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横浜市都筑区の中古戸建ては今が売り時？価格推移と見極め方

木村相談者

山川さん、都筑区に戸建てを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷ってて。不動産サイトを見ると金額がバラバラで、どれを信じていいか分からなくて……。

山川不動産の専門家

それ、都筑区に限らずよくあるお悩みです。サイトごとに「何を集計しているか」が違うので、金額が変わって見えるんです。今日は国交省が公開している実際の成約価格を見て、感覚ではなく数字で今の位置をつかんでいきましょう。

木村相談者

えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。

山川不動産の専門家

ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。都筑区で実際に取引された中古戸建て(土地・建物)の中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。

都筑区の中古戸建て価格はどう動いてきたか

山川不動産の専門家

この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。

年	中古戸建て中央値	取引件数
2017年	4,750万円	94件
2018年	4,800万円	116件
2019年	5,000万円	115件
2020年	5,000万円	109件
2021年	5,500万円	84件
2022年	6,000万円	88件
2023年	5,800万円	78件
2024年	6,000万円	70件

木村相談者

2017年の4,750万から2024年の6,000万まで、けっこう上がってるように見えますね。

山川不動産の専門家

数字を並べるとそう見えますが、この記事ではこれを「上昇傾向」と断定はしていません。なぜそう扱うのか、理由を順番に説明しますね。まず大前提として、この数字がどういう性質のものかを確認しておきましょう。

この数字は「実際に売れた金額」です

木村相談者

ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?

山川不動産の専門家

そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。土地と建物をあわせた戸建て(共同住宅を除く住宅)が対象です。

木村相談者

一括査定サイトで見る「相場」とは違うんですか?

山川不動産の専門家

サイトによって違います。売り出し中の物件の価格から相場を推定しているところもあれば、成約データと売り出し中の物件情報を組み合わせて独自の方法で加工した推定値を「相場」として載せているところもあります。売り出し価格は売主の希望額なので、実際の成約より高めに出やすい傾向があります。この記事の数字は、算出方法を独自加工せず、成約価格の中央値をそのまま8年分並べています。

木村相談者

推定でも希望額でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。

山川不動産の専門家

ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。戸建ては土地の広さや建物の状態で一件ごとの差が大きい商品です。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。

価格の幅とデータの信頼度

木村相談者

2024年の中央値6,000万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?

山川不動産の専門家

いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額が3,925万円、上から4分の1が7,900万円です。中央値6,000万円をはさんで、この間に多くの取引が収まっています。

木村相談者

3,925万から7,900万って、倍以上の開きがありますね。

山川不動産の専門家

戸建ては土地面積・建物面積・築年数・接道状況で価格が大きく変わる商品なので、マンション以上に幅が出やすいんです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2022年から2024年の3年分をプールすると、取引件数は236件、中央値は6,000万円になります。

木村相談者

単年もプールも同じ6,000万なんですね。

山川不動産の専門家

ええ、水準としては近い数字です。ただ2024年単年の相対信頼区間の幅は30.0%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)を上回っています。年間70件、3年プールでも236件という取引件数自体は少なくないので、これは「取引が少ないから分からない」というより、物件ごとの価格差そのものが大きいために単年のブレが基準を超えてしまっている、というのが実態です。

木村相談者

件数はそこそこあるのに、それでも断定できないんですか?

山川不動産の専門家

ええ、そこが「取引が少ないから分からない」とは理由が違うところです。都筑区は年によって土地の広さや築年数の違う物件がどれだけ取引されるかで中央値そのものが動きやすく、安いほうと高いほうの開きも2024年だけで見ると約2倍あります。年別の数字を並べると右肩上がりに見えますが、単年の数字だけで「上昇傾向」と言い切るのは基準に対して足りない状態です。なので、この記事では直近3年をプールした6,000万円を現時点の相場水準として扱い、単年の上げ下げをトレンドとしては断定していません。

木村相談者

他の不動産サイトだと、駅からの距離別とか築年数別でもっと細かく相場を出してるところもありますよね。都筑区はそこまで出さないんですか?

