木村相談者
すみません、豊中市で中古マンションに住んでるんですけど、最近「売り時」って言葉をよく聞くので、うちの街の相場がどうなってるのか知りたくて相談に来ました。
山川不動産の専門家
いいですね。豊中市は大阪府の北摂エリアにある市で、大阪市内・千里中央方面へのアクセスの良さから中古マンションの取引が活発なエリアです。国交省の不動産情報ライブラリ(XIT001)に記録された成約データを使って、実際の価格の動きを一緒に見ていきましょう。
木村相談者
よろしくお願いします。まず率直に聞きたいんですけど、豊中市のマンションって今、高いんですか？安いんですか？
山川不動産の専門家
2024年(令和6年)時点の中古マンションの成約価格の中央値は3,000万円です。この数字は国交省のデータをもとに集計した中央値なので、印象ではなく実際の成約実績に基づいています。
豊中市の中古マンション価格はどう推移してきたか
山川不動産の専門家
ここからは2017年から2024年までの8年間、価格がどう動いてきたかを見ていきます。豊中市の場合、直近1年間の成約件数が831件と全国的にも比較的多い部類に入るので、単年のデータでも傾向を読み取りやすい市です。
木村相談者
グラフを見ると、右肩上がりって感じですね。でもよく見ると2018年と2023年はちょっと下がってます？
山川不動産の専門家
鋭いですね。2017年の中央値2,200万円から2024年は3,000万円で、8年間で+36.4%の上昇です。ただ途中の動きを見ると、2018年は2,100万円で前年からわずかに下落、2022年の2,900万円から2023年は2,800万円へと一度後退しています。その後2024年に3,000万円まで戻していて、直近1年(2023→2024年)の変化率は+7.1%です。毎年一直線に上がっているわけではなく、上下しながら全体としては上昇傾向、というのが正確な言い方になります。
| 年 | 25%分位(下位) | 中央値 | 75%分位(上位) | 取引件数 |
|---|---|---|---|---|
| 2017年 | 1,450万円 | 2,200万円 | 3,200万円 | 295件 |
| 2018年 | 1,400万円 | 2,100万円 | 3,200万円 | 345件 |
| 2019年 | 1,500万円 | 2,400万円 | 3,550万円 | 383件 |
| 2020年 | 1,600万円 | 2,400万円 | 3,600万円 | 363件 |
| 2021年 | 1,700万円 | 2,550万円 | 3,900万円 | 856件 |
| 2022年 | 1,900万円 | 2,900万円 | 4,200万円 | 904件 |
| 2023年 | 1,800万円 | 2,800万円 | 4,200万円 | 844件 |
| 2024年 | 1,900万円 | 3,000万円 | 4,600万円 | 831件 |
山川不動産の専門家
表に加えた25%分位・75%分位は、成約価格を安い順に並べたときの下位4分の1と上位4分の1の境目です。2024年で見ると、下位25%の物件は1,900万円以下、上位25%の物件は4,600万円以上で成約していて、中央値3,000万円を挟んでかなりの幅があります。これは築年数や間取り、駅からの距離によって価格帯が大きく分かれていることの表れです。
木村相談者
この幅って年によって変わるものなんですか？昔と今で比べるとどうなんでしょう。
山川不動産の専門家
実は幅自体も広がっています。2017年は下位25%が1,450万円、上位25%が3,200万円で、幅は1,750万円でした。2024年は下位25%が1,900万円、上位25%が4,600万円で、幅は2,700万円まで広がっています。中央値の上昇に加えて、高価格帯の物件がより高く成約するようになったことで、価格帯全体の広がりも大きくなっているということです。
木村相談者
件数も結構増えてますね。2020年までは300〜400件くらいなのに、2021年から急に800件を超えてます。これって何かあったんですか？
山川不動産の専門家
そこは国交省のデータ収集範囲・報告状況の変化が影響している可能性がありますが、原因を断定できる材料は今回のデータにはありません。ここで大事なのは、直近3年(2022〜2024年)は毎年800件を超える取引が記録されていて、豊中市の中古マンション市場は取引の母数が十分にあるということです。母数が少ない市区町村では単年の中央値がブレやすいのですが、豊中市はその心配が比較的小さいエリアと言えます。
