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上田市の中古マンションは今が売り時？価格推移と見極め方

木村相談者

すみません、上田市でマンションに住んでるんですけど、売ろうかどうしようか迷ってて。こういうのって、まず何を見ればいいんですか？

山川不動産の専門家

いいところに目をつけましたね。まずは国交省の不動産情報ライブラリという公的データで、実際にいくらで成約しているかを見るのが基本です。上田市の中古マンションだと、2022年から2024年の3年間をまとめた中央値は2,550万円です。

木村相談者

2,550万円。思ったより高いような、そうでもないような…。これって最近の1年だけの数字じゃないんですか？

山川不動産の専門家

そこがポイントです。上田市は年間の成約件数がそこまで多くないので、直近3年をまとめた数字を「相場の目安」として使っています。単年だけで見ようとすると、年によって数字がかなり動くんです。

上田市の中古マンション価格推移

木村相談者

年によって数字が動くって、具体的にどれくらい違うんですか？

山川不動産の専門家

実際の年別中央値を並べてみましょう。2017年から2024年までのデータです。

年	中央値	成約件数	参考レンジ(25%〜75%)
2017年	1,700万円	9件	450万円〜2,300万円
2018年	590万円	10件	340万円〜2,650万円
2019年	1,950万円	6件	1,250万円〜2,500万円
2020年	450万円	11件	405万円〜2,350万円
2021年	600万円	15件	400万円〜2,350万円
2022年	2,450万円	22件	1,625万円〜2,975万円
2023年	2,400万円	13件	1,700万円〜2,800万円
2024年	2,700万円	21件	1,500万円〜3,200万円

木村相談者

え、590万円の年もあれば2,700万円の年もあるって、ずいぶん差がありますね。上田市のマンションって本当にこんなに値動きしてるんですか？

山川不動産の専門家

価格そのものが乱高下しているというより、その年にどんな物件が成約したかで数字が振れやすい、というのが実態に近いです。上田市は1年間の成約件数が10〜20件台なので、たまたま郊外の築古物件が多く売れた年は中央値が下がり、駅前の築浅物件が多く売れた年は中央値が上がります。実際、2024年の1件ごとの価格を見ても25%地点で1,500万円、75%地点で3,200万円と、物件による差がかなり大きいことが分かります。

木村相談者

なるほど、件数が少ないから「たまたま」の影響が大きいってことなんですね。

山川不動産の専門家

その通りです。統計的に見ても、直近1年間(2024年・21件)のデータだけで中央値を出すと、真の相場からのズレ幅が上下あわせて63%ほどにもなります。これは「今年は上がった」「今年は下がった」と単年で断定するには不確実性が大きすぎる水準です。だからこの記事では、直近3年(2022〜2024年、56件)をまとめた2,550万円を、上田市の中古マンションの相場水準として扱っています。

山川不動産の専門家

価格の水準が分かったところで、次は取引そのものの状況を見てみましょう。

取引件数の推移

木村相談者

さっきの表にも件数が出てましたけど、これって多いんですか少ないんですか?

山川不動産の専門家

全国的に見ると、マンションの取引が年間数百件ある都市部と比べれば、上田市の年間10〜20件台という水準は決して多くありません。2017年が9件、2020年が11件と、年によっては一桁に近い年もあります。この件数の少なさが、さっきお話しした「単年では振れやすい」という話につながっています。

木村相談者

8年間トータルだとどれくらいの件数になるんですか?

山川不動産の専門家

2017年から2024年までの8年間を合計すると107件です。単純に8年で割ると年平均は13〜14件ほどになります。都市部のように毎年百件単位で成約があるわけではないので、1件1件の物件の個性が中央値に出やすい、という上田市の特徴がここにも表れています。

木村相談者

件数が少ない年は、あくまで参考程度に見ておいた方がいいってことですね。

山川不動産の専門家

そうですね。特に2017年(9件)や2019年(6件)のような一桁台の年は、1件の特殊な物件が中央値を大きく動かしてしまうことがあるので、「参考値」として捉えるのがおすすめです。逆に2022年(22件)のようにやや件数が多い年は、まだ相対的に見やすい数字と言えます。

木村相談者

長野市とか松本市だと、件数はもっと多いんですか?

山川不動産の専門家

はい、そこは差が大きいところです。2024年の1年間だけで見ると、長野市は89件、松本市は68件の成約があります。上田市の21件と比べると、長野市は4倍以上、松本市でも3倍以上の件数です。直近3年(2022〜2024年)のプールで見ても、長野市297件、松本市242件に対して上田市は56件と、県内2大都市とは桁の違う水準になっています。

木村相談者

へえ、同じ長野県内でもそんなに差があるんですね。じゃあ長野市も松本市も、上田市と同じように「相場水準」っていう言い方をしてるんですか?