山川不動産の専門家

出せなくはないんですが、あえて出していません。都筑区はただでさえ2024年単年の相対信頼区間幅が30.0%あります。ここから駅距離や築年数でさらにグループを細かく分けると、1グループあたりの件数がもっと少なくなり、その分ブレも大きくなって、かえって信頼できない数字になってしまうんです。件数の裏付けを持って言える粒度が、今の都筑区では「区全体」までというのが正直なところです。細かく出せば親切というわけでもなく、裏付けのない細分化はかえって誤解を招きます。次のセクションで、将来人口についても確認しておきましょう。

都筑区の将来人口の見通しについて

木村相談者

人口が増えてるから価格も上がってるっていう話をよく聞くんですが、都筑区はどうなんですか?

山川不動産の専門家

正直にお伝えすると、都筑区の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?

山川不動産の専門家

需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が増えている区だからといって即座に価格が上がるわけではなく、金利や再開発、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は都筑区が全国や県内と比べてどうなのかを見てみましょう。

全国・神奈川県内のなかで都筑区はどのくらいの水準か

山川不動産の専門家

次に、都筑区の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その区だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。

比較軸	都筑区の位置
神奈川県内の中古戸建て中央値	2位/50市区町村(上位)
全国の中古戸建て中央値	21位/691市区町村(上位に近い水準)
全国平均(取引データが十分な区分の中央値の単純平均)との比較	全国平均 約4,000.6万円に対して約1.50倍の水準

木村相談者

県内2位/50、全国だと21位/691……。これはかなり高いほうなんですね。

山川不動産の専門家

県内・全国ともに上位に近い水準です。横浜市内の他区とも並べてみましょう。

市区町村	中古戸建て中央値	データの扱い
横浜市青葉区	6,400万円(2024年)	取引データは十分(222件)
都筑区	6,000万円(直近3年)	参考値(物件ごとの価格の幅が大きいため)
横浜市港北区	5,700万円(2024年)	取引データは十分(223件)
横浜市緑区	4,500万円(2024年)	取引データは十分(109件)
横浜市保土ケ谷区	4,000万円(2024年)	取引データは十分(166件)

木村相談者

この中だと都筑区は青葉区に次ぐ水準なんですね。

山川不動産の専門家

ええ、隣接する青葉区は取引件数も222件と厚く、単年の上げ下げを断定できる「取引データが十分」な区分にあります。一方、都筑区は物件ごとの価格差の大きさから、直近3年をまとめた参考値として載せています。より広いエリアの相場は神奈川県の売り時判定記事一覧でも比較できます。

木村相談者

水準は高めだけど、方向を断定しにくいという点は、件数の少ない市区町村とはちょっと事情が違うんですね。

都筑区の中古戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか

木村相談者

水準は高めで、方向も分からない……。これって、うちはどう考えたらいいんでしょう。

山川不動産の専門家

都筑区の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。

都筑区の戸建て・売り時を考える3つの材料

1. 1単年のトレンドは断定できない — 2017年4,750万円から2024年6,000万円まで年別の数字は右肩上がりに見えるが、2024年単年の相対信頼区間幅は30.0%と基準を上回るため、この記事では上昇傾向と言い切っていない。現時点の目安は直近3年(2022〜2024年)をプールした6,000万円。
2. 2戸建ては個別性が大きい — 2024年の価格帯は3,925万円〜7,900万円と幅が広く、土地面積・建物面積・築年数・接道状況で数百万円〜1千万円単位で変わる。相場よりも自分の家そのものの査定額が決め手になる。
3. 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、都筑区の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。

木村相談者

「水準が高いから今のうちに」でも「まだ上がるかもしれないから様子見」でもなくて、まず自分の家がどのあたりの位置か知るのが先、ってことですね。

山川不動産の専門家

「水準が高いから今のうちに」でも「まだ上がるかもしれないから様子見」でもありません。ご自身の事情と、自分の家の実際の査定額。この2つが揃って初めて、納得のいく判断ができます。

木村相談者

そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。

山川不動産の専門家

大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。

相場が分かったら、次にやること

木村相談者

じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?

