木村相談者
すみません、横浜市都筑区で中古マンションに住んでいるんですが、そろそろ売却も考えていて。うちは築15年くらいなんですけど、今って売り時なんでしょうか。
山川不動産の専門家
ご相談ありがとうございます。都筑区はセンター北・センター南などいくつかの駅を抱えるエリアですが、まずは区全体の傾向からお話ししますね。国交省の不動産情報ライブラリ(reinfolib)に登録された実際の成約データをもとに、2017年〜2024年の8年分を見ていきます。築15年前後の物件は、実は都筑区で一番取引件数が多い層なんです。だからこそ木村さんのお部屋の相場も、しっかりしたデータで示せますよ。
木村相談者
それは心強いです。じゃあまず、価格ってこの数年でどう動いてるんですか？
都筑区の中古マンション、価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
都筑区の中古マンションの成約価格の中央値は、2017年が3,700万円でした。そこから2018年3,950万円、2019年3,950万円と緩やかに上がったあと、2020年は3,800万円と一度足踏みしています。2021年に4,300万円へ上がり、2022年4,500万円、2023年4,700万円、2024年5,000万円と、そこから4年連続で上昇が続いています。
木村相談者
2020年だけちょっと下がってますね。それ以外はずっと右肩上がりって感じですね。
山川不動産の専門家
そうですね、2017年から2024年の8年間で見ると+35.1%の上昇です。直近1年(2023年→2024年)だけを見ても+6.4%と、直近も上昇が続いています。長期でも直近でも、価格が上がってきているというのが今の状態です。
山川不動産の専門家
この数値は直近3年(2022〜2024年)のプールでも算出していて、相対的な信頼区間の幅は6.0%とかなり狭い方です。つまり「この中央値はたまたまの偏りではなく、実態に近い」と言える水準の取引件数がある区です。じゃあ次は、そもそも何件くらい取引されているのか見てみましょうか。
年間の取引件数はどのくらいあるのか
木村相談者
そもそも都筑区のマンションって、年間どれくらい売買されてるものなんですか？
山川不動産の専門家
年ごとの成約件数はこちらです。
| 年 | 成約件数 | 価格中央値 | 価格帯(p25〜p75) |
|---|---|---|---|
| 2017年 | 197件 | 3,700万円 | 3,000万円〜4,500万円 |
| 2018年 | 164件 | 3,950万円 | 3,200万円〜4,625万円 |
| 2019年 | 174件 | 3,950万円 | 3,100万円〜4,800万円 |
| 2020年 | 189件 | 3,800万円 | 3,000万円〜4,500万円 |
| 2021年 | 464件 | 4,300万円 | 3,400万円〜5,500万円 |
| 2022年 | 443件 | 4,500万円 | 3,400万円〜5,500万円 |
| 2023年 | 408件 | 4,700万円 | 3,800万円〜5,900万円 |
| 2024年 | 435件 | 5,000万円 | 3,900万円〜6,000万円 |
木村相談者
2021年から件数が倍以上に増えてますね。400件超えってどうなんですか？
山川不動産の専門家
はい、2021年以降は年間400件台〜460件台の水準で推移していて、2017〜2020年の160〜200件前後と比べると、記録されている成約件数自体が増えています。都筑区はセンター北・センター南を中心に大規模マンションのストックが多いエリアで、取引の母数自体が厚くなってきています。
木村相談者
件数が多いと何が嬉しいんですか？正直、数字が厚いって言われてもあんまりピンとこなくて。
山川不動産の専門家
いい質問ですね。取引件数が厚いということは、統計的な偏りが出にくいということなんです。件数が少ないと、たまたま高額な物件やたまたま安い物件が混ざっただけで、中央値が大きくぶれてしまいます。都筑区のように年間400件を超える取引が続いていると、中央値は「たまたまの数字」ではなく、実態に近い相場だと言いやすくなります。売る側にとっては、提示された査定額が相場のどのあたりに位置するか判断しやすいということですし、買う側にとっても、提示価格が相場から大きく外れていないか確認しやすいということです。さきほどお伝えした相対的な信頼区間の幅6.0%という狭さも、この件数の厚みがあってこそ出せる数字なんですよ。この件数の厚みがあるからこそ、次にお話しする築年帯別の相場も、木村さんの築15年のお部屋に近い形で示せるんです。
築年帯別に見ると、木村さんの物件はどのあたりか
山川不動産の専門家
区全体の中央値だけだと、木村さんの築15年のお部屋の実感とはズレることがあります。なので直近3年(2022〜2024年)のデータを築年帯別に分けてみました。
| 築年帯 | 件数 | 価格中央値 | 価格帯(p25〜p75) |
|---|---|---|---|
| 〜築10年 | 210件 | 5,700万円 | 4,900万円〜6,375万円 |