山川不動産の専門家

実はそこは市によって理由が違います。長野市は件数が十分にあるので、この記事では上昇・下降という方向性まではっきり言えるデータになっています。松本市は上田市よりずっと件数が多いんですが、物件ごとの価格のばらつきが大きいという別の理由で、やはり単年では方向を断定せず相場水準として扱っています。上田市は「件数そのものが少ない」、松本市は「件数はあるが物件差が大きい」という、それぞれ違う事情で慎重な言い方をしている、とイメージしてもらうと分かりやすいと思います。

木村相談者

件数のことは分かりました。じゃあ、上田市の相場って、長野県の中では高いんですか低いんですか?

山川不動産の専門家

そこは次の章でじっくり比較してみましょう。

全国・県内での位置づけ

木村相談者

上田市の2,550万円って、他の街と比べてどうなんですか?

山川不動産の専門家

国交省データが十分にある全国464市区町村の中で、上田市は142位です。上位3割には入っている水準ですね。長野県内でマンションの相場データがある4市町村の中では2位です。

順位区分	上田市の順位
全国順位(464市区町村中)	142位
長野県内順位(4市町村中)	2位

木村相談者

県内2位なんですね。1位はどこなんですか?

山川不動産の専門家

1位は北佐久郡の軽井沢町です。ただ、軽井沢町は別荘・リゾート需要が強いエリアで、坪単価が周辺と比べて大きく突出しているという特殊な事情があります。一般的な生活拠点としての相場という意味では、上田市は長野県内でも実質的にトップクラスの水準と考えていいでしょう。

山川不動産の専門家

ちなみに、価格データが十分にある全国219市区町村の平均は2,885万円です。上田市の2,550万円はこれよりやや低めで、全国平均の88%ほどの水準になります。

木村相談者

全国平均より1割ちょっと低いくらい、ってことですね。

山川不動産の専門家

はい。「全国平均より少し控えめ」くらいの水準で、極端に高くも安くもない、というのが上田市の立ち位置です。

近隣市区との比較

木村相談者

長野市とか松本市とかの近くの街とも比べてみたいです。

山川不動産の専門家

直近の中央値で並べると、長野市が2,400万円、松本市が2,300万円、上田市が2,550万円です。県内2大都市よりも上田市の方がやや高めという結果になっています。

木村相談者

へえ、意外です。長野市とか松本市の方が都会っぽいイメージだったので。

山川不動産の専門家

都市の規模と中古マンション価格が必ずしも比例するわけではありません。駅前の物件の築年や、成約したマンションの顔ぶれによっても数字は変わります。長野市はデータが十分にあるため方向性(上昇傾向にあること)まで言える一方、松本市と上田市はどちらも件数の制約から相場水準の目安として扱っている点も共通しています。

木村相談者

そういえば、うちは戸建てにするか迷ってた時期もあって。上田市の戸建ての相場も気になります。

山川不動産の専門家

上田市の中古戸建ての売り時記事でも同じように成約データをまとめているので、あわせて見てみるとよいと思います。

山川不動産の専門家

さて、ここまでで価格と件数の話をしてきました。次は将来の見通しについてです。

将来の見通しと売り時の考え方

木村相談者

人口が減ってるとかそういう話も気になるんですけど、上田市はどうなんですか?

山川不動産の専門家

実はそこは正直にお伝えしないといけないところで、上田市については将来推計人口の公的データを、この記事の時点ではまだ手元に揃えられていません。無理に数字を出すよりは、データが揃ってから改めてお伝えする方が誠実だと考えています。

木村相談者

なるほど、分からないことは分からないままにしておくんですね。

山川不動産の専門家

そうです。分からない数字を無理やり埋めるくらいなら、「今は分からない」とはっきり伝える方がいいと思っています。ただ、人口動向が分からなくても、これまで見てきた価格水準・取引件数・県内順位だけでも、売り時を考える材料としては十分に使えます。

山川不動産の専門家

相場感がつかめたところで、次は実際に自分のマンションがいくらで売れそうか、査定で確認する流れを見てみましょう。

この記事のデータについて

木村相談者

ネットで検索すると、上田市のマンション相場を予測してるサイトとかもありますよね。この記事とは何が違うんですか?

