木村相談者
山川さん、飯田市の実家、戸建てなんですけど、そろそろ売ろうか考えていて。ネットで相場を調べてみたら、サイトによって書いてある金額が全然違ってて、1,782万円ってところもあれば、もっと低い数字が出てるところもあって、正直混乱しています。
山川不動産の専門家
それはよくあるパターンです。飯田市の中古戸建ては、実は年によって取引される物件の顔ぶれの幅がかなり大きいエリアで、見る数字の作り方次第で結果が変わりやすいんです。まずは国交省の公的データで、実際にいくらで成約してきたのか、一緒に見ていきましょう。
木村相談者
公的データっていうのは、どこの数字なんですか？
山川不動産の専門家
国交省の不動産情報ライブラリという公的データベースに、実際に成約した中古戸建て（土地付き）の取引記録があります。飯田市の2017年から2024年までの年別中央値を並べると、こうなります。
飯田市の中古戸建て価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
これが2017年から2024年までの年別中央値です。中央値は、価格を安い順に並べたときのちょうど真ん中の金額のことです。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 980万円 | 50件 |
| 2018年 | 900万円 | 57件 |
| 2019年 | 1,050万円 | 58件 |
| 2020年 | 1,000万円 | 60件 |
| 2021年 | 860万円 | 55件 |
| 2022年 | 1,150万円 | 56件 |
| 2023年 | 580万円 | 38件 |
| 2024年 | 750万円 | 43件 |
木村相談者
2022年に1,150万円まで上がったと思ったら、2023年に580万円まで一気に下がって、2024年でまた750万円……。これ、下がり続けてるってことですか？
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、この記事では「上昇」「下降」といったトレンドの断定をしていません。飯田市は年間の取引件数自体が38〜60件とそこまで極端に少ないわけではないのですが、物件ごとの価格の幅が非常に大きいため、単年の中央値が年によって大きく振れるという特徴があります。次のセクションで、その幅を具体的な数字でお見せします。
なぜ単年の数字だけで判断できないのか
木村相談者
幅が大きいっていうのは、実際どのくらいなんですか？
山川不動産の専門家
2024年のデータで見てみましょう。中央値は750万円ですが、価格帯の下から4分の1にあたる金額（p25）は445万円、上から4分の1（p75）は1,700万円です。同じ2024年の飯田市の中でも、これだけの開きがあります。
木村相談者
445万円と1,700万円だと、4倍近く違いますね。
山川不動産の専門家
そうなんです。2024年単年の相対信頼区間の幅は120%にもなります。取引が十分な区分（トレンドを語れる基準）は25%以下なので、飯田市の単年データはその基準を大きく超えています。件数自体が飛び抜けて少ないわけではなく、敷地の広さや建物の状態、土地の形状など物件ごとの個別差が価格に強く出やすいことが、この幅の主な理由です。飯田市は南信州の山あいに広がる街で、同じ市内でも中心部の宅地から郊外の広い敷地まで物件の性格が大きく違うことが背景にあります。
木村相談者
じゃあ、この750万円っていう数字自体はどのくらい信用していいんですか？
山川不動産の専門家
数字自体は実際の成約データそのもので、捏造や推定ではありません。ただ「2024年は750万円だから、来年もこのくらい」と単年だけで判断するのは危ういということです。そこで2022年から2024年の3年分をプールした中央値も見てみましょう。3年分をまとめると取引件数137件、中央値750万円になります。単年とほぼ同じ水準ではありますが、3年分をまとめることで振れが均され、飯田市の直近の相場水準としてはこちらの750万円のほうが実態に近いと考えられます。
木村相談者
単年の750万円と3年プールの750万円が、たまたま同じくらいなんですね。
山川不動産の専門家
はい、今回は近い数字になりました。ただ2022年の1,150万円、2023年の580万円のように単年だけを見ると年によって大きく上下するのは変わらない事実です。この記事でも、飯田市の代表的な相場水準としては3年プールの750万円を使い、単年の上下だけで「上がった」「下がった」と言い切ることは避けています。
木村相談者
ネットで見た1,782万円っていう数字とはずいぶん差がありますが、あれは何だったんでしょう。
山川不動産の専門家
他のサイトの中には、AIによる将来予測モデルで算出した推定値を「現在の価格相場」として掲載しているところがあります。実際の成約データとは別の算出方法なので、差が出ることがあります。この記事の数字はすべて国交省のデータベースに記録された実際の成約金額だけを使っています。広告に出ている「売り出し価格」も売主の希望額なので、実際の成約より高めに出やすい傾向がありますが、この記事の数字はすべて成約ベースです。相場観がつかめたところで、次は他の市や全国と比べて飯田市がどのくらいの水準なのかを見てみましょう。
全国・県内のなかで飯田市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
飯田市の水準を、県内の他市や全国と比べてみましょう。相場は単独では意味を持ちにくく、他と比べて初めて位置づけが分かります。
| 比較軸 | 飯田市の位置 |
|---|---|
| 長野県内の中古戸建て中央値 | 9位／9市区町村 |
| 全国の中古戸建て中央値 | 633位／691市区町村 |
| 全国（取引が十分な区分・参考値を含む単純平均）との比較 | 平均 約2,590万円に対して約3割弱の水準 |
木村相談者
県内で9市中9位ということは、長野県内では一番低い水準なんですね。
山川不動産の専門家
今回集計対象になっている長野県内9市の中古戸建てでは、最も低い水準です。全国でも691市区町村中633位と、全国的に見ても下位グループに位置します。ただしこれは「飯田市全体の相場水準」の話であり、個別の物件の査定額とは別の話です。飯田市の近くの市と並べてみましょう。
| 市区 | 直近の相場水準 | 取引件数 | 記事 |
|---|---|---|---|
| 長野市 | 2,300万円（3年プール） | 668件（3年プール） | あり |
| 松本市 | 2,100万円（3年プール） | 388件（3年プール） | あり |
| 千曲市 | 1,600万円（3年プール） | 142件（3年プール） | 準備中 |
| 安曇野市 | 1,400万円（3年プール） | 205件（3年プール） | 準備中 |
