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川崎市麻生区の中古戸建ては今が売り時？価格推移で見極める

木村相談者

山川さん、麻生区の戸建て、そろそろ売却も考えてるんですけど、今って売り時なんでしょうか。

山川不動産の専門家

気になりますよね。まず事実だけお伝えすると、麻生区の中古戸建て（土地付き含む）は過去8年で見ると値上がりしているエリアです。ただ、直近1年だけを見るとちょっと違う動きもあります。国土交通省が公開している実際の成約価格を年ごとに並べて、まず数字から確認しましょう。

木村相談者

感覚じゃなくて、ちゃんとしたデータがあるんですね。

山川不動産の専門家

ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。麻生区で実際に取引された中古戸建て・宅地の中央値（真ん中の価格）を、2017年から2024年まで見てみます。

麻生区の中古戸建て価格はどう動いてきたか

山川不動産の専門家

この8年間の年別中央値です。中央値は、価格が高い物件から安い物件まで並べたときのちょうど真ん中の金額で、平均より実際の相場感に近い指標です。

年	中古戸建て中央値	取引件数
2017年	4,100万円	203件
2018年	4,100万円	209件
2019年	4,000万円	173件
2020年	4,100万円	174件
2021年	4,550万円	168件
2022年	4,500万円	169件
2023年	5,200万円	130件
2024年	4,900万円	133件

木村相談者

2017年の4,100万から2024年の4,900万だから、800万くらい上がってるんですね。

山川不動産の専門家

そうです。8年間で19.5%の上昇です。ただし正直にお伝えすると、2023年の5,200万円がこの8年間で一番高く、2024年はそこから5.8%下がって4,900万円になっています。

木村相談者

あれ、直近では下がってるんですか？ さっきの「値上がりしているエリア」という話と矛盾してません?

山川不動産の専門家

いい質問です。矛盾はしていません。「8年という長い期間で見れば上昇」なのと、「直近1年だけを切り取ると下落」なのは、両方とも同時に成り立つ事実です。長期の傾向と直近1年の動きを両方見て、どちらも隠さずお伝えするのがこの記事の方針です。次は、この数字がどういう性質のものかを一緒に確認しましょう。

この数字は「実際に売れた金額」です

木村相談者

ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか？

山川不動産の専門家

そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。

木村相談者

ネットの不動産ポータルで見る価格とは違うんですか？

山川不動産の専門家

ええ。広告に出ている「売り出し価格」は売主の希望額なので、実際の成約より高めに出やすい傾向があります。成約価格ベースだと、「本当にいくらで売れたか」の実勢に近い数字が分かります。ご自宅の価値を考えるなら、こちらを基準にするのが安全です。

木村相談者

希望額じゃなくて結果の数字なんですね。それなら参考にしやすいです。

山川不動産の専門家

はい。ここまでの話が分かったところで、次は「本当に4,900万で売れるのか」という価格の幅の話に移りましょう。

価格には幅があります

木村相談者

2024年の中央値4,900万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか？

山川不動産の専門家

いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額が3,600万円、上から4分の1が6,000万円です。中央値4,900万円をはさんで、この間に多くの取引が収まっています。

木村相談者

3,600万から6,000万まで、けっこう幅がありますね。

山川不動産の専門家

土地の広さ・立地・建物の状態で変わるので、そのぶんの幅です。もう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字が偶然の値ではないかという点です。2022年から2024年の3年分をまとめてプールすると、取引件数は432件、中央値は4,900万円になります。単年（4,900万円）とまったく同じ水準です。

木村相談者

3年でまとめても同じ数字なら、2024年だけ特別だったわけじゃなさそうですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。もし単年の4,900万円と3年プールの数字が大きくズレていたら、「2024年だけ高額・安価な物件がたまたま多かった」可能性を疑う必要がありますが、麻生区は差がほぼないので単年の数字もそのまま信頼できると判断できます。実際、麻生区の単年の相対信頼区間の幅は18.4%で、「取引が薄い・ブレやすい」とされる目安の25%を下回っています。

木村相談者

なるほど、麻生区は数字の信頼性自体は高いってことですね。次は取引の件数がどう動いてきたかも知りたいです。

取引件数はどう動いてきたか

木村相談者

グラフを見ると、件数がだんだん減ってるように見えます。

山川不動産の専門家

良いところに気づきましたね。件数は2018年の209件をピークに、2019年173件、2020年174件と落ち着き、2021〜2022年は168〜169件で横ばい、2023年に130件まで減って、2024年は133件とほぼ同水準で推移しています。件数が減ったからといって、それだけで価格の方向が決まるわけではありません。

木村相談者

件数と価格は必ずしも連動しないんですね。

山川不動産の専門家

ええ。実際、件数が最も少なかった2023年（130件）は中央値がこの8年で一番高い5,200万円でした。逆に2024年は件数がやや持ち直したにもかかわらず、中央値は5.8%下がっています。件数は「市場でどれだけ取引が動いているか」を示す指標で、価格の方向性とは別に見るのが正確です。ここまでで麻生区自体の数字は把握できたので、次は川崎市内の他の区や近隣エリアと比べてみましょう。

川崎市内・近隣エリアと比べると

山川不動産の専門家

川崎市は7つの区に分かれていて、区ごとに戸建て相場がかなり違います。麻生区を含む川崎市内の全区に加えて、隣接する横浜市青葉区、東京都町田市の2024年中央値と8年変化率を並べてみます。