| 築11-20年 | 433件 | 5,400万円 | 4,200万円〜6,700万円 |
| 築21-30年 | 410件 | 4,500万円 | 3,925万円〜5,000万円 |
| 築31年〜 | 190件 | 3,000万円 | 1,900万円〜4,300万円 |
木村相談者
うちは築15年なので「築11-20年」ですよね。中央値5,400万円か…さっきの区全体の5,000万円より高いんですね。
山川不動産の専門家
そうなんです。しかもこの「築11-20年」の帯が433件と、区全体の中でも一番件数が多い層です。つまり木村さんの物件は都筑区で一番取引の厚い価格帯にいるということでもあります。ただ、価格帯を見ると4,200万円〜6,700万円とかなり幅が広いですよね。これは立地や管理状態、リフォーム履歴によって同じ築年数でも差が出やすいということです。
木村相談者
なるほど、うちの場合もピンポイントで見てもらわないと分からないってことですね。都筑区って、他の区と比べるとどうなんでしょう？
神奈川県内・全国で見ると都筑区はどのくらいの位置か
山川不動産の専門家
良い視点ですね。都筑区の中古マンション価格中央値5,000万円は、神奈川県内46市区町村・行政区の中で3位、全国464市区町村・行政区の中で15位という、かなり上位の水準です。ちなみに全国でデータが十分にそろっている219市区町村・行政区の価格中央値を単純平均すると約2,885万円なので、都筑区はその約1.7倍ということになります。
木村相談者
それはかなり高い方なんですね。じゃあ上がり方(伸び率)もそれだけすごいんですか？
山川不動産の専門家
そこは少し違っていて、上昇率(8年間の変化率)で見ると、県内では25市区町村・行政区中15位、全国では217市区町村・行政区中113位です。つまり「価格水準はかなり高いけれど、上昇の勢いという意味では中位」という位置づけになります。もともとの水準が高いところから、着実に積み上がってきた、というイメージに近いです。
木村相談者
近くの区だとどうなんですか？
山川不動産の専門家
横浜市・川崎市内の近隣区(いずれも中古マンションの取引が十分にある区)と比べるとこんな感じです。
| エリア | 価格中央値 | 8年間の変化率 |
|---|---|---|
| 横浜市都筑区(この記事) | 5,000万円 | +35.1% |
| 川崎市高津区 | 4,400万円 | +35.4% |
| 横浜市青葉区 | 4,300万円 | +22.9% |
| 横浜市港北区 | 3,900万円 | +30.0% |
| 川崎市宮前区 | 3,800万円 | +35.7% |
山川不動産の専門家
こうして並べると、都筑区は近隣区の中でも価格水準が頭ひとつ抜けています。高津区や宮前区は都筑区より価格は低いものの上昇率は同水準かやや高め、青葉区や港北区は価格・上昇率ともに都筑区よりやや落ち着いている、という違いが見えます。エリアの特性が分かったところで、じゃあ結局「今売るべきか」をどう考えればいいか、見ていきましょうか。
「売り時」をどう考えるか
木村相談者
ここが一番聞きたいところです。結局、今って売り時なんですか？
山川不動産の専門家
正直にお答えすると、データだけで「今が売り時です」とは言えません。事実として言えるのは、8年間で価格は35.1%上昇していて、直近1年も+6.4%とさらに上がった、ということだけです。ここから先も上がり続けるかを、このデータだけで断定することはできません。
木村相談者
そうなんですね…じゃあ何を基準に考えればいいんでしょう。
山川不動産の専門家
私がお伝えできるのは材料であって、答えではないんです。木村さんの場合で言うと、①築11-20年の帯は都筑区で一番取引が厚く、査定額の相場観が付けやすい価格帯にいること、②直近1年も価格が上昇しているタイミングであること、③一方で価格帯の幅が広いので、同じ築15年でも査定額に差が出ること。この3つを踏まえて、住み替えのタイミングやご家庭の事情と合わせて考えていただくのがいいと思います。
木村相談者
そういえば、他のサイトだと「AIが将来の価格を予測」みたいな見出しを見たことがあるんですが、山川さんのところではやらないんですか？
山川不動産の専門家
そういうサービスがあるのは知っています。人口推計と過去の取引データを組み合わせて、10年後くらいまでの価格を予測するようなものですね。ただ、私たちはあえてそれをしていません。理由は単純で、将来の価格は金利動向や再開発計画、周辺エリアの供給量など、過去の取引データだけでは説明しきれない要因に大きく左右されるからです。当サイトでは、確定した実績データ(過去8年間の成約価格)をありのまま示すところまでにとどめています。「将来こうなります」と断定するより、「今のところ事実として分かっているのはここまでです」とお伝えする方が、木村さんご自身の判断の役に立つと考えているからです。
木村相談者
将来の人口動向とかは見ないんですか？都筑区、子育て世帯に人気なイメージがあるので気になります。
山川不動産の専門家
申し訳ないのですが、都筑区の将来推計人口のデータは、現時点でこちらでまだ確認できていません。人口動向は需給を考える上での材料の一つにはなりますが、今回は確定している価格の実績データと取引件数を中心にお話ししました。人口データが確認でき次第、この記事も更新する予定です。
