今治市のマンションは今が売り時？価格推移と見極め方

木村相談者

山川さん、今治市にマンションを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷っていて。ネットでいくつかサイトを見たら、AIの予測とか、面積を入力すると出てくるシミュレーターとか、いろいろあってどれを信じたらいいのか分からなくて……。

山川不動産の専門家

それ、今治市に限らずよくあるお悩みです。予測ツールや売り出し価格ベースの相場は、それぞれ計算方法が違うので数字がバラつくんです。今日は国交省が公開している「実際に成立した取引価格」を見て、予測や希望額ではなく事実の数字で今の位置をつかんでいきましょう。

木村相談者

えっ、予測じゃなくて、実際に売れた金額そのものが見られるんですね。

山川不動産の専門家

ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。今治市で実際に取引された中古マンションの中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。

今治市の中古マンション価格はどう動いてきたか

山川不動産の専門家

この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。

木村相談者

えっ、935万円から1,800万円まで、年によってすごい振れ幅ですね。2019年から2020年なんて倍近くに跳ね上がってますし。

山川不動産の専門家

正直にお伝えすると、この数字だけで「一貫して上昇している」とも「下降している」とも言い切ることはできません。935万円台の年もあれば1,800万円台の年もあり、直近2024年は1,090万円まで下がっています。なぜここまで年によって振れるのか、次のセクションで理由を見ていきましょう。

この数字は「実際に売れた金額」です

木村相談者

ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格やAIの予測じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?

山川不動産の専門家

そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。

木村相談者

今治市のマンション相場を調べると、面積や築年数を入力すると価格が出てくるシミュレーターや、10年後の価格まで予測してくれるサイトもありました。

山川不動産の専門家

そういったサイトは便利ですが、独自のロジックで推定・予測した値です。売り出し中の物件の希望価格をもとに相場を出しているところもあります。売り出し価格は売主の希望額なので、実際の成約より高めに出やすい傾向があります。この記事の数字は、推定や予測を加えず、成約価格の中央値をそのまま8年分並べています。

木村相談者

予測でも希望額でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。

山川不動産の専門家

ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。

価格の幅が大きい理由とデータの信頼度

木村相談者

2024年の中央値1,090万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?

山川不動産の専門家

いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)が837.5万円、上から4分の1(p75)が1,525万円です。中央値1,090万円をはさんで、この間に多くの取引が収まっています。

木村相談者

837.5万から1,525万か。それなりに幅はありますが、さっきの年ごとの振れ方(935万〜1,800万)ほどではない気もします。

山川不動産の専門家

いいところに気づきましたね。実は今治市の場合、個々の物件の価格差そのものより、1年あたりの取引件数の少なさが振れの主な原因です。2024年でも20件、少ない年は2017年の4件しかありません。件数が少ないと、たまたま高い物件・安い物件が多く取引された年に中央値が大きく引っ張られてしまいます。ここで、この単年の数字がどれくらい信頼できるかを確認しておきましょう。

木村相談者

件数が少ないと、そんなに変わるものなんですか?

山川不動産の専門家

2024年単年の相対信頼区間の幅は73.4%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)を大きく上回っています。今治市は年間の取引件数がおおむね数件〜20件程度と少なく、これは物件差というより取引件数が少ないこと自体が原因です。そこでこの記事では、2022年から2024年の直近3年分をまとめてプールし、件数42件・中央値1,300万円を、現時点の相場水準として扱っています。

木村相談者

3年分まとめると42件になるんですね。それでも単年の上げ下げは分からないってことですか?

山川不動産の専門家

そうです。取引件数が少ないため、単年の数字だけで「上昇傾向」「下降傾向」と言い切るのは基準に対して大きく足りない状態です。なので直近3年をプールした1,300万円を相場水準として扱い、単年の上げ下げをトレンドとしては断定していません。次のセクションで、将来人口についても確認しておきましょう。

今治市の将来人口の見通しについて

木村相談者

人口が減ってるから価格も下がるっていう話をよく聞くんですが、今治市はどうなんですか?

山川不動産の専門家

正直にお伝えすると、今治市の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?

