木村相談者
山川さん、うちの保土ケ谷区のマンション、そろそろ売ろうか迷ってるんです。横浜って場所によって値上がりの度合いが違うって聞くけど、保土ケ谷区はどうなんですか？
山川不動産の専門家
気になりますよね。結論から言うと、保土ケ谷区は過去8年で見れば値上がりしているエリアです。ただ、あとで詳しくお話ししますが、直近1年だけを見ると少し違う動きも出ています。国土交通省が公開している実際の成約価格を年ごとに並べて確認しましょう。
木村相談者
えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。
山川不動産の専門家
ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。保土ケ谷区で実際に取引された中古マンションの中央値（真ん中の価格）を、2017年から2024年まで見てみましょう。
保土ケ谷区の中古マンション価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。
| 年 | 中古マンション中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 1,950万円 | 166件 |
| 2018年 | 1,700万円 | 160件 |
| 2019年 | 1,900万円 | 141件 |
| 2020年 | 2,000万円 | 175件 |
| 2021年 | 2,100万円 | 379件 |
| 2022年 | 2,300万円 | 367件 |
| 2023年 | 2,600万円 | 322件 |
| 2024年 | 2,500万円 | 386件 |
木村相談者
2017年の1,950万から2024年の2,500万だから、けっこう上がってますね。
山川不動産の専門家
そうです。8年間で28.2%の上昇です。2018年に一度落ち込んでいますが、2020年以降はほぼ一貫して切り上がり、2023年に2,600万円まで来ました。
木村相談者
あれ、2024年は2,600万から2,500万に下がってるじゃないですか。これって下がり始めたってことですか？
山川不動産の専門家
よく気づかれました。直近1年（2023年→2024年）の変化率は-3.8%で、2023年から2024年にかけては下落しています。8年の長い目で見れば上昇していますが、直近1年だけを切り取ると足踏み、というのが正確な言い方です。
木村相談者
なるほど、「ずっと右肩上がり」ってわけじゃないんですね。正直に言ってもらえると助かります。
山川不動産の専門家
良いことも下落も、事実は事実として見るのが正確な判断につながります。次は、この数字がどういう性質のものかを確認しましょう。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか？
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
不動産サイトで見かける「相場」とは違うんですか？
山川不動産の専門家
ええ、違います。多くの相場サイトは、今まさに売りに出ている物件の「掲載価格（売り出し希望価格）」を平均したもので、これは売主の希望額です。実際の成約より高めに出やすい傾向があります。この記事は実際に取引が成立した金額だけを使っているので、「本当にいくらで売れたか」の実勢に近い数字です。売却を考えるなら、こちらを基準にするのが安全です。
木村相談者
希望額じゃなくて結果の数字なんですね。それなら信頼できます。
価格には幅があります
木村相談者
2024年の中央値2,500万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか？
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額（p25）が1,500万円、上から4分の1（p75）が3,700万円です。中央値2,500万円をはさんで、この間に多くの取引が収まっています。
木村相談者
1,500万から3,700万まで、けっこう幅がありますね。
山川不動産の専門家
立地・階数・広さ・築年数で変わるので、そのぶんの幅です。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字が偶然の値ではないかという点です。2022年から2024年の3年分をまとめてプールすると、取引件数は1,075件、中央値は2,500万円になります。単年の値と完全に一致しているので、直近の水準は安定していると見てよさそうです。
木村相談者
3年でまとめても同じ数字なら、たまたまってわけじゃなさそうですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。ただ正直にお伝えすると、単年の相対信頼区間の幅は24.0%で、「取引が薄い・ブレやすい」とされる目安の25%にかなり近い水準です。取引の厚いエリアに比べると、保土ケ谷区はやや幅を持って見る必要がある数字と言えます。中央値だけでなく、この幅と複数年のクロスチェックまで見ておくと、相場の見誤りを防げます。
築年帯別に見ると、あなたの物件はいくらか
木村相談者
ただ、うちの部屋がそのまま2,500万で売れるわけじゃないですよね？
山川不動産の専門家
とても大事な視点です。中央値2,500万円はあくまで全体の真ん中で、実際は築年数で価格が大きく変わります。保土ケ谷区の直近3年（2022〜2024年）の成約価格を築年帯別に見てみましょう。
| 築年帯 | 中央値 | 価格の幅（p25〜p75） | 取引件数 |
|---|---|---|---|
| 〜築10年 | 4,450万円 | 3,700万円〜5,100万円 | 170件 |
| 築11〜20年 | 3,500万円 | 2,775万円〜4,100万円 | 108件 |
| 築21〜30年 | 2,800万円 | 2,100万円〜3,600万円 | 293件 |
| 築31年〜 | 1,500万円 | 800万円〜2,200万円 | 481件 |
木村相談者
えっ、築浅の4,450万と築31年以降の1,500万で、3倍近く違うんですか。
山川不動産の専門家
そこが肝心です。保土ケ谷区でいちばん取引が多いのは「築31年〜」の帯で481件、全体の半分近くを占めています。仮に木村さんの物件がこの築古の帯にあたるなら、中央値は1,500万円、価格の幅は800万〜2,200万円です。全体の中央値2,500万円よりだいぶ低い水準になるので、「全体の中央値」ではなく「自分の築年帯」で見ることが欠かせません。
木村相談者
築が古いほど取引件数が多いっていうのも、保土ケ谷区らしいんですかね。
山川不動産の専門家
そうですね。築浅（〜10年）は170件にとどまる一方、築31年〜は481件と最も動いています。保土ケ谷区は築年が進んだマンションの取引が中心の街だと言えます。なお、この帯は物件ごとの価格差もそれなりに大きい（相対信頼区間20.0%）ので、1,500万円という中央値も目安として捉えてください。
