横浜市金沢区のマンションは今が売り時？価格推移と見極め方

木村相談者

山川さん、横浜市金沢区にマンションを持ってるんですけど、そろそろ売ろうかどうか迷ってて。ネットで相場を調べても、サイトによって全然違う金額が出てきて、どれを信じればいいのか分からなくなっちゃって。

山川不動産の専門家

それ、金沢区に限らずよくあるお悩みです。サイトごとに「何を集計しているか」が違うので、金額の見え方が変わってしまうんです。今日は国交省が公開している実際の成約価格を見て、感覚ではなく数字で今の位置を確認していきましょう。

木村相談者

えっ、感覚じゃなくて数字で見られるんですね。それは助かります。

山川不動産の専門家

ええ、不動産情報ライブラリという国交省のデータベースです。横浜市金沢区で実際に取引された中古マンションの中央値(真ん中の価格)を、2017年から2024年まで並べてみますね。

横浜市金沢区の中古マンション価格はどう動いてきたか

山川不動産の専門家

この8年間の推移です。中央値は、高い物件と安い物件を並べたときの真ん中の価格で、平均よりも実勢に近い指標です。

木村相談者

2019年に2,100万まで下がって、そこから上がって、2023年に2,400万まで来たと思ったら、2024年はまた2,200万に下がってるんですね。

山川不動産の専門家

よく見つけましたね、そのとおりです。8年間で見ると+10.0%の上昇ですが、一直線ではなく、2023年の2,400万円をピークに、直近1年(2023→2024年)は-8.3%下がっています。取引件数は2021年以降400件前後まで増えて厚みがあり、あとで説明する信頼性の基準もはっきりクリアしているので、この-8.3%という下落は誤差やノイズではなく、実際に起きたこととして扱える数字です。ただしこれは2023年から2024年という1年間の事実であって、今後も下がり続けるという予測ではありません。

木村相談者

なるほど、8年でみればじわっと上がってるけど、直近1年だけ見ると下がってる、ということなんですね。この数字自体はどこまで信頼できるものなんですか?

山川不動産の専門家

そこは大事なポイントなので、順番に説明しますね。まずこの数字がどういう性質のものかを確認しておきましょう。

この数字は「実際に売れた金額」です

木村相談者

ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか?

山川不動産の専門家

そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。

木村相談者

一括査定サイトで見る「相場」とは違うんですか?

山川不動産の専門家

サイトによって違います。直近数ヶ月に売り出された物件の平均価格を載せているところや、AIによる推定価格を前面に出しているところ、駅ごとの相場を独自算出しているところもあります。売り出し価格は売主の希望額なので、実際の成約より高めに出やすい傾向があります。この記事の数字は、独自加工をせず、成約価格の中央値をそのまま8年分並べたものです。

木村相談者

推定でも希望額でもなくて、実際に売れた結果の数字なんですね。それなら信頼できます。

山川不動産の専門家

ええ。ただし中央値だけを見ていても、実態の半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。

価格の幅とデータの信頼度

木村相談者

2024年の中央値2,200万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか?

山川不動産の専門家

いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額が1,600万円、上から4分の1が3,325万円です。中央値2,200万円をはさんで、この間に多くの取引が収まっています。

木村相談者

1,600万から3,325万って、倍以上の開きがありますね。

山川不動産の専門家

マンションは築年数・専有面積・駅からの距離・管理状態で価格が大きく変わる商品なので、幅が出やすいんです。ここで確認しておきたいのが、この年別の数字がどれくらい信頼できるかという点です。横浜市金沢区の2024年単年の相対信頼区間の幅は13.6%で、取引データが十分とみなす基準(25%以下)を大きく下回っています。年間348件という取引件数の厚みもあり、単年の数字だけでもかなり安定して方向性を語れる水準です。

木村相談者

さっきの-8.3%っていう下落も、この信頼できる数字の範囲での話なんですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。2022年から2024年の3年分をプールすると、取引件数は1,013件、中央値は2,300万円になります。2024年単年の2,200万円は、この3年プールの水準よりやや低い程度で、極端な外れ値というわけではありません。次は、築年数によって価格がどう変わるかを見てみましょう。

築年数によって相場はどう変わるか

木村相談者

ちなみにうちのマンション、ちょうど築40年くらいなんですけど、築年数でも相場ってだいぶ違うものなんですか?

山川不動産の専門家

はい、かなり変わります。直近3年(2022〜2024年)の取引をまとめて、築年帯ごとの中央値を出してみました。築浅・築古で件数のばらつきが出やすいので、単年ではなく3年分をまとめています。

木村相談者

築40年だと「築31年〜」の帯ですね。1,900万円くらいが目安なんですね。市全体の中央値2,200万円よりちょっと低いんですね。

山川不動産の専門家

横浜市金沢区で一番取引が多いのもこの築31年〜の帯(556件)で、築年帯が分かる直近3年の取引全体(996件)のうち半分以上を占めています。つまり金沢区は、区内でも築年数の古いマンションが中心のエリアで、木村さんのお部屋の帯がまさに区を代表する層ということになります。区全体の中央値2,200万円は、築浅の物件も含めて全体をならした数字なので、築31年〜の実勢とは差が出るんです。一方で〜築10年の帯は4,000万円と、築年帯によって2倍以上の開きがあります。

木村相談者

築年数だけでかなり違うんですね。区全体の数字より、自分の帯を見たほうがよさそうです。

山川不動産の専門家

そうです。ご自身の物件がどの帯に近いかを見たうえで、最終的には個別の査定額で確認するのが一番確実です。相場感がつかめたところで、次は横浜市金沢区の将来人口についても触れておきたいのですが、実はこちらはまだお伝えできる状態ではありません。

横浜市金沢区の将来人口の見通しについて

木村相談者

人口が減ってるから価格も下がってる、みたいな話をよく聞くんですが、金沢区はどうなんですか?