木村相談者
なるほど、じゃあこの数字はある程度信頼できるってことですね。実は私の部屋、結構古いんですけど、古い部屋でもこの中央値くらいで売れるものなんでしょうか？
築年帯別に見ると相場はどう変わるか
山川不動産の専門家
いい質問です。実は全体の中央値だけを見ると、築浅の部屋も築古の部屋も一緒に混ざってしまうので、ご自宅の実際の築年数に近い帯で見たほうが参考になります。豊中市の直近3年(2022〜2024年)のデータを築年帯別に分けるとこうなります。
| 築年帯 | 中央値 | 目安レンジ(p25〜p75) | 件数 |
|---|---|---|---|
| 〜築10年 | 4,700万円 | 4,000万〜5,800万円 | 435件 |
| 築11〜20年 | 4,500万円 | 3,600万〜5,500万円 | 547件 |
| 築21〜30年 | 2,800万円 | 2,275万〜3,400万円 | 528件 |
| 築31年〜 | 1,700万円 | 1,200万〜2,200万円 | 1,033件 |
木村相談者
うちはちょうど築40年くらいなので、「築31年〜」の帯を見ればいいってことですね。中央値1,700万円か…全体の中央値3,000万円よりだいぶ低いんですね。
山川不動産の専門家
そうなんです。豊中市で直近3年に取引された中古マンションのうち、築31年以上の部屋が1,033件と最も多く取引されています。件数が一番多い帯なので、この帯の中央値はデータとして安定していると考えていいです。全体の中央値3,000万円は築浅の高額な部屋も含めた数字なので、木村さんのように築古の部屋をお持ちの場合は、この築年帯別の数字のほうがご自身の状況に近い目安になります。
木村相談者
分かりました。全体の数字だけで判断すると勘違いしそうですね。じゃあ次に気になるのが、豊中市って他の市と比べてどうなのかってところです。
豊中市は他の市区町村と比べてどうか
山川不動産の専門家
比較の話をする前に、まず豊中市の位置づけを数字で示しますね。大阪府内61市区町村の中古マンション(データが十分な市区のみ)で豊中市は価格の高さで9位、全国464市区町村の中では85位です。上昇率(8年間の変化率)で見ると、大阪府内34市区中13位、全国217市区中107位というポジションになります。
木村相談者
周辺の市とも比べてみたいです。近くだと吹田市とか池田市とかありますよね。
山川不動産の専門家
はい、比較してみましょう。
| 市区町村 | 直近の中央値 | 8年間の変化率 |
|---|---|---|
| 吹田市 | 3,300万円 | +43.5% |
| 豊中市(当記事) | 3,000万円 | +36.4% |
| 池田市 | 2,800万円 | +40.0% |
| 箕面市(参考値) | 2,700万円 | — |
木村相談者
思ったより真ん中より少し上、くらいなんですね。てっきりもっと特別に高いエリアなのかと思ってました。
山川不動産の専門家
北摂エリアの中では吹田市のようにさらに高い市もありますし、豊中市は「駅からのアクセスが良く需要は安定しているが、突出して高いわけではない」という位置づけが数字からは見えてきます。
木村相談者
なるほど。ここまでの話で相場感は分かってきました。でも結局、私は今売った方がいいんでしょうか？
「売り時」をどう考えるか
山川不動産の専門家
ここが一番大事なところですが、私からは「今が売り時です」とは申し上げられません。理由は2つあります。まず、価格が上昇傾向にあるという事実と、いつ売るべきかという判断は別の話だからです。もう一つは、売却のタイミングはご自身の資金計画やお住み替えの事情によって変わるものだからです。
木村相談者
じゃあこのデータは何のために見るんですか？
山川不動産の専門家
判断材料として使ってください。豊中市の中古マンション市場は、直近3年で見ても取引件数が安定して多く、価格も8年間で上昇傾向にあります。これは「売却を検討する場合に、価格面で不利になりにくい環境にある」という材料です。一方で、今後の価格がどうなるかを保証するものではありません。「上がってきた」という事実と「これからも上がる」という予測は別物だという点は覚えておいてください。
木村相談者
