横浜市旭区のマンションは今が売り時？価格推移と見極め方

木村相談者

山川さん、横浜市旭区にマンションを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷っていて。築40年くらいの古めの物件なんですが、こういう築年数でも今の相場ってどうなんでしょうか。

山川不動産の専門家

旭区の築40年前後のマンションですね。実は旭区は、横浜市の中でも古い分譲マンションが多いエリアです。今日は国交省が公開している実際の成約価格を見ながら、感覚ではなく数字で今の位置を確認していきましょう。

木村相談者

えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。

山川不動産の専門家

ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。旭区で実際に取引された中古マンションの中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。

旭区の中古マンション価格はどう動いてきたか

山川不動産の専門家

この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。

木村相談者

2023年の2,000万円から2024年の1,600万円って、1年でけっこう下がってますね。

山川不動産の専門家

その通りです。2023年から2024年にかけて約20%下落しています。8年前の2017年(1,700万円)と比べても、2024年は約5.9%低い水準です。この記事ではこの動きを事実として示しますが、「だから今すぐ売るべき」とは断定していません。なぜそう扱うのか、まずこの数字がどういう性質のものかを確認しておきましょう。

この数字は「実際に売れた金額」です

木村相談者

ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?

山川不動産の専門家

そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。

木村相談者

一括査定サイトで見る「相場」とは違うんですか?

山川不動産の専門家

サイトによって違います。売り出し中の物件の価格や、成約データと売り出し情報を組み合わせた独自の算出方法で「相場」を出しているところが多いです。売り出し価格は売主の希望額なので、実際の成約より高めに出やすい傾向があります。この記事の数字は、独自加工をせず、成約価格の中央値をそのまま8年分並べたものです。

木村相談者

推定でも希望額でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。

山川不動産の専門家

ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。

価格の幅とデータの信頼度

木村相談者

2024年の中央値1,600万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?

山川不動産の専門家

いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額が800万円、上から4分の1が2,575万円です。中央値1,600万円をはさんで、この間に多くの取引が収まっています。

木村相談者

800万から2,575万って、3倍以上の開きがありますね。

山川不動産の専門家

マンションは築年数・専有面積・駅からの距離・管理状態で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2022年から2024年の3年分をプールすると、取引件数は869件、中央値は1,900万円になります。

木村相談者

単年が1,600万で、3年プールだと1,900万。けっこう差がありますね。

山川不動産の専門家

ええ、そこが今回のポイントです。2024年単年の相対信頼区間の幅は25.0%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)のぎりぎり内側に収まっています。年間306件という取引件数自体は横浜市の中でも十分な水準なので、単年の数字を判断材料として扱える区分ではありますが、3年プールの1,900万円と比べると2024年単年の1,600万円はかなり低い側に出ていることは押さえておく必要があります。

木村相談者

件数は十分あるのに、2024年だけ特に安かった、ということですか?

山川不動産の専門家

そう見えます。2017年から2023年までは1,550万円〜2,000万円のレンジで推移していたのが、2024年は306件という十分な件数のもとで1,600万円まで下がりました。この記事では、この下落を事実として示しますが、1年分の数字だけで今後も下がり続けると決めつけることはしません。次は、あなたの物件のような築年数が古いマンションが、具体的にどのくらいの価格帯にあるかを見てみましょう。

築年帯別の相場 — あなたの物件はどのあたり?

木村相談者

うちは築40年くらいなんですが、旭区全体の中央値じゃなくて、同じくらいの築年数だとどう違うんですか?

山川不動産の専門家

いい質問です。旭区は築11年以降のマンションを3つの築年帯に分けて、それぞれの中央値を見ることができます。築10年以内の物件は取引件数が少なく、正確な相場を示せるだけのデータがないため、ここでは築11年目以降の3帯で見ていきます(2022〜2024年の3年分をプールした集計です)。

木村相談者

築31年以上の帯だけ、取引件数が594件ってすごく多いですね。うちもここに入りそうです。

山川不動産の専門家

旭区の取引の中心は築31年以上の物件です。件数が2番目に多い築21-30年(142件)と比べても4倍以上あり、旭区全体の相場が築古の大量の取引に引っ張られやすい構造になっています。この帯の相対信頼区間幅は14.3%と基準よりかなり小さく、1,400万円という中央値は数字として安定して見て良い水準です。

木村相談者

じゃあ、旭区全体の中央値1,600万円というより、うちの築年数だと1,400万円あたりが目安ってことですか?

山川不動産の専門家

はい、そちらのほうが実態に近い目安です。ただし価格帯は750万円〜2,100万円と幅がありますので、専有面積や駅からの距離、管理状態によって同じ築31年以上でも数百万円単位で変わります。相場感がつかめたところで、次は旭区の将来人口についても確認しておきましょう。

旭区の将来人口の見通しについて

木村相談者

人口が減ってるから価格も下がってるっていう話をよく聞くんですが、旭区はどうなんですか?

