相模原市中央区の中古戸建ては今が売り時？価格推移と見極め方

木村相談者

山川さん、相模原市中央区に一戸建てを持ってるんですけど、そろそろ売却も考えていて。不動産サイトをいくつか見たら、相場の金額がサイトごとに違っていて、どれを信じたらいいのか分からなくなっちゃって……。

山川不動産の専門家

それ、中央区に限らずよく聞くお悩みです。サイトによって「何を集計しているか」が違うので、同じ中央区でも数字がズレて見えるんです。今日は国交省が公開している実際の成約価格を見て、感覚ではなく数字で今の位置をつかんでいきましょう。

木村相談者

えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。

山川不動産の専門家

ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。中央区で実際に取引された中古戸建て(土地付き建物)の中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみますね。

相模原市中央区の中古戸建て価格はどう動いてきたか

山川不動産の専門家

この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。

木村相談者

2020年までは2,900万円前後で横ばいだったのに、2022年から一気に3,500万円台まで上がってますね。

山川不動産の専門家

そうなんです。2020年の2,900万円から2024年の3,600万円まで、この4年でおよそ700万円上がっています。この記事では、中央区のこの価格帯は2020年以降、上昇傾向にあると事実として示しています。なぜそう言い切れるのか、まずはこの数字がどういう性質のものかを確認しておきましょう。

この数字は「実際に売れた金額」です

木村相談者

ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?

山川不動産の専門家

そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。

木村相談者

一括査定サイトで見る「相場」とは違うんですか?

山川不動産の専門家

サイトによって違います。売り出し中の物件情報から相場を推定しているサイトもあります。売り出し価格は売主の希望額なので、実際の成約より高めに出やすい傾向があります。この記事の数字は、独自加工をせず、成約価格の中央値をそのまま8年分並べています。

木村相談者

推定でも希望額でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。

山川不動産の専門家

ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。

価格の幅とデータの信頼度

木村相談者

2024年の中央値3,600万っていうのは、中央区の戸建てがみんなその金額で売れてるってことですか?

山川不動産の専門家

いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)が2,800万円、上から4分の1(p75)が4,300万円です。中央値3,600万円をはさんで、この間に多くの取引が収まっています。

木村相談者

2,800万から4,300万か、それでもけっこう幅がありますね。

山川不動産の専門家

戸建て(土地付き建物)は土地面積・建物の築年数・延床面積・接道状況で価格が変わる商品なので、マンションよりは幅が出やすいんです。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2024年単年の相対信頼区間の幅は13.9%で、この記事が取引データを十分とみなす基準(25%以下)を下回っています。年間193件という取引件数の裏付けがあり、2022年から2024年の3年分をプールしても中央値は3,500万円と単年の3,600万円に近い水準です。

木村相談者

単年と3年分でそんなにズレていないなら、単年の数字だけでも十分信頼できるってことですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。だからこそこの記事では、中央区の中古戸建てを「2020年以降、上昇傾向にある」と方向を示したうえで話を進めています。相場の水準がつかめたところで、次はこの上昇の大きさを具体的な数字で見てみましょう。

直近1年・8年の変化と、上昇率の位置づけ

木村相談者

さっき「上昇傾向」って言ってましたけど、実際どれくらい上がってるんですか?

山川不動産の専門家

2つの見方があります。まず直近1年、2023年の3,400万円から2024年の3,600万円で+5.9%の上昇です。もう少し長い目で見ると、2017年の3,000万円から2024年の3,600万円まで、8年間で+20.0%の上昇になります。

木村相談者

8年で20%上がってるのって、他のエリアと比べて大きいほうなんですか?

山川不動産の専門家

神奈川県内32市区町村(取引データが十分な区分)のうち8位という順位です。全国でも取引データが十分な179市区町村の中で62位と、上位3分の1に入る上昇率になります。

木村相談者

へえ、思ったより上位なんですね。

山川不動産の専門家

ええ。ただし、これは過去8年の実績であって、この先も同じペースで上がり続けると約束するものではありません。あくまで「これまでどう動いてきたか」という事実として捉えてください。上昇率の話が出たところで、よく「人口が増えているから価格が上がる」といった説明を見かけますが、その点についても正直にお伝えしておきますね。

相模原市中央区の将来人口については

木村相談者

そういえば、他のサイトで「人口予測から将来性を判断できる」ってうたっているところもあったんですが、この記事ではどう扱ってるんですか?

山川不動産の専門家

正直にお伝えすると、相模原市中央区の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。他のサイトが人口研究機関の推計を引用して「有望なエリア」のように評価していることもありますが、この記事では自分たちで一次データを確認できていない数字を転記することはしません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

人口ってそんなに大事な材料なんですか?