分かりました。判断は自分でするしかないってことですね。じゃあ実際に売るとなったら、まず何をすればいいんでしょうか？
相場を調べたら次にやること
山川不動産の専門家
相場感がつかめたら、次は実際の査定額を確認する段階です。ここでのデータはあくまで市区町村単位の統計なので、木村さんの部屋そのものの価格を知るには不動産会社による個別の査定が必要になります。
- 1相場の確認 — ここまで見てきたような築年帯別・年別の中央値で、自分の物件のおおよその位置づけを把握する
- 2一括査定の依頼 — 複数の不動産会社に査定を依頼し、金額と対応を比較する
- 3査定額の比較検討 — 提示された査定額と根拠(周辺の成約事例など)を確認する
- 4売却するかどうかの判断 — 査定額・ご自身の事情を踏まえて、売るかどうか、いつ売るかを決める
木村相談者
査定って、頼んだら絶対売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いえ、査定を受けたからといって売却する義務はありません。あくまで「今の相場でいくらになるか」を知るための第一歩です。金額を見てから、やっぱり今は売らないという判断でも全く問題ありません。
木村相談者
それなら気軽に頼んでみようと思います。
豊中市の中古マンション 基本情報まとめ
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 大阪府豊中市 |
| 物件種別 | 中古マンション |
| 直近の中央値(2024年) | 3,000万円 |
| 8年間の変化率(2017→2024年) | +36.4% |
| 直近1年の変化率(2023→2024年) | +7.1% |
| 直近1年の取引件数 | 831件 |
| データ対象期間 | 2017年〜2024年 |
| 出典 | 国交省 不動産情報ライブラリ(不動産取引価格情報 XIT001) |
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか気になることを聞いてもいいですか？
山川不動産の専門家
もちろんです。
木村相談者
豊中市の中古マンションは全国的に見て高い方なんですか？
山川不動産の専門家
取引データが十分にある全国464市区町村の中では85位で、上位に入る水準です。ただ突出して高いわけではなく、周辺の吹田市などと比べると中間的な位置づけです。
木村相談者
築年数によって相場がかなり違うんですね。私みたいな古い部屋だと、これから価格はどうなっていくんでしょうか？
山川不動産の専門家
築31年以上の帯は現在の中央値が1,700万円ですが、将来の価格を予測する材料は今回のデータには含まれていません。今後同じ帯のデータが更新された際に、改めて変化を確認することをおすすめします。
木村相談者
相場が上がっているなら、早く売った方がいいということですか？
山川不動産の専門家
一概には言えません。価格が上昇傾向にあることは事実ですが、いつ売るべきかはご自身の資金計画や住み替えの事情によって変わります。相場のデータは判断材料の一つとして使ってください。
木村相談者
私の部屋は築31年以上の帯に入るんですけど、同じ帯の中でも安く売れる部屋と高く売れる部屋、結構差があるものなんですか？
山川不動産の専門家
はい、差はあります。築31年以上の帯では、下位25%の物件が1,200万円、上位25%の物件が2,200万円で成約していて、中央値1,700万円を挟んで1,000万円ほどの幅があります。管理状態やリフォームの有無、駅からの距離などで同じ築年帯でも価格が分かれているということです。
木村相談者
じゃあ逆に、築浅の部屋はそんなに差がないんですか？
山川不動産の専門家
築10年以内の帯を見ると、下位25%が4,000万円、上位25%が5,800万円で、中央値4,700万円との差は他の帯と同じくらいの幅があります。築浅だから価格が揃うというわけではなく、どの築年帯でも物件ごとの個別差は一定程度あると考えておくのが実態に近いです。
木村相談者
よく分かりました。とりあえず相場は把握できたので、査定を一度試してみようと思います。ありがとうございました。
山川不動産の専門家
こちらこそ、ご相談ありがとうございました。豊中市の中古マンション市場は取引件数も安定していて価格も上昇傾向にありますが、売却のタイミングはご自身のペースで決めていただければと思います。査定額が気になったら、下記のサービスから確認してみてください。