木村相談者
綾瀬市でマンションを持ってるんですけど、そろそろ売却を考えていまして。このあたりの相場ってどんな感じなんでしょうか。
山川不動産の専門家
こんにちは。綾瀬市の中古マンションですね。先にお伝えしておきたいのですが、綾瀬市は中古マンションの年間の取引件数がそれほど多くないエリアです。なので「毎年きっちり上がっている、下がっている」と断定できるほどの材料はありません。そのぶん、直近数年をまとめた相場の目安として見ていくのが実態に合っています。
木村相談者
なるほど、最初にそう言ってもらえるのはありがたいです。
山川不動産の専門家
ありがとうございます。国土交通省の不動産情報ライブラリ(reinfolib)が公表している実際の成約データをもとに、分かっていることと分かっていないことをはっきり分けてお話ししますね。
綾瀬市 中古マンションの直近の相場水準
山川不動産の専門家
まず直近の相場水準からです。2022年〜2024年の3年間をまとめたデータでは、綾瀬市の中古マンションの中央値は980万円です。これは95件の成約実績をもとにした数字です。
木村相談者
980万円かあ。年ごとに見るとどう動いてるんですか?
山川不動産の専門家
そこが今回一番お伝えしたいポイントです。年別の中央値を並べると、2017年630万円、2018年1,500万円、2019年800万円、2020年810万円、2021年870万円、2022年1,150万円、2023年980万円、2024年950万円、という並びになります。
木村相談者
えっ、2018年だけ急に跳ね上がってますね。何かあったんですか?
山川不動産の専門家
そこが件数の少なさの影響です。2018年は成約件数が17件と少なく、上位25%の水準が1,900万円まで伸びていました。たまたま価格帯の高い物件の成約が重なった年だった、というのが実態に近いです。綾瀬市は1年あたりの成約件数が11〜38件程度と少なく、その年にどんな物件が売れたかによって中央値が大きく動きます。2017年の630万円から2018年の1,500万円への変化を単純に計算すると約138%の上昇になりますが、これを「1年で価格が2倍以上になった」というトレンドとして読むのは誤りです。実態は「2018年がたまたま高めの物件の成約が重なった年だった」という方が近く、市場そのものが1年でそこまで値上がりしたわけではありません。
木村相談者
分かりました。じゃあ結局、いくらくらいで考えればいいんでしょう。
山川不動産の専門家
そういう時こそ、単年ではなく複数年をまとめた数字を見るのがおすすめです。2022年〜2024年の3年間・95件をまとめると中央値980万円、価格帯の目安は下位25%で約710万円、上位25%で約1,525万円くらいのレンジに収まっています。ここまでを「綾瀬市の中古マンションの相場感」としてお伝えするのが誠実だと思っています。
木村相談者
そのレンジって、どのくらい信用していい幅なんですか?
山川不動産の専門家
そこは正直にお伝えしておきたいところです。この3年間・95件の中央値については、統計的なばらつきの幅がおよそ75.8%あります。ざっくり言うと、中央値の980万円に対して、プラスマイナス38%前後は動いてもおかしくない、というくらいの幅です。取引件数がしっかり揃っている市区町村だと、この幅はもっと狭く収まる(目安として25%以内)のが一般的で、綾瀬市はそれよりかなり広めです。これが、綾瀬市の数字を「はっきりしたトレンド」ではなく「参考値」として扱っている理由でもあります。
木村相談者
さっき別のサイトも見たんですが、町域別の相場とか、今売り出し中の物件の平均価格みたいなのも出てたんです。この記事にはないんですね。
山川不動産の専門家
そこは違いを正直にお伝えしておきたいところです。この記事で使っているのは、reinfolibの実際に成約した価格のデータです。一方で、他のサイトの中には、今売りに出されている物件の「売り出し価格」の平均を相場として出しているところもあります。売り出し価格は、売主が希望する金額であって、実際に売れた金額とは違うことが多いです。この記事では「実際に成約した価格そのもの」だけを使う方針にしています。
木村相談者
なるほど、売り出し価格と成約価格って違うんですね。
山川不動産の専門家
はい、そこは意外と見落とされがちなポイントです。それから、綾瀬市全体で95件(直近3年)というボリュームを町丁目ごとに割ってしまうと、1つの町あたり数件、下手をすると1件という単位になってしまいます。そこまで細かく割った数字は、その地域の相場を表す数字というより、たまたまその年にその町で成約した1件の価格そのものになってしまうんです。細かく見たい場合は、この後の査定のステップで、実際にお住まいの物件そのものを見てもらう査定を使うのが確実です。相場は「街全体の目安」、査定は「その物件そのものの評価」と役割分担で考えるのがいいと思います。
