池田市はどんなまち?
木村相談者
すみません、池田市で中古マンションに住んでるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷ってて。相場ってどうなんでしょうか。
山川不動産の専門家
池田市ですね。大阪府の北部、阪急宝塚線や大阪空港に近いエリアです。まずはこのまちの中古マンション価格が実際どう動いてきたか、データから一緒に見ていきましょう。
木村相談者
お願いします。うちは築25年くらいのマンションなんですけど、そういう物件でも参考になりますか？
山川不動産の専門家
もちろんです。築年数ごとの価格帯も後でお話ししますので、ご自身の物件に近いところで見ていってください。まずは池田市全体の価格推移からです。
中古マンションの価格推移
木村相談者
グラフ見せてもらいましたけど、結構動いてますね。
山川不動産の専門家
そうですね。国交省の不動産情報ライブラリ(reinfolib)の実際の取引価格データを見ると、2017年の中古マンション中央値は2,000万円でした。2020年〜2021年にいったん下がって2,000万円台前半まで戻していますが、2022年以降は上昇し、2024年の中央値は2,800万円です。
木村相談者
8年前と比べるとどれくらい違うんですか？
山川不動産の専門家
2017年から2024年の8年間で+40.0%の上昇です。直近1年(2023年→2024年)だけで見ても+3.7%上がっています。これは池田市の取引データから集計した実際の成約価格ベースの数字で、売り出し中の希望価格ではありません。
| 年 | 中央値 | 価格帯(p25〜p75) | 備考 |
|---|---|---|---|
| 2017年 | 2,000万円 | 1,200万円〜2,900万円 | |
| 2018年 | 2,500万円 | 1,500万円〜3,350万円 | |
| 2019年 | 2,550万円 | 1,675万円〜3,500万円 | |
| 2020年 | 2,200万円 | 1,500万円〜3,400万円 | |
| 2021年 | 2,000万円 | 1,125万円〜2,975万円 | |
| 2022年 | 2,600万円 | 1,675万円〜3,800万円 | |
| 2023年 | 2,700万円 | 1,700万円〜3,900万円 | |
| 2024年 | 2,800万円 | 1,700万円〜4,000万円 | 直近 |
山川不動産の専門家
2020年〜2021年に一度落ち込んでいるのは事実として押さえておきたいポイントです。上がり続けているわけではなく、上下しながら今の水準に来ている、というのが実際のところです。
木村相談者
中央値の横にある「価格帯」っていうのは何なんですか?
山川不動産の専門家
中央値だけだと真ん中の1点しか分かりませんが、価格帯(p25〜p75)は「安い方から数えて25%〜75%の位置にある物件がどのくらいの価格か」を示す範囲です。2017年は1,200万円〜2,900万円でしたが、2024年は1,700万円〜4,000万円まで広がっています。中央値が上がると同時に、物件ごとの価格差そのものも大きくなっているということです。
木村相談者
幅が広がってるのはどうしてなんですか?
山川不動産の専門家
具体的な理由まではこのデータからは分かりませんが、この後お話しする築年帯別の相場を見ると、築浅の物件と築古の物件で価格帯にかなりの差があります。中央値だけでなく、この価格帯も併せて見ておくと実態に近い感覚がつかめます。
木村相談者
なるほど、ずっと右肩上がりってわけじゃないんですね。じゃあ実際にどれくらいの数の取引があったのかも気になります。
取引状況(成約件数)
山川不動産の専門家
ここは「その価格がどれだけ信頼できる数字か」を見るために大事なところです。池田市の中古マンションは、2024年の年間成約件数が188件ありました。
木村相談者
188件って多いんですか？少ないんですか？
山川不動産の専門家
池田市の規模を考えると件数はしっかり確保できている方です。この記事の中央値は、単年での相対的なばらつきの幅(信頼区間)が21.4%で、目安としている25%以内に収まっているので、年ごとの価格推移を一つの傾向として示せる水準だと判断しています。
| 年 | 成約件数 |
|---|---|
| 2017年 | 63件 |
| 2018年 | 63件 |
| 2019年 | 64件 |
| 2020年 | 59件 |
| 2021年 | 142件 |
| 2022年 | 188件 |
| 2023年 | 140件 |
| 2024年 | 188件 |
木村相談者
2021年あたりから急に件数が増えてますけど、これは何かあったんですか?
