木村相談者
山川さん、東温市の実家、そろそろ売ろうかどうか迷っていて。不動産会社のサイトをいくつか見てみたんですけど、書いてある相場がサイトによってかなり違って、正直どれを信じたらいいのか分からなくなってしまって。
山川不動産の専門家
それは東温市の中古戸建てを調べていると、よくある話です。実は東温市は1年あたりの取引件数がそれほど多くなく、単年の数字だけでは方向を判断しにくいエリアのひとつなんです。まずは国交省の公的データで、実際に成約した価格がどう動いてきたか一緒に見ていきましょう。
木村相談者
取引件数が多くないって、具体的にはどのくらいなんですか？
山川不動産の専門家
国交省の不動産情報ライブラリという公的データベースに、実際に成約した中古戸建て（土地付き）の記録があります。東温市の2017年から2024年までの年別中央値を並べると、その特徴がよく分かります。
東温市の中古戸建て価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
これが2017年から2024年までの年別中央値です。中央値は、価格を安い順に並べたときのちょうど真ん中の金額のことです。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 1,100万円 | 18件 |
| 2018年 | 1,200万円 | 19件 |
| 2019年 | 1,150万円 | 22件 |
| 2020年 | 1,850万円 | 24件 |
| 2021年 | 800万円 | 25件 |
| 2022年 | 1,800万円 | 24件 |
| 2023年 | 1,550万円 | 20件 |
| 2024年 | 1,500万円 | 25件 |
木村相談者
2020年は1,850万円だったのに、2021年は800万円まで下がって、2022年にはまた1,800万円に……。年によって倍以上動いてるように見えるんですが、これはどう理解すればいいんですか？
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、この記事では「上昇」「下降」といったトレンドの断定をしていません。東温市は年間の取引件数が18〜25件と、県内でも中規模な市の中では少なめの水準です。1年に成約する戸建てが20件前後しかないと、たまたま高い物件・安い物件が何件か集中するだけで、中央値が大きく動いてしまいます。2021年に800万円まで下がったのも、上昇や下降のトレンドというより、その年に成約した物件の顔ぶれによる振れの可能性が高いです。次のセクションで、その振れの大きさを具体的な数字でお見せします。
木村相談者
なるほど、下がったこと自体は事実だけど、それが「相場が下がった」という意味とは限らないってことですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。次は、東温市の数字がどのくらい信用できる幅を持っているのか、公的な基準に沿って確認してみましょう。
なぜ単年の数字だけで判断できないのか
木村相談者
信用できる幅って、具体的にどのくらいなんですか？
山川不動産の専門家
2024年のデータで見てみましょう。中央値は1,500万円ですが、価格帯の下から4分の1にあたる金額（p25）は700万円、上から4分の1（p75）は2,700万円です。同じ2024年の東温市の中でも、これだけの開きがあります。
木村相談者
700万円と2,700万円だと、4倍近く違いますね。
山川不動産の専門家
そうなんです。2024年単年の相対信頼区間の幅は133.3%にもなります。取引が十分な区分（トレンドを語れる基準）は25%以下なので、東温市の単年データはその基準を大きく超えています。東温市の場合、この幅の主な理由は年間の取引件数そのものが18〜25件程度と少ないことです。件数が少ないほど、1件1件の価格差が中央値に与える影響が大きくなり、結果として価格帯全体の幅も広く見えやすくなります。
木村相談者
じゃあ、この1,500万円っていう数字自体はどのくらい信用していいんですか？
山川不動産の専門家
数字自体は実際の成約データそのもので、捏造や推定ではありません。ただ「2024年は1,500万円だから、来年もこのくらい」と単年だけで判断するのは危ういということです。そこで2022年から2024年の3年分をプールした中央値も見てみましょう。3年分をまとめると取引件数69件、中央値1,700万円になります。単年の18〜25件よりも母数が増えるぶん振れが小さくなり、東温市の直近の相場水準としてはこちらの1,700万円のほうが実態に近いと考えられます。
木村相談者
単年の1,500万円と3年プールの1,700万円は、そこまで大きくは違わないんですね。
山川不動産の専門家
はい、大きくは変わりません。ただ2020年の1,850万円、2021年の800万円のように単年だけを見ると年によって大きく上下するのは変わらない事実です。この記事でも、東温市の代表的な相場水準としては3年プールの1,700万円を使い、単年の上下だけで「上がった」「下がった」と言い切ることは避けています。取引件数が少ないため、単年では方向を断定せず直近3年をまとめた相場水準として表示する、という扱いです。
木村相談者
「分からないことは分からない」とはっきり言ってもらえると、逆に信用できます。
山川不動産の専門家
そこは大事にしているところです。この数字はすべて実際に成約した金額であることも補足しておきます。不動産ポータルサイトに出ている「売り出し価格」は売主の希望額なので、実際の成約より高めに出やすい傾向がありますが、この記事の数字はすべて成約ベースです。相場観がつかめたところで、次は他の市や全国と比べて東温市がどのくらいの水準なのかを見てみましょう。
全国・県内のなかで東温市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
東温市の水準を、県内の他市町や全国と比べてみましょう。相場は単独では意味を持ちにくく、他と比べて初めて位置づけが分かります。
| 比較軸 | 東温市の位置 |
|---|---|
| 愛媛県内の中古戸建て中央値 | 2位／6市区町村（取引が十分な区分・参考値を合わせた比較対象のうち） |
| 全国の中古戸建て中央値 | 463位／691市区町村 |
| 全国（取引が十分な区分の単純平均）との比較 | 平均 約4,001万円に対して4割強の水準 |
木村相談者
県内では2位なのに、全国だと463位で、全国平均の4割強……。県内では高く見えるのに、全国だとそうでもないんですね。
山川不動産の専門家
そうですね。ここで大事なのは、「取引が十分な区分」の市とそうでない市を同列で比べすぎないことです。東温市の近くの市町と並べてみましょう。
| 市区町村 | 中古戸建て中央値 | 直近の取引件数 | 位置づけ |
|---|---|---|---|
| 伊予郡松前町 | 2,100万円 | 23件（2024年） | 参考値 |