全国・県内のなかで保土ケ谷区はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
次に、保土ケ谷区の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その街だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 保土ケ谷区の位置 | 内容 |
|---|---|
| 神奈川県内の中古マンション中央値 | 26位／46市区町村（取引データが十分な区分内） |
| 全国の中古マンション中央値 | 143位／464市区町村 |
| 8年上昇率の県内順位 | 18位／25市区町村（上昇率で語れる市区の中で） |
| 8年上昇率の全国順位 | 146位／217市区町村 |
| 全国平均（取引が十分な区分の中央値の単純平均）との比較 | 全国平均 約2,885万円に対してやや下回る水準 |
木村相談者
県内では26位で真ん中よりちょっと下くらいなんですね。上昇率も18位ってことは、あんまり良くないってことですか？
山川不動産の専門家
そう単純ではありません。水準（今いくらか）と伸び率（どれだけ上がったか）は別の話です。保土ケ谷区の8年上昇率は28.2%で、これ自体は決して低い数字ではありません。県内には横浜市南区（37.1%）のように、より低い水準からさらに大きく伸びた区もあるため、順位としては中位という結果です。周辺の区とも並べてみましょう。
| 区 | 中古マンション中央値 | 8年上昇率 |
|---|---|---|
| 横浜市鶴見区 | 3,200万円 | +28.0% |
| 保土ケ谷区 | 2,500万円 | +28.2% |
| 横浜市南区 | 2,400万円 | +37.1% |
| 横浜市緑区 | 2,400万円 | 参考値（取引データが少なめ） |
| 横浜市磯子区 | 2,300万円 | +27.8% |
| 横浜市金沢区 | 2,200万円 | +10.0% |
木村相談者
鶴見区が3,200万でいちばん高いんですね。保土ケ谷区は真ん中くらいだけど、上昇率は鶴見区とほぼ同じなんだ。
山川不動産の専門家
ええ、水準では鶴見区が上位、上昇率では保土ケ谷区・鶴見区がほぼ並んで南区より低いという状況です。区によって水準と伸びのペースは違うので、両方を分けて見るのがコツです。なお緑区は取引データが少なめで、上昇率を示すには材料が足りない区分です。参考程度にとどめてください。
保土ケ谷区は「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
8年で28.2%上がってるけど、直近1年は下がってて、県内の水準は真ん中くらいって聞くと、今売っていいのか迷います。
山川不動産の専門家
相場が長期的に上がっている局面は、たしかに売却を検討する人にとって追い風ではあります。ただ、直近1年が下落しているということは、「必ず今後も上がり続ける」という保証でもありません。焦る材料も、慎重になる材料も、両方冷静に見るべきです。
木村相談者
保土ケ谷区って人口はどうなんですか？将来増えるのか減るのか気になります。
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、保土ケ谷区の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。価格の話だけで判断材料としては十分ではありませんが、まずは事実として押さえている数字を整理しましょう。
木村相談者
分からないことは分からないって言ってもらえるほうが、逆に信用できます。
山川不動産の専門家
「上がっているから急いで」でも「下がったから待つべき」でもありません。8年では上昇、直近1年は下落、この2つは事実として押さえつつ、実際に動くかどうかはご自身のペースで決めるのが一番です。
木村相談者
そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。
山川不動産の専門家
大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の部屋の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか？
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報（所在地・広さ・築年数など）を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 横浜市保土ケ谷区 |
| 対象種別 | 中古マンション等 |
| データ期間 | 2017年〜2024年（成約価格ベース） |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ（XIT001 不動産取引価格情報） |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位（p25/p75）、2022〜2024年の3年プール、築年帯別（直近3年） |
| データの十分性 | 取引データは十分（単年の相対信頼区間幅 24.0%、25%以下） |
| 2024年取引件数 | 386件 |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
保土ケ谷区の相場は8年間では上昇、直近1年は下落という状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。保土ケ谷区のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
保土ケ谷区の価格は本当に上がっているんですか？
山川不動産の専門家
2017年から2024年の8年間では28.2%上昇しています。ただし2023年から2024年の直近1年は-3.8%の下落です。長期では上昇、直近は下落、両方が事実です。
木村相談者
築年数で価格はどのくらい違うんですか？
山川不動産の専門家
保土ケ谷区では築浅（〜10年）が約4,450万円、築31年〜が約1,500万円です。全体の中央値2,500万円だけでなく、自分の築年帯で見るのが正確です。築31年〜が取引件数481件と最も多い帯になっています。
木村相談者
中央値と平均は何が違うんですか？
山川不動産の専門家
平均は極端に高い物件に引っ張られやすいのに対し、中央値は真ん中の実感に近い指標です。この記事では中央値を使っています。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で保土ケ谷区の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか？
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。