木村相談者
細かい数字が出ないのは少し不便に感じてたんですが、理由が分かるとむしろ安心します。
山川不動産の専門家
そう言っていただけると嬉しいです。次は、件数そのものについて見ていきましょう。
取引状況(成約件数)
山川不動産の専門家
続いて、件数そのものについてです。2024年の1年間の成約件数は38件でした。過去8年の年間件数を見ると、11〜38件の範囲で推移していて、直近にかけてやや増える傾向が見えます。
| 年 | 成約件数 | 中央値 |
|---|---|---|
| 2022年 | 30件 | 1,150万円 |
| 2023年 | 27件 | 980万円 |
| 2024年 | 38件 | 950万円 |
木村相談者
2024年は件数が増えてるんですね。
山川不動産の専門家
そうですね。ただ、38件という水準も、他の市区町村と比べると少なめです。「取引が枯れている」わけではなく、母数がもともと少ない街、という理解が正確です。ちなみに、綾瀬市の隣にある高座郡寒川町は、年間の成約件数が10件程度にとどまっていて、相場を数字としてお示しできるほどのデータ量が確保できていません。それと比べると、綾瀬市はまだ数字が出せる方です。
木村相談者
そういう町と比べると、綾瀬市はまだましなんですね。
山川不動産の専門家
はい。綾瀬市の年11〜38件というのは、単年トレンドを断定するには心もとない件数ですが、直近数年をまとめれば相場の目安としては十分機能する水準です。次は、綾瀬市がどのくらいの相場水準の街なのか、近隣と比べてみましょう。
近隣・県内との比較
山川不動産の専門家
綾瀬市の中古マンションの価格帯を、神奈川県の順位で見ると、県内46市区町村中45位です。全国では464市区町村中439位という位置づけになります。
木村相談者
隣の座間市とかと比べるとどうなんですか?
木村相談者
綾瀬市だけ結構安いんですね。なんでですか?
山川不動産の専門家
理由まではこのデータからは分析できませんが、事実として言えるのは、綾瀬市の中古マンション市場はもともと供給されている物件数自体が周辺市より少なく、成約価格の水準も周辺市より低めだということです。マンションという住居形態そのものが、綾瀬市では戸建てほど一般的でない可能性はありますが、それを裏付けるデータは今回扱っていません。
木村相談者
他の市町村もついでに教えてもらえますか。
山川不動産の専門家
もちろんです。神奈川県内で綾瀬市に近い順位(41位〜46位あたり)を見ると、横浜市旭区が1,600万円、伊勢原市が1,300万円、足柄下郡湯河原町が1,200万円、秦野市が1,100万円、綾瀬市が980万円、足柄下郡箱根町が755万円、といった水準になります。綾瀬市の980万円は、この中では秦野市に次いで低いグループに入りますが、突出して安いわけではなく、県西部・県南部に多い「中心部からやや離れたエリア」に近い水準に収まっている、という見方ができます。
木村相談者
意外とバラバラなんですね。
山川不動産の専門家
そうなんです。同じ「県内順位が低いグループ」の中でも、755万円から1,600万円まで倍以上の開きがあります。これは、駅からの距離や東京都心へのアクセス、マンションの築年数の傾向など、市区町村ごとの個別事情が大きいからです。なので「県内45位」という順位だけを見て一喜一憂するより、実際に近い水準の市区町村と並べて眺めるほうが実態がつかみやすいと思います。
木村相談者
位置づけは分かりました。うちの実際の物件だと、どのくらいの幅で考えればいいんでしょうか。
山川不動産の専門家
そこはもう少し細かい話になります。次は、この相場水準をどう受け止めて、売却のタイミングを考えるかという話をしましょう。
「売り時」をどう考えるか
山川不動産の専門家
ここまでお話しした数字をまとめると、綾瀬市の中古マンションは、単年での明確な上昇/下降トレンドを語れるほどデータが揃っていない、というのが正直なところです。ただ、直近3年の相場水準(980万円)や、県内・全国での位置づけ、隣接する座間市・大和市・海老名市との価格差は、事実として押さえておける材料です。
木村相談者
これだけ見て、今売った方がいいとかって言えるものなんですか?
山川不動産の専門家
それは言えません、というのが正直な答えです。綾瀬市のように取引件数が少ないエリアでは、そもそも売却のタイミングとして今が適切かどうかを市況だけで判断するのは無理があります。ご自宅の築年数・状態・立地、それに住み替えや資金計画といった個別の事情のほうが、この規模の市場では影響が大きいです。
木村相談者
個別の事情って、具体的にはどういうことを考えればいいんですか?