山川不動産の専門家

正直にお伝えすると、旭区の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?

山川不動産の専門家

需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が減っている地域だからといって即座に価格が下がるわけではなく、金利や再開発、駅からのアクセス、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は旭区が全国や神奈川県の中でどうなのかを見てみましょう。

全国・神奈川県のなかで旭区はどのくらいの水準か

山川不動産の専門家

次に、旭区の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その区だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。

木村相談者

全国216位/217、県内だと25位/25で最下位……。これはかなり厳しい結果ですね。

山川不動産の専門家

数字としてはそうです。実はもう一つ押さえておきたい事実があります。横浜市18区のうち、取引データが十分にある14区の8年変化率を並べると、旭区(-5.9%)以外はすべてプラス(+10.0%〜+81.0%)です。横浜市の中で8年前より価格が下がっているのは、この14区の中では旭区だけという状況です。近隣の区とも並べてみましょう。

木村相談者

こうして並べると、旭区だけ頭一つ低いのが分かりますね。

山川不動産の専門家

ええ、隣接する戸塚区や保土ケ谷区もこの8年でプラスに動いている中、旭区だけがマイナスという状況です。より広いエリアの相場は神奈川県の売り時判定記事一覧でも比較できます。

木村相談者

水準も成長率も厳しいって聞くと、ちょっと不安になりますね……。

山川不動産の専門家

お気持ちは分かります。ただ、これは「今すぐ売らないと大変なことになる」という意味ではありません。次は、この数字をどう受け止めればいいか、一緒に整理しましょう。

旭区の中古マンションは「売り時」なのか、どう考えるか

木村相談者

水準も低くて、8年で下がってて、県内最下位……。これって、うちはどう考えたらいいんでしょう。

山川不動産の専門家

旭区のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。

木村相談者

「下がってるから急いで売る」でも「まだ下がるかもしれないから様子見」でもなくて、まず自分の物件がどのあたりの位置か知るのが先、ってことですね。

山川不動産の専門家

「下がっているから今のうちに」でも「様子見すべき」でもありません。ご自身の事情と、自分の物件の実際の査定額。この2つが揃って初めて、納得のいく判断ができます。

木村相談者

そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。

山川不動産の専門家

大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の物件の査定額を把握しておくのがおすすめです。

相場が分かったら、次にやること

木村相談者

じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?

山川不動産の専門家

相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。

木村相談者

査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?

山川不動産の専門家

いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。

この記事のデータについて

木村相談者

今日は数字で整理できてスッキリしました。

山川不動産の専門家

旭区の相場は県内・全国ともに下位に近く、8年変化率も横浜市の中で唯一マイナスという状況です。ただし築31年以上の物件が取引の中心で、そこでは中央値1,400万円という比較的安定した数字も見えています。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。最後によくある質問もまとめておきますね。

よくある質問

木村相談者

最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。

山川不動産の専門家

どうぞ。旭区のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。

木村相談者

この価格データはどこの情報なんですか?

山川不動産の専門家

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自の推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。

木村相談者

旭区のマンション相場はいくらくらいですか?

山川不動産の専門家

2024年単年の中央値は1,600万円です。ただし価格帯は800万円〜2,575万円まで幅があり、築年数によっても大きく変わるエリアです。築31年以上の物件が中心で、その帯の中央値は1,400万円です。

木村相談者

旭区のマンション価格は上がってるんですか、下がってるんですか?

山川不動産の専門家

2017年の1,700万円から2024年の1,600万円まで8年で約5.9%下落しています。直近1年でも2023年の2,000万円から約20%下落しました。横浜市の取引データが十分な14区の中で、8年変化率がマイナスなのは旭区だけです。

木村相談者

他の不動産系のサイトだと、旭区の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?

山川不動産の専門家

サイトによって何を集計しているかが違うからです。売り出し中の物件価格や、成約データと売り出し情報を組み合わせた独自の方法で「相場」を算出しているサイトが多くあります。本記事は国交省の成約価格をそのまま中央値で集計したものなので、「実際にいくらで売れたか」に最も近い数字だと考えてください。

木村相談者

築年数によって相場がどれくらい違うんですか?

山川不動産の専門家

大きく違います。築11-20年は中央値3,000万円、築21-30年は2,650万円、築31年以上は1,400万円です。旭区全体の中央値1,600万円だけを見ると実態と離れることがあるので、ご自身の物件の築年帯で見るのがおすすめです。

木村相談者

将来の人口が減るかどうかも知りたいんですが。

山川不動産の専門家

現時点で旭区の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

査定は無料ですか?

山川不動産の専門家

一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。