木村相談者
山川さん、高津区で戸建てに住んでるんですけど、そろそろ売却も考えていて。溝の口とか二子新地のあたりって人気があるイメージなんですけど、実際のところ家の価格ってどうなってるんですか?
山川不動産の専門家
イメージだけで判断するより、国土交通省が公開している実際に成約した価格を並べたほうが確実です。高津区で実際に取引された中古戸建て(土地と建物)の中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで見てみましょう。
木村相談者
お願いします。
山川不動産の専門家
不動産情報ライブラリという国交省のデータベースを使います。希望価格ではなく、実際に売買が成立した金額だけを集計したものです。
高津区の中古戸建て価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。
| 年 | 中古戸建て中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 4,300万円 | 132件 |
| 2018年 | 4,500万円 | 113件 |
| 2019年 | 4,300万円 | 122件 |
| 2020年 | 4,000万円 | 121件 |
| 2021年 | 4,400万円 | 121件 |
| 2022年 | 4,700万円 | 96件 |
| 2023年 | 5,300万円 | 105件 |
| 2024年 | 5,100万円 | 113件 |
木村相談者
2020年にいったん4,000万まで下がって、そこから2023年の5,300万まで一気に上がって、2024年は5,100万に少し落ち着いてるんですね。
山川不動産の専門家
よく見ていただきました。2017年から2024年の8年間で見ると+18.6%の上昇ですが、直近1年(2023年→2024年)は-3.8%の下落です。2023年をピークに、2024年はいったん値を落ち着けた形ですね。なぜこの数字が信頼できるのか、次のセクションで詳しくお話しします。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
一括査定サイトで見る「相場」とは違うんですか?
山川不動産の専門家
サイトによって違います。直近半年など短い期間だけを切り取って「今が売り時です」と紹介しているサイトもあれば、独自の推定方法で価格を算出しているサイトもあります。それはそれで参考にはなりますが、区の取引の分布そのものとは別物です。この記事の数字は、算出方法を独自加工せず、成約価格の中央値をそのまま8年分並べています。
木村相談者
推定でも希望額でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。
山川不動産の専門家
ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。
価格の幅とデータの信頼度
木村相談者
2024年の中央値5,100万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)が3,800万円、上から4分の1(p75)が5,800万円です。
木村相談者
3,800万から5,800万まで、けっこう開きがありますね。
山川不動産の専門家
戸建ては土地の広さ・築年数・延床面積・駅からの距離で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2024年単年の相対信頼区間の幅は7.8%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)をかなり余裕を持ってクリアしています。
木村相談者
「かなり余裕を持って」ってことは、相当しっかりしたデータなんですか?
山川不動産の専門家
そうですね。年間113件という取引件数は戸建てとしては十分な水準で、2022年から2024年の3年分をプールすると取引件数は314件、中央値は5,050万円です。単年の5,100万円とプールの5,050万円の差もごく小さく、単年の数字自体を素直に事実として受け取れる水準です。実はこの7.8%という幅は、川崎市7区の中でもっとも小さい(=もっとも安定した)数字で、高津区の取引はばらつきが少なく読み取りやすいという特徴があります。
木村相談者
じゃあ「2023年から2024年にかけて-3.8%」っていう数字も、そこそこ信じていいってことですね。
山川不動産の専門家
ええ、たまたま偏った物件が集まった結果とは考えにくく、2023年のピークから2024年にかけての値の落ち着きは実際の動きという見方が妥当です。ただし1年だけの動きなので、これが下落トレンドの始まりなのか、2023年の急伸からの一時的な調整なのかは、この後の全国・県内比較も合わせて確認しておきましょう。
山川不動産の専門家
相場の水準がつかめたところで、高津区の将来人口についても触れておきたいのですが、実はこちらはまだお伝えできる状態ではありません。
高津区の将来人口の見通しについて
木村相談者
人口が減ると価格も下がるっていう話をよく聞くんですが、高津区はどうなんですか?
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、高津区の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?
