木村相談者
すみません、横浜市鶴見区で一戸建てを持っているんですけど、そろそろ売った方がいいのかどうか迷っていて。今の相場ってどのくらいなんでしょうか。
山川不動産の専門家
はい、一緒に見ていきましょう。国交省の不動産情報ライブラリ(XIT001)に登録されている、実際に成約した取引データで見ると、鶴見区の中古一戸建て・中古住宅の直近の中央値は4,350万円です。これは2024年の成約価格の中央値ですね。
木村相談者
「中央値」というのは平均とは違うんですか?
山川不動産の専門家
そうですね、平均だと極端に高い(または安い)物件に引っ張られやすいんですが、中央値は「ちょうど真ん中の価格」なので、実際の感覚に近い数字になりやすいんです。しかも今回使っているのは実際に売買が成立した成約価格で、売り出し中の希望価格(いわゆる「売出価格」)ではありません。ここは相場を見るうえで結構大事なポイントです。
木村相談者
なるほど、じゃあこの4,350万円っていうのは、割と信頼できる数字なんですね。過去からの流れも知りたいです。
2017年からの価格推移
山川不動産の専門家
このグラフが2017年から2024年までの、鶴見区の中古一戸建ての中央値の推移です。年ごとの数字を表にすると、こんな感じになります。
| 年 | 中央値 | 価格帯(p25〜p75) | 取引件数 |
|---|---|---|---|
| 2017年 | 3,900万円 | 3,175万〜4,600万円 | 208件 |
| 2018年 | 4,000万円 | 3,200万〜4,800万円 | 218件 |
| 2019年 | 4,000万円 | 3,400万〜4,700万円 | 253件 |
| 2020年 | 4,000万円 | 3,300万〜4,500万円 | 255件 |
| 2021年 | 4,100万円 | 3,000万〜4,700万円 | 221件 |
| 2022年 | 4,500万円 | 3,500万〜5,300万円 | 151件 |
| 2023年 | 4,200万円 | 3,100万〜5,400万円 | 163件 |
| 2024年 | 4,350万円 | 3,275万〜5,100万円 | 168件 |
木村相談者
2017年が3,900万円で、2024年が4,350万円ということは…けっこう上がってるんですね。
山川不動産の専門家
8年間で見ると+11.5%の上昇です。直近1年(2023年→2024年)だけで見ても+3.6%上がっています。ただ、途中の2022年に一度4,500万円まで上がって、2023年に4,200万円へ下がる、という動きもあります。単純に右肩上がりというより、上下しながら緩やかに水準が切り上がってきた、という見方が近いです。
木村相談者
表を見ると、中央値の横に「価格帯」っていう幅もありますね。2024年だと3,275万〜5,100万円。これ、けっこう幅がありますけど、どう見ればいいんですか?
山川不動産の専門家
いいところに気づきましたね。これは同じ2024年に成約した物件の中で、価格が低い方から数えて25%目にあたる金額(p25)と、75%目にあたる金額(p75)を示しています。つまり鶴見区の一戸建ての実際の成約価格は、だいたい3,275万円から5,100万円のあいだに半数が収まっているということです。中央値の4,350万円だけを見るより、この幅を見た方が「自分の物件がどのあたりに入りそうか」をイメージしやすいと思います。
木村相談者
じゃあ、うちの物件が4,350万円ぴったりで売れる保証があるわけじゃないんですね。
山川不動産の専門家
そうですね。同じ鶴見区の中でも、駅からの距離や土地の広さ、建物の状態によって、この価格帯の中でどこに位置するかは変わってきます。中央値はあくまで「真ん中の目安」で、実際の価格は幅の中で個別に決まる、と考えてもらうのが実態に近いです。
山川不動産の専門家
価格の話をしたので、次は「取引がどれくらいあったか」も見ておきましょう。値動きだけでなく、そもそも市場でどれだけ活発に売買されているかも判断材料になります。
取引件数の推移
木村相談者
さっきの表にも件数が出てましたけど、2022年だけ151件と少し少ないですね。何かあったんですか?
