木村相談者
すみません、大井町の家を売ろうかどうしようか迷っていて、相場を調べてるんですけど。近所に相談できる人がいなくて。
山川不動産の専門家
いいところに目をつけましたね。まずは事実から確認しましょう。足柄上郡大井町の中古戸建ては、国土交通省の不動産情報ライブラリ(不動産取引価格情報)に基づくと、直近2022年から2024年の3年間で54件の成約があり、中央値は2,300万円です。
木村相談者
2,300万円ってどれくらいの水準なんですか。高いのか安いのか、正直ピンとこなくて。
山川不動産の専門家
感覚をつかむために、まずは価格の推移から見ていきましょうか。
中古戸建ての価格推移(2017年〜2024年)
木村相談者
グラフを見ると年によってだいぶ上下してますね。2019年と2022年が低くて、2021年が高い。
山川不動産の専門家
そうなんです。ここが大井町の中古戸建て市場の特徴です。年間の成約件数が9件から24件程度と少ないため、1年ごとの中央値は物件の個性(土地の広さ・築年数・立地)に引っ張られてブレやすいんですね。
| 年 | 成約件数 | 中央値 | 目安の下限(p25) | 目安の上限(p75) |
|---|---|---|---|---|
| 2017年 | 22件 | 2,100万円 | 2,000万円 | 2,475万円 |
| 2018年 | 23件 | 2,200万円 | 1,800万円 | 2,400万円 |
| 2019年 | 17件 | 1,800万円 | 1,300万円 | 2,300万円 |
| 2020年 | 19件 | 2,000万円 | 1,700万円 | 2,500万円 |
| 2021年 | 22件 | 2,600万円 | 2,400万円 | 3,575万円 |
| 2022年 | 9件 | 1,700万円 | 1,400万円 | 2,800万円 |
| 2023年 | 24件 | 2,300万円 | 1,875万円 | 2,500万円 |
| 2024年 | 21件 | 2,500万円 | 1,900万円 | 3,000万円 |
木村相談者
表を見ると、下限(p25)と上限(p75)の差も年によって結構違いますね。
山川不動産の専門家
いいところに気づきましたね。同じ年の中でも、物件によって価格の幅がかなり違うんです。たとえば2021年は中央値が2,600万円ですが、下限(p25)は2,400万円、上限(p75)は3,575万円まで開いています。差にすると1,175万円です。同じ年に成約した戸建てでも、土地の広さや立地次第でこれだけ価格が変わるということですね。
木村相談者
他の年もそれくらい差があるんですか。
山川不動産の専門家
年によって差はあります。2019年もp25が1,300万円、p75が2,300万円で1,000万円の開きがありますし、逆に2023年はp25が1,875万円、p75が2,500万円で625万円の差とやや狭めです。年ごとの中央値の上下だけでなく、同じ年の中での価格の幅そのものが大きいのが大井町の戸建て市場の特徴で、これも「1年分の数字だけで判断しない」理由の一つです。
木村相談者
幅が広い年と狭い年があるのは、何が違うんでしょうか。
山川不動産の専門家
明確な理由を一つに絞るのは難しいですが、その年にたまたま成約した物件の顔ぶれ(土地の広さ・築年数・立地の良し悪し)が偏っているかどうかが大きく影響します。2021年のように上限(p75)が3,575万円まで伸びた年は、条件の良い物件がまとまって成約したタイミングだった可能性がありますし、2023年のように幅が狭い年は、成約した物件の条件がある程度揃っていたと考えられます。幅の広さそのものも、件数の少なさゆえのブレの一種だと捉えておくといいと思います。
木村相談者
2017年が2,100万円で2024年が2,500万円だから、単純計算だと+19%くらい上がってる、ってことですよね。
山川不動産の専門家
計算としては合っていますが、そこだけを見て「大井町の戸建ては上昇トレンドにある」と言い切るのは早いです。2019年に1,800万円まで下がって、2022年にはまた1,700万円まで落ちていますよね。件数が少ない年ほど、たまたま安い物件・高い物件が集中しただけの可能性があります。方向性を断定できるほどのデータ量ではない、というのが正直なところです。
木村相談者
じゃあ、けっきょく今いくらくらいで売れそうなのか、っていうのは分からないんですか。
山川不動産の専門家
単年だと心もとないので、直近3年分(2022年〜2024年)をまとめた54件で見るのがおすすめです。この期間の中央値が2,300万円で、これが今の大井町の中古戸建ての相場水準として一番信頼できる数字だと思います。
木村相談者
なるほど、1年だけで判断すると危ないってことですね。件数の話が出たので、もう少し詳しく取引の状況を教えてもらえますか。
取引件数からみる相場の読み方
木村相談者
