングに入れる「取引が十分な区分」の戸建て市場は、今のところ松山市のみです。他の県内市区は取引件数や物件ごとの価格差の事情で、単年トレンドを断定できる基準に届いていません。
木村相談者
松山市の近くの他の市とも比べてみたいです。
山川不動産の専門家
愛媛県内の主な市と並べてみましょう。
| 市区町村 | 中古戸建て中央値 | 直近の取引件数 | 位置づけ |
|---|---|---|---|
| 伊予郡松前町 | 2,100万円 | 参考値(直近数年プール) | 参考値 |
| 松山市 | 1,700万円 | 325件(2024年) | 取引が十分な区分 |
| 東温市 | 1,700万円 | 参考値(直近数年プール) | 参考値 |
| 新居浜市 | 800万円 | 参考値(直近数年プール) | 参考値 |
| 西条市 | 700万円 | 参考値(直近数年プール) | 参考値 |
| 今治市 | 550万円 | 参考値(直近数年プール) | 参考値 |
木村相談者
松山市は県内では松前町に次いで高いんですね。新居浜市や今治市とはかなり差がある。
山川不動産の専門家
そうですね。松山市は愛媛県の県庁所在地として、県内では価格水準が高めのグループに入ります。一方で松前町・東温市・新居浜市・西条市・今治市は、いずれも物件ごとの価格差や取引件数の事情で、単年だけでは方向を断定できない参考値扱いです。同じ愛媛県内でも、単年トレンドを語れるかどうかという点では松山市だけが違う位置づけにあります。
松山市の戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
県内では高め、でも全国では中位より下で、しかも下落傾向……。これって、待ったほうがいいのか、早く動いたほうがいいのか、正直よく分からなくなってきました。
山川不動産の専門家
松山市の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
松山市の戸建て・売り時を考える3つの材料
- 1価格は下落傾向にある — 2017年の2,000万円から2024年は1,700万円まで、8年で-15.0%。直近1年でも-10.5%と、2024年に下落幅が広がった。3年プール(2022〜2024年)の中央値は1,900万円で、単年よりは高め。
- 2物件ごとの価格差が大きい — 2024年の価格帯は830万円(p25)〜2,700万円(p75)と幅がある。松山市では市全体の中央値よりも自分の物件そのものの査定額が決め手になりやすい。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、松山市の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「下がってるから待て」でも「下がってるから急げ」でもなく、そもそも方向づけを決めるための材料じゃないってことなんですね。
山川不動産の専門家
正確に言うとそうなります。松山市全体の相場は下落傾向にあるという事実と、あなたの家がいくらかは別の話、この2つを分けて考えるのが誠実な向き合い方です。実際に動くかどうかは、価格以外のご自身の事情で決めるのが一番です。
木村相談者
変に煽られなくて、逆に安心しました。
山川不動産の専門家
正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断していただくのが一番です。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
相場の実態が分かったので、実際にうちの家がいくらくらいになるのか知りたくなってきました。どうすればいいですか？
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報(所在地・土地と建物の広さ・築年数など)を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観(単年1,700万円・3年プール1,900万円前後)と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 愛媛県松山市 |
| 対象種別 | 中古戸建て(土地付き) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 取引が十分な区分(2024年単年の相対信頼区間幅23.5%) |
| 2024年取引件数 | 325件(3年プールでは1,015件) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は松山市の戸建て相場が「県内では高め、全国では中位より下、しかも下落傾向」というのがはっきりしたので、逆にすっきりしました。
山川不動産の専門家
松山市の相場は愛媛県内では上位に近い水準ですが、全国的には中位より下で、8年間では下落傾向にあるという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。松山市の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自の推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
松山市の戸建て相場はいくらくらいですか？
山川不動産の専門家
2024年単年の中央値は1,700万円です。2022年から2024年の3年分をプールした中央値は1,900万円で、価格帯は830万円〜2,700万円まで幅があります。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか？
山川不動産の専門家
松山市は2017年から2024年の8年間で-15.0%、直近1年(2023年→2024年)で-10.5%の下落です。単年の相対信頼区間幅は23.5%で基準内のため、この下落傾向には一定の裏付けがあります。
木村相談者
将来の人口が減るかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で松山市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか？
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。
木村相談者
松山市は松前町・東温市・新居浜市・今治市と比べて何が違うんですか？
山川不動産の専門家
中央値だけ見ると、松前町が2,100万円、松山市が1,700万円、東温市が1,700万円、新居浜市が800万円、今治市が550万円です。違うのは取引データの位置づけです。松山市は取引が十分な区分で単年トレンドを語れますが、松前町・東温市・新居浜市・今治市はいずれも物件ごとの価格差や取引件数の事情で、単年では方向を断定できない参考値として扱っています。