山川不動産の専門家
いくつか例を挙げますね。住宅ローンが残っている場合は、残債と査定額の見込みを比べて、売却後に手元にいくら残るかを先に確認しておくことが大切です。相続で取得した住まいであれば、相続税の申告期限や、空き家のまま持ち続けると管理費・修繕積立金の負担が続くことも判断材料になります。住み替えが目的なら、次の住まいの購入・引き渡しのタイミングと、今の家の売却タイミングをどう合わせるかも重要です。それから、綾瀬市のように成約件数自体が少ないエリアでは、同じ「980万円」という相場水準でも、実際の物件の階数・向き・管理状態によって数百万円単位で評価が変わることも珍しくありません。
木村相談者
相場の数字だけだと、自分の家がどうなのかは分からないってことですね。
山川不動産の専門家
その通りです。相場は「街全体の傾向」を示すもので、「あなたの家がいくらで売れるか」を直接答えるものではありません。市況のデータは判断材料の一つとして持っておいて、最終的な判断はご自身の状況に照らして決めていただくのがいいと思います。
木村相談者
なるほど。じゃあ実際に自分の家がいくらになるのか知りたい時は、どうすればいいですか?
山川不動産の専門家
そこは相場を調べるのとは別の一歩になるので、査定の流れを整理しますね。
相場を調べたら次にやること
山川不動産の専門家
ここまでの相場感を踏まえて、実際の査定額を知りたくなったら、次のようなステップで進めるのが一般的です。
- 1相場水準を把握する — ここまで見てきた980万円という相場水準を、まず自分の中の目安として持っておきます。
- 2不動産一括査定サービスに申し込む — 記事末尾で紹介する複数の査定サービスから、気になるものを選んで申し込みます。査定は義務ではないので、気になった時点で試すくらいで問題ありません。
- 3複数社の査定額を比較する — 一社だけでなく複数社の査定額を見比べることで、相場からの乖離や、査定額の根拠を確認しやすくなります。
- 4タイミングは個別事情に合わせて決める — 査定額と市況を踏まえつつ、住み替えや資金計画など、ご自身のスケジュールに合わせて売却時期を決めます。
木村相談者
分かりました。査定を受けるのは義務じゃなくて、まず知る手段って感じなんですね。
山川不動産の専門家
そうですね。最後に、この記事で使ったデータの出どころをまとめておきます。
基本情報まとめ
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 神奈川県綾瀬市 |
| 対象種別 | 中古マンション |
| データ期間 | 2017年〜2024年(直近相場は2022〜2024年の3年間集計) |
| データ件数 | 直近3年で95件 |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(reinfolib) XIT001 不動産取引価格情報 |
木村相談者
ありがとうございます。数字が少ない街なりの見方が分かってよかったです。
山川不動産の専門家
こちらこそ、実際に売却を検討される際は、今日お話しした相場水準を目安にしつつ、査定サービスで実勢価格も確認してみてください。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか気になったことを聞いてもいいですか?
山川不動産の専門家
もちろんです。
木村相談者
綾瀬市の中古マンションは、上がってるんですか下がってるんですか?
山川不動産の専門家
8年間のデータを見る限り、一貫して上がっている、あるいは下がっているとは言えません。年ごとの振れ幅が大きく、直近3年をまとめた相場水準としては980万円前後、というのが今言える範囲です。2024年は950万円で、直近3年の中では落ち着いた水準になっています。
木村相談者
なんで綾瀬市は座間市や大和市と比べてこんなに安いんですか?
山川不動産の専門家
背景まではこのデータから分析できませんが、事実として言えるのは、綾瀬市の中古マンションの成約件数自体が周辺市より少なく、成約価格の水準も低めだということです。個別の理由(供給されている物件のグレードや築年数の傾向など)までは、今回扱ったデータの範囲では分かりません。
木村相談者
町域ごとの相場は本当に出せないんですか?
山川不動産の専門家
今回使っているデータの単位では出せません。綾瀬市全体で年30件前後というボリュームを、さらに町丁目単位まで細かく割ると、1つの町で1年に1件あるかないか、という数になってしまいます。それでは「相場」と呼べる数字にならないので、この記事では市全体でまとまった件数を確保できる単位でお伝えしています。細かい単位で知りたい場合は、査定サービスで実際の物件を見てもらうのが確実です。
木村相談者
査定って本当に無料なんですか?
山川不動産の専門家
記事末尾で紹介する一括査定サービスは、利用者側の費用負担なく利用できるのが一般的です。ただし各サービスの詳細な利用条件は、申し込み前にそれぞれの公式サイトで確認してください。
査定額を確認する
木村相談者
ありがとうございました。相場観を持った上で、査定も試してみます。
山川不動産の専門家
はい、それが一番良い進め方だと思います。