| 上田市 | 1,100万円（3年プール） | 365件（3年プール） | あり |
| 茅野市 | 1,000万円（3年プール） | 133件（3年プール） | あり |
| 飯田市 | 750万円（3年プール） | 137件（3年プール） | この記事 |
木村相談者
長野市や松本市と比べると、だいぶ差がありますね。
山川不動産の専門家
長野市・松本市は県庁所在地・県内最大の都市で、飯田市とは市場の規模自体が違います。一方で千曲市・安曇野市・上田市・茅野市も、飯田市と同じく単年では方向を断定できない参考値扱いの市です。長野県内の中古戸建て市場は、県庁所在地クラスを除くと物件ごとの価格差が出やすい傾向があると言えそうです。
木村相談者
水準の話とトレンドの話は、別々に考えたほうがいいんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。数字の意味を正確に分けて見るのが、判断を誤らないコツです。ここまでの事実を踏まえて、飯田市で戸建てを売ろうか考えるときの材料をまとめてみましょう。
飯田市の戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
水準は低め、方向は分からない……。これって、待ったほうがいいのか、動いたほうがいいのか、正直よく分からなくなってきました。
山川不動産の専門家
飯田市の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
飯田市の戸建て・売り時を考える3つの材料
- 1単年トレンドは断定できない — 2022年に1,150万円まで上がった年もあれば、2023年に580万円まで下がった年もあり、上昇・下降のどちらとも言い切れない。3年プール（2022〜2024年）の中央値は750万円で、単年の振れよりは安定した水準として見られる。
- 2物件ごとの価格差が非常に大きい — 2024年の価格帯はp25=445万円〜p75=1,700万円と大きな開きがある。飯田市では相場の中央値よりも自分の物件そのものの査定額が決め手になりやすい。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、飯田市の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「上がった年もあるから待て」でも「下がった年もあるから急げ」でもなく、そもそも方向を決められるデータがないってことなんですね。
山川不動産の専門家
正確に言うとそうなります。飯田市全体の相場は水準としては低めで方向は不明、あなたの家がいくらかは別の話、この2つを分けて考えるのが誠実な向き合い方です。実際に動くかどうかは、価格以外のご自身の事情で決めるのが一番です。
木村相談者
変に煽られなくて、逆に安心しました。
山川不動産の専門家
正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断していただくのが一番です。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
相場の実態が分かったので、実際にうちの家がいくらくらいになるのか知りたくなってきました。どうすればいいですか？
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報（所在地・土地と建物の広さ・築年数など）を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観（3年プールの中央値750万円前後）と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 長野県飯田市 |
| 対象種別 | 中古戸建て（土地付き） |
| データ期間 | 2017年〜2024年（成約価格ベース） |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ（XIT001 不動産取引価格情報） |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位（p25/p75）、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 参考値として掲載（物件ごとの価格の幅が大きいため、単年の方向は断定していません） |
| 2024年取引件数 | 43件（3年プールでは137件） |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は「分からないことは分からない」まではっきりしたので、逆にすっきりしました。
山川不動産の専門家
飯田市の相場は県内・全国ともに低めのグループで、単年の方向は断定できないという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。飯田市の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や、AIによる将来予測ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
飯田市の戸建て相場はいくらくらいですか？
山川不動産の専門家
2022年から2024年の3年分をプールした中央値は750万円です。2024年単年でも同じく750万円ですが、価格帯は445万円〜1,700万円まで幅があります。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか？
山川不動産の専門家
飯田市は単年の相対信頼区間幅が120%と非常に大きく、この記事では上昇・下降どちらの方向も断定していません。2022年に1,150万円まで上がった年がある一方、2023年は580万円と、年によって大きく上下しています。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で飯田市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか？
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。
木村相談者
飯田市は長野市や松本市と比べて何が違うんですか？
山川不動産の専門家
中央値だけ見ると、長野市が2,300万円、松本市が2,100万円、上田市が1,100万円、飯田市が750万円です。違うのは市場規模と取引データの位置づけです。長野市・松本市は県内最大クラスの都市で取引件数も多く、飯田市は長野県内9市区町村の中でもっとも低い水準にあり、いずれの市も物件ごとの価格差が大きく参考値として扱っています。