山川不動産の専門家

いい質問です。AIによる将来予測を出しているサイトもありますが、この記事では実際に成約した取引価格だけを使っています。将来の価格を予測することはしていません。人口動向についても、先ほどお話しした通り上田市はデータがまだ揃っていないので、価格予測に結びつけるようなことは一切していません。

木村相談者

個別のマンションの名前とか、部屋のタイプ別の価格とかは載ってないんですね。

山川不動産の専門家

この記事は上田市全体の傾向をつかむための記事なので、個別の建物名や間取り別の細かい価格は扱っていません。そこは実際に物件を探す段階で、不動産会社や査定サービスに相談する中で確認していただく部分になります。この記事の役割は、あくまで「今、上田市のマンションは全体としてどれくらいの水準か」を、公的データだけで中立にお伝えすることです。

木村相談者

建物ごとの価格や、町名ごとの相場を出してるサイトも見たことがあるんですけど、それとはどう違うんですか?

山川不動産の専門家

元になっている国の公開データ自体が、建物名や町丁目までは分からない形で提供されています。棟ごとや町名ごとの一覧を出しているサイトは、それを別の方法で補って推測しているものです。上田市のように年間の成約が10〜20件台の市区では、それを建物ごと・町名ごとに細かく分けてしまうと、1つの区分あたり1〜2件しか残らないことも珍しくありません。そうなると「たまたまその1件がいくらだったか」の話になってしまい、相場としての意味を持ちにくくなります。この記事があえて市全体でまとめているのは、少ない件数を無理に細分化して見た目の情報量を増やすより、まとまった件数で相場水準を示す方が実態に近いと考えているからです。

木村相談者

なるほど、細かく分けすぎるとかえって当てにならなくなるんですね。

山川不動産の専門家

そういうことです。間取り別の価格も同じ理由で、上田市の件数では1LDKや3LDKといった区分ごとに十分な件数を確保しにくいため、この記事では扱っていません。成約データが今後積み上がってきた段階で、より細かい区分での提示も検討していく方針です。

山川不動産の専門家

データの性質が分かったところで、次は実際に自分のマンションの価格を確認する流れに進みましょう。

相場を調べたら次にやること

木村相談者

相場は分かりました。次は何をすればいいんですか?

山川不動産の専門家

この記事の数字はあくまで上田市全体の傾向です。実際にご自身のマンションがいくらで売れそうかは、築年数や階数、駅からの距離など個別の条件で変わるので、不動産会社の査定を受けるのが次のステップになります。

1. 1相場感を持つ — この記事の2,550万円という水準を頭に入れておく
2. 2複数社に査定を依頼する — 1社だけでなく複数の不動産会社に査定を依頼し、金額の幅を確認する
3. 3査定額と相場を照らし合わせる — 提示された査定額がこの記事の相場水準とかけ離れていないか確認する
4. 4売るかどうかはそれから考える — 査定額が分かってから、売却するかどうかをご自身の事情に合わせて判断する

基本情報まとめ

項目	内容
対象エリア	長野県上田市
物件種別	中古マンション
対象データ期間	2017年〜2024年(相場水準は2022〜2024年の3年間)
相場水準(直近3年中央値)	2,550万円
直近1年の成約件数	21件(2024年)
データ出典	国土交通省 不動産情報ライブラリ(不動産取引価格情報)

よくある質問

木村相談者

最後に気になってたことを何個か聞いてもいいですか?

山川不動産の専門家

もちろんです。

木村相談者

上田市の将来人口のデータはどうして載ってないんですか?

山川不動産の専門家

現時点でこの記事のために将来推計人口の公的データをまだ確認できていないためです。根拠のない数字を書くよりは、データが揃ってから追記する方針にしています。

木村相談者

「相場水準」って言葉、ずっと「価格」って言わないのは何でですか?

山川不動産の専門家

上田市は年間の成約件数が多くないため、単年の数字だけでは「上がっている」「下がっている」とはっきり言い切れないんです。なので直近3年をまとめた「相場水準」という言い方で、幅を持った目安としてお伝えしています。

木村相談者

この記事の数字は誰でも同じように確認できるんですか?

山川不動産の専門家

はい。国土交通省の不動産情報ライブラリという公開データを元にしているので、同じ条件で検索すれば誰でも同様の傾向を確認できます。この記事では、そこからさらに国交省のデータだけを使って県内順位や近隣比較まで整理しています。

木村相談者

よく分かりました。ありがとうございます。

山川不動産の専門家

相場が分かったら、まずは査定額を確認するところから始めてみてください。上でご紹介した一括査定サービスから、複数社の査定額を比べてみるとよいと思います。判断はいつでもご自身のタイミングでどうぞ。

この記事の相場は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格データに基づきます。成約価格は取引の登記後に集計・公表されるため、 現時点で入手できる最新の確定データは2024年分です（2025年分が揃い次第、自動で反映します）。