山川不動産の専門家
具体的な理由まではこのデータからは分かりませんが、2021年以降は年間140件以上の取引が続いているのは事実です。件数が安定して確保できているということは、価格の中央値も少数の特殊な取引に引っ張られにくくなっている、ということでもあります。
木村相談者
各年でバラバラってことは、直近の実感としてはどれくらいなんですか?
山川不動産の専門家
2022年から2024年までの3年分をまとめて見ると、全516件のデータで中央値は2,700万円です。単年の数字が年によって多少上下しても、直近の実勢としては2,700万円前後で安定していると言えます。
木村相談者
分かりました。じゃあ次は、うちみたいな築年数の物件だとどのくらいの相場なのか教えてほしいです。
築年帯別の相場
山川不動産の専門家
池田市全体の中央値だけだと、築浅の物件も築古の物件も一緒に混ざってしまいます。そこで築年数の帯ごとに分けて見てみましょう。木村さんは築25年とのことでしたね。
木村相談者
はい、ちょうど中間くらいですかね。
山川不動産の専門家
池田市で取引件数が最も多いのは築21〜30年の帯(n=162件)で、木村さんの物件はまさにこの帯に当たります。この帯の中央値は2,700万円、価格の目安となる範囲(p25〜p75)は2,300万円〜3,450万円です。
| 築年帯 | 件数 | 中央値 | 価格帯(p25〜p75) |
|---|---|---|---|
| 〜築10年 | 53件 | 4,100万円 | 3,700万円〜4,600万円 |
| 築11〜20年 | 120件 | 4,000万円 | 3,400万円〜4,300万円 |
| 築21〜30年 | 162件 | 2,700万円 | 2,300万円〜3,450万円 |
| 築31年〜 | 177件 | (参考)1,200万円 | 690万円〜1,900万円 |
木村相談者
あ、うちはこの2,700万円の帯なんですね。全体の中央値(2,800万円)より少し低いんだ。
山川不動産の専門家
そうなんです。池田市全体の2,800万円という数字は築年数を問わず全部の物件を混ぜた値なので、木村さんのように築25年前後の物件を考えるなら、同じ帯の2,700万円の方が実態に近い数字になります。
木村相談者
なるほど、うちの帯だとだいたいのイメージが持てました。あとはこのまちの中古マンションが、他の場所と比べてどうなのかも知りたいです。
池田市の相場は全国・府内でどのくらいの位置?
山川不動産の専門家
いい質問です。池田市の中古マンション中央値2,800万円は、大阪府内61市区町村の中で12位、全国464市区町村の中で103位という位置になります。
木村相談者
結構高い方なんですね。
山川不動産の専門家
そうですね。取引データが十分にある全国219市区町村の中古マンション中央値の平均はおよそ2,885万円なので、池田市の2,800万円はほぼ全国平均並み(平均の97%程度)です。上昇率で見ると、8年間の+40.0%は全国217市区町村中88位、大阪府内34市区町村中10位で、これも上位に入る伸び方です。
山川不動産の専門家
近隣の市と比べると、隣接する豊中市の中古マンション相場は中央値3,000万円・8年間で+36.4%、箕面市の中古マンション相場は中央値2,700万円です(箕面市は取引件数の関係で、上昇率は参考扱いとしています)。池田市はこの2市の間くらいの水準と言えます。
木村相談者
池田市と同じくらいの順位のところって、他にどんな市があるんですか?
山川不動産の専門家
大阪府内で池田市と同じ12位につけているのが、大阪市城東区の中古マンション相場と大阪市住吉区の中古マンション相場です。中央値はいずれも2,800万円で、政令市の一部の区とも同水準ということになります。
木村相談者
大阪市の中の区と同じくらいなんですね。ちなみに一番高いのはどこなんですか?
山川不動産の専門家
府内1位は大阪市北区で、中央値は4,000万円です。池田市はそこから見るとおよそ7割の水準ですが、大阪府北部のベッドタウンとしては十分に高い位置にいると言えます。
木村相談者
周りの街と比べても、そんなに変な値じゃないんですね。ちょっと安心しました。じゃあ結局、今は売り時なんでしょうか?
「売り時」をどう考えるか
山川不動産の専門家
ここが一番大事なところですね。データから言えるのは、池田市の中古マンション価格は2021年を底に、2022年以降3年連続で上昇しているという事実です。木村さんの築21〜30年の帯も含め、取引件数・価格ともに落ち着いた水準にあります。
木村相談者
それって「売った方がいい」ってことですよね?
