横浜市西区の中古マンションは今が売り時？価格推移と見極め方

木村相談者

山川さん、横浜市西区にマンションを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか考えていて。ネットで調べると、サイトによって金額の予測がバラバラで、どれを信じたらいいのか分からなくて……。

山川不動産の専門家

西区に限らず、よくあるお悩みです。「AI予測」をうたうサイトもあれば、直近の売り出し希望価格から算出しているサイトもあって、何を集計しているかがそれぞれ違うんです。今日は国交省が公開している実際の成約価格を見て、感覚ではなく数字で今の位置をつかんでいきましょう。

木村相談者

えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。

山川不動産の専門家

ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。西区で実際に取引された中古マンションの中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。

横浜市西区の中古マンション価格はどう動いてきたか

山川不動産の専門家

この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。

木村相談者

2020年の2,400万円から2021年に3,600万円まで一気に跳ね上がって、そこから2024年も3,800万円をキープしてる感じですか。

山川不動産の専門家

よく気づかれましたね。2017年から2024年の8年間で見ると+81.0%の上昇です。直近1年(2023年→2024年)は±0.0%で、2023年に到達した水準を2024年も維持した形です。2020年から2021年にかけては取引件数も366件から600件に増えており、価格と件数がそろって伸びています。なぜこの数字が信頼できるのか、次のセクションで詳しくお話ししますね。

この数字は「実際に売れた金額」です

木村相談者

ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?

山川不動産の専門家

そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。

木村相談者

不動産サイトでよく見る「相場」とは違うんですか?

山川不動産の専門家

サイトによって違います。直近数か月に売り出し中の物件の希望価格から相場を算出しているところや、将来の価格をAIで予測して提示しているところもあります。売り出し価格は売主の希望額ですし、予測値は将来の話です。この記事の数字は、算出方法を独自加工せず、過去に実際に成立した成約価格の中央値をそのまま8年分並べています。

木村相談者

そういえば、不動産会社のサイトを何個か見たんですけど、同じ西区でもサイトによって坪単価がぜんぜん違って、混乱してました。

山川不動産の専門家

それもよくあることです。エリアの区切り方や、集計に使っている物件・期間がサイトごとに違うので、同じ西区でも数字が変わります。複数の集計値をそのまま並べて「目安には幅があります」という書き方にとどめているサイトもあります。この記事では国交省の同じ基準・同じ集計方法で2017年から2024年まで一貫して算出しているので、年ごとの比較や上昇率も同じものさしで見比べられます。

木村相談者

推定でも希望額でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。

山川不動産の専門家

ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。

価格の幅とデータの信頼度

木村相談者

2024年の中央値3,800万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?

山川不動産の専門家

いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額が2,100万円、上から4分の1が6,700万円です。

木村相談者

2,100万から6,700万まで、3倍以上の開きがありますね。

山川不動産の専門家

マンションは築年数・専有面積・駅からの距離・管理状態で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。ここで確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2024年単年の相対信頼区間の幅は21.1%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)を下回っています。2022年から2024年の3年分をプールすると取引件数は1,831件、中央値は3,500万円です。

木村相談者

単年もプールも近い数字ってことは、この8年の上昇傾向は信じていい感じですか?

山川不動産の専門家

そう捉えて大丈夫です。年間633件・3年プールで1,831件という取引の厚みがあり、相対信頼区間の幅も基準を下回っているので、+81.0%という8年の上昇は、単年の振れではなく事実として扱える数字です。ただし、この中央値はあくまで区全体の平均像です。実際にはあなたの部屋の築年数によって、見るべき価格帯がだいぶ変わってきます。

築年数によって、相場はどれくらい違うか

木村相談者

うちのマンション、築15年くらいなんですけど、区全体の中央値3,800万円ってあまりピンとこなくて。もっと古い物件とか新しい物件で分けた数字ってないんですか?

山川不動産の専門家

いい質問です。西区は築年帯ごとに分けても件数が十分あるので、帯別に見てみましょう。

木村相談者

うちは築11-20年の帯に入りそうですけど、この帯がいちばん取引が多いんですね。中央値4,900万円って、区全体の3,800万円よりだいぶ高いんですね。

山川不動産の専門家

そうなんです。区全体の中央値だけを見ると実態とズレます。西区で実際にいちばん取引されている(610件)のがこの築11-20年の帯で、専有面積や管理形態の違いはあるものの、目安の中央値は4,900万円、価格帯は2,500万円〜8,800万円です。〜築10年の帯も同じく中央値4,900万円と近い水準ですが、価格帯の上限は8,800万円と築11-20年の帯のほうがわずかに広くなっています。一方、築31年〜の帯は中央値1,200万円まで下がります。築浅なら一律に高いとは限らず、専有面積や立地によって帯ごとの水準が変わります。

木村相談者

区全体の数字じゃなくて、自分の物件の築年帯で見るのが正確なんですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。「区全体は3,800万円」ではなく「築11-20年の帯なら4,900万円前後」というように、自分の物件が属する帯で相場をつかむのが実態に近い見方です。築年帯の話が終わったところで、次は人口という別の角度からも材料を見ておきましょう。

横浜市西区の将来人口の見通しについて

木村相談者

人口が増えてるから価格も上がってるっていう話をよく聞くんですが、西区はどうなんですか?

