木村相談者
山川さん、つくばみらい市にマンションを持ってるんですけど、そろそろ売ろうか迷ってて。TX(つくばエクスプレス)沿線は値上がりしてるってよく聞くんですけど、つくばみらい市も実際そうなんですか。
山川不動産の専門家
気になりますよね。つくばみらい市の中古マンションは、国交省の公的データで見ると2017年から2024年にかけて中央値が上昇しています。噂やイメージではなく、実際に成約した取引データを年ごとに並べて、まず事実から確認していきましょう。
木村相談者
上昇してるって、具体的にどのくらいなんですか？
山川不動産の専門家
不動産情報ライブラリという国交省のデータベースに、実際に取引された中古マンションの記録があります。つくばみらい市の2017年から2024年までの年別中央値を見ていきましょう。
つくばみらい市の中古マンション価格はどう動いてきたか
山川不動産の専門家
これが2017年から2024年までの年別中央値と取引件数です。中央値は、価格を安い順に並べたときのちょうど真ん中の金額です。
| 年 | 中古マンション中央値 | 取引件数 |
|---|---|---|
| 2017年 | 2,500万円 | 10件 |
| 2018年 | 2,600万円 | 11件 |
| 2019年 | 2,350万円 | 12件 |
| 2020年 | 2,400万円 | 20件 |
| 2021年 | 2,400万円 | 50件 |
| 2022年 | 2,700万円 | 49件 |
| 2023年 | 2,750万円 | 20件 |
| 2024年 | 2,900万円 | 35件 |
木村相談者
2017年の2,500万から2024年の2,900万まで上がってますけど、2019年だけ2,350万に下がってますね。それに2021年は取引が50件もあるのに、価格は前年と同じ2,400万のままなんですね。
山川不動産の専門家
よく見つけましたね。8年間では16.0%の上昇ですが、一本調子だったわけではありません。2017〜2020年は取引件数が年10〜20件と少なく、2,350万〜2,600万円のあいだで上下していました。2021年に取引件数が一気に50件へ増えましたが、このときは価格自体はまだ2,400万円で足踏みしています。2022年以降になって初めて2,700万→2,750万→2,900万円と段階的に切り上がってきたのが、正確な見方です。
木村相談者
つまり、最初に取引が増えて、そのあとから価格が上がり始めた、ってことなんですね。
山川不動産の専門家
そういう順番だったと見てよさそうです。直近1年(2023年→2024年)でも5.5%上昇していて、直近3年は毎年上がり続けています。次は、この数字がそもそもどういう性質のものかを確認しておきましょう。
この数字は「実際に売れた金額」です
木村相談者
ちなみにこの価格って、売り出しの希望価格じゃなくて、本当に売れた金額なんですか？
山川不動産の専門家
そこが大事なところです。この記事の数字はすべて「成約価格」、つまり実際に取引が成立した金額です。国交省が取引当事者に調査した公的データを使っています。
木村相談者
不動産ポータルサイトで見かける相場とは違うものなんですか？
山川不動産の専門家
ええ。ポータルサイトで見る相場は売り出し中の物件の掲載価格を集計していることが多く、これは売主の希望額です。実際の成約より高めに出やすい傾向がありますし、特定の専有面積・築年数の条件に絞った推定額や、駅単位のAI推定査定額のように、直近時点の金額や簡易な変化率にとどまり、年ごとの取引件数や価格帯(四分位)までは示さないものもあります。成約価格をもとに年ごとの中央値・取引件数・価格帯を8年分並べて出している点が、この記事の特徴です。
木村相談者
希望額でも1時点の推定でもなく、実際に売れた結果を、しかも何年分も並べて見られるんですね。
山川不動産の専門家
そうです。ただし中央値だけを見ていても、まだ半分しか分かりません。次は価格の幅と、この数字がどれくらい信頼できるかを見てみましょう。
価格には幅があり、データの信頼性も確認できます
木村相談者
2024年の中央値2,900万っていうのは、みんなその金額で売れてるってことですか？
山川不動産の専門家
いいえ、そこは誤解しやすいところです。中央値はあくまで真ん中で、実際には幅があります。2024年のデータでは、価格帯の下から4分の1にあたる金額(p25)が2,700万円、上から4分の1(p75)が3,200万円です。
木村相談者
2,700万から3,200万まで、500万円くらいの幅があるんですね。
山川不動産の専門家
そうです。2017年のデータでは、この幅(p25〜p75)は2,225万〜3,025万円で800万円でした。幅自体はこの8年でむしろ縮まりながら、価格帯全体が上のほうへ移動しているのが分かります。
木村相談者
バラつきが減って、全体が底上げされてきてる感じですね。
山川不動産の専門家
そう捉えて差し支えありません。ここでもう一つ確認しておきたいのが、2024年という単年の数字が偶然の値ではないかという点です。2022年から2024年の3年分をまとめてプールすると、取引件数は104件、中央値は2,700万円になります。単年の2,900万円より少し低いのは、価格が右肩上がりに推移している途中で、上がり切る前の2022〜2023年分も含めて平均的にならしているためです。急に跳ねた数字ではなく、段階的な上昇の途中にあると見てよさそうです。
