横浜市栄区のマンションは今が売り時？価格推移と見極め方

木村相談者

山川さん、横浜市栄区にマンションを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷っていて。ネットで相場を調べると、サイトによって金額がバラバラで、どれを信じたらいいのか分からなくて……。

山川不動産の専門家

それ、栄区に限らずよくあるお悩みです。サイトごとに「何を集計しているか」が違うので、金額が変わって見えるんです。今日は国交省が公開している実際の成約価格を見て、感覚ではなく数字で今の位置をつかんでいきましょう。

木村相談者

えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。

山川不動産の専門家

ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。栄区で実際に取引された中古マンションの中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみます。

横浜市栄区の中古マンション価格はどう動いてきたか

山川不動産の専門家

この8年間の価格推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均より実勢に近い指標です。

木村相談者

2020年の1,950万円から2022年の2,800万円まで、けっこう上がって、その後は横ばいに見えますね。

山川不動産の専門家

数字を並べるとそう見えますが、この記事ではこれを一本調子の「上昇傾向」とは断定していません。なぜそう扱うのか、理由を順番に説明しますね。まず大前提として、この数字がどういう性質のものかを確認しておきましょう。

この数字は「実際に売れた金額」です

木村相談者

ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?

山川不動産の専門家

そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。

木村相談者

一括査定サイトで見る「相場」とは違うんですか?

山川不動産の専門家

サイトによって違います。売り出し中の物件価格から相場を推定しているところもあれば、成約データと売り出し中の物件情報を組み合わせて独自の方法で加工した推定値を「相場」として載せているところもあります。売り出し価格は売主の希望額なので、実際の成約より高めに出やすい傾向があります。この記事の数字は、算出方法を独自加工せず、成約価格の中央値をそのまま8年分並べています。

木村相談者

推定でも希望額でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。

山川不動産の専門家

ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。

価格の幅とデータの信頼度

木村相談者

2024年の中央値2,800万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?

山川不動産の専門家

いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額が1,675万円、上から4分の1が5,000万円です。中央値2,800万円をはさんで、この間に多くの取引が収まっています。

木村相談者

1,675万から5,000万って、3倍近い開きがありますね。

山川不動産の専門家

マンションは築年数・専有面積・駅からの距離・管理状態で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。栄区は団地タイプの古い物件から駅近の比較的新しい物件まで混在しているエリアなので、特にこの幅が大きく出ます。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字がどれくらい信頼できるかという点です。2022年から2024年の3年分をプールすると、取引件数は440件、中央値は2,800万円になります。

木村相談者

単年もプールも同じ2,800万なんですね。

山川不動産の専門家

ええ、水準としてはそろっています。ただし2024年単年の相対信頼区間の幅は35.7%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)を上回っています。年間148件、3年プールでも440件という取引件数自体は少なくないので、これは「取引が少ないから分からない」というより、物件ごとの価格差そのものが大きいために単年のブレが基準を超えてしまっている、というのが実態です。

木村相談者

件数はそこそこあるのに、それでも断定できないんですか?

山川不動産の専門家

ええ、そこが「取引が少ないから分からない」とは理由が違うところです。栄区は年によって広さや築年数の違う物件がどれだけ取引されるかで中央値そのものが動きやすく、2019年の2,300万円から2020年の1,950万円のような振れも起きています。年別の数字を並べると2022年以降は2,800万円で安定して見えますが、単年の価格帯そのものが上下4分の1点で1,675万〜5,000万円と広いため、この記事では上昇・下降どちらの方向も断定していません。直近3年をプールした2,800万円を現時点の相場水準として扱っています。

木村相談者

他の不動産サイトだと、間取り別とか築年数別でもっと細かく相場を出してるところもありますよね。栄区はそこまで出さないんですか?

山川不動産の専門家

出せなくはないんですが、あえて出していません。栄区はただでさえ2024年単年の相対信頼区間幅が35.7%あります。ここから間取りや築年数でさらにグループを細かく分けると、1グループあたりの件数がもっと少なくなり、その分ブレも大きくなって、かえって信頼できない数字になってしまうんです。件数の裏付けを持って言える粒度が、今の栄区では「区全体」までというのが正直なところです。細かく出せば親切というわけでもなく、裏付けのない細分化はかえって誤解を招きます。次のセクションで、将来人口についても確認しておきましょう。

横浜市栄区の将来人口の見通しについて

木村相談者

人口が減ってるから価格も下がるっていう話をよく聞くんですが、栄区はどうなんですか?

山川不動産の専門家

正直にお伝えすると、栄区の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?

