木村相談者
泉大津市にマンションを持ってるんですけど、最近まわりで「マンション高く売れた」って話をよく聞くんです。うちのあたりも実際どうなんですかね？
山川不動産の専門家
泉大津市ですね。結論からお話しすると、ここ数年は中古マンションの取引価格が上昇傾向にある街です。ただ、それがそのまま「今すぐ売るべき」という話にはならないので、まずはデータを一緒に見ていきましょう。
木村相談者
お願いします。うちは築25年くらいなんですけど、そのあたりの相場感も知りたいです。
山川不動産の専門家
承知しました。国交省の不動産情報ライブラリ(reinfolib)が公開している実際の成約価格情報をもとに、価格の推移・取引の量・築年帯別の相場・大阪府内での位置づけの順にお話ししていきますね。
木村相談者
「成約価格」ってわざわざ言うのは、何か理由があるんですか？
山川不動産の専門家
いい質問です。不動産のポータルサイトでよく見る金額は「売り出し価格」、つまり売主が「このくらいで売りたい」と設定した希望額のことが多いんです。実際に買い手が付いて取引が成立した価格とは、ズレが出ることがあります。ここでお伝えするのは実際に成約した価格なので、より実態に近い相場としてご覧いただけます。
泉大津市の中古マンション価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
まずは価格の推移からです。2017年の中古マンション成約価格の中央値は1,400万円でした。それが2024年には1,700万円まで上がっていて、8年間で約21.4%の上昇という結果になっています。
木村相談者
えっ、2割以上ですか。結構大きいですね。
山川不動産の専門家
そうなんです。特に2021年の1,400万円から2022年の1,700万円にかけて、一段階上がったのが見て取れます。直近の1年、2023年の1,650万円から2024年の1,700万円で見ても、約3.0%の上昇が続いています。
木村相談者
なるほど。でも毎年素直に右肩上がりってわけじゃないんですね。
山川不動産の専門家
おっしゃる通りです。2018年は1,500万円、2019年は1,450万円と一度下がった年もあります。市況は一直線には動かないので、年ごとの上下ではなく、数年単位の傾向として捉えるのが大事です。
| 年 | 中央値 | 価格帯(25%〜75%) | 取引件数 |
|---|---|---|---|
| 2017年 | 1,400万円 | 1,175万〜1,525万円 | 24件 |
| 2018年 | 1,500万円 | 1,100万〜1,800万円 | 33件 |
| 2019年 | 1,450万円 | 1,125万〜1,700万円 | 38件 |
| 2020年 | 1,500万円 | 1,200万〜2,000万円 | 29件 |
| 2021年 | 1,400万円 | 1,075万〜1,800万円 | 76件 |
| 2022年 | 1,700万円 | 1,300万〜1,800万円 | 83件 |
| 2023年 | 1,650万円 | 1,100万〜2,000万円 | 80件 |
| 2024年 | 1,700万円 | 1,400万〜2,100万円 | 78件 |
木村相談者
この表、すごく分かりやすいです。うちの感覚とも近い気がします。
山川不動産の専門家
泉大津市は年間の取引件数も70件台後半とまとまった数があるので、価格のばらつきも比較的小さく、傾向をつかみやすい街と言えます。この点は次の取引状況のところでもう少し詳しくお話ししますね。
取引件数から見る泉大津市の市場の厚み
木村相談者
さっきの表にも件数が出てましたけど、これって多いんですか少ないんですか？
山川不動産の専門家
2017年は24件でしたが、2021年以降は毎年70件〜83件と、以前の3倍近い水準で推移しています。年間70件を超える取引が続いているのは、価格の傾向を語るうえで十分な母数と言える水準です。
木村相談者
件数が少ないと、その分析ってあてにならないってことですか？
山川不動産の専門家
そうですね。極端に取引が少ない街だと、たまたま高い物件・安い物件が出ただけで中央値が大きく動いてしまうことがあります。泉大津市はそこがしっかりしているので、「上がっている」という傾向を事実として示せる市だと考えています。
木村相談者
なるほど、だから最初に「上昇傾向」ってはっきり言えたんですね。
山川不動産の専門家
そういうことです。件数の裏付けがあるからこそ言える話で、逆に件数が薄い街だと、私たちはもっと慎重な言い方に変えます。次は、木村さんのマンションに近い築年帯の相場を見てみましょう。
築年帯別に見る相場 — 築25年前後の位置づけ
木村相談者
うちは築25年くらいなんですけど、その帯だけで見るとどうなんですか？
山川不動産の専門家
いいところに気づかれました。泉大津市の中古マンション取引を築年数で分けてみると、築21〜30年の物件が164件と、取引全体の中でも中心的なボリュームゾーンになっています。この帯の成約価格の中央値は1,700万円、価格帯は1,400万〜2,000万円です。
木村相談者
あ、じゃあうちはちょうどそのゾーンですね。
山川不動産の専門家
はい。しかも築21〜30年の帯は取引件数が多い分、価格のばらつきも小さく、他の築年帯に比べて相場として言い切りやすいデータになっています。木村さんのマンションなら、この1,700万円という数字が一番参考にしやすい基準です。
