木村相談者
すみません、土浦市でマンションを持ってるんですけど、最近ちょっと売ろうかどうか迷ってて。今って売り時なんでしょうか。
山川不動産の専門家
ご相談ありがとうございます。土浦市の中古マンションですね。結論から言うと、"今すぐ売るべき"と断言できるデータはありません。ただ、価格がどう動いてきたかは国のデータからはっきり示せます。まずはそこから一緒に見ていきましょう。
木村相談者
はい、お願いします。うちの物件も築年数はそれなりに経ってるんですが、そもそも土浦市の相場ってどのくらいなんですか？
山川不動産の専門家
国交省の不動産情報ライブラリ（実際に成約した取引の価格情報です）で見ると、土浦市の中古マンションは直近3年間（2022〜2024年）の取引143件の中央値で1,100万円です。まずはこの数字を基準に考えるといいと思います。
土浦市の中古マンションの価格、年ごとにどう動いてきたか
山川不動産の専門家
ここからは2017年〜2024年の年ごとの実データを見ていきます。正直に言うと、土浦市は「毎年きれいに上がっている」とは言えない市です。まずはグラフを見てください。
木村相談者
あ、けっこう年によってバラバラですね…2018年は680万円なのに、2019年は1,000万円になってる。
山川不動産の専門家
そうなんです。2017年は790万円、2018年は680万円、2019年は1,000万円、2020年は910万円、2021年は850万円、2022年は800万円、2023年は1,350万円、2024年は1,600万円という中央値になっています。単純に最初と最後だけ比べると上がっているように見えますが、途中で下がっている年もあり、一本調子の上昇とは言い切れません。
木村相談者
なんでこんなにバコバコ動くんですか？
山川不動産の専門家
土浦市は年間の取引件数自体は少なくないんですが、駅前の築浅マンションから郊外の築古物件まで、1件1件の価格差がかなり大きい市なんです。例えば2024年の場合、価格帯（下位25%〜上位25%）は770万円〜2,225万円まで広がっています。年によって「その年たまたま高い物件が多く売れた」「安い物件が多く売れた」で中央値が振れやすい、という性質があります。
| 年 | 取引件数 | 中央値 | 価格帯(p25〜p75) |
|---|---|---|---|
| 2017年 | 38件 | 790万円 | 542万円〜1,475万円 |
| 2018年 | 41件 | 680万円 | 500万円〜1,000万円 |
| 2019年 | 23件 | 1,000万円 | 675万円〜1,700万円 |
| 2020年 | 34件 | 910万円 | 622万円〜1,675万円 |
| 2021年 | 41件 | 850万円 | 420万円〜1,700万円 |
| 2022年 | 51件 | 800万円 | 555万円〜1,450万円 |
| 2023年 | 44件 | 1,350万円 | 715万円〜2,225万円 |
| 2024年 | 48件 | 1,600万円 | 770万円〜2,225万円 |
木村相談者
じゃあ、結局うちのマンションが今いくらくらいで売れそうか、って何を見ればいいんですか？
山川不動産の専門家
一番参考になるのは、直近3年をまとめた1,100万円という中央値です。年ごとの上下に振り回されるより、この3年間の実際の取引143件をならした数字のほうが、今の相場感には近いと考えられます。次は、この数字の元になっている取引件数についてもう少し詳しく見てみましょう。
取引件数から見る、データの信頼度
木村相談者
そもそも土浦市って、中古マンションの取引ってどのくらいあるんですか？
山川不動産の専門家
2024年の1年間で48件の成約がありました。過去8年でみても年20〜50件台で推移していて、取引が全くない市ではありません。ただ、東京23区や県内でも人口の多い市に比べると、母数としては多いほうではないです。
木村相談者
件数が少ないと、何がまずいんですか？
山川不動産の専門家
件数が少ないと、その年にたまたまどんな物件が売れたかで中央値が動きやすくなります。土浦市の場合は件数自体は48件とそこそこありますが、物件ごとの価格差（築年数・立地・広さの違い）が大きいため、単年の中央値の振れ幅が全国的に見ても大きめになっています。これが、さきほどの「単年では方向を断定しない」という扱いの理由です。
木村相談者
なるほど、件数の少なさというより、物件のバラつきが原因なんですね。
山川不動産の専門家
そのとおりです。件数が少なすぎて語れない市と、件数はあるけど物件差でブレる市は分けて考える必要があります。土浦市は後者です。だからこそ、直近3年をまとめた143件・1,100万円という数字を軸にするのが、今のところ一番実態に近い見方だと考えています。
木村相談者
「物件差でブレる」って言われても、正直どのくらいブレてるのか実感がわかないです。何か数字で説明してもらえますか？
山川不動産の専門家