山川不動産の専門家
需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が減っている地域だからといって即座に価格が下がるわけではなく、金利や再開発、駅からの距離といった他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は高津区が全国や県内と比べてどうなのかを見てみましょう。
全国・県内のなかで高津区はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
次に、高津区の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その区だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | 高津区の位置 |
|---|---|
| 神奈川県内の中古戸建て中央値 | 5位/50市区町村(上位10%の水準) |
| 全国の中古戸建て中央値 | 39位/691市区町村(上位約5.6%の水準) |
| 8年上昇率の県内順位 | 10位/32市区町村(取引データが十分な区分内、上位約31%) |
| 8年上昇率の全国順位 | 73位/179市区町村(取引データが十分な区分内、上位約41%) |
| 全国平均(取引が十分な区分の中央値の単純平均)との比較 | 全国平均 約2,590.2万円に対して約1.97倍の水準 |
木村相談者
全国だと上位約5.6%で、県内でも上位10%なんですね。思ったよりずっと高い位置にいるんだ。
山川不動産の専門家
神奈川県自体が全国的に価格水準の高いエリアが多い中で、高津区はその県内でもさらに上位5位、全国的にも上位クラスの水準です。上昇率は県内10位・全国73位で中位よりやや上、価格水準の高さに見合った伸びを見せてきたと言えます。川崎市内の他の区とも並べてみましょう。
木村相談者
同じ川崎市の中でも区によって違うんですか?
山川不動産の専門家
そうなんです。川崎市は7つの区に分かれていて、区ごとに相場がかなり違います。高津区を含めて並べてみますね。
| 区 | 中古戸建て中央値 | 8年上昇率 | 直近1年 |
|---|---|---|---|
| 中原区 | 6,000万円 | +25.0% | +1.7% |
| 高津区 | 5,100万円 | +18.6% | -3.8% |
| 幸区 | 5,050万円 | +20.2% | +3.1% |
| 麻生区 | 4,900万円 | +19.5% | -5.8% |
| 多摩区 | 4,500万円 | +9.8% | -6.2% |
| 宮前区 | 4,500万円 | +7.1% | 0.0% |
| 川崎区 | 4,250万円 | +14.9% | +3.7% |
木村相談者
高津区、価格水準は中原区に次いで2番目に高いんですね。でも直近1年はマイナスなんだ。
山川不動産の専門家
よく見ていただきました。価格水準は川崎市7区の中で2番目に高い一方、直近1年の-3.8%はマイナス圏の区の一つです。麻生区(-5.8%)・多摩区(-6.2%)も同じくマイナスなので、2024年の川崎市内では高津区を含む3区が値を落ち着けた区という位置づけになります。8年間の上昇率で見ると+18.6%は7区中4番目で、中原区(+25.0%)や幸区(+20.2%)ほどの伸びではありませんが、川崎区(+14.9%)や多摩区(+9.8%)よりは大きい、市内では中位の水準です。より広いエリアの相場は神奈川県の売り時判定記事一覧でも比較できます。
木村相談者
高いのに直近だけ下がってるっていうのは、なんでなんですか?
山川不動産の専門家
断定はできませんが、2023年の伸びが大きかった反動や、その年に取引された物件の内訳の違いが影響している可能性があります。ここは1年分のデータだけで理由を決めつけず、今後の推移も合わせて見ていくのが正確な姿勢です。位置関係がつかめたところで、この情報をどう「売り時の判断」につなげるかをお話ししましょう。
高津区の中古戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
直近1年で下がってるなら、これって売り時を逃したってことですか?
