木村相談者
山川さん、上田市に一戸建てを持っているんですが、そろそろ売却も考えていて。ネットで調べると、サイトによって相場の金額が全然違っていて、どれを信じたらいいのか分からなくて……。
山川不動産の専門家
それはよくあるお悩みです。サイトごとに「何を、どう集計しているか」が違うので、同じ上田市でも出てくる数字が変わって見えるんです。今日は国交省が公開している実際の成約価格をもとに、感覚ではなく数字で今の位置を確認していきましょう。
木村相談者
国のデータがあるんですね、それなら安心して見られそうです。
山川不動産の専門家
ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。上田市で実際に取引された中古戸建て(土地と建物)の中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみましょう。
上田市の中古戸建て価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均よりも実勢に近い指標です。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 1,300万円 | 109件 |
| 2018年 | 1,400万円 | 99件 |
| 2019年 | 1,300万円 | 108件 |
| 2020年 | 1,800万円 | 124件 |
| 2021年 | 1,000万円 | 119件 |
| 2022年 | 1,200万円 | 95件 |
| 2023年 | 950万円 | 126件 |
| 2024年 | 1,100万円 | 144件 |
木村相談者
2020年は1,800万円まで上がったのに、2023年は950万円まで下がって、2024年は1,100万円……かなり上下してますね。これって下降トレンドってことですか?
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、この数字だけでは「上昇傾向」とも「下降傾向」とも言い切れません。950万円から1,800万円の間を大きく行き来しながら推移しています。なぜここまで振れるのか、次のセクションでその理由を見ていきましょう。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格ではなく、本当に売れた金額なんですか?
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
最初にお話しした「サイトごとに金額が違う」のも、そこが理由なんでしょうか?
山川不動産の専門家
まさにそうです。不動産ポータルサイトの中には売り出し中の物件の価格を集計しているところがありますし、特定の築年数・広さ・駅距離を想定してAIで価格を予測しているサイトもあります。そうした予測は特定の条件(たとえば築30年前後・専有面積110平米程度)にそろえた1つの値なので、上田市全体で実際に成約した幅広い物件の中央値とは前提が違います。本記事は国交省の成約価格をそのまま集計しているので、「上田市全体で実際にいくらで売れているか」の実勢に近い数字が分かります。
木村相談者
町丁目とか小学校区ごとの相場まで細かく出しているサイトも見たんですが、そういうのは無いんですね。
山川不動産の専門家
あえて出していません。国交省のデータで検証できるのは市区町村単位までで、町丁目や学区単位まで細かく分けた数字は、その裏付けを一次データで直接確認できないんです。細かい単位まで踏み込むと見栄えはしますが、確認できない数字を出すことになりかねません。本記事は出典をたどって確認できる範囲に絞ることを優先しています。
木村相談者
予測モデルの数字でも売り出し中の希望額でもなくて、実際に売れた結果を統計としてまとめた数字なんですね。それなら信頼できます。
価格の幅が大きい理由とデータの信頼度
木村相談者
2024年の中央値1,100万円っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)が515万円、上から4分の1(p75)が2,425万円です。中央値1,100万円をはさんで、この間に多くの取引が収まっています。
木村相談者
515万円から2,425万円って、4倍以上の開きがありますね。
山川不動産の専門家
戸建ては土地の広さ・建物の築年数・立地で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。上田市もその差が大きいエリアと言えます。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字が偶然の値ではないかという点です。2022年から2024年の3年分をまとめてプールすると、取引件数は365件、中央値は1,100万円になります。単年の値と同じ水準で、直近3年を通してもこのあたりが中心的な相場と見てよさそうです。
木村相談者
3年でまとめても1,100万、単年でも1,100万。ここは安定してるんですね。
山川不動産の専門家
そうですね、水準自体は安定しています。ただ、実は上田市の戸建てには、もう一つ押さえておきたい数字があります。2024年単年の相対信頼区間の幅は70.0%です。取引データが十分とみなす基準(相対信頼区間の幅25%以下)に対して、約2.8倍広がっています。年間144件という取引件数自体は決して少なくないのですが、それでも単年の数字だけで上昇・下降のトレンドを語るのは難しい水準です。
木村相談者
件数は144件もあるのに、それでも断定できないんですか?
