トップ/長野県/松本市/中古戸建て・土地

松本市の中古戸建ては今が売り時？相場と見極め方

木村相談者

松本市で戸建てに住んでるんですけど、そろそろ売却も視野に入れてまして。このあたりの中古戸建ての相場ってどうなんでしょうか。

山川不動産の専門家

こんにちは。松本市の中古戸建てですね。先にお伝えしておくと、松本市は年間の取引件数自体は決して少なくないエリアです。ただ、物件ごとの価格の幅がかなり広いので、「毎年きっちり上がっている/下がっている」とは言い切れない街でもあります。

木村相談者

件数はあるのに、はっきりしたトレンドとは言えないんですか。ちょっと意外です。

山川不動産の専門家

そうなんです。よくある「データが少ないから断定できない」パターンとは少し事情が違っていて、松本市の場合は取引そのものは年間120件を超えるくらい安定してあるのに、市街地の敷地から、郊外・山間部の広い土地の物件まで性格が幅広いために、年ごとの中央値が振れやすいんです。この違いも含めて、国土交通省の不動産情報ライブラリ(reinfolib)の実際の成約データを見ながらお話ししますね。

松本市 中古戸建ての直近の相場水準

山川不動産の専門家

まず直近の相場水準です。2022年〜2024年の3年間をまとめたデータでは、松本市の中古戸建ての中央値は2,100万円です。これは388件という、まとまった件数の成約実績にもとづく数字です。

木村相談者

388件ってけっこう多いですね。年ごとに見るとどう動いてるんですか？

山川不動産の専門家

2017年から2024年までの年別中央値を並べると、2017年1,700万円、2018年1,800万円、2019年2,300万円、2020年2,000万円、2021年1,900万円、2022年2,000万円、2023年2,100万円、2024年2,250万円、という並びです。それぞれの年の成約件数は121件から178件の間で、どの年も相場を語れるだけの母数があります。

木村相談者

あれ、2018年の1,800万円から2019年の2,300万円って、1年でけっこう上がってますね。件数もそこそこあるのに、こんなに動くものなんですか？

山川不動産の専門家

そこが松本市の特徴です。2018年から2019年にかけては約27.8%の上昇、逆に2019年から2020年にかけては約13.0%の下落と、1年でこれだけ振れています。件数が少ないから起きているのではなく、その年にどのエリア・どんな土地の物件が多く成約したかによって、中央値そのものが動きやすいためです。松本市は中心市街地に近いコンパクトな敷地の家から、郊外や山間部の広い敷地の物件まで、成約する物件の性格に幅があります。

木村相談者

じゃあ、結局どのくらいの金額で考えればいいんでしょう。

山川不動産の専門家

そういう時は、単年ではなく複数年をまとめた数字を見るのがおすすめです。2022年〜2024年の3年間・388件をまとめると中央値2,100万円、直近の2024年1年だけで見ても、価格帯の目安としては下位25%でおよそ1,100万円、上位25%でおよそ3,200万円というレンジに収まっています。

木村相談者

1,100万円から3,200万円って、かなり幅がありますね。

山川不動産の専門家

そうなんです。この幅の広さこそが、松本市の中古戸建てをひとつの数字だけで語れない理由です。この3年間・388件の中央値については、統計的なばらつきの幅がおよそ40%あります。取引件数がしっかり揃っていても、ばらつきの幅が目安の25%を超えているため、この記事では「はっきりしたトレンド」ではなく「相場の目安」として扱っています。

木村相談者

件数があるのにばらつきが大きいって、ちょっと不思議な感じもします。

山川不動産の専門家

感覚的にはそうですよね。でも実際のところ、同じ松本市内でも中心部のコンパクトな敷地の家と、郊外・山間部の広い敷地の家とでは、そもそも価格帯がまったく違います。件数を増やしても、性格の違う物件が混ざったままだと中央値の振れは残ります。逆に言えば、これだけの件数(年間120件超)が継続的に成約している街だということ自体は、確かな事実としてお伝えできます。次は、件数そのものの推移を見てみましょう。

取引状況(成約件数)

山川不動産の専門家

続いて、件数についてです。2024年の1年間の成約件数は138件でした。過去8年間で見ても121件から178件の範囲で推移していて、大きく減ったり枯れたりはしていません。