山川不動産の専門家
そこは正直なところ、reinfolibに登録されている成約データの範囲で言えることしかお伝えできません。2017〜2021年は200件台で推移していたのが、2022年に151件まで減り、2023〜2024年は160件台に戻っています。168件という2024年の件数は、鶴見区の一戸建て相場を語るうえで十分な母数と言えます。何が原因で2022年だけ減ったかについては、データからは断定できないので、ここでは触れません。
木村相談者
正直に言ってもらえるとかえって信用できます。
山川不動産の専門家
ありがとうございます。件数がある程度まとまっているからこそ、さっきの価格推移も「たまたまの数字」ではなく、傾向として見ていい、ということですね。
木村相談者
単年の168件だけだと、まだちょっと少なく感じちゃうんですが…
山川不動産の専門家
そこも確認しておきましょう。直近3年、2022年から2024年をまとめると、合計の取引件数は482件、その中央値は4,300万円です。単年の4,350万円と近い水準なので、2024年の数字が特別な外れ値というわけではなく、ここ数年の実力に近い値と見て良さそうです。
全国・県内で見た鶴見区の位置
山川不動産の専門家
ここまでは鶴見区単体の話でしたが、他のエリアと比べるとどうなのかも気になりますよね。
木村相談者
気になります。鶴見区って高い方なんですか、それとも普通くらいなんですか?
山川不動産の専門家
データベース上で、中古一戸建てのデータが十分にあるエリア(全国691市区町村)の中で比べると、鶴見区の中央値4,350万円は全国74位です。神奈川県内(50市区町村)では県内17位という位置になります。
木村相談者
上の方なんですね。
山川不動産の専門家
そうですね、全国的に見ても高めの水準です。ちなみに、価格が十分に語れる区分の市区町村(全国179地域)の中古一戸建て中央値の平均は約4,000万円なので、鶴見区の4,350万円はそれよりやや高い水準にあります。上昇率の面でも見てみましょう。8年間の上昇率+11.5%は、同じ179地域の中で全国115位、神奈川県内(32地域)では県内22位です。価格の水準は高めですが、上昇の勢いは県内では中位くらい、というのが実態です。
山川不動産の専門家
神奈川県内の他の市区町村と広く比較したい場合は、神奈川県の売り時判定記事一覧にもデータがまとまっているので、あわせて参考にしてみてください。
横浜市内の隣接区と比べると
木村相談者
全国とか県内じゃなくて、もっと近くの区とも比べてみたいです。引っ越すなら横浜市内かなと思っていて。
山川不動産の専門家
いいですね、隣接する区のデータも見てみましょう。
| エリア | 中古一戸建て中央値 | 8年上昇率 |
|---|---|---|
| 神奈川区 | 5,000万円 | +16.3% |
| 港北区 | 5,700万円 | +21.3% |
| 西区 | 4,850万円 | +12.8% |
| 都筑区 | 6,000万円(参考値) | 非公表 |
| 鶴見区 | 4,350万円 | +11.5% |
山川不動産の専門家
こう見ると、鶴見区は隣接する神奈川区・西区・港北区・都筑区と比べると、中央値そのものはやや控えめな水準です。都筑区の6,000万円は物件ごとの価格の幅が大きく、単年では方向を断定しにくいため参考値としていて、上昇率も出していません。一方で鶴見区は取引データが十分にあるので、価格も上昇率もはっきり示せる、という違いがあります。
木村相談者
鶴見区が一番安いから、割安ってことですか?
山川不動産の専門家
「割安」と決めつけるのは早いですね。エリアによって駅からの距離や街の性格、供給されている物件のタイプも違うので、単純に価格だけでは比べきれません。あくまで「同じ横浜市内でもこれだけ差がある」という材料として見てもらえればと思います。
木村相談者
上昇率で見ても鶴見区は控えめなんですか?
山川不動産の専門家
そうですね、8年上昇率で見ると港北区が+21.3%、神奈川区が+16.3%、西区が+12.8%に対して、鶴見区は+11.5%です。価格水準・上昇率ともに、隣接区の中では落ち着いた動きと言えます。ただこれも「だから鶴見区は魅力がない」という話ではなく、価格が急に跳ね上がっていない分、購入する側にとっては手が届きやすい水準が続いている、という見方もできます。
売り時をどう考えるか
木村相談者
そういえば、他の不動産サイトだと「AIが予測した将来の価格」を出しているところもありますよね。鶴見区もそういう予測って出せないんですか?
山川不動産の専門家
そういうサービスがあるのは知っています。ただ、このページでは意図的に将来価格のAI予測は使っていません。理由は、AIによる価格予測の多くはどういう条件・モデルでその数字を計算したのかが公開されていない、いわゆるブラックボックスだからです。予測の当たり外れを後から検証する手段がないまま、断定的な将来価格を示すのは、正直な情報提供とは言えないと考えています。
木村相談者
じゃあ、このページの数字は何を根拠にしているんですか?