いい質問ですね。国のデータには、単年の中央値がどれくらい信頼できるかを表す振れ幅の指標があります。土浦市の場合、この振れ幅が59.4%という値になっています。私たちがこの記事で「毎年きれいに上がっている/下がっている」と言い切ってよいと判断する目安は、この振れ幅がおおむね25%以下に収まっている市です。土浦市の59.4%はその目安の倍以上あるので、単年の中央値の上下だけを見て「今年は良かった/悪かった」と判断するのは実態とズレやすいと考えています。
木村相談者
なるほど、感覚だけじゃなくて数字の裏付けがあるんですね。
山川不動産の専門家
そうです。それと、もう一つお伝えしておきたいことがあります。世の中には、こうした振れ幅の大きさに触れずに「9年で何%上昇」のような一つの数字だけを断定的に出しているサイトもあります。土浦市のように物件ごとの価格差が大きい市では、その一本の数字がたまたまその年に売れた物件次第で大きく変わってしまうことがあるんです。私たちは振れ幅も含めて正直にお伝えするようにしています。都合の良い数字だけを切り取らない、というのがこのデータの見方として大事なところです。相場の水準がつかめたところで、次は近隣の市と比べてどのくらいの位置にあるか見てみましょう。
茨城県の中でみると、土浦市の相場はどのくらいか
木村相談者
土浦市の1,100万円って、茨城県の中では高いほうなんですか？安いほうなんですか？
山川不動産の専門家
記事化できている茨城県内8市区町村の中古マンションで比べると、土浦市は県内7位（8市区町村中）、全国でみても464市区町村中424位と、価格帯としては控えめな水準にあります。近隣の市と並べると、水戸市が2,000万円、牛久市が2,200万円、つくば市が3,800万円ですので、土浦市はこの中では最も価格水準が低いグループに入ります。
| 市区町村 | 中古マンション中央値 | 8年間の価格変化 |
|---|---|---|
| 土浦市 | 1,100万円 | 参考値（方向は断定していません） |
| 水戸市 | 2,000万円 | 参考値（方向は断定していません） |
| 牛久市 | 2,200万円 | 8年で+41.9% |
| つくば市 | 3,800万円 | 8年で+40.7% |
木村相談者
つくば市とはだいぶ差がありますね。
山川不動産の専門家
そうですね。つくば市は研究学園都市としての再開発や人口流入の影響もあってか、直近8年で40.7%上昇という上昇率が出ています。牛久市も8年で41.9%上昇です。一方で土浦市は、さきほど見たとおり単年の振れが大きく、「何%上昇」と断定できる段階にはまだありません。周辺の市が上昇傾向をはっきり示している中で、土浦市は相場水準としては控えめ、という位置づけになります。
木村相談者
それって、土浦市はこれから上がっていく余地があるってことですか？
山川不動産の専門家
そこは慎重に言う必要があります。周辺市が上がっているからといって、土浦市も同じように上がるとは限りません。エリアの再開発計画や駅前の状況、金利など色んな要素が絡むので、「隣が上がっているから自分の市も上がる」という単純な図式にはしないほうがいいです。あくまで参考材料の一つとして受け止めてください。近隣との比較ができたところで、次は肝心の「売り時」の考え方を整理しましょう。
「売り時」をどう考えればいいか
木村相談者
で、結局うちは売ったほうがいいんでしょうか。
山川不動産の専門家
それは私からは断定できません。ここまでの数字を振り返ると、土浦市の中古マンションは直近3年で中央値1,100万円、年による振れは大きいものの2023年・2024年は過去に比べて高めの水準で推移しています。これは事実として言えます。ただ、それがイコール「今すぐ売るべき」にはなりません。
木村相談者
じゃあ何を基準に決めればいいんですか？
山川不動産の専門家
ご自身の事情を軸に考えるのが一番です。住み替えのタイミング、資金の必要性、今の住まいへの愛着など、価格の動き以上に大事な要素はたくさんあります。データはあくまで「今の相場観を知る」ための材料であって、「今すぐ決断しろ」という材料ではありません。
木村相談者
査定って、実際どういう流れになるんですか？
実際の査定額を確認する流れ
山川不動産の専門家
相場感がつかめたところで、次は実際に自分のマンションがいくらで売れそうか確認する流れを整理しておきましょう。
- 1相場を把握する — ここまで見てきたような、地域の中古マンションの価格帯・取引件数を確認する
- 2一括査定サービスに申し込む — 複数の不動産会社から査定額を比較できるサービスを使う（1社だけだと相場より低い/高い査定に気づきにくい）
- 3複数社の査定額を比較する — 提示された金額の幅を見て、実勢に近い水準を把握する
- 4売るかどうかを判断する — 査定額と自分の事情（住み替え時期・資金計画など）を照らし合わせて、売る/売らないを決める
木村相談者
査定してもらったら、その会社で売らなきゃいけない感じになったりしませんか？
山川不動産の専門家
その必要はありません。査定はあくまで見積もりで、契約ではないので、金額を聞いた上で断ることもできますし、他社と比較してから決めることもできます。まずは自分の物件が今いくらくらいなのか、気軽に確認してみるくらいの感覚で大丈夫です。査定の流れが分かったところで、最後にこの記事で使ったデータの出典をまとめておきます。
この記事で使ったデータのまとめ
