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横浜市港北区のマンションは今が売り時？価格推移と見極め方

木村相談者

すみません、横浜市港北区で中古マンションに住んでるんですけど、そろそろ売却も視野に入れようかなと。うちは築40年くらいなんですが、今って売り時なんでしょうか。

山川不動産の専門家

ご相談ありがとうございます。港北区は駅ごとに相場差もありますが、まずは区全体の傾向からお話ししますね。国交省の不動産情報ライブラリ(reinfolib)に登録された実際の成約データをもとに、2017年〜2024年の8年分を見ていきましょう。築40年前後の物件は、実は港北区で一番取引件数が多い層なんです。だからこそ木村さんのお部屋の相場も、しっかりしたデータで示せますよ。

木村相談者

それは心強いです。じゃあまず、価格ってこの数年でどう動いてるんですか？

港北区の中古マンション、価格はどう動いてきたか

山川不動産の専門家

港北区の中古マンションの成約価格の中央値は、2017年が3,000万円でした。そこから2018年に2,750万円まで一度下がり、2019年2,800万円、2020年3,000万円と横ばいが続いたあと、2021年に3,500万円へ跳ね上がっています。その後も2022年3,800万円、2023年3,900万円、2024年3,900万円と上昇を続け、直近2年は同じ水準で足踏みしています。

木村相談者

2018年に下がってるのがちょっと気になりますね。あと2021年からの伸びがすごい。

山川不動産の専門家

そうですね、2017年から2024年の8年間で見ると+30.0%の上昇です。ただし直近1年(2023年→2024年)だけを見ると±0.0%、つまり横ばいでした。長期では上がっているけれど、ここ1年は価格の伸びが止まっている、というのが今の状態です。

山川不動産の専門家

この数値は単年の中央値だけでなく、直近3年(2022〜2024年)をまとめたプールでも算出していて、相対的な信頼区間の幅は5.1%とかなり狭い方です。つまり「この中央値はたまたまの偏りではなく、実態に近い」と言える水準の取引件数がある区です。じゃあ次は、そもそも何件くらい取引されているのか見てみましょうか。

年間の取引件数はどのくらいあるのか

木村相談者

そもそも港北区のマンションって、年間どれくらい売買されてるものなんですか？

山川不動産の専門家

年ごとの成約件数はこちらです。

年	成約件数	価格中央値	価格帯
2017年	389件	3,000万円	1,900万円〜4,000万円
2018年	400件	2,750万円	1,800万円〜3,800万円
2019年	414件	2,800万円	1,800万円〜4,000万円
2020年	414件	3,000万円	2,000万円〜4,100万円
2021年	975件	3,500万円	2,400万円〜4,700万円
2022年	804件	3,800万円	2,400万円〜5,000万円
2023年	943件	3,900万円	2,400万円〜5,300万円
2024年	942件	3,900万円	2,400万円〜5,400万円

木村相談者

2021年から件数がぐっと増えてますね。900件超えって結構な数だと思うんですが。

山川不動産の専門家

はい、2021年以降は年間800件〜975件の水準で推移していて、2017〜2020年の400件前後と比べると、記録されている成約件数自体が増えています。港北区は新横浜・日吉・綱島・大倉山など複数の駅を抱えるエリアで、マンションのストックも多いので、取引の母数自体が厚い区と言えます。

木村相談者

件数が多いと何が嬉しいんですか？正直、数字が厚いって言われてもあんまりピンとこなくて。

山川不動産の専門家

いい質問ですね。取引件数が厚いということは、統計的な偏りが出にくいということなんです。件数が少ないと、たまたま高額な物件やたまたま安い物件が混ざっただけで、中央値が大きくぶれてしまいます。港北区のように年間800件を超える取引が続いていると、中央値は「たまたまの数字」ではなく、実態に近い相場だと言いやすくなります。売る側にとっては、提示された査定額が相場のどのあたりに位置するか判断しやすいということですし、買う側にとっても、提示価格が相場から大きく外れていないか確認しやすいということです。さきほどお伝えした相対的な信頼区間の幅5.1%という狭さも、この件数の厚みがあってこそ出せる数字なんですよ。この件数の厚みがあるからこそ、次にお話しする築年帯別の相場も、木村さんの築40年のお部屋に近い形で示せるんです。

築年帯別に見ると、木村さんの物件はどのあたりか

山川不動産の専門家

区全体の中央値だけだと、木村さんの築40年のお部屋の実感とはズレることがあります。なので直近3年(2022〜2024年)のデータを築年帯別に分けてみました。

築年帯	件数	価格中央値	価格帯
〜築10年	414件	5,800万円	4,700万円〜7,000万円
築11-20年	646件	4,500万円	3,025万円〜5,500万円
築21-30年	565件	4,000万円	3,100万円〜4,800万円
築31年〜	930件	2,500万円	1,300万円〜3,800万円

