横浜市青葉区のマンションは今が売り時？価格推移と見極め方

木村相談者

山川さん、横浜市青葉区にマンションを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷ってて。ネットで調べると相場情報がサイトによってバラバラで、AIの予測値とか駅ごとの相場とか、何を信じたらいいのか分からなくて……。

山川不動産の専門家

それ、青葉区に限らずよくあるお悩みです。サイトごとに「何を集計しているか」がまったく違うので、金額が変わって見えるんです。今日は国交省が公開している実際の成約価格を見て、感覚ではなく数字で今の位置をつかんでいきましょう。

木村相談者

えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。

山川不動産の専門家

ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。青葉区で実際に取引された中古マンションの中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。

横浜市青葉区の中古マンション価格はどう動いてきたか

山川不動産の専門家

この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。

木村相談者

2020年の3,500万から2024年の4,300万まで、この4年でけっこう上がってますね。2021年に件数が急に増えてるのも気になります。

山川不動産の専門家

2017年から2024年の8年間で見ると+22.9%の上昇です。直近1年(2023年→2024年)も+2.4%の上昇で、2020年からの4年間は毎年途切れず上がり続けています。件数についても補足すると、2021年は637件と他の年よりかなり多いのですが、これは市況全体の動きの反映で、青葉区だけの特殊事情ではありません。8年で見ても直近1年で見ても上昇方向というのが今の青葉区の状況です。なぜこの数字が信頼できるのか、次のセクションで詳しくお話ししますね。

この数字は「実際に売れた金額」です

木村相談者

ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?

山川不動産の専門家

そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。

木村相談者

「AIが予測した将来価格」みたいなサイトも見たんですが、それとは違うんですか?

山川不動産の専門家

違います。AIによる価格予測は、公示地価や過去の取引事例、人口推計などを組み合わせた推計モデルの出力で、モデルの前提次第で結果が変わります。駅ごとの売り出し事例をもとに算出する相場情報も、あくまで売主の希望額がベースです。この記事の数字は、独自の加工や将来予測を加えず、成約価格の中央値をそのまま8年分並べています。

木村相談者

推計でも希望額でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。

山川不動産の専門家

ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。

価格の幅とデータの信頼度

木村相談者

2024年の中央値4,300万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?

山川不動産の専門家

いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額が3,000万円、上から4分の1が6,000万円です。

木村相談者

3,000万から6,000万まで、倍の開きがありますね。

山川不動産の専門家

マンションは築年数・専有面積・駅からの距離・管理状態で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2024年単年の相対信頼区間の幅は14.0%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)を余裕を持ってクリアしています。2022年から2024年の3年分をプールすると取引件数は1,653件、中央値は4,200万円で、単年(4,300万円)と大きくは乖離していません。

木村相談者

単年でもそんなにブレてないなら、さっきの「8年で+22.9%」もかなり信頼できる数字なんですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。年間578件の取引があり、単年の相対信頼区間の幅も14.0%と基準を十分に下回っているので、青葉区はマンションの取引がまとまってあるエリアです。取引の厚さだけでなく、築年数によっても相場はかなり変わります。次のセクションで、あなたの物件に近い築年帯の数字を見てみましょう。

築年帯別の相場 — あなたの物件に近い数字はどれか

木村相談者

うちのマンション、築40年くらいなんですけど、市全体の中央値だけ見ても参考になるのか気になってて。

山川不動産の専門家

いいところに気づかれましたね。実は青葉区で一番取引件数が多いのも築31年〜の帯(536件)で、木村さんの物件はまさに青葉区の主流の築年帯にあたります。青葉区は1970年代から80年代にかけて開発が進んだエリアが多く、古い築年帯のストックが厚いんです。市全体の中央値だけでなく、築年帯別に分けた数字を見てみましょう。

木村相談者

築10年以内が5,900万で、築31年以降は2,400万まで下がるんですね。思ってたより差が大きいです。

山川不動産の専門家

青葉区は築年数が進むごとに段階的に価格が下がっていくエリアです。木村さんの築40年の物件であれば、市全体の中央値4,300万円ではなく、築31年〜の帯の中央値2,400万円(1,600万円〜3,400万円の幅)のほうが近い参考値になります。市全体の数字じゃなくて、自分の築年の帯で見たほうが正確なんです。

木村相談者

なるほど、市全体の数字だけ見て「うちも4,000万くらいかな」って勘違いするところでした。

山川不動産の専門家

そうなんです。この4つの帯はいずれも相対信頼区間25%以下で、青葉区はどの帯でも数字を出せる水準のデータがあります。相場観がつかめたところで、青葉区の将来人口についても触れておきたいのですが、実はこちらはまだお伝えできる状態ではありません。

将来人口の見通しについて

木村相談者

人口が増えてるから価格も上がってるっていう話をよく聞くんですが、青葉区はどうなんですか?

山川不動産の専門家

正直にお伝えすると、青葉区の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?