山川不動産の専門家

相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。

1. 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報(所在地・土地面積・建物面積・築年数など)を入力する
2. 2各社から提示される査定額を比べて、相場観(直近3年の中央値6,000万円前後)と照らし合わせる
3. 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する

木村相談者

査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?

山川不動産の専門家

いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。

この記事のデータについて

項目	内容
対象エリア	神奈川県横浜市都筑区
対象種別	中古戸建て(土地・建物、共同住宅を除く)
データ期間	2017年〜2024年(成約価格ベース)
出典	国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報)
集計方法	年別中央値・四分位、2022〜2024年の3年プール
データの十分性	参考値として掲載(物件ごとの価格の幅が大きいため、単年の方向は断定していません)
2024年取引件数	70件(3年プールでは236件)

木村相談者

それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。

山川不動産の専門家

都筑区の相場は県内・全国ともに上位に近く、単年の方向は断定できないという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。最後によくある質問もまとめておきますね。

よくある質問

木村相談者

最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。

山川不動産の専門家

どうぞ。都筑区の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。

木村相談者

この価格データはどこの情報なんですか?

山川不動産の専門家

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自の推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。

木村相談者

都筑区の中古戸建て相場はいくらくらいですか?

山川不動産の専門家

2022年から2024年の3年分をプールした中央値は6,000万円です。2024年単年でも6,000万円ですが、価格帯は3,925万円〜7,900万円まで幅があり、物件ごとの差が大きいエリアです。

木村相談者

価格は上がってるんですか、下がってるんですか?

山川不動産の専門家

都筑区は単年の相対信頼区間幅が30.0%と基準(25%以下)を上回っているため、この記事では上昇・下降どちらの方向も断定していません。2017年4,750万円から2024年6,000万円まで年別の数字は右肩上がりに見えますが、単年ごとの取引物件の違いによる振れの範囲を超えて「上昇傾向」と言い切るには材料が足りません。

木村相談者

他の不動産系のサイトだと、都筑区の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?

山川不動産の専門家

サイトによって何を集計しているかが違うからです。売り出し中の物件価格から相場を推定しているところもあれば、AIによる将来予測を前面に出しているところ、成約データと売り出し中の情報を組み合わせて自社の算出方法で加工しているところもあります。本記事は国交省の成約価格をそのまま中央値で集計したものなので、「実際にいくらで売れたか」に最も近い数字だと考えてください。

木村相談者

駅からの距離別や築年数別の細かい相場は見られますか?

山川不動産の専門家

あえて出していません。都筑区は2024年単年の相対信頼区間幅が30.0%あり、ここから駅距離や築年数でさらに細かく分けると1グループあたりの件数が減ってブレが増え、かえって信頼できない数字になるためです。

木村相談者

将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。

山川不動産の専門家

現時点で都筑区の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

「AIで10年後の価格を予測する」サイトもあるんですが、この記事とは違うものですか?

山川不動産の専門家

はい、性質が違うものです。この記事の数字はすべて実際に成約した価格の中央値です。AIによる将来価格の予測は分かりやすい反面、シナリオの前提の置き方次第で結果が変わる推計です。この記事は、都筑区で実際に取引された成約価格そのものを見ていただく立場なので、そうした将来予測とは別物として捉えてください。

木村相談者

査定は無料ですか?

山川不動産の専門家

一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。

この記事の相場は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格データに基づきます。成約価格は取引の登記後に集計・公表されるため、 現時点で入手できる最新の確定データは2024年分です（2025年分が揃い次第、自動で反映します）。