木村相談者

うちは築40年なので、一番下の「築31年〜」ですよね。中央値2,500万円か…思ってたよりリアルな数字ですね。

山川不動産の専門家

そうなんです。しかもこの「築31年〜」の帯が930件と、区全体の中でも一番件数が多い層です。つまり木村さんの物件は港北区で一番取引の厚い価格帯にいるということでもあります。ただ、価格帯を見ると1,300万円〜3,800万円とかなり幅が広いですよね。これは立地や管理状態、リフォーム履歴によって同じ築年数でも差が出やすいということです。

木村相談者

なるほど、うちの場合もピンポイントで見てもらわないと分からないってことですね。港北区って、他の区と比べるとどうなんでしょう?

神奈川県内・全国で見ると港北区はどのくらいの位置か

山川不動産の専門家

良い視点ですね。港北区の中古マンション価格中央値3,900万円は、神奈川県内46市区町村・行政区の中で8位、全国464市区町村・行政区の中で43位という水準です。上昇率(8年間の変化率)で見ると、県内では25市区町村・行政区中16位、全国では217市区町村・行政区中137位です。つまり「価格水準は県内でも上位だけれど、上昇の勢いという意味では平均的」という位置づけになります。

木村相談者

価格は高い方だけど、伸び方は普通くらいってことですね。近くの区だとどうなんですか?

山川不動産の専門家

横浜市内の近隣区(いずれも中古マンションの取引が十分にある区)と比べるとこんな感じです。

エリア	価格中央値	8年間の変化率
横浜市港北区(この記事)	3,900万円	+30.0%
横浜市都筑区	5,000万円	+35.1%
横浜市青葉区	4,300万円	+22.9%
横浜市神奈川区	3,600万円	+60.0%
横浜市戸塚区	3,300万円	+57.1%

山川不動産の専門家

こうして並べると、都筑区や青葉区の方が価格水準は高く、神奈川区や戸塚区は港北区より価格は低いものの上昇率は高い、という違いが見えます。港北区は「価格水準は高いが上昇率は突出していない、比較的落ち着いたエリア」と言えそうです。エリアの特性が分かったところで、じゃあ結局「今売るべきか」をどう考えればいいか、整理しましょうか。

「売り時」をどう考えるか

木村相談者

ここが一番聞きたいところです。結局、今って売り時なんですか?

山川不動産の専門家

正直にお答えすると、データだけで「今が売り時です」とは言えません。事実として言えるのは、8年間で価格は30.0%上昇していて、直近1年は横ばいだった、ということだけです。ここから先、上がるか下がるかをデータだけで断定することはできません。

木村相談者

そうなんですね…じゃあ何を基準に考えればいいんでしょう。

山川不動産の専門家

私がお伝えできるのは材料であって、答えではないんです。木村さんの場合で言うと、①築31年〜の帯は港北区で一番取引が厚く、査定額の相場観が付けやすい価格帯にいること、②直近1年の価格は横ばいで、急いで動く必要も慌てて待つ必要もなさそうなこと、③一方で価格帯の幅が広いので、同じ築40年でも査定額に差が出ること。この3つを踏まえて、住み替えのタイミングやご家庭の事情と合わせて考えていただくのがいいと思います。

木村相談者

そういえば、他のサイトだと「AIが将来の価格を予測」みたいな見出しを見たことがあるんですが、山川さんのところではやらないんですか?

山川不動産の専門家

そういうサービスがあるのは知っています。人口推計と過去の取引データを組み合わせて、10年後くらいまでの価格を予測するようなものですね。ただ、私たちはあえてそれをしていません。理由は単純で、将来の価格は金利動向や再開発計画、周辺エリアの供給量など、過去の取引データだけでは説明しきれない要因に大きく左右されるからです。将来推計人口そのものは公的な統計として信頼できますが、それを価格予測に直結させてしまうと、モデルの前提の置き方次第で結果が大きく変わってしまいます。当サイトでは、確定した実績データ(過去8年間の成約価格)と、公表されている将来人口の見通しを、それぞれ別々の材料として並べて示すところまでにとどめています。「将来こうなります」と断定するより、「今のところ事実として分かっているのはここまでです」とお伝えする方が、木村さんご自身の判断の役に立つと考えているからです。

木村相談者

なるほど、予測を断定しない代わりに、今分かっている事実をちゃんと見せてくれるってことなんですね。

木村相談者

分かりました。じゃあ実際に相場を確認したくなったら、どう動けばいいですか?