山川不動産の専門家

正直にお伝えすると、西区の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?

山川不動産の専門家

需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が増えている市区だからといって即座に価格が上がるわけではなく、金利や再開発、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は西区が全国や県内と比べてどうなのかを見てみましょう。

全国・県内のなかで西区はどのくらいの水準か

山川不動産の専門家

次に、西区の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その区だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。

木村相談者

県内11位、全国47位で水準も高めなうえに、上昇率が県内1位ってすごいじゃないですか?

山川不動産の専門家

ええ、これは西区のいちばんの特徴です。価格水準そのものも上位に近いのに加えて、8年間の上昇率+81.0%は神奈川県内46市区町村のうち取引データが十分な25市区町村の中で1位という伸びです。近隣の区とも並べてみましょう。

木村相談者

価格水準では港北区に次ぐ2番目なのに、上昇率だとこの中でいちばん高いんですね。神奈川区や中区とはそこそこ差がついてるんだ。

山川不動産の専門家

そうですね。西区は価格の絶対水準も上位に入りつつ、上昇の勢いはこの近隣区の中で最も大きい状態です。神奈川区(+60.0%)や中区(+56.5%)も高い伸びですが、西区(+81.0%)はそれをさらに上回っています。より広いエリアの相場は神奈川県の売り時判定記事一覧でも比較できます。

木村相談者

水準も高くて、上昇率も県内トップ……これって、もう売り時ってことですよね?

山川不動産の専門家

その気持ちは分かりますが、そこは少し立ち止まって考えたいところです。次に、この数字をどう「売り時の判断」につなげるかをお話ししましょう。

横浜市西区の中古マンションは「売り時」なのか、どう考えるか

木村相談者

水準も高くて、上昇率も県内1位……これって今すぐ売ったほうがいいってことですか?

山川不動産の専門家

西区のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。

木村相談者

「上がってるから急げ」でもなくて、まず自分の築年帯の相場と、自分の事情を分けて考えるってことですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。区全体の数字がどう動いているかと、あなたの部屋がいくらで売れるかは別の話。この2つを分けて考えるのが正確です。

木村相談者

そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。

山川不動産の専門家

大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、築年帯の中央値の話から一歩進んで、自分の部屋の査定額を把握しておくのがおすすめです。

相場が分かったら、次にやること

木村相談者

じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?

山川不動産の専門家

相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れを整理しますね。

木村相談者

査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?

山川不動産の専門家

いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。

この記事のデータについて

木村相談者

それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。

山川不動産の専門家

西区の相場は8年間で+81.0%上昇という状況で、県内でも上昇率1位に入る勢いです。ただし区全体の中央値と、あなたの部屋が属する築年帯の相場は別物なので、そこは分けて見てください。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。より広いエリアの相場は神奈川県の売り時判定記事一覧でも比較できます。最後によくある質問もまとめておきますね。

よくある質問

木村相談者

最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。

山川不動産の専門家

どうぞ。西区のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。

木村相談者

この価格データはどこの情報なんですか?

山川不動産の専門家

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格やAIによる予測値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。

木村相談者

西区の中古マンション相場はいくらくらいですか?

山川不動産の専門家

2024年の成約中央値は3,800万円です。価格帯は2,100万円〜6,700万円まで幅があり、2022〜2024年の3年プールでは中央値3,500万円です。

木村相談者

価格は上がってるんですか、下がってるんですか?

山川不動産の専門家

2017年から2024年の8年間で+81.0%上昇しており、直近1年(2023年→2024年)は±0.0%で横ばいです。単年の相対信頼区間の幅は21.1%と基準(25%以下)を下回っているため、この上昇傾向は単年の振れではなく事実として扱っています。

木村相談者

築年数によって価格はどれくらい違いますか?

山川不動産の専門家

かなり違います。築31年〜の帯は中央値1,200万円(価格帯780万円〜2,300万円)なのに対し、築11-20年の帯は中央値4,900万円と、区全体の中央値3,800万円を挟んで大きな差があります。自分の物件の築年帯で相場を見るのが実態に近い方法です。

木村相談者

近隣の区と比べて西区の水準はどうですか?

山川不動産の専門家

神奈川県内46市区町村中11位、全国464市区町村中47位で上位に近い水準です。8年上昇率(+81.0%)は県内25市区町村(取引データが十分な区分)の中で1位で、近隣では港北区に次ぐ価格水準ですが、上昇率はこの近隣区の中でもっとも高くなっています。

木村相談者

将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。

山川不動産の専門家

現時点で西区の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

他の不動産系のサイトだと、西区の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?

山川不動産の専門家

サイトによって何を集計しているかが違うからです。AIによる将来予測を掲げているサイトもあれば、駅からの徒歩距離別に細かく分けて提示しているところ、「今が売り時」と売却を後押しする論調のところもあります。本記事は国交省の成約価格を8年分並べ、単年の信頼度(相対信頼区間幅)まで確認したうえで、築年帯別の中央値も含めて中立に集計しているので、予測や煽りに左右されない実績ベースの数字だと考えてください。

木村相談者

査定は無料ですか?

山川不動産の専門家

一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。