横浜市南区のマンションは今が売り時？価格推移と見極め方

木村相談者

山川さん、横浜市南区にマンションを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷ってて。ネットで相場を調べると、サイトによって金額がバラバラで、どれが本当なのか分からなくて……。

山川不動産の専門家

それ、南区に限らずよくあるお悩みです。サイトごとに「何を集計しているか」が違うので、金額が変わって見えるんです。今日は国交省が公開している実際の成約価格を見て、感覚ではなく数字で今の位置をつかんでいきましょう。

木村相談者

えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。

山川不動産の専門家

ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。横浜市南区で実際に取引された中古マンションの中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。

横浜市南区の中古マンション価格はどう動いてきたか

山川不動産の専門家

この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。

木村相談者

2018年にいったん1,600万まで下がって、そこから2024年の2,400万まで上がってきたんですね。

山川不動産の専門家

そうですね。2017年から2024年の8年間で見ると+37.1%の上昇です。直近1年(2023年→2024年)も+9.1%の上昇で、2021年から2022年にかけては一度下がりましたが、2023年以降は再び上昇に転じています。8年で見ても直近1年で見ても、どちらも上昇方向というのが今の南区の状況です。なぜこの数字が信頼できるのか、次のセクションで詳しくお話ししますね。

この数字は「実際に売れた金額」です

木村相談者

ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?

山川不動産の専門家

そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。

木村相談者

不動産会社のサイトで見る「相場」とか、AIによる将来予測とは違うんですか?

山川不動産の専門家

サイトによって違います。専有面積や築年数を1つの条件に固定して算出した推定価格を「相場」として出しているサイトや、AIによる10年後の価格予測を載せているサイトもありますが、それは実際に成立した取引の分布そのものとは別物です。この記事の数字は、算出方法を独自加工せず、成約価格の中央値をそのまま使っています。

木村相談者

推定でも予測でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。

山川不動産の専門家

ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。

価格の幅とデータの信頼度

木村相談者

2024年の中央値2,400万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?

山川不動産の専門家

いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額が1,600万円、上から4分の1が3,600万円です。

木村相談者

1,600万から3,600万まで、けっこう開きがありますね。

山川不動産の専門家

マンションは築年数・専有面積・階数・駅からの距離で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2024年単年の相対信頼区間の幅は12.5%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)を余裕を持ってクリアしています。2022年から2024年の3年分をプールすると取引件数は1,590件、中央値は2,300万円で、単年(2,400万円)と大きくは乖離していません。

木村相談者

単年でもそんなにブレてないなら、さっきの「8年で+37.1%」もかなり信頼できる数字なんですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。年間570件の取引があり、単年の相対信頼区間の幅も12.5%と基準を十分に下回っているので、南区はマンションの取引がまとまってあるエリアです。取引の厚さだけでなく、築年数によっても相場はかなり変わります。次のセクションで、あなたの物件に近い築年帯の数字を見てみましょう。

築年帯別の相場 — あなたの物件に近い数字はどれか

木村相談者

うちのマンション、けっこう古いんですけど、市全体の中央値だけ見ても参考になるのか気になってて。

山川不動産の専門家

いいところに気づかれましたね。実は南区で一番取引件数が多いのは築31年以上の帯(612件)で、築40年前後の物件をお持ちの木村さんのような方が、実は南区では多数派にあたります。市全体の中央値だけでなく、築年帯別に分けた数字を見てみましょう。

木村相談者

築11-20年が3,100万円で一番高くて、築31年以上になると1,200万円まで下がるんですね。市全体の中央値2,400万円って、意外と当てにならないのかも。

山川不動産の専門家

南区は築30年までは横ばいから上下がある一方、築31年を境に価格が大きく下がるエリアです。木村さんのように築30年を超える物件であれば、市全体の中央値2,400万円ではなく、築31年〜の帯の中央値1,200万円(750万円〜2,100万円の幅)のほうが近い参考値になります。市全体の数字じゃなくて、自分の築年の帯で見たほうが正確なんです。

木村相談者

なるほど、市全体の数字だけ見て「思ったより高いのかな」って勘違いするところでした。

山川不動産の専門家

そうなんです。築11-20年(相対信頼区間22.6%)を除く3つの帯は相対信頼区間25%以下で、南区は多くの帯で数字を出せる水準のデータがあります。相場観がつかめたところで、南区の将来人口についても触れておきたいのですが、実はこちらはまだお伝えできる状態ではありません。

将来人口の見通しについて

木村相談者

人口が増えてるから価格も上がってるっていう話をよく聞くんですが、南区はどうなんですか?

山川不動産の専門家

正直にお伝えすると、横浜市南区の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?