山川不動産の専門家

正直にお伝えすると、横浜市金沢区の将来推計人口はこのデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。データが揃い次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

そうなんですね。人口ってそんなに大事な材料なんですか?

山川不動産の専門家

需要と供給を考えるうえでの材料の一つにはなります。ただ、人口が減っている街だからといって即座に価格が下がるわけではなく、金利や再開発、駅からの距離、エリアの人気度など他の要因も絡みます。人口の動きだけで価格の先行きを決めつけるのは、実は難易度が高い話なんです。相場の水準がつかめたところで、次は横浜市金沢区が神奈川県内や全国と比べてどのくらいの水準なのかを見てみましょう。

全国・神奈川県内のなかで横浜市金沢区はどのくらいの水準か

山川不動産の専門家

相場は「その区だけ」を見ていても位置がつかみにくいので、周りと比べてみましょう。

木村相談者

県内33位/46、全国だと186位/464。県内では低めだけど、全国だと意外と上のほうにいるんですね。でも上昇率は県内24位ってほぼ最下位じゃないですか。

山川不動産の専門家

そうなんです。価格の水準は全国平均の約0.76倍で、神奈川県内では中位よりやや低めですが、全国順位で見ると464市区町村中186位なので、全国のなかでは上位4割ほどに入ります。一方で8年間の上昇率(+10.0%)は、取引データが十分な区分25市区町村中24位と、神奈川県内ではほぼ最も緩やかな伸びにとどまっています。近隣とも並べてみましょう。

木村相談者

港南区も磯子区も横須賀市も、8年で3割から5割くらい上がってるのに、金沢区だけ+10%ってかなり控えめですね。直近1年もマイナスなのは金沢区だけなんですね。

山川不動産の専門家

ええ、この4市区のなかで金沢区は8年上昇率が最も緩やかで、直近1年もマイナスに転じている唯一の区です。画像のグラフには参考値として栄区・逗子市も載せていますが、こちらは取引件数の関係で方向性の断定はしていません。金沢区の価格水準そのものは全国では中位より上ですが、伸び方という点では周辺エリアと比べて控えめだった、というのがここまでの事実です。より広いエリアの相場は神奈川県の売り時判定記事一覧でも比較できます。

木村相談者

価格の水準は悪くないのに、伸びだけ弱くて直近も下がってる……。これって「早く売ったほうがいい」ってことになるんでしょうか。

横浜市金沢区の中古マンションは「売り時」なのか、どう考えるか

山川不動産の専門家

横浜市金沢区のマンションで、考える材料を並べるとこうなります。

木村相談者

「下がってるから急げ」でも「これから上がるから待て」でもなくて、まず自分の部屋の位置を知るのが先、ってことですね。

山川不動産の専門家

そのとおりです。相場の水準と直近の動きを知ったうえで、売るかどうかはご自身の事情で決めていただくのが一番です。相場感がつかめたところで、次は実際に動くとしたらどんな流れになるかを見てみましょう。

相場を調べたら次にやること

木村相談者

相場は分かりました。次は何をすればいいんでしょう?

山川不動産の専門家

相場はあくまでエリア全体の目安なので、実際の金額を知るには物件ごとの査定が必要です。一般的な流れをご紹介しますね。

この記事のデータについて

木村相談者

それなら安心して次に進めそうです。今日は数字で整理できてスッキリしました。

山川不動産の専門家

横浜市金沢区の相場は価格水準は全国平均の約0.76倍、8年で+10.0%の緩やかな上昇ですが直近1年は-8.3%という状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。最後によくある質問もまとめておきますね。

よくある質問

木村相談者

最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。

山川不動産の専門家

どうぞ。横浜市金沢区のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。

木村相談者

この価格データはどこの情報なんですか?

山川不動産の専門家

国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。売り出し価格や独自の推定値ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。

木村相談者

横浜市金沢区のマンション相場はいくらくらいですか?

山川不動産の専門家

2024年の中央値は2,200万円です。価格帯は1,600万円〜3,325万円まで幅があり、築年数によって差が大きいエリアです。

木村相談者

価格は上がってるんですか、下がってるんですか?

山川不動産の専門家

2017年の2,000万円から2024年の2,200万円まで、8年で+10.0%上昇しています。ただし2023年の2,400万円をピークに、直近1年(2023→2024年)は-8.3%下がっています。取引件数・データの信頼性の基準はどちらもクリアしているので、この下落は誤差ではなく実際の動きとして扱っています。

木村相談者

築年数によって相場はどのくらい違いますか?

山川不動産の専門家

直近3年のデータでは、築31年〜が1,900万円、築21-30年が2,500万円、築11-20年が3,500万円、〜築10年が4,000万円です。一番取引が多いのは築31年〜の帯(556件)で、金沢区は区内でも築年数の古いマンションが中心のエリアといえます。

木村相談者

他の不動産系のサイトだと、金沢区の相場がもっと違う金額で出てくることがあるんですが、なぜですか?

山川不動産の専門家

サイトによって何を集計しているかが違うからです。直近数ヶ月の売り出し価格の平均を載せているところや、駅ごとにAIで推定した価格を出しているところもあります。本記事は国交省の成約価格をそのまま中央値で集計したものなので、「実際にいくらで売れたか」に最も近い数字だと考えてください。

木村相談者

将来の人口は減るんですか、増えるんですか?

山川不動産の専門家

現時点で横浜市金沢区の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。

木村相談者

査定は無料ですか?

山川不動産の専門家

一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。