木村相談者
3年でまとめて見ても、いきなり跳ね上がった数字じゃないってことですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。単年の相対信頼区間の幅は13.8%で、統計的に十分とみなす基準(相対信頼区間の幅25%以下)を余裕を持ってクリアしています。だからこそ、この記事では「上昇傾向」という言い方を事実として使っています。次は、あなたの物件そのものに近い数字を見てみましょう。
築年帯別に見ると、あなたの物件はいくらか
木村相談者
ただ、うちの部屋がそのまま2,900万で売れるわけじゃないですよね？ うち、築7年くらいの物件なんですけど。
山川不動産の専門家
とても大事な視点です。中央値2,900万円はあくまで全体の真ん中で、実際は築年数で価格が変わります。つくばみらい市の取引を築年帯別に分けて、直近3年の成約価格で見てみましょう。
| 築年帯 | 中央値 | 価格の幅(p25〜p75) | 取引件数 |
|---|---|---|---|
| 〜築10年 | 2,700万円 | 2,500万円〜3,000万円 | 64件 |
| 築11〜20年 | 2,800万円 | 2,500万円〜3,100万円 | 34件 |
木村相談者
築21年以降の帯は載ってないんですね。
山川不動産の専門家
ええ、そこは正直にお伝えします。築21〜30年帯は4件、築31年〜帯は0件と取引そのものが少なく、代表値として出すには精度が足りません。根拠の薄い数字を出すより、出さないほうが正確だと判断しています。
木村相談者
なるほど、無理に数字を出さないんですね。うちの築7年だと、ちゃんと数字が出てるんですね。
山川不動産の専門家
そうなんです。木村さんの築7年は「〜築10年」帯にあたり、中央値は2,700万円、価格の幅は2,500万〜3,000万円です。しかもこの帯は64件とつくばみらい市の全帯の中で最も取引数が多く、いちばん動いている価格帯でもあります。築11〜20年帯(34件、中央値2,800万円)もあわせて示せるくらい、つくばみらい市はこの2つの帯でしっかりした取引実績があります。
木村相談者
自分の帯が、いちばん取引の多い帯だと分かると安心感がありますね。
山川不動産の専門家
相場観が自分ごとになったところで、次はつくばみらい市の位置づけを全国・県内で見てみましょう。
全国・県内のなかでつくばみらい市はどのくらいの水準か
山川不動産の専門家
相場は「その市だけ」では判断しにくく、近隣や全国と比べて初めて意味を持ちます。
| 比較軸 | つくばみらい市の位置 |
|---|---|
| 茨城県内の中古マンション中央値 | 3位/8市区町村 |
| 全国の中古マンション中央値 | 98位/464市区町村 |
| 8年上昇率の県内順位 | 4位/4市区町村(上昇率で語れる区分の中で) |
| 8年上昇率の全国順位 | 187位/217市区町村 |
| 全国平均(取引が十分な区分の中央値の単純平均・約2,885万円)との比較 | ほぼ同水準 |
木村相談者
県内3位で、全国だと98位くらい。でも上昇率だと4位ってことは、水準は高いけど伸びは控えめってことですか？
山川不動産の専門家
正直にお伝えすると、そのとおりです。水準そのものは全国平均の約2,885万円とほぼ並ぶ水準で、茨城県内でも3位に入ります。一方で8年間の上昇率は16.0%と、県内で上昇率を語れる4市区町村の中では最も控えめです。水準の高さと伸び率、両方を分けて見るのが正確です。
木村相談者
県内の他の市と比べるとどんな感じなんですか？
山川不動産の専門家
並べてみましょう。
| 市区町村 | 中古マンション中央値 | 8年上昇率 |
|---|---|---|
| 守谷市 | 4,000万円 | +53.8% |
| つくば市 | 3,800万円 | +40.7% |
| つくばみらい市 | 2,900万円 | +16.0% |
| 牛久市 | 2,200万円 | +41.9% |
| 水戸市 | 2,000万円 | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きいため方向を断定していません) |
| 古河市 | 1,700万円 | 参考値(取引が少ないため方向を断定していません) |
| 土浦市 | 1,100万円 | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きいため方向を断定していません) |
| 取手市 | 750万円 | 参考値(物件ごとの価格の幅が大きいため方向を断定していません) |
木村相談者
守谷市とつくば市がだいぶ高くて、伸びも大きいですね。つくばみらい市はその2つには水準も伸びも及ばないんですね。
山川不動産の専門家
そうなんです。守谷市・つくば市・つくばみらい市はいずれもTX(つくばエクスプレス)沿線で、水準自体が県内でも上位のエリアです。ただ、その3市の中ではつくばみらい市の水準・伸びとも控えめで、牛久市の8年上昇率(41.9%)にも及びません。とはいえ16.0%は下落ではなく上昇であり、水戸市・古河市・土浦市・取手市よりは明確に高い水準にあります。良い面だけを強調せず、両方をそのままお伝えしておきます。
つくばみらい市は「売り時」なのか、どう考えるか
木村相談者
水準は高めだけど伸びは控えめ…。これって、今売ったほうがいいってことですか？それとも、まだ待ったほうがいいんでしょうか。