山川不動産の専門家

需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が減っている市区だからといって即座に価格が下がるわけではなく、金利や再開発、駅からの距離やエリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで将来の価格を決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は栄区が全国や県内と比べてどうなのかを見てみましょう。

全国・神奈川県内のなかで横浜市栄区はどのくらいの水準か

山川不動産の専門家

次に、栄区の価格が周りと比べてどのくらいの水準なのかを見ましょう。相場は「その区だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。

木村相談者

県内21位/46、全国だと103位/464……。極端に高くも安くもない、ど真ん中くらいなんですね。

山川不動産の専門家

全国平均とほぼ同水準です。横浜市内の近隣区や、隣接する鎌倉市とも並べてみましょう。

木村相談者

この中だと栄区は真ん中よりやや下くらいなんですね。鎌倉市とはけっこう差があるような。

山川不動産の専門家

ええ、鎌倉市は取引件数218件で、2017年比+29.7%という単年の上げ下げを断定できる「取引データが十分」な区分にあります。隣接する戸塚区も499件と厚く、8年間で+57.1%という大きな上昇を記録しています。一方、栄区は物件ごとの価格差の大きさから、直近3年をまとめた参考値として載せています。より広いエリアの相場は神奈川県の売り時判定記事一覧でも比較できます。

木村相談者

水準はほぼ全国並みだけど、方向を断定しにくいという点は、件数の少ない市区とはちょっと事情が違うんですね。

横浜市栄区の中古マンションは「売り時」なのか、どう考えるか

木村相談者

水準はほぼ全国並みで、方向も分からない……。これって、うちはどう考えたらいいんでしょう。

山川不動産の専門家

栄区のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。

木村相談者

「全国並みだから今のうちに」でも「上がるかもしれないから様子見」でもなくて、まず自分の部屋がどのあたりの位置か知るのが先、ってことですね。

山川不動産の専門家

「全国並みだから今のうちに」でも「まだ上がるかもしれないから様子見」でもありません。ご自身の事情と、自分の部屋の実際の査定額。この2つが揃って初めて、納得のいく判断ができます。

木村相談者

そう言われると気が楽です。煽られると逆に迷っちゃうので。

山川不動産の専門家

大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の部屋の査定額を把握しておくのがおすすめです。

相場が分かったら、次にやること

木村相談者

じゃあ、実際にうちがいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか?

山川不動産の専門家

相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。

木村相談者

査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか?

山川不動産の専門家

いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。

この記事のデータについて

木村相談者

それなら安心して試せますね。今日は数字で整理できてスッキリしました。

山川不動産の専門家

栄区の相場は全国平均とほぼ同水準で、単年の方向は断定できないという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。最後によくある質問もまとめておきますね。

よくある質問

木村相談者

最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。

山川不動産の専門家

どうぞ。横浜市栄区のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。

木村相談者

この価格データはどこの情報なんですか?

山川不動産の専門家

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格や独自の推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。

木村相談者

横浜市栄区のマンション相場はいくらくらいですか?

山川不動産の専門家

2022年から2024年の3年分をプールした中央値は2,800万円です。2024年単年でも同じく2,800万円ですが、価格帯は1,675万円〜5,000万円まで幅があり、物件ごとの差が大きいエリアです。

木村相談者

価格は上がってるんですか、下がってるんですか?

山川不動産の専門家

栄区は単年の相対信頼区間幅が35.7%と基準(25%以下)を上回っているため、この記事では上昇・下降どちらの方向も断定していません。2020年1,950万円から2022年以降2,800万円で安定して見える年別の数字はありますが、単年の数字だけで方向を言い切るには材料が足りません。

木村相談者

他の不動産系のサイトだと、栄区の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?

山川不動産の専門家

サイトによって何を集計しているかが違うからです。売り出し中の物件価格から相場を推定しているところもあれば、成約データと売り出し中の情報を組み合わせて自社の算出方法で加工しているところもあります。本記事は国交省の成約価格をそのまま中央値で集計したものなので、「実際にいくらで売れたか」に最も近い数字だと考えてください。

木村相談者

将来の人口が減るかどうかも知りたいんですが。

山川不動産の専門家

現時点で栄区の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

間取り別や築年数別の細かい相場は見られますか?

山川不動産の専門家

あえて出していません。栄区は2024年単年の相対信頼区間幅が35.7%あり、ここから間取りや築年数でさらに細かく分けると1グループあたりの件数が減ってブレが増え、かえって信頼できない数字になるためです。

木村相談者

査定は無料ですか?

山川不動産の専門家

一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。