さっきから「件数が少ない」って話が出てますけど、実際どれくらい少ないんですか。
山川不動産の専門家
2024年の1年間で21件の成約でした。月に2件あるかないか、という水準です。マンションが多いエリアだと年に数百件ということもありますが、大井町のように戸建てが中心のエリアではこのくらいの件数感が普通です。
木村相談者
それってこの地域だけ特別少ないんですか。
山川不動産の専門家
いえ、足柄上郡のエリア全体がそうですね。人口規模から考えても妥当な件数です。ただ件数が少ない分、「たまたま今年は高い物件が多かった」という影響を受けやすいので、山あり谷ありのグラフになりやすいんです。
木村相談者
じゃあ自分の家がいくらで売れるかは、この表だけじゃ分からないってことですよね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。表はあくまで地域全体の相場感で、実際の売却価格は駅からの距離・土地の形状・建物の状態などで変わります。相場感をつかんだうえで、最終的には個別の査定を受けるのが確実です。
木村相談者
件数が少ないと、具体的にどのくらい数字が信用できなくなるものなんですか。
山川不動産の専門家
目安として、サンプル数が少ないほど「たまたまの偏り」の影響を受けやすいと考えてください。2022年のように9件しかない年は、極端に言えば1件の高額物件・安値物件が入れ替わるだけで中央値が数百万円単位で動きます。2023年や2024年のように20件を超える年は、9件の年よりは1件あたりの影響が薄まる分、まだ安定して見えます。
木村相談者
じゃあ件数が多い年の数字のほうが信じていいってことですか。
山川不動産の専門家
そういう傾向はあります。ただ大井町の場合、一番件数が多い年でも24件なので、マンションが多いエリアの数百件規模の集計と比べると、どの年もまだ「参考値」の域を出ません。だからこそ単年のグラフの上下だけを見るのではなく、直近3年をまとめた54件のほうを相場の目安として使うことをおすすめしています。件数を積み上げることで、1件ごとのブレの影響を薄められるからです。次に、その「土地と建物の状態」がどう価格に影響するかを見てみましょうか。
戸建ての価格はどう決まるか
木村相談者
そもそも戸建てって、何を基準に値段が決まるんですか。マンションみたいに築年数で単純に下がっていくものなんですか。
山川不動産の専門家
考え方は似ていますが、戸建ては土地と建物を分けて考えるのがポイントです。建物は木造だと一般的に築20年前後で建物としての評価がかなり下がり、それ以降は土地の価格が中心になっていきます。一方で土地の価格は、駅からの距離や接道状況、周辺の開発状況などによって左右されます。
木村相談者
じゃあ、うちみたいに築年数がそこそこ経ってる家でも、土地の価値がちゃんとあれば大丈夫ってことですか。
山川不動産の専門家
そうですね。建物が古くても土地の価値が残っていれば、想定より高く売れることもあります。逆に立地条件が厳しいと、建物が新しくても伸び悩むこともあります。大井町は個々の物件による差が大きいエリアなので、地域全体の中央値だけでなく、自分の土地の条件がどう評価されるかは、実際に見てもらわないと分からない部分が大きいです。
木村相談者
なるほど、地域の相場と自分の家の価値は必ずしもイコールじゃないってことですね。相場観がついたところで、次は周辺のエリアと比べてみたいです。
周辺市町・神奈川県内での位置づけ
木村相談者
大井町だけ見ててもよく分からないので、近くの街と比べるとどうなんですか。
山川不動産の専門家
いい視点です。同じ足柄エリアで比べてみましょう。
| 市区町村 | 中古戸建て中央値 | 備考 |
|---|---|---|
| 足柄上郡大井町 | 2,300万円 | 直近3年(2022〜2024年)の合算・参考値 |
| 小田原市の中古戸建て | 2,600万円 | 2024年単年、過去8年で+30% |
| 秦野市の中古戸建て | 2,200万円 | 直近数年の合算・参考値 |
| 南足柄市の中古戸建て | 2,100万円 | 直近数年の合算・参考値 |
木村相談者
小田原市よりは安くて、秦野市や南足柄市よりはちょっと高いくらいなんですね。
山川不動産の専門家
そうですね。神奈川県内の中古戸建て(50市区町村)で比べると、大井町は46位という位置づけです。全国(691市区町村)で見ると331位で、ちょうど真ん中あたりになります。
木村相談者
真ん中くらいなんですね。意外と普通というか。
山川不動産の専門家
全国平均(同じ種別で集計している市区町村の平均)が約2,590万円なので、大井町はその約9割の水準です。一方で神奈川県平均は約3,843万円なので、県平均と比べると約6割ほどにとどまります。これは横浜市や川崎市など都市部が県平均を押し上げているためで、大井町単体が特別安いというより、都市部との差が大きいエリアだと捉えるのが自然です。
木村相談者