相場を調べたら次にやること

山川不動産の専門家

ここまでの中央値や築年帯別の相場は、あくまで区全体の統計です。木村さんのお部屋固有の金額を知るには、不動産会社による査定が一番早いです。流れはシンプルです。

1. 1一括査定サイトに登録する — 住所・築年数・広さなど基本情報を入力すると、複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できます。
2. 2複数社の査定額を比較する — 会社によって得意なエリアや査定額の考え方が違うので、1社だけでなく数社の金額を見比べます。
3. 3気になった会社に詳しい話を聞く — 査定額の根拠や、売却にかかる期間の見込みなどを質問します。この時点ではまだ売却を決める必要はありません。

木村相談者

なるほど、まずは査定額を見てから考えればいいんですね。

山川不動産の専門家

はい、そのための入口として、記事の最後にマンション査定の一括査定サービスをいくつか置いておきますね。相場観がついたところで、次は基本情報を整理しておきましょう。

この記事のデータについて

項目	内容
対象エリア	神奈川県横浜市港北区
対象物件種別	中古マンション
対象データ期間	2017年〜2024年(成約価格)
築年帯データの集計期間	2022年〜2024年(直近3年プール)
データソース	国交省 不動産情報ライブラリ(reinfolib) XIT001 不動産取引価格情報
取引データの十分性	取引件数・信頼区間の幅ともに十分で、価格トレンドを提示できる区分

木村相談者

これだけしっかりデータがあると、話を聞いてても納得感がありますね。

山川不動産の専門家

それが港北区の強みでもあります。取引の母数が厚いエリアなので、相場の精度も高く出せるんです。最後に、よくある質問をいくつかまとめておきますね。

よくある質問

木村相談者

中央値の3,900万円って、うちの築40年の部屋にもそのまま当てはまるんですか?

山川不動産の専門家

いいえ、そのまま当てはめない方がいいです。区全体の中央値は築浅から築古まで全部まとめた値なので、木村さんのように築31年以降の物件だと、中央値は2,500万円が実勢に近い目安になります。

木村相談者

2018年に価格が下がってるのはなぜですか?

山川不動産の専門家

そこまでの要因分解はこのデータだけでは分かりません。ただ事実として、2017年3,000万円→2018年2,750万円という下落があり、その後は2020年にかけて緩やかに回復し、2021年から本格的に上昇に転じています。

木村相談者

港北区は今後も人口が増えていくエリアなんですか?

山川不動産の専門家

申し訳ないのですが、港北区については将来推計人口のデータをまだこちらで確認できていません。人口動向は需給を考える上での材料の一つですが、今回は価格の実績データと取引件数を中心にお話ししました。人口データが確認でき次第、この記事も更新する予定です。

木村相談者

一括査定って、複数社に一気に連絡が行ってしつこい営業とか来ませんか?

山川不動産の専門家

依頼した社数によっては連絡が集中することもあります。気になる場合は、まず1〜2社を選んで依頼する、あるいは連絡方法をメール限定にできるサービスを選ぶといった調整も可能です。査定を受けたからといって、そのまま契約する必要はありません。

木村相談者

港北区って新横浜・日吉・綱島・大倉山といろんな駅がありますけど、駅ごとに相場は違うんですか?

山川不動産の専門家

駅によって相場に差があるのは間違いないと思います。ただ、今回お話ししているデータは港北区全体を対象にした集計なので、駅別の内訳までは出せません。駅ごとに分けてしまうと1区分あたりの取引件数が少なくなり、相対的な信頼区間の幅が広がって、正確な数字として示しづらくなるからです。駅ごとの相場が気になる場合は、気になる駅の周辺物件で個別に査定を依頼していただくのが、今のところ一番確実な方法だと思います。

港北区の中古マンション、まず相場を確認してみませんか

山川不動産の専門家

ここまでお話ししたとおり、港北区の中古マンションは8年で+30.0%、直近1年は横ばいという状況です。築31年〜の帯にいる木村さんのお部屋は、区の中でも一番取引の厚い価格帯にいます。ただし最終的な金額は物件ごとに差が大きいので、気になったら査定額を確認するところから始めてみてください。

木村相談者

ありがとうございます。まずは査定だけ、お願いしてみようかな。

この記事の相場は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」の成約価格データに基づきます。成約価格は取引の登記後に集計・公表されるため、 現時点で入手できる最新の確定データは2024年分です（2025年分が揃い次第、自動で反映します）。