| 松山市 | 1,700万円 | 325件（2024年） | 取引が十分な区分 |
| 東温市 | 1,700万円 | 69件（直近3年プール） | 参考値 |
| 新居浜市 | 800万円 | 80件（2024年） | 参考値 |
| 西条市 | 700万円 | 59件（2024年） | 参考値 |
| 今治市 | 550万円 | 99件（2024年） | 参考値 |
木村相談者
東温市は松山市と中央値がほぼ同じくらいなんですね。
山川不動産の専門家
金額の水準はほぼ並んでいますが、データの位置づけは違います。松山市は年間325件という取引が十分な区分で、単年のトレンドをはっきり語れる市です。一方で東温市・松前町・新居浜市・西条市・今治市は、いずれも単年だけでは方向を断定できない参考値扱いです。同じ「参考値」の中でも、東温市は3年プールで69件と、この中では比較的まとまった件数があります。
木村相談者
水準の話とトレンドの話は、別々に考えたほうがいいんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。数字の意味を正確に分けて見るのが、判断を誤らないコツです。ここまでの事実を踏まえて、東温市で戸建てを売ろうか考えるときの材料を整理してみましょう。
東温市の戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
水準は県内では高め、方向は分からない……。これって、待ったほうがいいのか、動いたほうがいいのか、正直よく分からなくなってきました。
山川不動産の専門家
東温市の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
東温市の戸建て・売り時を考える3つの材料
- 1単年トレンドは断定できない — 2020年に1,850万円まで上がった年もあれば、2021年に800万円まで下がった年もあり、上昇・下降のどちらとも言い切れない。3年プール（2022〜2024年）の中央値は1,700万円で、単年よりは安定している。
- 2取引件数が少ないぶん、個別の物件の影響が出やすい — 年間の成約件数は18〜25件程度で、1件あたりの価格が中央値を動かしやすい。東温市では相場全体の数字よりも自分の物件そのものの査定額が決め手になりやすい。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、東温市の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「上がった年もあるから待て」でも「下がった年もあるから急げ」でもなく、そもそも方向を決められるデータがないってことなんですね。
山川不動産の専門家
正確に言うとそうなります。東温市全体の相場は水準としては県内で高めのグループ、方向は不明、あなたの家がいくらかは別の話、この2つを分けて考えるのが誠実な向き合い方です。実際に動くかどうかは、価格以外のご自身の事情で決めるのが一番です。
木村相談者
変に煽られなくて、逆に安心しました。
山川不動産の専門家
正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断していただくのが一番です。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
相場の実態が分かったので、実際にうちの家がいくらくらいになるのか知りたくなってきました。どうすればいいですか？
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報（所在地・土地と建物の広さ・築年数など）を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観（3年プールの中央値1,700万円前後）と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 愛媛県東温市 |
| 対象種別 | 中古戸建て（土地付き） |
| データ期間 | 2017年〜2024年（成約価格ベース） |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ（XIT001 不動産取引価格情報） |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位（p25/p75）、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 参考値として掲載（取引件数が少ないため、単年の方向は断定していません） |
| 2024年取引件数 | 25件（3年プールでは69件） |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は「分からないことは分からない」まではっきりしたので、逆にすっきりしました。
山川不動産の専門家
東温市の相場は水準としては県内でも比較的高めのグループで、単年の方向は断定できないという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。東温市の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自の推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
東温市の戸建て相場はいくらくらいですか？
山川不動産の専門家
2022年から2024年の3年分をプールした中央値は1,700万円です。2024年単年では1,500万円ですが、価格帯は700万円〜2,700万円まで幅があります。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか？
山川不動産の専門家
東温市は単年の相対信頼区間幅が133.3%と大きく、この記事では上昇・下降どちらの方向も断定していません。2020年に1,850万円まで上がった年がある一方、2021年は800万円と、年によって大きく上下しています。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で東温市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか？
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。
木村相談者
東温市は近くの松山市・新居浜市・今治市と比べて何が違うんですか？
山川不動産の専門家
中央値だけ見ると、松前町が2,100万円、松山市と東温市がともに1,700万円、新居浜市が800万円、西条市が700万円、今治市が550万円です。違うのは取引データの位置づけです。松山市は年間325件で単年トレンドを語れる取引が十分な区分ですが、東温市を含む他の市町はいずれも単年の件数が少なく、参考値として扱っています。東温市は3年プールで69件と、この中では比較的まとまった参考値です。