なるほど、県平均と比べると低く見えるけど、それは横浜とかと比べてるからってことか。じゃあ結局、今は売り時なんですか。
「売り時」をどう考えるか
山川不動産の専門家
そこが一番聞かれる質問なんですが、私からは「今が売り時です」とは言えません。客観的な事実として言えるのは、直近3年の相場水準が2,300万円前後であること、単年の増減は件数が少なく方向性を断定できないこと、県内では中位からやや下位に位置すること、この3つです。
木村相談者
じゃあ何を基準に決めればいいんでしょう。
山川不動産の専門家
価格の水準だけで決める話ではないんですよね。住み替え先の予定、ローンの残債、税金面のタイミングなど、個別の事情のほうが影響が大きいことが多いです。データはあくまで「今の相場を把握するための材料」であって、「売るべきかどうか」を決めるものではありません。
木村相談者
焦って売る必要はないってことですね。相場は分かったので、次に何をすればいいのか教えてもらえますか。
相場を調べたら次にやること
山川不動産の専門家
相場観がついたら、次は実際の査定額を確認する段階です。ここでの相場はあくまで地域全体の目安なので、自分の家がいくらになるかは個別に見てもらう必要があります。
- 1相場を把握する — ここまで見てきたような地域の相場水準・取引件数を確認する
- 2一括査定サイトに申し込む — 複数の不動産会社から査定額を受け取り、相場との差を確認する
- 3査定額と相場を照らし合わせる — 極端に高い・安い査定がないか、複数社の結果を比較する
- 4売却するか判断する — 査定額・個別の事情を踏まえて、売るかどうか、いつ売るかを決める
木村相談者
査定は1社だけじゃなくて、何社か受けたほうがいいんですか。
山川不動産の専門家
できれば複数社に依頼するのがおすすめです。同じ物件でも会社によって査定額に差が出ることがあるので、1社だけだと相場から外れた金額を鵜呑みにしてしまうリスクがあります。もちろん査定を受けること自体が義務ではないので、まずは相場を知るだけでも十分価値があります。
基本情報まとめ
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 神奈川県足柄上郡大井町 |
| 対象種別 | 中古戸建て |
| データ区分 | 参考値(取引件数が少ないため直近数年で表示) |
| 直近3年の中央値 | 2,300万円(2022年〜2024年、54件) |
| 2024年の成約件数 | 21件 |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(不動産取引価格情報) |
木村相談者
最後にひとつだけ、よくある疑問も聞いていいですか。
よくある質問
木村相談者
大井町の中古戸建ては今後値上がりしますか。
山川不動産の専門家
将来の価格を予測することはできません。ここまで見てきたのはあくまで過去の成約データです。年によるブレが大きいエリアなので、今後の動きも一方向に決めつけないほうがいいと思います。
木村相談者
査定は無料なんですか。
山川不動産の専門家
一般的な一括査定サービスは無料で利用できます。ただし査定額の提示後に営業の連絡が来ることが多いので、その点は理解したうえで申し込むのがいいと思います。
木村相談者
マンションではなく戸建てを対象にしているのはなぜですか。
山川不動産の専門家
大井町のように戸建てが中心のエリアでは、マンションの取引データがほとんどないためです。この記事は中古戸建てのデータに絞って集計しています。
木村相談者
築年数がかなり古い家でも売却の対象になりますか。
山川不動産の専門家
なります。築年数が古い場合は建物の価値がほぼゼロに近くなり、土地としての価値が中心になりますが、それでも需要があれば取引は成立します。建物の状態によって査定額の幅が大きく変わるので、気になる場合は早めに状態を確認してもらうと材料が増えます。
木村相談者
査定を申し込んでから、結果が出るまでどれくらい時間がかかるものなんですか。
山川不動産の専門家
一括査定サイトの場合、机上査定(簡易査定)であれば申し込みから数日以内に金額の連絡が来ることが多いです。実際に自宅まで見に来てもらう訪問査定は、日程調整も含めて1〜2週間程度みておくと安心です。正確な金額を知りたい場合は、机上査定のあとに訪問査定まで進めるのが一般的な流れです。
木村相談者
複数社に査定を頼む場合、どう進めればいいんですか。
山川不動産の専門家
いきなり何社も訪問査定を受けると日程調整が大変なので、まず机上査定で複数社の金額を比べて、対応が丁寧だった会社や金額に納得感のある会社に絞って訪問査定を依頼する、という進め方がやりやすいです。査定額の高さだけでなく、担当者が根拠を具体的に説明してくれるかどうかも比較のポイントになります。
山川不動産の専門家
相場を知ったうえで、実際に売却を考えるタイミングになったら、査定サービスを使って具体的な金額を確認してみてください。