木村相談者
どうしてこの築年帯だけこんなに取引が多いんですか？
山川不動産の専門家
一般的な話ですが、分譲マンションは建築された時期に波があり、供給が集中した年代の物件がその後まとまって中古市場に出やすくなります。築21〜30年という帯は、多くのエリアで「一次取得層が住み替えを検討し始める時期」と重なりやすく、結果として市場に出回る件数が増える傾向があります。泉大津市の164件という件数も、この一般的な傾向と符合していると見てよさそうです。
木村相談者
築10年以内とか築30年超とかは分からないんですか？
山川不動産の専門家
データ自体はあるのですが、件数が少なかったり価格の幅が大きすぎたりして、中央値だけを断定的にお伝えするのは適切でないと判断しています。無理に数字を出すより、しっかり語れる帯だけをお伝えするようにしています。この点は次の売り時の考え方にもつながる話です。
売り時をどう考えるか
木村相談者
ここまで聞くと、正直「今売った方がいいのかな」って気持ちになってきました。
山川不動産の専門家
そのお気持ちはよく分かります。ただ、私たちの立場としては、データが示せるのは価格の傾向までで、「売るべきタイミング」を決めるのは木村さんご自身の事情だとお伝えしています。
木村相談者
府内でも上昇が目立つ方なんですね。それなら売った方がいいような気もしちゃいます。
山川不動産の専門家
気持ちは分かるのですが、そこで一度立ち止まっていただきたいんです。価格が上がっているのは事実ですが、住み替え先の相場も同じように上がっている可能性がありますし、ローンの残債やご家族の事情、住み続けたい気持ちなど、数字だけでは測れない要素も多くあります。
木村相談者
査定を受けたら売らなきゃいけないわけじゃないんですね、それなら少し気が楽になりました。
山川不動産の専門家
そうです。「相場を知ること」と「売る決断をすること」は別の話です。次は、泉大津市が大阪府内や近隣の市と比べてどう位置づけられるかを見て、判断材料をもう少し増やしましょう。
大阪府内・近隣市との比較
木村相談者
うちの市って、他の市と比べたらどうなんですか？
山川不動産の専門家
大阪府内で価格水準を比較できる61市の中では、泉大津市は41位です。全国464市の中では297位で、全国的には中位よりやや下の価格帯になります。全国で価格を算出できる219市の平均は約2,885万円なので、泉大津市の1,700万円はその6割弱の水準です。
木村相談者
位置としては高くはないんですね。でも上昇率は良かったですよね？
山川不動産の専門家
はい、そこが泉大津市の特徴です。価格水準自体は全国平均より控えめですが、8年間の上昇率21.4%は大阪府内34市中21位、全国217市中170位と、決して低い順位ではありません。「価格は手が届きやすいまま、上昇はしっかり続いている」というのが今の泉大津市の立ち位置です。
木村相談者
近くの市とかと比べるとどうなんでしょう。
山川不動産の専門家
隣接する岸和田市の中古マンション相場と比べてみましょう。岸和田市の中央値は1,400万円で、8年間の上昇率は約3.7%です。泉大津市の1,700万円・21.4%上昇と比べると、泉大津市の方が価格水準・上昇率とも上回っていることが分かります。
木村相談者
高石市とか、他の泉北エリアの市はどうなんですか？
山川不動産の専門家
高石市も見てみましょう。高石市は2022年〜2024年の直近3年分の取引をまとめた相場水準で見ると、中央値は1,600万円です。ただし高石市は取引件数自体は年70件前後とまとまっているものの、物件ごとの価格の幅が泉大津市より大きく、年によって中央値が上下しやすい市です。そのため泉大津市のような「8年間で何%」という変化率としては出さず、直近3年の相場観として参考にしていただく位置づけにしています。
木村相談者
同じ「中央値」でも、扱い方が市によって違うんですね。
山川不動産の専門家
そうなんです。件数が十分にあっても、価格のばらつきが大きい市はトレンドを断定しにくいので、私たちは無理に上昇率を出さずに「参考値」として示すようにしています。泉大津市はその点、価格のばらつきが小さく、はっきりした傾向として言い切れる数少ない市のひとつです。
| 比較先 | 直近の中央値 | 8年間の価格変化率 |
|---|---|---|
| 泉大津市 | 1,700万円 | 約+21.4% |
| 岸和田市 | 1,400万円 | 約+3.7% |
| 高石市 | 1,600万円(参考値・直近3年) | ―(価格の幅が大きく変化率は算出せず) |
| 全国平均(価格算出できる219市) | 約2,885万円 | (市ごとに異なるため単純平均なし) |
木村相談者
へぇ、隣なのに結構違うものなんですね。
山川不動産の専門家
エリアによって上昇のペースはかなり異なるので、こうやって近隣と比べてみるのは相場感をつかむのに役立ちます。ここまでで相場の全体像はつかめたと思うので、次は実際に相場を調べる場合の流れをお伝えしますね。
相場を調べたら次にやること
山川不動産の専門家
ここまでのデータで泉大津市の相場感はつかめたと思います。もし実際の査定額が気になったら、次のような流れで進めるのが一般的です。