山川不動産の専門家
高津区の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。
高津区の中古戸建て・売り時を考える3つの材料
- 18年で+18.6%上昇、市内7区の中では中位の伸び — 2017年の4,300万円から2024年の5,100万円まで、8年で18.6%上昇。中原区(+25.0%)や幸区(+20.2%)ほどの伸びではないが、川崎区(+14.9%)や多摩区(+9.8%)よりは大きい、市内では中位の水準。
- 2直近1年は-3.8%、2023年のピークからの調整 — 2023年の5,300万円から2024年は5,100万円に落ち着いた。麻生区・多摩区も同様に直近1年でマイナスとなっており、市内でも珍しい動きではない。ただし1年分だけの動きなので、下落が続くかは今後のデータ次第。
- 3将来人口のデータは現時点で未収集 — このサイトでは根拠のない数字を出すより扱わない方針のため、高津区の将来人口には触れていません。データが揃い次第この記事を更新します。
木村相談者
「下がってるから急いで売れ」でも「もう遅い」でもない、ってことですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。区全体の数字がどう動いているかと、あなたの家がいくらで売れるかは別の話、この2つを分けて考えるのが正確です。実際に動くかどうかは、ご自身のタイミングで決めるのが一番です。
木村相談者
そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。
山川不動産の専門家
大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、区全体の中央値の話から一歩進んで、自分の家の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れを整理しますね。
相場を確認したあとの進め方
- 1相場の位置を把握する — ここまで見てきた区全体の中央値・8年と直近1年の変化率・県内や全国との比較を頭に入れておく。
- 2複数社の一括査定を申し込む — 一括査定サービスを使うと、複数の不動産会社から同時に見積もりを取れる。土地の広さや築年数など、自分の物件の個別条件を踏まえた実額を確認する。
- 3査定額と相場を見比べる — 提示された査定額が、この記事で見た中央値5,100万円や3年プールの5,050万円からどれくらい離れているかを確認する。
- 4売る・売らないをゆっくり決める — 査定を受けたからといって売却の義務はない。資金計画や住み替え先が決まってから判断しても遅くない。
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 神奈川県川崎市高津区 |
| 対象種別 | 中古戸建て(宅地・土地と建物、用途は住宅) |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール |
| データの十分性 | 取引データは十分(単年の相対信頼区間幅7.8%、25%以下) |
| 2024年取引件数 | 113件(3年プールでは314件) |
| 将来人口データ | 現時点で未収集(データ整備後に追記予定) |
木村相談者
それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。
山川不動産の専門家
高津区の相場は8年間で18.6%上昇、直近1年は-3.8%という状況です。取引データの信頼度は市内7区の中でも特に高く、8年・直近1年・プール中央値のどれもおおむね事実として受け取れますが、それぞれ違う側面を映しているので、どれか一つだけを鵜呑みにしないのがポイントです。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。より広いエリアの相場は神奈川県の売り時判定記事一覧でも比較できます。近隣では川崎市川崎区の中古戸建てや川崎市幸区の中古戸建ても参考になります。最後によくある質問もまとめておきますね。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。高津区の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか?
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や短期間だけの推定価格ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
高津区の戸建て相場はいくらくらいですか?
山川不動産の専門家
2024年の成約中央値は5,100万円です。ただし戸建ては土地の広さ・築年数・延床面積で価格差が大きく、2024年のデータでは3,800万円〜5,800万円まで幅があります。2022〜2024年の3年プールでは中央値5,050万円です。
木村相談者
価格は上がってるんですか、下がってるんですか?
山川不動産の専門家
2017年から2024年の8年間で18.6%上昇していますが、直近1年(2023年→2024年)は-3.8%の下落です。2023年の急伸をピークに、2024年でいったん値を落ち着けた形です。年間113件という十分な取引件数に支えられた数字で、相対信頼区間幅も7.8%と市内7区の中で最も小さいため、信頼度自体は高いといえます。
木村相談者
川崎市の他の区と比べて、高津区の価格が高めなのはなぜですか?
山川不動産の専門家
中原区(6,000万円)に次いで、高津区(5,100万円)は市内7区で2番目に高い水準です。理由を単純な一つの要因に絞ることはできませんが、価格水準そのものは全国691市区町村中39位、神奈川県内50市区町村中5位と上位クラスに入ります。一方で直近1年の変化率(-3.8%)は7区の中でも下落幅の大きい方に入ります。
木村相談者
他の不動産系のサイトだと、高津区の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?
山川不動産の専門家
サイトによって何を集計しているかが違うからです。直近半年など短い期間だけを切り取って動向を紹介しているサイトや、独自の推定方法で価格を算出しているサイトもあります。本記事は国交省の成約価格を8年分並べ、単年の信頼度(相対信頼区間幅)まで確認したうえで中央値を集計しているので、短期的な動きだけに左右されにくい数字だと考えてください。
木村相談者
将来の人口が減るかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点で高津区の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか?
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。