年	成約件数	中央値
2022年	126件	2,000万円
2023年	124件	2,100万円
2024年	138件	2,250万円

木村相談者

件数自体は安定してるんですね。

山川不動産の専門家

はい。「取引が枯れている」わけではなく、「件数はあるが物件の性格が幅広い街」という理解が正確です。参考までに、松本市に隣接する東筑摩郡山形村は年間の成約件数が2件程度にとどまっていて、相場の目安をお示しできるだけのデータ量が確保できていません。それに比べると、松本市は件数の面では十分に語れる街です。

木村相談者

件数があるからこそ、逆に「物件によって全然違う」というのが見えてくるんですね。

山川不動産の専門家

そういうことです。件数の少なさで断定を避けている街とは違い、松本市は「データはあるが、街の中の物件の幅が広いために単年の断定を避けている」街だと考えてください。次は、松本市がどのくらいの相場水準の街なのか、県内・全国と比べてみましょう。

近隣・県内との比較

山川不動産の専門家

松本市の中古戸建ての価格帯を長野県内で見ると、記事化できるだけのデータがある9市町村の中で3位です。全国では691市区町村中376位という位置づけになります。

木村相談者

全国では真ん中よりやや下、くらいの感じですかね。

山川不動産の専門家

そうですね、691市区町村中376位なので、ちょうど真ん中よりわずかに下という位置づけです。全国の中古戸建て中央値の平均はおよそ2,590万円なので、松本市の2,100万円はそれよりおよそ19%低い水準になります。

木村相談者

県内だとどうなんですか？

山川不動産の専門家

県内で見ると、1位は軽井沢町で中央値3,900万円、これは別荘需要も含む特殊な市場なので参考程度に見ておくといいと思います。2位は長野市で2,300万円、松本市はその次の3位で2,100万円です。

木村相談者

松本市より下の市もあるんですか？

山川不動産の専門家

あります。4位の塩尻市が2,000万円、5位の千曲市が1,600万円、6位の安曇野市が1,400万円と続きます。さらに7位の上田市が1,100万円、8位の茅野市が1,000万円、9位の飯田市が750万円と、県内でも南に行くほど、また県中心部から離れるほど水準が下がっていく傾向が見えます。松本市の2,100万円は、県内では上位グループに入る水準です。

県内順位	市町村	中央値
1位	軽井沢町	3,900万円
2位	長野市	2,300万円
3位	松本市	2,100万円
4位	塩尻市	2,000万円
5位	千曲市	1,600万円
6位	安曇野市	1,400万円
7位	上田市	1,100万円
8位	茅野市	1,000万円
9位	飯田市	750万円

木村相談者

表で見ると分かりやすいです。松本市は上位グループにいるんですね。

木村相談者

位置づけは分かりました。うちの実際の物件だと、どう考えればいいんでしょう。

山川不動産の専門家

そこは相場の数字だけでは決められない話になります。次は、この相場水準をどう受け止めて、売却のタイミングを考えるかという話をしましょう。

「売り時」をどう考えるか

山川不動産の専門家

ここまでの数字をまとめると、松本市の中古戸建ては、単年での明確な上昇/下降トレンドを語れるほど価格が揃っている街ではない、というのが正直なところです。ただ、直近3年の相場水準(2,100万円)、県内3位・全国376位という位置づけ、年間120件を超える安定した取引件数は、事実として押さえておける材料です。

木村相談者

これだけ見て、今売った方がいいとかって言えるものなんですか？

山川不動産の専門家

それは言えません、というのが正直な答えです。松本市のように物件ごとの価格差が大きいエリアでは、市況の数字だけで「今が売り時」と決めるのは無理があります。ご自宅の立地(市街地に近いか郊外・山間部か)、敷地の広さ、築年数、それに住み替えや資金計画といった個別の事情のほうが、この街では影響が大きいです。

木村相談者

個別の事情って、具体的にはどういうことを考えればいいんですか？

山川不動産の専門家

いくつか例を挙げますね。住宅ローンが残っている場合は、残債と査定額の見込みを比べて、売却後に手元にいくら残るかを先に確認しておくことが大切です。相続で取得した家であれば、相続税の申告期限や、空き家のまま持ち続けると固定資産税の負担が続くことも判断材料になります。住み替えが目的なら、次の住まいの購入・引き渡しのタイミングと、今の家の売却タイミングをどう合わせるかも重要です。それから、松本市のように敷地の形状や積雪・傾斜地かどうかが物件ごとに大きく異なるエリアでは、同じ「2,100万円」という相場水準でも、実際の物件によって数百万円単位で評価が変わることも珍しくありません。