山川不動産の専門家
いえ、そこは断定できません。価格が上がっている・件数が確保できている、というのはあくまで「判断材料の一つ」です。実際に売るかどうかは、住み替えの予定があるか、今の住まいにこだわりがあるか、資金の都合があるかなど、木村さんご自身の事情次第です。
木村相談者
材料としては悪くない、ってことですね。
山川不動産の専門家
そう受け止めていただいて大丈夫です。ただ、金利や再開発など今後の要因で相場が変わる可能性もあります。「今のデータでは悪くない条件が揃っている」という事実と、「いつ売るか」という決断は分けて考えていただくのがおすすめです。実際の金額を知りたければ、次は査定という手段があります。
相場を調べたら次にやること
山川不動産の専門家
相場のイメージがついたら、次は実際の物件でいくらになるか確認する段階です。目安として、こういう流れになります。
- 1相場の把握 — ここまで見てきたような中央値・築年帯別の価格帯で、大まかな相場観を持つ
- 2査定の依頼 — 複数の不動産会社に無料査定を依頼し、実際の金額の目安を比較する
- 3比較・検討 — 査定額や会社の説明を比べて、売るかどうか・いつ売るかを判断する
木村相談者
分かりました。査定だけしてみて、やっぱりやめるっていうのもアリなんですね。
山川不動産の専門家
もちろんです。判断はあくまで木村さんのペースで大丈夫です。最後に、このデータの出どころと、あと近隣のまちの情報もまとめておきますね。
基本情報まとめ
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象市区町村 | 池田市(大阪府) |
| 対象種別 | 中古マンション |
| 対象データ期間 | 2017年〜2024年 |
| 直近中央値 | 2,800万円(2024年) |
| 8年間の変化率 | +40.0% |
| 直近1年の変化率 | +3.7% |
| 2024年の成約件数 | 188件 |
| 出典 | 国交省 不動産情報ライブラリ(reinfolib) XIT001 不動産取引価格情報 |
木村相談者
このデータってどれくらい信頼できるものなんですか?
山川不動産の専門家
国交省が実際の不動産取引を集計して公開している一次データです。売り出し中の希望価格ではなく、実際に成約した価格を基にしているので、相場感としては信頼度の高いデータと言えます。
近隣・府内の市区町村との比較
山川不動産の専門家
池田市だけでなく、近隣のまちも気になる方は多いです。豊中市の中古マンション相場や箕面市の中古マンション相場も、同じように公的データから中立に価格推移をまとめています。
木村相談者
引っ越し先の候補として見てみるのもいいですね。
山川不動産の専門家
そうですね。同じ基準で比較できるので、まちを選ぶ材料としても使ってみてください。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか気になることを聞いてもいいですか?
山川不動産の専門家
もちろんです。どうぞ。
木村相談者
池田市の中古マンションの相場って、結局いくらくらいなんですか?
山川不動産の専門家
2024年時点の中央値は2,800万円です。ただし築年数によって差があり、木村さんの築21〜30年帯では中央値2,700万円が実態に近い数字です。
木村相談者
池田市のマンション価格は今も上がってるんですか?
山川不動産の専門家
2022年から2024年にかけては3年連続で上昇しています。ただし2020〜2021年には下がった時期もあるので、今後も上がり続けるとは限りません。
木村相談者
築が古い物件でも売れますか?
山川不動産の専門家
築31年以上の帯でも177件の取引実績があるので、売却自体は可能です。ただ物件ごとの価格差が大きい帯なので、帯の中央値をそのまま当てにせず、個別に査定で確認することをおすすめします。
木村相談者
査定は絶対受けないといけないんですか?
山川不動産の専門家
いえ、義務ではありません。相場を知るためだけに利用しても問題ありませんし、査定額を見てから売らないという選択も自由です。
木村相談者
近隣の豊中市や箕面市と比べて池田市はどうなんですか?
山川不動産の専門家
中央値だけで見ると、豊中市が3,000万円、池田市が2,800万円、箕面市が2,700万円で、池田市はその中間くらいです。上昇率では池田市の+40.0%が豊中市の+36.4%よりわずかに高く、大阪府北部の中では価格・伸び率ともに見劣りしない位置にあります。
山川不動産の専門家
池田市の中古マンションは、ここまで見てきたように2021年を底に上昇が続いているという材料があります。売るかどうかの決断は木村さんの事情次第ですが、まずは実際の査定額を確認してみると、より具体的な判断材料になるはずです。以下の査定サービスは複数社に一度に依頼できるもので、利用は任意です。査定は義務ではありませんので、相場の確認だけに使っていただいても構いません。