山川不動産の専門家

需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が増えている地域だからといって即座に価格が上がるわけではなく、金利や再開発、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は青葉区が全国や県内と比べてどうなのかを見てみましょう。

全国・県内のなかで青葉区はどのくらいの水準か

山川不動産の専門家

次に、青葉区の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その区だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。

木村相談者

県内6位、全国だと28位、けっこう上のほうなんですね。でも上昇率は県内22位ってことは、あんまり伸びてないほうなんですか?

山川不動産の専門家

そうですね。青葉区は価格水準そのものが全国平均よりかなり高めですが、8年の上昇率は取引データが十分な区分25市区町村中22位と、水準の高さとは逆に下位寄りです。「もともとの水準が高く、そこからの伸び率としては控えめ」という見え方です。近隣の区市とも並べてみましょう。

木村相談者

隣の都筑区は青葉区より高いうえに、上昇率も上なんですね。港北区も上昇率だけ見ると青葉区より高いんだ。

山川不動産の専門家

ええ、青葉区はこのエリアの中で価格水準は2番目に高い一方、8年上昇率は都筑区・港北区より低いという位置づけです。麻生区と緑区は取引件数がやや少なく直近3年をまとめた参考値である一方、青葉区は単年でも十分な件数がある区という違いがあります。より広いエリアの相場は神奈川県の売り時判定記事一覧でも比較できます。

木村相談者

水準はかなり高いけど、伸び率としてはそこまで大きくない、ってことですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。相場の位置関係がつかめたところで、この情報をどう「売り時の判断」につなげるかをお話ししましょう。

横浜市青葉区の中古マンションは「売り時」なのか、どう考えるか

木村相談者

価格水準は県内でもかなり高くて、8年でも上がってる……これって、もう売ったほうがいいってことですか?

山川不動産の専門家

青葉区のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。

木村相談者

「価格水準が高いから急げ」でも「上昇率が控えめだから待て」でもない、ってことですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。市全体は8年で上昇している、あなたの家がいくらかは別、この2つを分けて考えるのが正確です。実際に動くかどうかは、ご自身のタイミングで決めるのが一番です。

木村相談者

そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。

山川不動産の専門家

大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、市全体の中央値の話から一歩進んで、自分の部屋の査定額を把握しておくのがおすすめです。

相場が分かったら、次にやること

木村相談者

じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?

山川不動産の専門家

相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れを整理しますね。

木村相談者

査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?

山川不動産の専門家

いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。

この記事のデータについて

木村相談者

それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。

山川不動産の専門家

青葉区の相場は8年間で22.9%上昇、直近1年も+2.4%という状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。より広いエリアの相場は神奈川県の売り時判定記事一覧でも比較できます。最後によくある質問もまとめておきますね。

よくある質問

木村相談者

最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。

山川不動産の専門家

どうぞ。青葉区のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。

木村相談者

この価格データはどこの情報なんですか?

山川不動産の専門家

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格やAIによる推計価格ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。

木村相談者

青葉区のマンション相場はいくらくらいですか?

山川不動産の専門家

2024年の成約中央値は4,300万円です。ただしマンションは築年数・専有面積・駅からの距離で価格差が大きく、2024年のデータでは3,000万円〜6,000万円まで幅があります。築31年〜の帯では中央値2,400万円です。

木村相談者

価格は上がってるんですか、下がってるんですか?

山川不動産の専門家

2017年から2024年の8年間で22.9%上昇しており、直近1年(2023年→2024年)も+2.4%とさらに上がっています。8年間・直近1年ともに上昇傾向というのが今の状況です。

木村相談者

県内でも価格水準が高いのに、上昇率はそこまで高くないのはなぜですか?

山川不動産の専門家

青葉区はもともとの価格水準が高いため、そこからの伸び率としては相対的に小さく出ます。近隣の都筑区(+35.1%)や港北区(+30.0%)のように、もともとの水準が青葉区より低いエリアのほうが、上昇率だけを見ると大きく出やすい傾向があります。水準の高さと伸び率の大きさは別の指標として見る必要があります。

木村相談者

他の不動産系のサイトだと、青葉区の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?

山川不動産の専門家

サイトによって何を集計しているかが違うからです。AIによる将来予測を前面に出しているサイトや、駅ごとの売り出し事例をもとに専有面積70㎡換算で算出しているサイトもあります。本記事は国交省の成約価格を8年分並べ、単年の信頼度(相対信頼区間幅)まで確認したうえで中央値を集計しているので、推計や特定条件への偏りに左右されにくい数字だと考えてください。

木村相談者

築年帯別の相場は見られますか?

山川不動産の専門家

はい。青葉区は取引件数が十分にあるため、〜築10年・築11-20年・築21-30年・築31年〜の4つの帯すべてで相対信頼区間25%以下の数字を出しています。木村さんのような築40年の物件であれば、築31年〜の帯の中央値2,400万円(1,600万円〜3,400万円の幅)が市全体の数字より近い参考値です。

木村相談者

将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。

山川不動産の専門家

現時点で青葉区の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

査定は無料ですか?

山川不動産の専門家

一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。