木村相談者

相場の数字だけだと、自分の家がどうなのかは分からないってことですね。

山川不動産の専門家

その通りです。相場は「街全体の傾向」を示すもので、「あなたの家がいくらで売れるか」を直接答えるものではありません。市況のデータは判断材料の一つとして持っておいて、最終的な判断はご自身の状況に照らして決めていただくのがいいと思います。

木村相談者

なるほど。じゃあ実際に自分の家がいくらになるのか知りたい時は、どうすればいいですか？

山川不動産の専門家

そこは相場を調べるのとは別の一歩になるので、査定の流れを整理しますね。

相場を調べたら次にやること

山川不動産の専門家

ここまでの相場感を踏まえて、実際の査定額を知りたくなったら、次のようなステップで進めるのが一般的です。

1. 1相場水準を把握する — ここまで見てきた2,100万円という相場水準を、まず自分の中の目安として持っておきます。
2. 2不動産一括査定サービスに申し込む — 複数の査定サービスから、気になるものを選んで申し込みます。査定は義務ではないので、気になった時点で試すくらいで問題ありません。
3. 3複数社の査定額を比較する — 一社だけでなく複数社の査定額を見比べることで、相場からの乖離や、査定額の根拠を確認しやすくなります。
4. 4タイミングは個別事情に合わせて決める — 査定額と市況を踏まえつつ、住み替えや資金計画など、ご自身のスケジュールに合わせて売却時期を決めます。

木村相談者

分かりました。査定を受けるのは義務じゃなくて、まず知る手段って感じなんですね。

山川不動産の専門家

そうですね。最後に、この記事で使ったデータの出どころをまとめておきます。

基本情報まとめ

項目	内容
対象エリア	長野県松本市
対象種別	中古戸建て(宅地・住宅用)
データ期間	2017年〜2024年(直近相場は2022〜2024年の3年間集計)
データ件数	直近3年で388件
出典	国土交通省 不動産情報ライブラリ(reinfolib) XIT001 不動産取引価格情報

木村相談者

ありがとうございます。件数があっても断定できない理由がよく分かりました。

山川不動産の専門家

こちらこそ、実際に売却を検討される際は、今日お話しした相場水準を目安にしつつ、査定サービスで実勢価格も確認してみてください。

よくある質問

木村相談者

最後にいくつか気になったことを聞いてもいいですか？

山川不動産の専門家

もちろんです。

木村相談者

松本市の中古戸建ては、上がってるんですか下がってるんですか？

山川不動産の専門家

8年間のデータを見る限り、一貫して上がっている、あるいは下がっているとは言えません。年ごとの振れ幅が大きく、直近3年をまとめた相場水準としては2,100万円前後、というのが今言える範囲です。

木村相談者

なんで松本市はこんなに数字が振れるんですか？

山川不動産の専門家

件数自体は年120件を超えていて、少なくありません。ただ松本市は中心市街地に近いコンパクトな敷地の家から、郊外・山間部の広い敷地の家まで、成約する物件の性格に幅があります。そのため件数が十分あっても、年によってどんな物件が多く成約したかで中央値が動きやすく、単年の増減をトレンドとして断定できません。

木村相談者

町名や地区ごとの相場は出せないんですか？

山川不動産の専門家

今回使っているデータの単位では出していません。松本市全体でも物件ごとの価格差が大きい状況で、さらに町丁目単位まで細かく割ると、その地域の相場というより、たまたまその年にその地区で売れた1〜2軒の価格そのものになってしまいます。この記事では、実際の成約データとして意味のある単位である市全体でお伝えする方針にしています。

木村相談者

査定って本当に無料なんですか？

山川不動産の専門家

一括査定サービスは、利用者側の費用負担なく利用できるのが一般的です。ただし各サービスの詳細な利用条件は、申し込み前にそれぞれの公式サイトで確認してください。

査定額を確認する

木村相談者

ありがとうございました。相場観を持った上で、査定も試してみます。

山川不動産の専門家

はい、それが一番良い進め方だと思います。

この記事の相場は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格データに基づきます。成約価格は取引の登記後に集計・公表されるため、 現時点で入手できる最新の確定データは2024年分です（2025年分が揃い次第、自動で反映します）。