山川不動産の専門家
価格が上がっているから急いで売る必要もなければ、伸びが控えめだから焦って売る必要もありません。あくまであなたの事情ありきで、相場は「今どのくらいで売れそうか」を知るための材料です。
木村相談者
うちの築7年の帯だと、売り時ってどう考えたらいいんでしょう？
山川不動産の専門家
築年帯ごとに、考える材料は少し違います。木村さんの築7年は取引件数がいちばん多い、つまり買い手が付きやすい帯でもあります。数字だけで焦らず、まずは自分の物件の実額を知っておくと判断がしやすくなります。
木村相談者
水準や伸びの話だけじゃなくて、動きやすい帯かどうかも材料になるんですね。
山川不動産の専門家
そのくらいの理解が正確です。「水準が高いから急いで」でも「伸びが控えめだから待つ」でもありません。つくばみらい市全体は8年でも直近1年でも上昇、あなたの帯は取引が活発、この2つを事実として押さえつつ、実際に動くかどうかはご自身のタイミングで決めるのが一番です。
木村相談者
そう言われると気が楽です。数字だけ見て焦るところでした。
山川不動産の専門家
大切なのは、正確な現在地を知ったうえで、ご自身のペースで判断することです。そのためには、中央値の話から一歩進んで、自分の部屋の査定額を把握しておくのがおすすめです。
相場が分かったら、次にやること
木村相談者
じゃあ、実際にうちの部屋がいくらで売れそうか知りたくなってきました。どうすればいいですか？
山川不動産の専門家
相場観がつかめた今が、次のステップに進むいいタイミングです。流れはシンプルです。
- 1複数の不動産一括査定サービスに、物件情報(所在地・専有面積・築年数など)を入力する
- 2各社から提示される査定額を比べて、相場観(2,900万円前後、築7年前後なら2,700万円前後)と照らし合わせる
- 3気になる会社があれば、訪問査定でより正確な金額を確認する
木村相談者
査定って、頼んだら必ず売らないといけないんですか？
山川不動産の専門家
いいえ、査定を受けても売る義務はありません。今の価値を知るだけでも十分に意味があります。まずは気軽に相場と実額のギャップを確かめてみてください。
この記事のデータについて
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | つくばみらい市 |
| 対象種別 | 中古マンション等 |
| データ期間 | 2017年〜2024年(成約価格ベース) |
| 出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ(XIT001 不動産取引価格情報) |
| 集計方法 | 年別中央値・四分位(p25/p75)、2022〜2024年の3年プール、築年帯別(直近3年) |
| データの十分性 | 取引データは十分(単年の相対信頼区間幅13.8%、25%以下) |
| 2024年取引件数 | 35件 |
木村相談者
良い面だけじゃなく、控えめな部分もそのまま出してもらえて、かえって信頼できました。
山川不動産の専門家
つくばみらい市の相場は8年でも直近1年でも上昇しているという状況です。売り時が気になったら、まずは実際の査定額を確認してみてください。判断はそのあとでゆっくりで大丈夫です。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか、よくある疑問をまとめておきたいです。
山川不動産の専門家
どうぞ。つくばみらい市のマンション売却でよく聞かれる点にお答えします。
木村相談者
この価格データはどこの情報なんですか？
山川不動産の専門家
国土交通省「不動産情報ライブラリ」の実際の成約価格です。広告の売り出し価格やAI推定査定ではなく、成約ベースなので実勢に近い数字です。
木村相談者
つくばみらい市のマンション価格は上がってるんですか？
山川不動産の専門家
はい。2017年から2024年の8年間で16.0%、直近1年(2023年→2024年)でも5.5%上昇しています。2019年に一度下がり、2021年は取引件数が急増しつつ価格は足踏みした時期もありますが、2022年以降は段階的に切り上がってきています。
木村相談者
築年数で価格はどのくらい違うんですか？
山川不動産の専門家
つくばみらい市では〜築10年の中央値が2,700万円(64件)、築11〜20年が2,800万円(34件)で、この2つの帯で大半の取引が占められています。築21年を超える帯は取引数が少なく、根拠のある代表値を示せないため掲載していません。
木村相談者
全国や茨城県内での位置づけはどうなんですか？
山川不動産の専門家
茨城県内で3位/8市区町村、全国では98位/464市区町村です。水準は全国平均(約2,885万円)とほぼ同水準ですが、8年上昇率は茨城県内4市区町村中4位と、県内でTX沿線の他市と比べると伸びは控えめです。
木村相談者
将来の人口が増えるかどうかも知りたいんですが。
山川不動産の専門家
現時点でつくばみらい市の将来推計人口はこの記事のデータベースにまだ収集できていません。根拠のない数字を出すよりは、扱わないほうが正確だと考えています。分かり次第、この記事を更新して反映します。
木村相談者
査定は無料ですか？
山川不動産の専門家
一括査定サービスの見積もりは基本的に無料で、売る義務もありません。まずは相場と実額の確認から始めるのがおすすめです。