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象エリア | 茨城県土浦市 |
| 対象種別 | 中古マンション等 |
| 対象データ期間 | 2017年〜2024年（年次） |
| 直近3年の中央値 | 1,100万円（2022〜2024年、取引143件） |
| 2024年の取引件数 | 48件 |
| データ出典 | 国土交通省 不動産情報ライブラリ（reinfolib）XIT001 不動産取引価格情報 |
木村相談者
このデータって、不動産会社が言ってる査定額と同じ意味なんですか？
山川不動産の専門家
いえ、少し違います。これは実際に成約した取引の価格情報で、売り出し中の物件の希望価格（アットホームやSUUMOなどに出ている金額）とは別物です。売り出し価格は「この値段で売りたい」という希望額なので、実際に売れる金額より高めに出ることが多いんです。国のデータは「実際にいくらで取引が成立したか」を示しているので、より実態に近い数字だと考えてください。近くの市区町村の状況も見ておきたい方向けに、リンクをまとめておきます。
近隣・県内の市区町村と比較する
木村相談者
他の市の状況も見てみたいです。
山川不動産の専門家
水戸市の中古マンション相場は茨城県の県庁所在地で、中央値は2,000万円です。牛久市(中央値2,200万円、直近8年で41.9%上昇)、つくば市(中央値3,800万円、8年で40.7%上昇)も近隣の市として参考になる数字です。それぞれ市の性格が違うので、比べてみると土浦市の位置づけがより分かりやすくなると思います。
木村相談者
さっき「県内7位」って言ってましたけど、他のサイトを見ると順位が違ったりしないですか？
山川不動産の専門家
その可能性は十分あります。ここで示した「県内7位(8市区町村中)」は、私たちが記事化できている、つまり実際の成約データが十分にそろっている市区町村どうしで比べた順位です。一方で、売り出し中の希望価格をもとにランキングを作っているサイトもあります。そういうサイトは比較対象の市区町村数も、価格の基準(成約価格か、募集価格か)も違います。同じ「◯位」という表現でも、何を基準にした順位かで意味がまったく変わるので、他のサイトの順位とこの記事の順位を単純に並べて比べないほうがいいです。
木村相談者
順位そのものの意味が違うってことですね。
山川不動産の専門家
そういうことです。私たちがこの記事で使っている数字は、あくまで国交省に登録された実際の成約データに基づくものです。売り出し中の物件情報をもとにした相場感とはズレることがある、ということは頭の片隅に置いておいてください。近くの市区町村の状況を踏まえたところで、最後によくある質問に答えていきます。
よくある質問
木村相談者
最後にいくつか気になったことを聞いてもいいですか。
山川不動産の専門家
もちろんです。どうぞ。
木村相談者
土浦市のマンションは今後も値上がりしそうですか？
山川不動産の専門家
それを断定する材料は今のところありません。2023年・2024年は過去に比べて高めの中央値でしたが、土浦市は単年の振れが大きい市なので、この2年の水準がそのまま続くとは言い切れません。今後の取引データが積み上がっていく中で、傾向がもう少しはっきりしてくる可能性はあります。
木村相談者
築年数が古いマンションでも売れますか？
山川不動産の専門家
過去8年の取引の中には、築年数が古めの物件も含まれています。価格帯の幅（770万円〜2,225万円など）が広いのは、こうした築年数や立地の違いが反映されているためです。築年数だけで売却の可否が決まるわけではないので、まずは査定額を確認してみるのが確実です。
木村相談者
このデータはいつのものですか？
山川不動産の専門家
国交省の不動産情報ライブラリで公表されている、実際に成約した取引データです。ページ上部に表示されている対象期間の年数が、このデータでカバーしている範囲になります。
木村相談者
記事に出てくる「成約価格」と、不動産ポータルサイトに載っている価格ってどう違うんですか？
山川不動産の専門家
成約価格は実際に売買が成立した金額で、不動産ポータルサイトに載っている価格の多くは「この金額で売りたい」という売り出し中の希望価格です。希望価格は最終的な成約価格より高めに出ることが多く、両者を混同すると相場感がずれます。この記事で使っている国交省のデータは、すべて実際に成立した取引を基にしているので、あくまで「実際にいくらで売れたか」を示す数字だと考えてください。
木村相談者
査定は必ず1社にしないといけないんですか？複数のサービスに申し込んでも大丈夫ですか？
山川不動産の専門家
複数の査定サービスに同時に申し込んでも問題ありません。むしろ1社だけだと、その会社の査定額が相場よりどれくらい高いか低いかに気づきにくくなります。査定を受けたからといって、その会社と契約する義務は一切ないので、まずは気軽に複数社を比較してみることをおすすめします。
山川不動産の専門家
ここまで土浦市の中古マンション相場を見てきました。数字自体は事実として示せますが、売るかどうかの判断はあくまでご自身の事情次第です。気になる方は、まず実際の査定額を確認するところから始めてみてください。