エリア	2024年中央値	8年変化率
川崎市中原区	6,000万円	+25.0%
横浜市青葉区	6,400万円	+18.5%
川崎市高津区	5,100万円	+18.6%
川崎市幸区	5,050万円	+20.2%
川崎市麻生区（本記事）	4,900万円	+19.5%
川崎市多摩区	4,500万円	+9.8%
川崎市宮前区	4,500万円	+7.1%
東京都町田市	4,300万円	+16.2%
川崎市川崎区	4,250万円	+14.9%

木村相談者

麻生区の4,900万って、他のエリアと比べてどのあたりなんですか？

山川不動産の専門家

川崎市内の7区の中では、中原区・高津区・幸区に次いで4番目に高い水準です。神奈川県内の中古戸建てで見ると、50市区町村中9位という結果です。上昇率でも県内32市区町村（データが十分な区分）中9位で、価格・上昇率ともに中位より上に位置しています。

木村相談者

県内だけじゃなくて、全国で見るとどうなんですか？

山川不動産の専門家

全国691市区町村の中古戸建て価格順位では麻生区は46位で、上位1割弱に入る水準です。全国で「トレンドを語れる」と判定されている179市区町村の平均中央値は約4,000万円なので、麻生区の4,900万円はそれよりだいぶ高い部類です。上昇率の全国順位は179市区町村中68位で、こちらは中位よりやや上、という位置づけです。

木村相談者

価格水準は全国でもかなり高いけど、上昇率は突出してるわけじゃない、という感じですね。

山川不動産の専門家

まさにそのとおりです。ただしこれらはすべて過去の実績データであって、将来の値上がりや値下がりを保証するものではない点は忘れないでください。

山川不動産の専門家

次は将来人口についてもお話ししておきたいと思います。

将来人口の見通し

木村相談者

将来の人口が増えるかどうかも気になるんですが。

山川不動産の専門家

正直にお伝えします。現時点で麻生区の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

分からないことを分からないままにしてくれるの、逆に信頼できます。

山川不動産の専門家

分かっていることと分かっていないことを分けて示すのが、正確な判断の土台になると思っています。それでは、ここまでの材料をもとに「売り時」をどう考えるか、一緒に整理してみましょう。

「売り時」をどう考えるか

山川不動産の専門家

長期では上昇、直近1年では下落という両方の事実があるのが今の麻生区の状態です。どちらか一方だけを取り上げて「上がっているから売り時」「下がっているから待つべき」と単純化しないほうが正確だと思います。

木村相談者

都合のいい方だけ見せられるより、両方教えてもらえる方が安心です。

山川不動産の専門家

そのとおりです。売るかどうかを決めるのは、住み替えのタイミングや資金計画など、木村さんご自身の事情です。データを踏まえたうえで、実際にご自宅がいくらで売れそうかを知りたくなったら、査定という選択肢があります。次はその流れを説明します。

相場を調べたら次にやること

木村相談者

相場は分かったんですけど、実際にうちがいくらで売れるかは別ですよね。

山川不動産の専門家

そうですね。中央値はエリア全体の話なので、実際の金額は土地の形状・接道状況・建物の状態などで変わります。気になったら、不動産会社の査定を受けてみるという選択肢があります。

1. 1まず今回のような相場データで、エリア全体の水準感をつかむ
2. 2一括査定サービスで複数の不動産会社に査定を依頼する
3. 3提示された査定額と相場データを見比べる
4. 4売却するかどうかは、金額と自分の事情を照らし合わせて決める

木村相談者

査定を頼んだら、絶対売らないといけないんですか？

山川不動産の専門家

いいえ、そこは誤解しないでください。査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分意味があります。

基本情報まとめ

項目	内容
対象エリア	神奈川県川崎市麻生区
対象種別	中古戸建て・宅地（土地と建物）
データ期間	2017年〜2024年（8年間）
直近3年プール	2022年〜2024年、432件、中央値4,900万円
出典	国土交通省 不動産情報ライブラリ（XIT001 不動産取引価格情報）
単年の信頼区間幅	18.4%
更新日	この記事はデータ更新のたびに同じURLで再生成されます

木村相談者

このまとめ、あとで見返すのに便利ですね。

山川不動産の専門家

よかったです。最後によくある質問をまとめておきます。

よくある質問

木村相談者

麻生区の中古戸建て価格データはどこの情報ですか？

山川不動産の専門家

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。売り出し価格ではなく成約ベースのため、実勢に近い数字です。

木村相談者

麻生区の価格は本当に上がっているんですか？

山川不動産の専門家

2017年から2024年の8年間では19.5%上昇しています。ただし直近1年（2023年→2024年）は5.8%下落しており、長期と直近で方向が異なる点はそのままお伝えしています。

木村相談者

2024年に価格が下がったのは心配な材料ですか？

山川不動産の専門家

2023年の5,200万円が8年間で最も高く、2024年はそこから調整した形です。3年間まとめたプールの中央値は4,900万円で単年と同じ水準のため、大きく崩れているわけではありません。ただし今後も同じ水準が続くと約束するものではありません。

木村相談者

将来人口のデータはありますか？

山川不動産の専門家

現時点で麻生区の将来推計人口はデータベースに収集できていません。根拠のない数字を出すより扱わない方が正確なため、この記事では触れていません。データが揃い次第更新します。

木村相談者

査定を受けたら必ず売らないといけませんか？

山川不動産の専門家

いいえ。査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも意味があります。

この記事の相場は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格データに基づきます。成約価格は取引の登記後に集計・公表されるため、 現時点で入手できる最新の確定データは2024年分です（2025年分が揃い次第、自動で反映します）。