山川不動産の専門家

需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が増えている市だからといって即座に価格が上がるわけではなく、金利や再開発、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は南区が全国や県内と比べてどうなのかを見てみましょう。

全国・県内のなかで横浜市南区はどのくらいの水準か

山川不動産の専門家

次に、南区の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その市だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。

木村相談者

県内28位、全国だと156位……価格の水準としては真ん中くらいなんですね。上昇率は県内11位ってことは、そこそこ上のほうですか?

山川不動産の専門家

そうですね。南区は価格水準そのものは全国平均よりやや低めですが、8年の上昇率は取引データが十分な区分25市区町村中11位と、中位よりやや上の位置にいます。「もともとの水準は控えめだが、伸び率は平均的以上」という見え方です。近隣の区とも並べてみましょう。

木村相談者

西区と中区は上昇率がすごく高いんですね。南区より価格自体もかなり高いのに。

山川不動産の専門家

ええ、南区はこの近隣エリアの中で価格水準がもっとも低い一方、8年上昇率は保土ケ谷区より高く、港南区や西区・中区より控えめという中間的な位置づけです。より広いエリアの相場は神奈川県の売り時判定記事一覧でも比較できます。

木村相談者

水準としては控えめだけど、伸び率は真ん中よりちょっと上、ってことですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。相場の位置関係がつかめたところで、この情報をどう「売り時の判断」につなげるかをお話ししましょう。

横浜市南区の中古マンションは「売り時」なのか、どう考えるか

木村相談者

8年で37%も上がってて、直近1年も9%上昇……これって、もう売ったほうがいいってことですか?

山川不動産の専門家

南区のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。

木村相談者

「上がってるから急げ」でも「近隣より伸び率が低いから待て」でもない、ってことですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。市全体は8年で上昇している、あなたの家がいくらかは別、この2つを分けて考えるのが正確です。実際に動くかどうかは、ご自身のタイミングで決めるのが一番です。

木村相談者

そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。

山川不動産の専門家

大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、市全体の中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。

相場が分かったら、次にやること

木村相談者

じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?

山川不動産の専門家

相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れを整理しますね。

木村相談者

査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?

山川不動産の専門家

いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。

この記事のデータについて

木村相談者

それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。

山川不動産の専門家

南区の相場は8年間で37.1%上昇、直近1年も+9.1%という状況です。ただし築31年以上の物件が最も多く取引されている区でもあるので、市全体の数字だけでなく自分の築年帯の数字を必ず確認してください。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。より広いエリアの相場は神奈川県の売り時判定記事一覧でも比較できます。最後によくある質問もまとめておきますね。

よくある質問

木村相談者

最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。

山川不動産の専門家

どうぞ。横浜市南区のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。

木村相談者

この価格データはどこの情報なんですか?

山川不動産の専門家

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格やAIによる推定価格ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。

木村相談者

横浜市南区のマンション相場はいくらくらいですか?

山川不動産の専門家

2024年の成約中央値は2,400万円です。ただしマンションは築年数・専有面積・階数で価格差が大きく、2024年のデータでは1,600万円〜3,600万円まで幅があります。取引が最も多い築31年〜の帯では中央値1,200万円です。

木村相談者

価格は上がってるんですか、下がってるんですか?

山川不動産の専門家

2017年から2024年の8年間で37.1%上昇しており、直近1年(2023年→2024年)も+9.1%とさらに上がっています。8年間・直近1年ともに上昇傾向というのが今の状況です。

木村相談者

市全体の中央値と、築年帯別の中央値がだいぶ違うのはなぜですか?

山川不動産の専門家

南区は取引される物件のうち築31年以上が最も多く(612件)、この帯の中央値は1,200万円と市全体の中央値2,400万円よりかなり低くなっています。市全体の中央値は新しい物件と古い物件が混ざった数字なので、ご自身の築年帯の数字で見るほうが実態に近くなります。

木村相談者

他の不動産系のサイトだと、南区の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?

山川不動産の専門家

サイトによって何を集計しているかが違うからです。専有面積や築年数を1つの条件に固定して算出した推定価格を「相場」として載せているサイトや、AIによる将来予測を「今の相場」のように見せているサイトもありますが、それは実際の取引の分布そのものとは別物です。本記事は国交省の成約価格を8年分並べ、単年の信頼度(相対信頼区間幅)まで確認したうえで中央値を集計しているので、特定条件への偏りや短期的な動きに左右されにくい数字だと考えてください。

木村相談者

将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。

山川不動産の専門家

現時点で横浜市南区の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

査定は無料ですか?

山川不動産の専門家

一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。