山川不動産の専門家
すべて国交省の不動産情報ライブラリ(XIT001)に登録されている、実際に成約した過去の取引データだけを使っています。未来を予測するのではなく、確定した事実を積み上げて見せる、というスタンスです。過去の傾向は分かりますが、将来の価格を保証するものではありません。それでも、根拠がどこにあるかがはっきりしている分、安心して判断材料に使ってもらえると思っています。
木村相談者
結局、今売るのがいいのか、もう少し待った方がいいのか、山川さんはどう思いますか?
山川不動産の専門家
そこは私からは断定できないんです。事実として言えるのは、鶴見区の中古一戸建ては8年で+11.5%、直近1年でも+3.6%上昇していて、全国的に見ても価格水準は高めということ。ここまではデータが示している事実です。
木村相談者
でも「だから今売るべき」ではないんですね。
山川不動産の専門家
はい。価格が上がっていることと、あなたにとって今が売り時かどうかは別の話です。住み替えの予定があるとか、資金が必要になったとか、逆にもう少しこの家に住み続けたいとか、そういう個別の事情の方がずっと大事です。今回のデータは、あくまで「今の相場を知る」ための材料として使ってもらえればと思います。
木村相談者
わかりました。それでも、実際に自分の家がいくらで売れそうか、ちゃんと知りたい気持ちはあります。
山川不動産の専門家
それなら次は、実際の査定額を確認するステップに進むのがいいと思います。相場感がつかめたところで、具体的な流れを見てみましょう。
相場を調べたら、次にやること
- 1相場を把握する — このページの中央値や取引件数、周辺区との比較を参考に、まずはご自宅がどのあたりの価格帯にありそうか目安をつけます。
- 2複数の不動産会社に査定を依頼する — 一括査定サービスを使うと、複数社の査定額をまとめて比較できます。1社だけだと相場より低い金額を提示されても気づきにくいです。
- 3査定額と根拠を比較する — 提示された金額だけでなく、「なぜその金額か」の根拠(周辺の成約事例など)も確認します。
- 4売るかどうかをじっくり決める — 査定を受けたからといって、必ず売却しなければいけないわけではありません。金額を知ったうえで、時期はゆっくり考えても大丈夫です。
木村相談者
査定を頼んだら、その場で売らないといけない感じになったりしませんか?
山川不動産の専門家
そんなことはありません。査定はあくまで「今の価格を知る」ためのもので、契約でも何でもないんです。金額を聞いたうえで、やっぱり今回は見送る、という選択も全く問題ありません。
基本情報まとめ
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 神奈川県横浜市鶴見区 |
| 対象種別 | 中古一戸建て(宅地・住宅) |
| データ期間 | 2017年〜2024年 |
| 直近中央値 | 4,350万円(2024年) |
| 8年上昇率 | +11.5% |
| 直近1年上昇率 | +3.6% |
| 2024年の取引件数 | 168件 |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
よくある質問
木村相談者
最後に、いくつか気になっていることを聞いてもいいですか?
山川不動産の専門家
もちろんです、どうぞ。
木村相談者
鶴見区の中古一戸建ての今の相場は、結局いくらなんでしょうか?
山川不動産の専門家
2024年の成約データでは中央値4,350万円です。物件によって3,275万〜5,100万円くらいの幅があります。
木村相談者
過去と比べてどのくらい上がっていますか?
山川不動産の専門家
2017年から2024年の8年間で+11.5%、直近1年では+3.6%の上昇です。
木村相談者
隣の区と比べるとどうですか?
山川不動産の専門家
神奈川区・西区・港北区と比べると中央値はやや控えめですが、いずれのエリアも取引データに基づく実際の成約価格で比較できます。
木村相談者
査定は必ず受けないといけませんか?
山川不動産の専門家
いいえ、義務ではありません。相場を知るための一つの手段なので、気になったタイミングで利用してもらえれば十分です。
木村相談者
このページの数字は、何を見て作っているんですか?
山川不動産の専門家
国土交通省の不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報)に登録されている、実際の成約データをもとに集計しています。売り出し中の希望価格ではなく、実際に取引が成立した価格である点が特徴です。
査定額を確認してみる
木村相談者
相場感はつかめました。実際の査定額も見てみようと思います。
山川不動産の専門家
いいと思います。以下は不動産の一括査定サービスです。複数社に一度に依頼できるので、金額を比較しやすいと思います。
山川不動産の専門家
相場が分かったら、実際の査定額を確認して、そのうえでゆっくり売るかどうかを考えてみてください。