- 1相場を把握する — ここまで見てきたような中央値・築年帯別の相場を、まずはご自身の物件の築年数・広さ・立地に近い条件で確認します。築21〜30年の帯にあたるなら1,700万円、それ以外の帯なら市の中央値をベースに、多少の幅を持たせて見ておくと実際の査定額とのギャップに驚きにくくなります。
- 2一括査定サイトで複数社に査定依頼する — 1社だけでなく複数の不動産会社から査定額を集めることで、相場からのズレに気づきやすくなります。会社によって得意なエリア・物件タイプが異なるため、同じ物件でも提示額が数百万円単位で変わることもあります。
- 3査定額と根拠を比較する — 提示された金額だけでなく、なぜその金額なのかの根拠(直近の周辺成約事例、階数・向き・管理状態の評価など)も合わせて確認します。根拠が明確な会社ほど、実際の売却時にも納得感のある交渉がしやすくなります。
- 4売るかどうかは改めて検討する — 査定額が分かった後に、売却するかどうかをご自身の事情に照らして判断します。査定額が相場より高くても低くても、その場で即決する必要はありません。住み替え先の資金計画やローンの残債と合わせて、時間をかけて検討して構いません。
木村相談者
査定って1社だけじゃダメなんですか？
山川不動産の専門家
1社だけだと、その会社の得意・不得意によって金額の幅が出ることがあります。複数社の査定を比べることで、「相場としてどのあたりが妥当か」が見えやすくなりますよ。
木村相談者
査定を頼んだら、その会社で売らないといけない雰囲気になったりしませんか？
山川不動産の専門家
査定を受けること自体は無料で、そのまま契約する義務はありません。金額や担当者の説明に納得できなければ、他の会社を選んでも問題ありませんし、そもそも売却自体を見送っても構いません。査定はあくまで「今の相場を数字で確認する」ための情報収集だと捉えていただくのがよいと思います。
泉大津市 中古マンション市場の基本情報
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象市区町村 | 泉大津市(大阪府) |
| 対象データ期間 | 2017年〜2024年 |
| 直近1年の取引件数 | 78件 |
| 直近の中央値 | 1,700万円 |
| 8年間の価格変化率 | 約+21.4% |
| データ出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(reinfolib) 不動産取引価格情報(XIT001) |
木村相談者
この表、あとで見返すのに便利ですね。
山川不動産の専門家
はい、迷ったらここに戻ってきてください。それでは最後によくある質問をまとめておきますね。
よくある質問
木村相談者
泉大津市の中古マンションは、今後も価格が上がり続けますか？
山川不動産の専門家
そこまでは言い切れません。2017年から2024年にかけて上昇傾向にあるのは事実ですが、今後の金利動向やエリアの開発状況によって変わる可能性があります。データが示せるのはあくまで過去の傾向までです。
木村相談者
売却するならどのタイミングがいいですか？
山川不動産の専門家
明確な正解はありません。価格の傾向はこの記事でお伝えした通りですが、住み替えの都合やローンの状況、ご家族の意向など、数字以外の要素も含めて総合的に考えていただくのがよいと思います。
木村相談者
築年数によって売却価格はどのくらい変わりますか？
山川不動産の専門家
泉大津市の場合、取引の中心である築21〜30年の物件で中央値1,700万円という水準が確認できています。それ以外の築年帯はデータの信頼性の観点から具体的な数字を控えていますが、一般的に築年数が浅いほど高く、古いほど価格帯は下がる傾向があります。
木村相談者
価格水準は大阪府内41位なのに、上昇率は21位と順位が違うのはなぜですか？
山川不動産の専門家
この2つは見ている軸が違うんです。41位というのは「今の中央値そのものがどのくらいの高さか」という順位で、21位は「2017年から2024年でどれだけ価格が伸びたか」という変化の順位です。泉大津市は価格の絶対水準こそ大阪府内で中位よりやや下ですが、そこからの伸び幅は府内34市中21位と上位に近く、両方を混同せずに見ることで「今の価格は控えめでも、上昇のペース自体はしっかりしている」という特徴が見えてきます。
木村相談者
査定は必ず受けないといけませんか？
山川不動産の専門家
いいえ、義務ではありません。相場を知るための一つの手段なので、気になったタイミングで無料査定を使って確認していただければ十分です。
木村相談者
この記事の価格は、売り出し価格ですか、それとも実際に売れた価格ですか？
山川不動産の専門家
実際に取引が成立した成約価格です。国交省の不動産情報ライブラリ(reinfolib)が公開している取引価格情報をもとに集計しているので、売主の希望額である売り出し価格とは異なります。
査定額を確認するなら
木村相談者
だいたい相場感がつかめました。実際どのくらいで売れそうか、そろそろ気になってきました。
山川不動産の専門家
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山川不動産の専門家
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