山川不動産の専門家

需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が増えている市だからといって即座に価格が上がるわけではなく、金利や再開発、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。ここまでで中央区自体の値動きは見えてきたので、次は周りと比べてどうなのかを見てみましょう。

全国・県内のなかで相模原市中央区はどのくらいの水準か

山川不動産の専門家

次に、中央区の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その区だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。

木村相談者

全国134位/691だと結構上のほうなのに、県内だと32位/50で中くらいなんですね。

山川不動産の専門家

全国で見ると上位に近く、神奈川県内で見ると中位という位置づけです。神奈川県自体、都心に近く相場水準の高い市区町村が多いエリアなので、県内の順位は控えめに出やすい傾向があります。近隣の市や区とも並べてみましょう。

木村相談者

隣の町田市や南区より中央区のほうが安いんですね。でも8年の上昇率だと中央区が一番大きいんでしたっけ。

山川不動産の専門家

そのとおりです。町田市の8年上昇率は+16.2%、南区は+11.8%で、中央区の+20.0%のほうが大きい伸び率です。水準では隣接エリアよりやや控えめ、伸び率では中央区のほうが大きい、という2つの事実が同時に成り立っています。県内の他の市区町村の相場は神奈川県の売り時判定記事一覧でも比較できます。

相模原市中央区の中古戸建ては「売り時」なのか、どう考えるか

木村相談者

2020年以降上がっていて、伸び率も近隣より大きい……。これって、うちはもう売り時ってことですか?

山川不動産の専門家

中央区の戸建てで、考える材料を並べるとこうなります。

木村相談者

「上がってるから急いで売る」でも「もっと上がるまで待つ」でもなくて、まず自分の家がどのあたりの位置か知るのが先、ってことですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。相場の水準感がつかめたところで、次は実際に自分の家の査定額を確認する流れを見てみましょう。

相場を調べたら次にやること

木村相談者

なるほど、じゃあ次は何をすればいいんですか?

山川不動産の専門家

相場の水準がつかめたら、次は実際の査定額を確認する段階です。ここでの数字はあくまで区全体の中央値なので、自分の家がその中でどのあたりに位置するかは、個別に見てもらわないと分かりません。

木村相談者

査定してもらったら、絶対売らないといけないわけじゃないんですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです、査定を受けることと売却を決めることは別です。まずは数字を知ることから始めてみてください。最後に、この記事のデータの出どころをまとめておきますね。

この記事のデータについて

木村相談者

それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。

山川不動産の専門家

相模原市中央区の相場は2020年以降上昇傾向、全国では上位寄り、県内では中位、8年の伸び率は近隣で最大という状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。最後によくある質問もまとめておきますね。

よくある質問

木村相談者

最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。

山川不動産の専門家

どうぞ。中央区の戸建て売却でよく聞かれる点にお答えします。

木村相談者

この価格データはどこの情報なんですか?

山川不動産の専門家

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自の推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。

木村相談者

相模原市中央区の戸建て相場はいくらくらいですか?

山川不動産の専門家

2024年単年の中央値は3,600万円です。価格帯はp25=2,800万円〜p75=4,300万円まで幅があり、2022年から2024年の3年プールでも中央値は3,500万円と近い水準です。

木村相談者

価格は上がってるんですか、下がってるんですか?

山川不動産の専門家

2020年の2,900万円から2024年の3,600万円まで、直近1年では+5.9%、8年間では+20.0%上昇しています。2024年単年の相対信頼区間幅は13.9%と基準(25%以下)を下回っているため、この記事では上昇傾向にあると事実として示しています。

木村相談者

他の不動産系のサイトだと、中央区の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?

山川不動産の専門家

サイトによって何を集計しているかが違うからです。売り出し中の物件価格から相場を推定しているところもあれば、AIによる将来予測を前面に出しているところもあります。本記事は国交省の成約価格をそのまま中央値で集計したものなので、「実際にいくらで売れたか」に最も近い数字だと考えてください。

木村相談者

近隣の町田市や相模原市南区、緑区と比べるとどうですか?

山川不動産の専門家

2024年の中央値は町田市4,300万円、相模原市南区3,800万円、相模原市中央区3,600万円の順です。相模原市緑区は物件ごとの価格の幅が大きいため参考値の扱いで、直近3年のプールで2,500万円です。一方、8年間の上昇率は中央区の+20.0%が、町田市+16.2%、南区+11.8%より大きい伸びになっています。

木村相談者

将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。

山川不動産の専門家

現時点で中央区の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

査定は無料ですか?

山川不動産の専門家

一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。

不動産一括査定サービスで実際の査定額を確認する

山川不動産の専門家

相場の水準がつかめたら、次は実際の査定額を確認してみましょう。以下は不動産の一括査定サービスです。複数社に一度で依頼でき、査定額を比較できます。

• HOME4U — NTTデータグループ運営の一括査定
• すまいValue — 大手6社直営の一括査定
• イエウール — 提携社数の多い一括査定

木村相談者

無料で、しかも売る義務がないなら、まず試してみようと思います。今日はありがとうございました。

山川不動産の専門家

こちらこそ、お役に立てたなら良かったです。焦らず、ご自身のペースで進めてくださいね。