山川不動産の専門家

需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が減っている地域だからといって即座に価格が下がるわけではなく、金利や再開発、造船・海運関連の産業動向、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は今治市が全国や県内と比べてどうなのかを見てみましょう。

全国・県内のなかで今治市はどのくらいの水準か

山川不動産の専門家

次に、今治市の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その市だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。

木村相談者

愛媛県内2市のうち2位というのは、今治市より高いのは松山市だけってことですか?

山川不動産の専門家

そうです。現時点でこのサイトにマンション記事があるのは松山市と今治市の2市のみで、その中では今治市が松山市より低い水準です。全国では464市区町村中388位と下位に近い水準にあります。四国の主要市とも並べてみましょう。

木村相談者

この中だと今治市は下から2番目なんですね。松山市とはけっこう差があるような。

山川不動産の専門家

ええ、四国の主要6市の中では今治市は丸亀市に次いで水準の低いエリアです。ただ、松山市・高松市の2市は取引件数が200件〜350件超と厚く、単年の上げ下げを断定できる「取引データが十分」な区分にあります。一方、今治市・高知市・徳島市・丸亀市の4市は、参考値として直近3年をまとめた数字を載せていますが、今治市だけは「取引件数が少ないこと」が理由で、ほかの3市は「物件ごとの価格の幅が大きいこと」が理由と、参考値になっている背景が異なります。より広いエリアの相場は愛媛県の売り時判定記事一覧でも比較できます。

木村相談者

同じ「参考値」でも、理由が今治市だけ違うんですね。

今治市の中古マンションは「売り時」なのか、どう考えるか

木村相談者

水準は下位に近くて、方向も分からない……。これって、うちはどう考えたらいいんでしょう。

山川不動産の専門家

今治市のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。

木村相談者

「下位に近いから様子見」でも「安いから今のうちに」でもなくて、まず自分の部屋がどのあたりの位置か知るのが先、ってことですね。

山川不動産の専門家

「全国的に下位に近いから様子見」でも「安いから今すぐ」でもありません。ご自身の事情と、自分の部屋の実際の査定額。この2つが揃って初めて、納得のいく判断ができます。

木村相談者

そう言われると気が楽です。AIの予測とかを見ると、なんとなく煽られてる気がしてたので。

山川不動産の専門家

大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の部屋の査定額を把握しておくのがおすすめです。

相場が分かったら、次にやること

木村相談者

じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?

山川不動産の専門家

相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。

木村相談者

査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?

山川不動産の専門家

いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。もし戸建てへの住み替えなども視野にあるなら、今治市の中古戸建て売り時判定記事も参考になります。

この記事のデータについて

木村相談者

それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。

山川不動産の専門家

今治市の相場は全国的には下位に近く、単年の方向は断定できないという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。最後によくある質問もまとめておきますね。

よくある質問

木村相談者

最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。

山川不動産の専門家

どうぞ。今治市のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。

木村相談者

この価格データはどこの情報なんですか?

山川不動産の専門家

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や、面積・築年数を入力して出てくるシミュレーター値、AIによる将来予測ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。

木村相談者

今治市のマンション相場はいくらくらいですか?

山川不動産の専門家

2022年から2024年の3年分をプールした中央値は1,300万円です。2024年単年では1,090万円で、価格帯は837.5万円〜1,525万円まで幅があります。

木村相談者

価格は上がってるんですか、下がってるんですか?

山川不動産の専門家

今治市は単年の相対信頼区間幅が73.4%と基準(25%以下)を大きく上回っているため、この記事では上昇・下降どちらの方向も断定していません。2017年935万円、2020年1,800万円のように年によって大きく振れており、直近2024年は1,090万円でした。

木村相談者

他の不動産系のサイトだと、今治市の相場がAIの予測とかで全然違う金額が出てくるんですが、なぜですか?

山川不動産の専門家

サイトによって何を集計・推計しているかが違うからです。専有面積・築年数を入力すると価格を計算するシミュレーターや、AIによる将来10年の価格予測を出しているところもあります。本記事は国交省の成約価格をそのまま中央値で集計したものなので、「実際にいくらで売れたか」に最も近い数字だと考えてください。

木村相談者

将来の人口が減るかどうかも知りたいんですが。

山川不動産の専門家

現時点で今治市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

査定は無料ですか?

山川不動産の専門家

一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。