木村相談者
なるほど、予測を断定しない代わりに、今分かっている事実をちゃんと見せてくれるってことなんですね。
木村相談者
分かりました。じゃあ実際に相場を確認したくなったら、どう動けばいいですか？
相場を調べたら次にやること
山川不動産の専門家
ここまでの中央値や築年帯別の相場は、あくまで区全体の統計です。木村さんのお部屋固有の金額を知るには、不動産会社による査定が一番早いです。流れはシンプルです。
- 1一括査定サイトに登録する — 住所・築年数・広さなど基本情報を入力すると、複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できます。
- 2複数社の査定額を比較する — 会社によって得意なエリアや査定額の考え方が違うので、1社だけでなく数社の金額を見比べます。
- 3気になった会社に詳しい話を聞く — 査定額の根拠や、売却にかかる期間の見込みなどを質問します。この時点ではまだ売却を決める必要はありません。
木村相談者
なるほど、まずは査定額を見てから考えればいいんですね。
山川不動産の専門家
はい、そのための入口として、記事の最後にマンション査定の一括査定サービスをいくつか置いておきますね。相場観がついたところで、次は基本情報を整理しておきましょう。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 神奈川県横浜市都筑区 |
| 対象物件種別 | 中古マンション |
| 対象データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格) |
| 築年帯データの集計期間 | 2022年〜2024年(直近3年プール) |
| データソース | 国交省 不動産情報ライブラリ(reinfolib) XIT001 不動産取引価格情報 |
| 取引データの十分性 | 取引件数・信頼区間の幅ともに十分で、価格トレンドを提示できる区分 |
木村相談者
これだけしっかりデータがあると、話を聞いてても納得感がありますね。
山川不動産の専門家
それが都筑区の強みでもあります。取引の母数が厚いエリアなので、相場の精度も高く出せるんです。ちなみに、同じ都筑区でも中古戸建ての相場は少し違う傾向があるので、戸建ても検討している場合はあわせて見てみてください。最後に、よくある質問をいくつかまとめておきますね。
よくある質問
木村相談者
中央値の5,000万円って、うちの築15年の部屋にもそのまま当てはまるんですか？
山川不動産の専門家
そのまま当てはめない方がいいです。区全体の中央値は築浅から築古まで全部まとめた値なので、木村さんのように築11-20年の物件だと、中央値は5,400万円が実勢に近い目安になります。
木村相談者
2020年に価格が下がってるのはなぜですか？
山川不動産の専門家
そこまでの要因分解はこのデータだけでは分かりません。ただ事実として、2019年3,950万円→2020年3,800万円という下落があり、その後2021年から本格的に上昇に転じています。
木村相談者
都筑区は今後も人口が増えていくエリアなんですか？
山川不動産の専門家
申し訳ないのですが、都筑区については将来推計人口のデータをまだこちらで確認できていません。人口動向は需給を考える上での材料の一つですが、今回は価格の実績データと取引件数を中心にお話ししました。人口データが確認でき次第、この記事も更新する予定です。
木村相談者
一括査定って、複数社に一気に連絡が行ってしつこい営業とか来ませんか？
山川不動産の専門家
依頼した社数によっては連絡が集中することもあります。気になる場合は、まず1〜2社を選んで依頼する、あるいは連絡方法をメール限定にできるサービスを選ぶといった調整も可能です。査定を受けたからといって、そのまま契約する必要はありません。
木村相談者
都筑区ってセンター北・センター南・仲町台といろんな駅がありますけど、駅ごとに相場は違うんですか？
山川不動産の専門家
駅によって相場に差があるのは間違いないと思います。ただ、今回お話ししているデータは都筑区全体を対象にした集計なので、駅別の内訳までは出せません。駅ごとに分けてしまうと1区分あたりの取引件数が少なくなり、相対的な信頼区間の幅が広がって、正確な数字として示しづらくなるからです。駅ごとの相場が気になる場合は、気になる駅の周辺物件で個別に査定を依頼していただくのが、今のところ一番確実な方法だと思います。
都筑区の中古マンション、まず相場を確認してみませんか
山川不動産の専門家
ここまでお話ししたとおり、都筑区の中古マンションは8年で+35.1%、直近1年も+6.4%とさらに上昇しています。築11-20年の帯にいる木村さんのお部屋は、区の中でも一番取引の厚い価格帯にいます。ただし最終的な金額は物件ごとに差が大きいので、気になったら査定額を確認するところから始めてみてください。
木村相談者
ありがとうございます。まずは査定だけ、お願いしてみようかな。
山川不動産の専門家
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