山川不動産の専門家
ええ、そこが「取引が少ないから分からない」とは理由が違うところです。上田市は物件ごとの価格差そのものが大きいため、単年で見ても「たまたま高い物件が多かった年」「たまたま安い物件が多かった年」の影響を強く受けます。2020年の1,800万円や2023年の950万円という振れ幅の大きさも、この物件差の大きさが表れたものです。次のセクションで、この価格が全国や県内でどのくらいの水準なのかを見てみましょう。
全国・県内のなかで上田市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
次に、上田市の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その街だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 上田市の位置 |
|---|---|
| 長野県内の中古戸建て中央値 | 7位/9市区町村(下位寄り) |
| 全国の中古戸建て中央値 | 581位/691市区町村(下位寄り) |
| 全国平均(取引が十分な区分の中央値の単純平均)との比較 | 全国平均 約4,001万円に対して3割弱の水準 |
木村相談者
県内でも全国でも、やや低めの位置なんですね。
山川不動産の専門家
長野県内でも全国でも、下位寄りのグループです。これは「悪い」という評価ではなく、あくまで価格帯の位置づけです。周辺の市町とも並べてみましょう。
| 市区町村 | 中古戸建て中央値 | データの扱い |
|---|---|---|
| 軽井沢町 | 3,900万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きい) |
| 長野市 | 2,300万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きい) |
| 松本市 | 2,100万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きい) |
| 塩尻市 | 2,000万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きい) |
| 千曲市 | 1,600万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きい) |
| 安曇野市 | 1,400万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きい) |
| 上田市 | 1,100万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きい) |
| 茅野市 | 1,000万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きい) |
| 飯田市 | 750万円(直近3年) | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きい) |
木村相談者
長野県内だと、上から7番目なんですね。軽井沢町がかなり高いのが目立ちます。
山川不動産の専門家
ええ、軽井沢町は別荘需要もあり県内では突出した水準です。長野県内で単年の上げ下げを断定できる「取引データが十分」な区分にある市区町村は、実は今のところありません。上田市を含む県内9市町村はすべて物件ごとの価格の幅が大きく、単年の上げ下げを断定しにくい区分のため、直近3年をまとめた参考値として載せています。より広いエリアの相場は長野県の売り時判定記事一覧でも比較できます。
木村相談者
上田市だけじゃなくて、県内どこも「方向は断定しない」という前提は同じなんですね。
上田市の中古戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
水準はやや低め、方向は分からない……。これって、うちはどう考えたらいいんでしょう。
山川不動産の専門家
上田市の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
上田市の戸建て・売り時を考える3つの材料
- 1単年のトレンドは断定できない — 2017年から2024年にかけて950万円〜1,800万円の間で大きく上下しており、相対信頼区間幅も70.0%と基準を大きく超える。直近3年(2022〜2024年)をまとめた中央値は1,100万円で、これが現時点での相場観に近い。
- 2戸建ては個別性がとても大きい — 2024年の価格帯は515万〜2,425万円と幅が広く、土地の広さ・築年数・立地で数百万円単位で変わる。相場よりも自分の家そのものの査定額が決め手になる。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、上田市の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「県内でやや低めだから待つ」でも「安いから急いで売る」でもなくて、まず自分の家がどのあたりの位置か知るのが先、ってことですね。
山川不動産の専門家
「県内でやや低めだから様子見」でも「今すぐ動くべき」でもありません。ご自身の事情と、自分の家の実際の査定額。この2つが揃って初めて、納得のいく判断ができます。
木村相談者
そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。
山川不動産の専門家
大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報(所在地・土地と建物の広さ・築年数など)を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観(直近3年の中央値1,100万円前後)と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 長野県上田市 |
| 対象種別 | 中古戸建て(宅地(土地と建物)・住宅系のみ) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 参考値として掲載(物件ごとの価格の幅が大きいため、単年の方向は断定していません) |
| 2024年取引件数 | 144件(3年プールでは365件) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
上田市の相場は県内・全国ともにやや低めで、単年の方向は断定できないという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。最後によくある質問もまとめておきますね。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。上田市の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか?
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格やAIによる推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
上田市の戸建て相場はいくらくらいですか?
山川不動産の専門家
2022年から2024年の3年分をプールした中央値は1,100万円です。2024年単年でも同じく1,100万円ですが、価格帯は515万円〜2,425万円まで幅があり、物件ごとの差がとても大きいエリアです。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか?
山川不動産の専門家
上田市は単年の相対信頼区間幅が70.0%と大きく、この記事では上昇・下降どちらの方向も断定していません。2020年の1,800万円から2023年の950万円まで大きく振れており、これを一方向のトレンドと言い切るのは不正確です。
木村相談者
他の不動産系のサイトだと、上田市の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?
山川不動産の専門家
サイトによって何を集計しているかが違うからです。現在売り出し中の物件情報だけを一覧にしているところもあれば、特定の築年数・広さ・駅距離を想定してAIで予測値を出しているところもあります。本記事は国交省の成約価格を中央値と四分位で統計的に集計したものなので、「上田市全体で実際にいくらで売れたか」に最も近い数字だと考えてください。
木村相談者
町丁目や学区ごとの相場は載せないんですか?
山川不動産の専門家
意図的に載せていません。国交省のデータで裏付けを取れるのは市区町村単位までで、それより細かい単位の数字は一次データで直接確認できないためです。細かく見えても確認できない数字より、確認できる範囲の正確な数字を優先しています。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で上田市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか?
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。